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公允价值在投资性房地产中的应用
【摘 要】 本文介绍了公允价值的含义及公允价值在投资性房地产中的应用。
【关键词】公允价值 投资性房地产
一、公允价值的含义
公允价值(fair value) 也称“公平价值”,其概念源于法律。法律意义上的公允价值是指得到公众认可的价值,而经济学中的公允价值是指被市场认可的价值。对于公允价值的定义,不同的国家和机构有着不同的表述。国际会计准则委员会( IASC) 对公允价值所下定义为:在公平交易中,熟悉情况的当事人自愿达成的进行资产交换或债务清偿的金额。美国财务会计准则委员会( FASB) 对公允价值的定义与此大同小异,认为公允价值是指双方在现行交易(非被迫或清算的销售) 中,自愿购买(或承担) 或出售( 或清偿) 一项资产或负债的金额。我国企业会计准则中将公允价值定义为在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。
二、公允价值在投资性房地产中的运用
公允价值在投资性房地产中的应用主要涉及以下几个方面：
1.投资性房地产后续计量
新准则规定，投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式，存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
采用成本模式的，会计处理方法同原有的准则要求基本一致，即将有关资产的账面价值作为投资性房地产的入账价值，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备，期末按账面价值在资产负债表中反映，只需单账户反映资产的实际成本即可。
而在公允价值模式下，投资性房地产应按照首次执行日的公允价值作为入账价值，公允价值与原资产账面价值之间的差额调整期初留存收益。在后续支出的确认与计量上，如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，应计入投资性房地产的账面价值，否则应计入当期损益。日常核算过程中对投资性房地产不计提折旧或摊销，资产负债表日也不需要对投资性房地产进行减值测试，其折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中，并通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响。企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
2.后续计量模式变更
为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式时，由于两种模式下投资性房地产的入账价值不同，因而公允价值与原账面价值之间产生了差额，这个差额不直接计入损益，而是作为会计政策变更处理，调整期初留存收益(未分配利润)。而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
3.投资性房地产与其他资产的转换
企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，并且满足条件的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。
在成本模式下，应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允
