“营改增”对房地产企业未来影响及对策分析

内 容 摘 要

自中国实施“营地改革”以来，对房地产公司的税收影响已经非常巨大。 那么什么是营改增呢? 营业税是为增加公司的毛利而支付的税。增值税是为销售产品或服务的增值部分支付的税收，避免重复征税，从而增加企业利润。 新增房地产中包含的增值税纳入扣除范围后，可以扣除购买或租赁不动产所支付的增值税； 如不能如数如期获得增值税发票抵扣，可能增加了企业税收负担，政策变更后一般纳税人房地产的应纳增值税额为销项减去进项税额为应纳税所得额； 是两者之间的差额征税。但是，房地产公司的许多原材料都是由小规模供应商提供的，很难获得特殊的增值税发票; 另一方面，则是劳动力，房地产开发企业最重要成本组成部分来源于原材料、人工、费用，人工是比较难取得专用发票，因此，应尽可能从一般纳税人处获取原材料以扣除进项税（小规模纳税人除外）。 为增加进项税，应通过控制材料和费用减少应付增值税。营改增后，小规模纳税人的税率相对较低，这对房地产公司来说是一个很大的好处。 但对财务人员和经营者来讲注重细节把控才能真正达到降税的目的；因此，对于房地产企业来讲做好财务规划、成本费用控制、预算控制、税务筹划起着至关重要作用。 

[关键词]：营改增；增值税；税收；成本费用；税务筹划；

目       录

1导论5

1.1营业税与增值税解析5

1.1.1营业税解析5

1.1.2增值税解析6

1.2.营改增的利与弊6

1.3营改增后区别与税率 6

1.3.1营改增后对纳税人的区别7

1.3.2营改增后增值税税率7

2营改增对房地产企业的影响7

2.1“营改增”对成本的影响 7

2.2营改增对利润的影响8

3营改增后的对策及分析8

3.1财务规划8

3.1.1企业采购活动的增值税规划 8

3.1.2企业销售活动的增值税财务规划 9

3.1.3巧妙处理兼营和混合销售10

3.1.4怎么让进项税多上去11

3.1.5怎么让当期的销项税少一点12

3.2预算与决算控制13

3.2.1预算控制13

3.2.2财务决算与项目决算13

3.3税务筹划14

3.3.1税务筹划的含义14

3.3.2怎样做好税务筹划14

4结论与建议14

4.1改变经营模式14

4.1.1公司的分设与联营15

4.1.2使用增值税优惠政策规划15

4.2提升自身财务管理水平和提升精装房销售比例15

4.2.1提升企业自身财务的管理水平15

4.2.2提升精装修房的销售比例15