在贷款人取得贷款后，由于监督成本过高银行不可能对贷款的使用做实时跟踪，贷款人可能不会合理的使用这笔贷款造成损失，这时候就会发生“道德风险”。发生道德风险的情况有很多种，例如由于个人经营不善，导致工程项目没有完成，房地产商可能会采用破产等手段逃避银行债务。再如房地产商可以私下违反贷款合同，改变资金的用途，投向风险更大收益更高的项目，这无形中增加了银行的风险。由于各个银行的信息不共享，有些贷款者可以用一处房产在多个银行进行抵押贷款，进行投资或投机，这也会加大信息缺失一方的银行的风险。
（五）内部信息不对称
银行内部制度不完善是房地产信贷存在风险的内在原因。商业银行的信贷人员可能会为了个人短期利益最大化而不负责任的放贷，尽管银行现在已设立了比较完善的激励和约束机制，但是由于缺少有效的监督机制信贷人员还是倾向于高风险高回报的贷款发放，银行内部道德风险的发生是银行信贷良好发展的软约束。
四、美国次贷危机提供的借鉴思路
（一）严格贷款发放条件，防范房地产信贷风险
住房按揭贷款并非是最安全的资产,房产的价值是随着市场不断变化的。当市场向好时，房地产价格上扬会提高抵押物的市值，诱使银行不断扩大抵押信贷的规模；当市场发生逆转时，房价走低，银行即使拍卖抵押物，其所得收益也不足以偿还贷款。美国的次贷危机正是由于美联储的连续加息以及相伴随的房地产价格持续走低所致。目前，我国商业银行对住房抵押贷款风险控制仍不够重视,商业银行应该充分认识美国次贷危机的教训，密切关注当前房地产市场变化，应严格执行首付政策和“二套”房贷的有关政策规定。采取严格的贷前信用审核，避免出现虚假按揭的现象；严格审查住房消费者的还款能力、还款意愿和还款记录。要进一步调整风险权重，强化资本约束，利用资本杠杆有效调控房地产信贷。
（二）加强房地产信贷市场的监管
监管部门要充分吸取美国次贷危机的教训，加强各个金融监管部门之间的协调配合，适应市场发展的需要，积极探索合理有效的监管方式。继续加强房地产信贷管理，严肃查处房地产信贷中的违规问题，加强房地产信贷风险的管理和防范。应督促商业银行实行严格的贷款审核制度和风险管理措施，做好风险提示和检查工作。规范抵押贷款放贷市场，防止恶性竞争导致抵押贷款质量下降，应及时对商业银行发出风险提示，严格“三查”，严防假按揭和虚假贷款。
（三）吸取美国次贷教训，谨慎发展住房贷款证券化
美国是靠抵押证券化来降低短存长贷流动性风险的。实践证明，这对降低短存长贷风险确有一定作用，但也产生了房贷风险向债市风险的转移，从经济金融体系的整体角度看，风险依然存在。因此，我国住房抵押贷款证券化的过程必须是在我国金融体系发展到一定程度后才能实行，而在我国现在社会征信体系尚未完善、社会评级机构还不成熟、各种金融衍生工具还很少的情况下，盲目推进住房贷款证券化是不合适的。我国应把握宏观经济走势与具体产品的关系，结合我国自身的房贷实际来加以筛选应用。监管当局应要求市场参与者进行必要的信息披露并解释衍生产品收益和风险形成的机理，同时尽快设计出一套有效的激励机制以事前约束信贷市场中金融创新可能伴随的道德风险
（四）完善房贷信息管理系统，加强个人信用体系建设
美国是个市场化程度很高的国家，放贷风险分级标准基本来自中介机构，分级标准很不统一，同时也缺乏官方的房贷信息管理系统，导致房贷信息闭塞，直到次贷危机出现之后，美国官方才开始制定规章，推动房贷信息的公开化。我国房贷数据大多来自银行系统，所以，房贷信息系统的基础比美国要好，但个人信用信息系统比美国要差得多。美国对贷款人信用状况有严格的等级划分，但目前我国对个人客户的信用评级还不完善，客户提供相关资料真实性的查证也存在较大难度，贷款客户资质和信用方面的信息还存在较大的不对称性。因此，必须从源头防控风险，严格审查按揭人资质，严格执行首付规定，防止为争取客户，降低标准无原则的信贷准入。其中，很关键的就是要尽快完善个人信用征信系统，通过各种市场化手段，在不同产品和服务间设置不同层次的风险隔离带，降低风险传导性或传导力度；并建立征信网络数据库，收集积累个人财产收入状况、还款意愿等信用记录及机构财务状况、盈利状况、违约事件等相关信息，推进个人和机构征信制度建设。
五、房地产信贷的完善思路
（一）针对房地产运行周期合理放贷
房地产信贷是房地产周期运行的助推器，因此为了防止房地产周期波动过大，要对房地产信贷量进行合理调控。在房地产运行过快时，要控制房贷数量、调整房贷结构，以降低将来的隐患。在房地产市场下滑时也不能过分惜贷，这会使房地产市场和银行形成恶性循环。正确分析房地产未来市场的走势，对预防信贷风险有很重要的作用。
（二）完善信用评级体系
巴塞尔协议要求信用等级的划分至少为八级，而我国的一些银行还没有达到这个标准。信用评级体系是银行发放贷款时对贷款人合理评级的重要依据，完善信用评级体系有利于降低银行的信贷风险。 浅析美国次贷危机对我国房地产信贷的影响和启示(三)由毕业论文网（www.huoyuandh.com）会员上传。
