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试论不动产物权登记制度
一、不动产登记制度的产生和发展趋势
不动产登记，即经权利人申请，由国家专职部门将有关申请人的不动产物权变动事项依法定程序记载于不动产登记簿的事实。广义上的不动产登记，包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。狭义上的不动产登记，是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。
在古代罗马法中，并无不动产物权的设立、转移、变更和消灭的登记制度。它最初对所有权的转移注重形式，要求采用要式买卖。以后逐渐采取了占有转移或交付的方式。日耳曼法进一步发展了交付制度，要求当事人在让与土地所有权时，不仅要求缔结让与契约，而且还必须要有物的转移交付行为。让与契约与交付行为构成土地所有权让与的条件。此种交付逐渐发展为以文书代替物的交付。现代的不动产登记制度正是在该文书的基础上发展起来的。根据学者的一般看法，不动产登记制度，开始于12世纪前后的德国北部城市，当时规定不动产物权变动须记载于市政会所所掌管的都市公簿上。其后不久，这一制度因德国大规模的接受罗马法而在多数地方被废止，仅个别地方略有采用。直到18世纪，由于农业和商业的发展，在普鲁士邦和法国开始恢复了土地抵押权登记制度。土地登记制度的产生恢复，表明国家权力已经介入到市场交易中来，同时也克服了在不动产的交易中占有转移不具备较强公示力的缺陷。
经过两个多世纪的发展，目前世界各国基本上均建立了不动产登记制度。其表现形式，主要有登记要件制度、托伦斯制度、契约登记制度。
1、登记要件制度
亦称权利登记制度或德国登记制度。该制度认为不动产的取得、设定、变更不仅要有契约，同时还必须具备形式要件——登记，否则不动产物权变动不发生效力。登记的记载对权利转移或设定具有绝对的效力。该制度以德国为代表，瑞士、奥地利、匈牙利等国也采取此登记制度。
