个人住房抵押贷款证券化的风险防范(三)

    提前偿付行为不仅改变了单笔的住房抵押贷款现金流的流量和期限，也增加住房抵押贷款支持证券资产池产生的现金流的不稳定性。提前偿付行为增大了借款人的贷款成本，贷款发放人不能按照预期的计划对提前偿付的贷款额进行投资，造成了资金的闲置，减少了贷款发放人的预期收益。而对资产池现金流的影响则直接关系到证券原始权益人和投资人的成本和收益。由此看来，提前偿付行为在抵押贷款证券化的整个过程都起到了影响的作用。

    抵押贷款支持证券是一种包含着嵌入性期权的证券，它会对证券持有者造成两个方面的影响：一、若市场利率持续提高，抵押贷款支持证券的价格和其他债券一样出现下跌的趋势，因为提前支付行为的影响使得资产支持证券的价格的下降幅度要远大于普通债券。二、若利率持续下跌，抵押贷款支持证券的价格会升高，若出现提前偿付行为，抵押贷款支持证券价格上涨幅度会较正常还款条件小，投资人可能面临紧缩风险。

    2011年房地产抽样调查报告对我国北京、广州、深圳等30个大中城市的11586名住房抵押贷款的借款者进行调查。调查结果表明，有86%的被调查者贷款买房的目的是为了居住，所以借款者买房考虑的首要因素是房价。其中有40. 2%的被调查者有提前偿付的行为，在这些借款人中，有30. 2%的借款人在借款时就有提前偿付的准备，有27. 6%的借款人是由于收入的增加选择提前偿付，有7. 6%的借款人是由于利息提高导致每月还款额增加而选择提前偿付贷款。

    提前偿付行为的危害性不仅在于它一旦发生就可能对证券化中的现金流产生重大影响，而且还在于影响提前偿付行为的诸多因素往往相互作用，交叉影响。既有客观上的原因，如意外事件；也有主观上的原因，如债务人行使提前偿付期权。同时，提前偿付行为还会对抵押支持证券的定价产生不利影响。由于提前偿付致使未来现金流量不稳定，从而抵押证券的定价变成对赎回期定价而不是对偿还期定价，进而给其准确定价增加难度。

    四、我国住房抵押贷款证券化风险防范对策

    当前，建元2007-1住房抵押贷款支持证券面临的信用风险和提前偿付风险较小，但是，我们不能就此掉以轻心，我们应积极加强对住房抵押贷款证券化的风险的防范，防止类似美国次贷危机的情况在我国发生。

    （一）住房抵押贷款证券化违约风险防范措施

    住房抵押贷款证券化中的违约风险主要来自资产池中基础资产的质量，要有效的防止违约风险的发生，首先提高资产池中基础资产的质量。抵押贷款证券化的快速健康的发展不仅需要稳定的经济环境，也需要有利的政策支持。

    在银行机构发放抵押贷款的过程中，银行和借款者之间存在着信息不对称和逆向选择的问题，我国的担保制度不完善，由于硬件设施、各种客观条件的限制及我国居民收入来源广泛，银行机构无法调查和核实借款者的收入证明和财产证明是否真实。在我国，由于人口众多，社会福利水平较很多西方国家来说均很低，所以，这就导致了一旦借款人发生意外或者其他特殊情况，未来的现金流就会中断或者无法预测。所以，防范住房抵押贷款的违约风险是抵押贷款证券化平稳顺利进行的重要基础，我们应从以下几个方面加强对违约风险的防范：

    1.建立和完善个人信用体系

    借款人不能够按期偿还贷款就意味着住房抵押贷款出现了违约风险，这对银行机构和证券投资着来说已经造成了损失，所以我们要对违约风险实行贷前控制，所以我们要对借款人的风险进行识别，增加信息的对称性。健全个人信用体系可以为贷款机构提供更全面的借款者的信息以防范违约风险。

    (1)建立和健全相关的信用评级机构。

    目前，我国没有形成像穆迪、标准普尔、惠誉等三大为社会所广泛接受的信用评级机构，信用标准和信用评级的私有化现象严重，缺乏公认的社会化标准和社会公认的信用评级机构。我国个人的信用情况主要是由各商业银行在为客户办理相关业务时进行统计，这种方法导致个人信用资料不全，同时这项工作是由银行独立完成，各金融机构信用资料不能共享等。为了解决这个问题，应由权威机构制定个人信用评级标准，中央银行组建相关的信用评级机构，结合保险、公安、律师事务所、税务等部门，整合银行信用评级机构，利用网络技术把个人信息的和评价进行整合，建立记录个人信用的档案，使银行可以比较容易的审查借款人是否有可靠的资金来源、是否存在先期债务、抵押物情况、个人收入以及其他有关情况，审查借款人的 “还贷与收入比率”和“贷款与房价比率”，从而建立对借款人财务状况的有效监控体系，对每一位授信客户根据信用评级标准对客户进行准确、客观的信用评级，实现跨区域、跨行业、跨系统的信息共享的信用系统，保证投资者获得及时、全面、公正的市场信息，减少由于信息不对称和不完全造成的道德风险和潜在风险，提高住房抵押贷款支持证券的交易效率。

    (2)建立个人风险预警系统，加强对个人住房抵押贷款违约风险情况的动态监测。

    个人住房抵押贷款违约风险受各种因素的动态变化影响较大，因而违约风险是随时间动态变化的，这就要求银行必须对贷款质量进行动态监管，对出现的违约贷款进行立即处理，对发现问题的借款人采取警告及时采取补救措施，尽可能减少风险隐患。若借款者存在信用缺失的问题，通过个人风险预警系统，根据信用缺失的具体情况设立不同的条件和范围的贷款使用权限，使信用缺失者受到相应的使用限制，对恶意失信者采取惩罚措施，例如在人民银行信用信息查询系统内为信贷禁入者，不得再办理住房公积金贷款，从源头控制贷款质量，防止信用不好带来的违约风险。

    2.健全住房抵押贷款证券化违约风险控制机制

    健全违约风险控制机制是住房抵押贷款证券化违约风险的重要一道防线，健全违约风险控制机制主要从以下几个方面入手：

    (1)建立和健全住房抵押贷款保险制度

    ①政府应加强住房抵押贷款保险制度建设。

    1998年，太平洋保险公司和华泰保险公司先后推出住房保障保险险种，此险种旨在保护住房部分的损失。 2006年，中国平安保险又推出了住房抵押贷款保障保险险种，与之前的保险险种不同，此险种旨在保障借款人出现意外情况不能偿本付息时，有保险公司代投保人继续偿还住房抵押贷款而保障投保人继续持有房屋的所有权。

    以上险种均是商业保险，中央政府应设立专门的派出机构，成立以政府信用为担保的政策性保险公司，导入国家信用，联合大中型的保险公司，建立适合中国国情的商业保险与政府保险互相扶持、并重发展的住房抵押贷款保险制度。促进了我国的金融市场、房地产市场长足发展。

    ②保险公司应丰富保险险种。