目 录
1.概论
2.税收筹划的相关概念
3.以“川东房地产开发有限公司”为例，将理论知识运用到实践
4.参考文献
内 容 摘 要
房地产行业是我国的支柱性行业，体现了我国经济的发展水平。伴随着房地产的快速发展，涉及房地产的相关税收政策也在不断变化，税在房地产开发公司的成本中所占的比例相当大，所以税收政策对房地产开发企业的发展影响很大，如土地增值税、所得税、营业税的税收成本占利润总额的60％左右。因此做好税收筹划工作，对降低房地产开发公司的税收成本，提高企业的经济效益具有重大的意义。本文从理论和实务两个方面对房地产开发企业税收筹划问题进行了探讨，在介绍税收筹划概念、特点和程序的基础上，通过分析川东房地产开发有限公司税收筹划的案例，阐述房地产企业税收筹划的实际操作过程，说明房地产开发企业如何通过税收筹划降低纳税成本，用详细具体数字来阐明税收筹划对房地产开发企业是何等重要性。全文分三章：第一章为概论，阐明了选题的背景、目的、意义及本文的主要研究方法；第二章阐述了税收筹划的相关概念：税收筹划的涵义、特点、种类、内容以及税收筹划的现状、存在的问题等；第三章则以川东房地产开发有限公司为例，对房地产企业的税收筹划进行了案例分析，将理论知识运用到实践当中。
房地产企业税收筹划
—以“川东房地产开发有限公司”为例
第一章 概 论
1．1研究背景
房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。迄今为止，针对房地产企业所进行的税收筹划的专题性研究逐渐增多。房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高，房地产企业要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的重要因素之一，必须综合考虑税收这一成本因素。
1．2研究的目的和意义
1．2．1选题的目的
在市场经济条件下，企业是自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的经济实体和市场竞争主体，实现企业价值最大化是企业经营的出发点和归宿。税收是国家参与社会产品分配的一种形式，对企业而言，税收是其当前经营成果的直接减少，所以为了提高利润，企业会尽量减少纳税支出。
1．2．2选题的意义
税收筹划对房地产企业和我们国家而言，具有积极的意义与作用，主要表现在：
一、有利于纳税人利益最大化。
二、税收筹划有利于促进税收法制建设、抑制偷逃税行为。
三、税收筹划有利于整个税制结构的优化。
四、税收筹划有利于优化产业结构和投资方向，引导房地产行业的健康和谐发展，抑制房地产市场投机行为。
五、税收筹划有利于提高房地产企业的经营管理和会计核算水平。
六、从长远和整体上看，税收筹划不仅不会减少国家的税收收入总量，甚至可能增加国家的税收收入。
1．3研究方法
1．3．1理论与实证分析相结合
本文首先从理论上对房地产企业的税收筹划研究进行分析，然后以川东房地产开发公司为例，进行实证分析。通过理论与实证分析，能够使我们对问题了解得更深刻、透彻。
1．3．2宏观与微观分析相结合
房地产投资不仅在很大程度上受国家税收环境的影响，而且还受企业自身的具体情况的影响。因此，本论文中采用宏观分析法和微观分析法，对税收与房地产行业的相关性进行分析。
第二章 税务筹划的理论阐述
2．1税收筹划的概念
2．1．1税收筹划的涵义
税收筹划也称为纳税筹划、纳税计划、税收策划、税务计划，是指纳税人在遵守法律法规的前提下，通过事先合理地安排与策划企业的经营、投资、理财等活动，以达到税收负担最小化、经济效益最大化为目的的经济活动。
2．1．2税收筹划的特点
l、合法性。合法性表示税收筹划只能在法律许可的范围内。
2、筹划性。筹划性表示事先规划、设计、安排的意思。在经济活动中，纳税义务通常具有滞后性。
3、目的性。目的性是指纳税人税收筹划行为的动机是为了减少纳税人的支出，取得节税利益。
4、综合性。综合性是指税务筹划应着眼于纳税人资本总收益的长期稳定增长，而不是着眼于个别税种税负的高低或纳税人整体税负的轻重。
5、专业性。专业性指是税务筹划不仅是一门独立性很强的科学，而且有专门的部门和机构从事这项业务。
2．2房地产税收筹划的产生和意义
2．2．1税收筹划的产生
“税收筹划”这一概念，为社会关注和被法律所认可，从时间上可以追溯到20世纪30年代。
2．2．2税收筹划的积极意义
实践证明，在国家税收政策导向正确，税收法规制度建设完善的前提下实施税收筹划，对企业、国家社会都有着十分积极的意义，具体表现为：
第一，从市场法人主体来看，实施税收筹划有助于获得额外的税收利益，增强市场法人主体的竞争能力。
第二，对国家而言，实施税收筹划有助于优化产业结构和投资方向，增加国家财政收入。社会主义市场经济的发展离不开政府的宏观调控，税收作为一种经济杠杆，自然有着不可忽视的作用。
第三，从社会角度考察，实施税收筹划有助于促进税务代理事业的发展和培养纳税人依法自觉纳税的意识。
2．3税收筹划的内容和方法
2．3．1税收筹划的基本内容
一、税收筹划是纳税人在现行税制条件下，通过充分利用各种有利的税收政策和合理安排涉税行为，在合法的前提下，以实现税后利益最大化为目标的涉税经济行为，其基本内容是：
(一)税收筹划的主体是纳税人税收筹划既可以用于纳税人，也包括征管机关，但主体应为纳税人，征管机关的筹划是通过征管模式的设定和征管制度的完善来实现的。
(二)税收筹划的客体是各项涉税行为税收筹划者可以是纳税人本人，也可能是受纳税人之委托的其他组织和个人，但税收筹划的服务对象必定是纳税人。
(三)税收筹划的目标在于追求税后利益的最大化，因此，税收筹划行为与其他经济行为所追求的目标是一致的。
(四)只有合法筹划，才能获得法律的保护税收筹划所提供的纳税方案，必须与税法立法精神相符，一旦税收筹划含有的与税法立法精神相悖的避税、逃税行为被税务机关发现，并有足够的证据证明该行为的成立，则避税者将被根据反避税法规追缴税款：依《税收征管法》等有关法规，逃税者除被迫缴税款，加收滞纳金外，还将被给予行政处罚，构成犯罪的，还要移送司法部门予以刑事处理。
二、企业税收筹划的基本方法
税收筹划的目标决定了企业税收筹划的基本路径。在市场经济发达国家中，一般地通行从这样四个方面来进行企业税收筹划。
(一)缩小课税基础
缩小课税基础，不但可以直接减少应纳税额，间接也可适用较低税率，以达到双重减税效果。
(二)适用较低税率
各种税法除少数采用单一税率外，均有各种不同税率，一般采用累进税率、税目，“节税’’效果最大。
(三)延缓纳税期限
资金有时间价值，延缓纳税期限，可享受无息贷款的利益。一般而言，应纳税款期限越长，所获得利益越大。
(四)合理归属所得年度
所得年度归属的合理，可以透过收入、成本、费用等项目之增减或分摊而达成，但需要正确预测销售的形成、各项费用的支付，以了解企业获利的趋势，做出合理的安排，以享受最大利益。
2.3房地产企业税收筹划的必要性和可行性
2.3.I房地产开发业税收筹划的必要性
一、随着我国社会主义市场经济体制的建全和完善，各行各业的竞争日益激烈，处于高速发展阶段的房地产开发业竞争尤其激烈。竞争的结果就是行业利润呈现下降趋势，税收筹划意义将更重大。
二、房地产开发经营中税费占房地产开发成本比例大，除土地费用、建筑全装工程成本、基础设施和公共配套设施建设费用等之外，与房地产投资开发相关的税费，也是影响开发商或投资商实际可获得的纯收入的重要因素。
三、房地产业涉及的税种多。我国现行税法体系是在宪法精神的指引下，由各单行税法构成。其中，实体税法是现行税法体系的基本组成部分，目前由各税种构成，即：营业税、资源税、耕地占用税、企业所得税、契税、个人所得税、印花税、房产税、土地增值税、土地使用税、城市维护建设税等。
2.3.2房地产开发业税收筹划的可行性
不论是从国家的宏观政策还是企业内部的微观环境来看，房地产企业的税收筹划都是可行的。
一、宏观政策
(一)国家提倡税收筹划税收筹划能最大限度地发挥税收的经济杠杆作用，有利于提高纳税人的纳税意识、有利于增加国家的税收收入、有利于降低征税和纳税成本、有利于提高企业的经营管理水平、有利于优化企业产业和产品结构，有着多方面的积极作用，是国家允许并提倡的。
(二)我国的税收大环境越来越好。我国税收正逐步走向法治，依法治税正在逐步变成现实。新税制实施以来，税法得到统一，税权相对集中，规范了减免税，避免了各种越权减免税收和随意减免税收的现象。
二、企业内部环境
(一)专业人才不断增多税务筹划的技术含量高，不仅要通晓税收法律法规、经济法律法规，还要了解企业的运作、行业发展趋势、社会发展状况。
(二)企业的法制意识不断地增强。税务筹划作为实现企业价值最大化的有效措施之一，越来越引起房地产企业的重视。
第三章 川东房地产开发有限公司税收筹划案例分析
3.1川东房地产开发有限公司简介和项目的基本情况
川东房地产开发有限公司是一家于2010年1月16日登记注册房地产开发公司，这家房地产开发公司的有两个法人股东，即“四川石化投资咨询有限公司”和“达州市煌歌视像有限公司”。下面介绍这两个法人股东合作成立“川东房地产开发有限公司”的背景： 2009年四川石化投资咨询有限公司在达州市寻找房地产投资项目，找到了比较适合投资一块土地，这块土地面积25亩，四面临街，比较适合做商业地产开发，现在这块土地的使用权归达州市煌歌视像有限公司所拥有。经过多次与达州市煌歌视像有限公司商谈，四川石化投资咨询有限公司与决定与达州市煌歌视像有限公司合作对这25亩进行商业开发。经过商谈双方的合作方式如下：首先，为了更方便开发此项目，由“四川石化投资咨询有限公司”与“达州市煌歌视像有限公司”共同出资成立的川东房地产开发有限公司， 注册资金 1000万元，其中：四川石化投资咨询有限公司出资人民币700万元、达州市煌歌视像有限公司出资人民币300万元。然后由“川东房地产开发有限公司"独立对这块土地进行开发运作，项目名称为“第一大道”。其次，由达州市煌歌视像有限公司负责对土地进行“变性”(由生产性用地转为商业性用地)，然后将土地以“招投标”方式转让给川东房地产开发有限公司。达州市煌歌视像有限公司负责房屋的拆迁和土地的“三通一平"，同时拆迁补偿费也需达州市煌歌视像有限公司来负担。最后，在项目开发完毕之后，川东房地产开发有限公司将商场地下一层的所有权无偿转让给达州市煌歌视像有限公司，川东房地产开发有限公司其余收益(或亏损)归四川石化投资咨询有限公司。“第一大道”项目平均售价7千元／㎡，预计项目销售额3．5亿元，地下室建筑面积为l万平方米。
3.2川东房地产开发有限公司税收筹划的总体思路
根据公司的基本情况，公司财务部提出了税收筹划的总体思路：
一、税收筹划的重点放在主要税种上营业税、土地增值税、所得税在房地产企业所缴纳的税额中占90％左右，所以，在这三种税上“节税”对税收筹划起着关键性的作用。
二、充分利用国家的税收优惠。主要利用国家对企业兼并免征企业所得税、土地增值税、营业税的税收优惠政策。
三、缩小课税基础。房地产企业缩小课税基础，主要是利用企业间课税基础的不同，将课税基础较大公司的利润转让给课税基础较小的公司，具体将会体现在下面案例当中。
四、缩小税率。房地产公司利用缩小税率来“节税，主要是控制房地产的增值率来节约税额。
3.3财务部提出两个税收筹划方案。
税收筹划并不是对单独各税种进行的，往往是综合考虑各税种的，但是为了能够清楚地说明问题，两个税收筹划方案单独对营业税、土地增值税、所得税进行说明。
3.3.1税收筹划(方案一)
3.3.1.1营业税的筹划说明
根据国家税务总局《关于房地产开发业务征收所得税问题的通知》(国税发[2009]31号)规定：开发企业将开发产品作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，视同销售。视同销售的计价：l、按照本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场价格确定；2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；3、按照开发产品的成本利润率确定，开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。将地下一层无偿(无限期)租赁给“达州市煌歌视像有限公司”使用，这实质等于将地下～层转让给了“达州市煌歌视像有限公司”，这样就避免视同销售情况的发生。
3.3.1.2土地增值税的筹划说明
土地增值税的筹划原理与营业税的筹划相似，也是利用无偿租赁避免视同销售的发生。成立一家房地产经纪公司，通过这家经纪公司可以增值额一分而二，从而降低增值额和增值率。
3.3.1.3所得税的筹划说明
所得税的筹划原理与营业税的筹划相似，也是利用无偿租赁避免视同销售的发生。
3.3.1.4税收筹划的操作流程
一、“达州市煌歌视像有限公司”与“川东房地产开发有限公司”签订一份无偿使用商场地下一层的协议；
二、“四川石化投资咨询有限公司”成立一家房地产经纪公司(简称A公司)；
三、“川东房地产开发有限公司”与A公司签订包销协议，商铺(除地下室)以34,700万的价格销售给A房地产经纪公司，A房地产经纪公司在以35,000万对外销售赚取差价；
4.3.1.5税收筹划前后的对比分析
一、税收筹划前公司成本费用情况：(筹划前)项目金额:收入34,700.00万元、成本费用16,800.00万元、营业税2,085.00万元、土地增值税6,381.75万元、所得税4,108.31万元，纳税合计12,575.05万元，净利润5,324.94万元。
二、税收筹划后公司成本费用情况：(筹划后)项目金额：收入34,700.00万元、成本16,800.00万元、营业税1,340.00万元、土地增值税1,402.50万元、所得税4,108.3l万元，纳税合计4,364.38万元，净利润13,093.13万元。
三、通过对比，我们可以发现经过筹划后的净利利润明显提高，净利润由原来的5,324.94万元增加到13,093.13万元，增加的百分比达到145.88％。
上述税收筹划，土地增值税的纳税额的降低，主要是通过适当降低房地产的增值额和增值率，降低的办法是通过转移利润的办法和转让股权的办法，在此案例中转移20,500万的毛利。降低所得税纳税额主要是通过转让股权的办法来避免因无偿转让房产多缴纳所得税。
3.3.2税收筹划(方案二)
3.3.2.1营业税的筹划说明
根据项目情况，公司决定对营业税作如下筹划，在“第一大道”项目结束之后，四川石化投资咨询有限公司一将川东房地产开发有限公司的股权转让给达州市煌歌视像有限公司，这样就避免了转让地下室所要交纳的营业税。相关税收法律规定如下：《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的通知》国税函[2002]165号和《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。如果将地下室转让给达州市煌歌视像有限公司，川东房地产开发有限公司将因此要缴付营业税0.7万元/㎡×10,000㎡×5％=350万元，因此川东房地产开发有限公司节约营业税350万。
3.3.2.2土地增值税的筹划说明
根据土地增值税的有关规定，企业股权转让不属于土地增值税的征收范围，所以四川石化投资咨询有限公司将川东房地产开发有限公司转让给达州市煌歌视像有限公司不征收土地增值税，但是，如果川东房地产开发有限公司要直接将10,000平方米的地下室直接转让(无偿)给达州市煌歌视像有限公司，按照税法有关规定将征收土地增值税，所以川东房地产开发有限公司将转让股权的形式出让地下室。成立一家房地产经纪公司，通过这家经纪公司可以增值额一分而二，从而降低增值额和增值率。
3.3.2.3所得税的筹划说明
在转让企业股权的过程中所得税是免征，而企业在资产无偿转让过程中，税务机关要按照一定程序确定转让价格，然后企业根据确认资产价格计算交纳所得税，所以，如果川东房地产开发有限公司要直接将10,000平方米的地下室直接转让(无偿)给达州市煌歌视像有限公司，那么川东房地产开发有限公司要以每平米7,000元(一般为销售均价)的价格作为计税收入，所以为了避免这一情况，公司采取转让股权方式，间接地转让地下室。
3.3.2.4税收筹划的操作流程
首先，川东房地产开发有限公司分别与“四川石化投资咨询有限公司、达州市煌歌视像有限公司和A房地产经纪公司共同进行这项税收筹划，简要流程如下：
一、商铺(除地下室)以34,700万元的价格销售给A房地产经纪公司，A房地产经纪公司在以35,000万元对外销售赚取差价；
二、由川东房地产开发有限公司与A房地产经纪公司签订专修合同，对商铺进行装修，合同金额为20,500万元，装修成本7,000万元；
三、四川石化投资咨询有限公司与达州市煌歌视像有限公司签订股权转让协议，将四川石化投资咨询有限公司所持有全部川东房地产开发有限公司股权转让给达州市煌歌视像有限公司。
3.3.2.5税收筹划前后的对比分析
川东房地产开发有限公司预计总销售额34,700万元，总成本14,800万元，为了房地产的增值率，所以相应增加装修的毛利率。
一、税收筹划前公司成本费用情况：(筹划前)项目金额：收入34,700万元、成本费用16,800万元、营业税2,085万元、土地增值税6,381.75万元、所得税4,108.31万元，纳税合计12,575.05万元，净利润5,324.94万元。
二、税收筹划后公司成本费用情况：(筹划后)收入34,700万元、成本16,800万元、营业税1,340万元、土地增值税1,402.50万元、所得税4,108.3l万元、纳税合计4,364.38万元，净利润11,093.13万元。
三、通过对比，我们可以发现经过筹划后的净利利润明显提高，净利润由原来的5,324.94万元增加到1l,093.13万元，增加的百分比达到108.32%。
3.3.3两种税收筹划方案的对比分析
上述两个税收筹划方案，都是通过降低房地产的增值额和增值率的办法来减低土地增税纳税额的，降低的办法是通过转移利润的办法和转让股权的办法，在这两个方案中转移的毛利都是20,500万元。降低所得税纳税额主要是通过转让股权的办法来避免因无偿转让房产多缴纳所得税和营业税。上述两个税收筹划方案不同之处在于:
1、方案一是通过租赁方式避税的，方案二是通过股权转让方式避税的。
2、方案一的净利润大于方案二，但是实际上两个方案的净利润是一样的，只不过方案一计算利润时没有把地下一层的成本计算在内从实际净利润上对比，两个方案没什么区别，但从实际操作上，方案一不如方案二，因为方案二一次把问题解决，但操作相对有一些难度，而方案一会把问题遗留很长时间，为日后留下隐患，但操作相对简单。
在上述两个案例只涉及几个主要税种，其他税种，如：房产税、土地使用税、契税等税种未提及，并不是他们不重要，而是为了简单明了的说明问题。
3.4房地产企业税收筹划注意问题
3.4.1需要加强税收法律、法规的学习。
房地产企业在进行税费筹划前不能只靠对税收政策的一知半解就进行筹划，必须知法、懂法、守法。结合企业自身的实际情况，进行筹划，才能达到预期效果。
3.4.2纳税筹划要规范化
房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，万万不可只重投机。要想合理、合法地做好纳税筹划工作，决策人不仅要关注财务、税务方面的事项，也应关注日常经营的方方面面，才能充分取得纳税筹划的最好效益；不仅需要财务人员具备筹划意识，各个部门的人员均要具有筹划意识才能达到最佳效果。
3.4.3要战略、战术筹划并重
虽然能就事论事对单个项目、单笔业务或单个环节进行筹划，但还应构建整体的税费筹划思路和方案，免得顾此失彼，因小失大“捡了芝麻丢了西瓜”。
3.4.4要向前瞻性筹划发展
不少房地产企业就是在接受了教训，走了弯路以后，才想到纳税筹划，结果筹划只能起到亡羊补牢的作用。如果一个企业从开发项目的一开始，就进行合理、合法的纳税筹划，不仅能给企业规避纳税风险，还能免去不必要的经济损失和名誉上的受损。
参 考 文 献
1.王国华《纳税筹划理论与实务》北京中国税务出版社 2004
2.刘佐《中国房地产税收》北京中国财政经济出版社2006【11】．
3.陈多长《房地产税收论》北京中国市场出版社 2005
