我国房地产现状及对经济影响的分析——基于房地产金融属性的维度

——基于房地产金融属性的维度

内 容 摘 要

过往的20年，房地产经济高速发展，也承载了国家高速发展GDP的重要命脉。但高企的房价以及日益凸显的民生问题，已经逐步成为制约城市企业发展、居民消费水平及人民幸福水平的重要因素。房地产金融高杠杆率所催生的泡沫，也逐步影响着实体经济的发展，成为经济体中最巨大的金融风险来源。本文分析房地产发展的动力、当前颁布调控政策之下，房地产的现状、以及房地产对经济的影响。随之而来，房地产的金融属性逐步发生变化，叠加近年来的疫情和俄乌冲突进一步加速改变世界格局，我们房地产的金融地位及投资潜力，是否能释放到其他如高新科技及高端精密制造业、新能源产业，进一步巩固我国能源结构及拉动新的支柱产业链，成为当前重要的分水岭。

关键词：房地产金融； 房地产市场变化； 房地产泡沫

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引言4

1. 房地产高速发展的动力分析5

1.1. 中央拉动经济5

1.2. 地方政府土地财政6

1.3. 居民财富增值7

2. 房地产高速发展带来的问题7

2.1. 挤出消费与抬升成本7

2.2. 民生问题日益突出9

2.3. 居民房贷杠杆率高10

2.4. 学区房投资进一步推高房价11

2.5. 房地产泡沫的形成11

3. 房地产市场现状12

3.1. 房住不炒政策12

3.1.1. 差别化住房贷款12

3.1.2. 房地产“432”融资要求13

3.1.3. 房地产企业融资的“三道红线”14

3.2. 房地产规模在逐步收缩15

3.2.1. 楼市进入存量时代15

3.2.2. 房地产投资、开工、竣工降幅扩大16

3.2.3. 房地产销售降幅扩大17

3.2.4. 土地出让金规模下降19

3.3. 房地产的金融现状20

3.3.1. 房地产企业资金来源及债务风险20

3.3.2. 市场金融数据22

3.3.3. 市场报价利率下调23

3.3.4. 房地产新增贷款走势24

4. 房地产金融属性的变化26

4.1. 房产的金融属性26

4.1.1. 按揭贷款：杠杆率26

4.1.2. 房产预售制：期房26

4.1.3. 房产抵押贷款：流动变现27

4.2. 房产金融属性正在发生变化27

4.3. 房产对金融系统安全性的影响28

4.4. 房产的金融属性何去何从29

5. 房地产对经济的影响30

5.1. 住户存款猛增30

5.2. 居民提前还贷潮31

5.3. 断供潮与法拍房32

5.4. 居民消费走势33

5.5. 房地产对其上下游产业链影响39

总结43

文献