基于房地产住宅市场的人口学分析
摘要：近两年，我国房地产住宅市场的飞速发展呈现出一片欣欣向荣的景象，但是其开发活动还不成熟，在繁荣的景象下隐藏着一些不容忽视的问题。本文对房地产住宅市场的人口学进行分析，对实际生活具有一定的指导性意义。
关键词: 房地产 住宅市场 人口
一、引言
这几年我国住宅商品房价格仍然持续猛涨居高不下。由于城镇居民家庭购买商品房面积一般大于现居住面积，因而事实上商品房价格与家庭收入的差距更大。这种上涨过快的房地产价格不仅会造成市场价格过分偏离其真实价值，同时也进一步加剧了居民可负担房价的房屋总供给量不足的问题，严重制约着居民个人的住房消费，从而使得住宅商品房供给结构的失衡，产生房屋供给“总量”不足之下的结构性泡沫[1]。
二．我国人口年龄结构对房屋设计的影响
我国20-24岁年龄组的人口比例从2005年的7.61%下降到2005年的6.10%，同时25-29岁年龄组的人口比例也从2005年的9.46%下降到了2007年的6.54%，整个20-29岁年龄组的人口比例呈逐年下降的趋势。而20-29岁这个年龄段的人口对住房设计的选择更多的是倾向于复式结构和错层结构的住房。这也正符合年轻人生理及心理对个性和新颖的追求和喜好。
同时我们还可以看到30-34岁年龄组人口比例从2005年的10.25%到2007年的8.51%呈逐年下降趋势，且下降的幅度还在逐年的增大。同样30-34岁年龄组的人口对住宅设计的需求差异非常的明显，这个年龄段的人口有近30%的人都偏爱复式结构的住房，这正好符和这个年龄段人群对体面、享受和宽敞空间的喜好。
35-39岁年龄组的人口比例从2005年的8.78%到2007年的9.72%，5年时间只变动了1个百分点，这个年龄段的人口比例稳定中略有上升，这预示着人口比例将逐渐由下降过度到上升。这点可以在40-44岁年龄组的人口比例变化中得到证实。40-44岁年龄组的人口比例从2000年的6.54%上升到了2005年的8.69%。35-44这个年龄段的人口不再追求复式结构的房屋，他们更倾向于错层设计和标准式平面设计，这种喜好也正好反映出了这个年龄段的人群更加务实、追求实用的特点。46-55岁年龄组的人群比起35-44岁年龄组的人群更加的务实和保守，他们更喜欢标准式平面设计的房屋。而这个年龄段的人口比例从2005年以来一直保持着稳定中略微上升的趋势。
55岁以上老人对房屋设计的喜好反而更倾向于复式设计的房屋，其实这并不与老人的保守和务实矛盾，因为对于老人来说，晚年他们更需要的是关怀和爱护，当然也就希望子女能够与其共同生活，而要达到这点首要条件就是房屋的空间大，当然他们也就更偏爱复式设计的房屋。
经过以上的分析，我们不难看出人口的年龄结构对房屋的设计有着巨大的影响，就我国人口年龄结构现状来看，30-34、35-39、40-44岁三个年龄组的人口所占比例最大，其中40-44、50-54岁年龄组的人口比例呈上升趋势，因此在房地产开发中，主要针对这4个年龄组来进行，其中更应该注重40-44和50-54这两个呈上升趋势的年龄组的需求。面向40-44和50-54这两个年龄组主要开发标准式平面设计的房屋；面向30-34岁年龄组的年轻人群，开发标准式平面设计的房屋就是行不通的，而是要尽量开发复式和错层式等个性化具有潮流风格的房屋；而面对35-39岁年龄组的中年群体的时候就需要改变你的策略，在房屋的设计上减少个性化设计而注重实用和简洁，主要开发标准式平面设计的房屋再辅以错层式结构的房屋。面向65岁以上年龄组的老年人口群体，在房屋的设计上更需要考虑其特别的需求。
1）房屋户型的特殊设计。据了解，目前大部分老人仍愿意与儿女共同生活，因此在一段时间内，我国老年住宅仍将以两代居住模式为主，即老人与儿女共生活在同一社区的不同住宅单元内。这要求开发商在户型方面除了有老人偏好的标准式平面结构房屋以外，还要考虑其子女喜好的错层式或复式结构的房屋。目前，市场上已有专门针对两代人共同居住的户型，具体有：a.同居型。如某项目设计了两个独立门户的跃层式住宅，各自有独立完整的生活起居空间和设施，老年人住底层，上层为年轻夫妇与孩子居住，这样既保留了传统东方家庭模式，又能适合现代人的需求，既互不干扰又可以解决老人怕孤独的问题。b.邻居型。可以保证与父母同住，同时在以后必要时将两套合为一套。c.分离型。即老人与子女的住宅有一定距离，但均住在同一社区或相邻社区内。这也是以后老年住宅的发展趋势。
2）室内设计上，应充分考虑老人生理上的特殊需求，在以下方面进行特殊设计。将住宅入口处面积适当增大，地面平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留安装扶手；门的宽度、厨房和卫生间的面积也可以适当增加，使轮椅可以通行；室内地面平坦，没有高差，不设门槛等障碍物；厕所都靠近卧室，方便老人夜间上厕所[2]；老人身高会缩短，有时可达6-7厘米，因此，开关、门铃和门窗把手等设施的位置也适当降低；老人视觉功能下降，将室内照明强度提高2倍以上；老人听力降低，提高报警声响等等。只有这样根据不同年龄的人口群体采取不同的手段和措施才能开发出受欢迎的畅销的房屋，在满足购买者需求的同时达到自己的开发目标。
三．我国人口年龄结构对房屋配套服务的影响
50-54岁年龄组的人口比例从2005年的5.09%上升到2007年的7.28%；到2007年60岁以上老年人口已超过1.34亿，占总人口的10%以上；65岁以上年龄组的人口比例从2005年的7.09%上升到2007年的9.07%，人口总数超过9400万，呈持续上升的趋势，与1964年的3.6比较人口比例增加了1倍以上，而老年人口规模增加了3倍；80岁及以上高龄人口比例也增加了1倍以上，同时其规模惊人的增加了6倍[3]。
按照国际通行标准，我国人口年龄结构已经进人老年型。预计到2025年，我国60岁以上老年人口将达到2.8亿人，占总人口18.4%，老年人绝对数量的增加，与在人口中的比重的增加，成为社会向老年化发展的标志，人口老龄化将是我国21世纪的重要社会问题。同时随着住房条件的不断改善以及社会伦理观念的不断更新，成年子女与父母分开居住已相当普遍。这一方面是因为越来越多的家政服务公开介入居民的日常生活，许多老年人已经从“家庭保姆”的身份中解放出来[4]，另一方面，社会的发展使成年人与其子女的世界观、价值观和人生观产生了分歧，他们需要保持一定的距离以缓解两代人之间的矛盾。老年群体对老年住宅的需要日益增加。
因此在房地产开发中考虑房屋配套服务时，我们应该将我们的目光集中在这部分老年群体身上，也就是现在的银色住宅的开发，在规划、设计、建设老年住房时，以老年人为核心，从全面认识老年人、充分考虑老年人特有的生理心理状况出发，兼顾中国传统家庭养老方式，营造出一种健康、悠闲、舒适、和谐的人性化环境。据调查，老年人对老年住宅的服务要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况护理”三大类为主，其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游，为老人最希望得到的服务。因此，老年住宅在这些方面的服务设施一定要齐全。在服务设施规划时还应注重老年人与其他群体的交流，使老年人身处丰富多彩的社会生活当中，而不致成为孤立的一群。比如，我们可以将幼儿园与老年住宅建在一起，让老人分享孩童的烂漫，丰富老年人的晚年生活。只有充分的考虑到购买者的特殊需求，当然本文主要指的是老年群体，才能开发出受欢迎的畅销房屋，在满足购买者需求的同时达到自己的开发目标。
四．结束语
本文结合我国人口现状从理论上分析了人口年龄结构因素对我国房地产住宅市场的影响。本文的研究具有一定的理论意义和实践意义。
参考文献
叶剑平，房地产营销，首都经济贸易大学出版社，2001.
于秀林、任雪松，多元统计分析，中国统计出版社，1999
楼江，房地产市场营销理论与实务，同济大学出版社，2003.9
张尧庭，方开泰.多元统计分析引论，科学出版社，1982
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