房地产信托问题研究2014(四)

房地产信托问题研究2014(四)

    （四）缺乏复合型专业人才

    相关研究表明，信托机构的信托项目经理，对项目投资风险的把控能力以及后期项目的管理能力，是决定信托计划收益和风险的关键。房地产信托的项目经理既需要有专业的金融技能，又需要精通房地产。由于我国金融业较发达国家相比发展较为缓慢，金融创新严重不足，导致了我国高校在金融人才的培养方面过于单一，缺乏跨领域的复合型人才。对于房地产信托或投资基金来说，需要的是熟悉房地产业、投资银行业和相关法律法规的复合型人才，而人才培养制度的限制导致了我国现在急缺跨越这几大领域的全能型人才。由于我国房地产信托业务尚处于初始发展阶段，相关从业人员缺乏对房地产信托项目的实际操作经验。而未来我国开展REITs时的专业管理人员，包括基金管理人员、从事REITs股票操作的人员以及专业第三方顾问等人才更是十分的匮乏，专业人才的匮乏，一定程度上阻碍了我国房地产信托的快速发展。

    四、房产信托存在问题的成因分析

    针对上述问题，主要是我国房产信托业相关制度尚不够健全，现从以下几个方面对问题的成因进行分析。

    （一）我国信托相应税收制度的缺失

    我国对房地产信托财产管理过程中的税收征管问题，始终没有出台相关政策与法规，目前信托投资公司适用的是一般的税收政策。税收制度的缺失，导致纠纷处理时无法可依，这使得信托业的整体信誉度与国外同业相比大大受损。

    1.重复征税

    信托业的“一法两规”使得信托公司具有了明确的法律定位，但信托公司的税收难题一直悬而未决。关于信托收益是否需要交税，纳税时间、纳税义务人及税率等问题都未明确。目前，信托行业唯一可以参照的单独税制为《关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》，但该通知也仅限于银行的信贷资产证券化业务，该业务也仅是众多信托业务种类的一种。根据《信托法》的规定，信托合同成立和终止时，两次转移财产，各需交纳一次营业税税金。这造成了营业税同一税源的两次重复征税，违背了税收的公平原则，增加了房地产信托融资的运营成本。

    2.缺乏税收优惠政策

    在美国，房地产投资信托基金得以发展的根本原因，在于房地产投资信托基金能享受税收优惠。首先，房地产投资信托基金作为人的集合不存在公司税的问题；其次，美国法律规定，房地产投资信托基金投资的房地产资产属于免税资产。因此，在80年代末期，房地产投资信托基金得以长足发展。目前，我国法律尚未对信托收益的纳税做出明确规定，房地产信托难以获得税收优惠，缺少对房地产信托的税收激励政策，将不利子鼓励房地产信托的进一步发展。

    （二）我国信托法律制度不完善

    中国的房地产信托投与美国的有所不同，国内关于房地产信托投资基金的法律相当不健全，当发生利益冲突时缺少相关的法律解决机制；在委托代理机制中的道德风险的法律机制的管控力度不大。虽然我国颁布了《信托法》、《投资基金法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》、《信托公司净资本管理办法》等法律法规，但法律的滞后性远赶不上信托投资的发展，还要进一步完善信托投资基金方面的法律法规，使得信托基金有法可依，保障我国金融的健康、快速发展。由于我国现行的《证券法》对证券的认定过于狭窄，其规制范围只限于股票、债券和国务院依法认定的其他证券品种，而依据《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的规定，信托投资公司发行的房地产投资信托受益凭证被禁止进入“证券”的范畴，因此信托公司房地产证券化存在着巨大的障碍。目前我国对信托机构实施的信息披露监管制度是非强制式的，由于信托行业的特殊性使其在信息披露方面远落后于证券基金行业。目前信托机构在其官网上发布的房地产信托事务管理报告所包含的内容大多是较为简单的房地产项目进展情况，对一些项目关键信息一般都披露较少或者不披露。

    （三）我国信托监管体制不完善

    信托与托管和代理是密不可分的，如何对不同的参与方进行监管是一个重要的问题，如果监管得不好，它会给社会造成许多不良资产，危害金融业的发展。如今实行的银行、保险、证券、信托业的分业监管，监管立法层次低、专业化程度低，造成了现在的监管模式与信托业发展状况相冲突。

    1.监管立法层次低，导致普适性不强。

    1982年至今我国信托业经历的五次大整顿对于改善信托市场环境、规范信托公司经营行为、加强信托监管各方面都起到了重要作用，的颁布和实施使信托公司向规范经营、健康发展迈进了一大步。目前与信托业相关的法律法规其实有三块，一是银监会管理信托公司的；二是证监会管理证券公司、基金公司的；三是发改委管理产业投资基金的信托业务监督。关于信托机构监管的法律规范主要是“一法两规”。此外，还有部分法律法规规范了我国基金公司从事信托业务的行为。通过总结分析，银监会或证监会遵行的监管规则，基本上都是由监管机构自行制定的，在效力层次上属于部门规章，效力等级低、稳定性较差、适用性不强，没有监管者和被监管者共同遵守的权威性，造成各监管机构遵循各自监管规则的处境，这显然与信托市场一体化的要求相悖。

    2.分业监管体制与信托业天然“混业”的属性特征相冲突

    各行业的监管自成系统，工作中各司其职、条块分割、沟通不足、信息难以共享，随着经济金融形势的不断发展，这些因素对金融监管有效性的影响日益增大。信托业基本上是指所有金融机构信托业务的总合，极少由专门的机构单一经营信托业务。而我国现有的金融体制，在用分业经营，分业监管体制将信托业与其他金融业隔离的同时力图发挥信托业的金融功能，这是不合事态发展的。

    3.监管专业化程度不高

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