自1995年以来，杭州紧紧抓住国家扩大内需、加快住宅建设的机遇，以经济适用住房建设为重点，以改善城镇居民住房条件为目标，大力发展住宅与房地产业，拉动了杭州市的经济增长。杭州房地产保持了长达8年的增长势头，房地产市场已走向快速成长阶段，购销两旺，人气很足，到2000年人均居住面积达12.5平方米。
㈠目前房地产业发展的现状特征
1、房地产开发势力迅猛，房地产业已成为主导产业。1998年以来，杭州市房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17%以上（附件一）。特别是近几年投资额增幅更大，2002年完成房地产投资额196.4亿元，同比增长39.4%。其中完成商品房住宅建设投资148.3亿元，占房地产开发总建设投资的75.5%。2002年房地产业地GDP的贡献率达11.6%，同比增长17.1%，为城市经济发展作出了重大贡献，成为杭州市的主导产业之一。
2、房价总体上升，但上涨速度和绝对量不一。根据杭州市房地产交易所提供的数据，从2000年到2002年10月份，老市区房产交易平均价格分别为每平方米3426元、3703元和4043元。据浙江省城调队统计资料显示，商品房价格从1998年的每平方米3278元，增长到2002年上半年的每平方米4749元，涨幅达44.8%，而同期GDP增长速度达到53%，杭州已成为国内房价涨幅度最高的城市之一。市中心商品房价格上涨的绝对量虽然较大，但涨幅不大，1995年为每平方米4500元，2002年为每平方米7500元，平均年增幅为6.6%；城西商品房价涨幅较大，1995年为每平方米1650元，2002年为每平方米4500元，平均年增幅为13.4%；城东房价1995年为每平方米1900元，近3年每年上涨500元，2002年为每平方米5500元。余杭区普通商品房价格上升幅度较大，各区块2002年涨幅均在20%以上。在房价上涨的同时，房地产租赁价格也在上升，2000年~2001年全市房地产租赁价格指数同比增长了3.3%和3.1%，其中，住宅分别上涨了18.8%和7.7%。(注1)
3、房地产贷款增长较快，银行资金在房地产生产、消费资金中的份额较大。个人住房贷款已经成为商业银行的优质信贷资产。
4、房地产市场供销两旺，老市区房产需求尤其旺盛。1998年以来，房地产预售总量年均保持在260万平方米以上，其中住宅预售总量每年基本保持在210万平方米以上。2002年住宅施工面积1455万平方米，住宅开工面积714.7万平方米，竣工面积412.5万平方米，销、预售面积673.2万平方米，是住宅竣工总量的163.2%。与此同时，2002年经济适用房新开工面积118万平方米，同比增长3.4%，竣工97万平方米，同比增长86.5%。（附件2）
5、卖旧买新普遍，存量房产交易活跃。2001年，存量房产成交量97.8万平方米，累计成交金额26.5亿元，分别比上年上升了175.1%和229.2%；二手房成产金额占房地产交易总额的比例达到了17.3%，比上年提高了9个百分点，存量房产交易的上升幅度超过了增量房产的增长速度。
㈡房地产业的未来发展前景及趋势
二十一世纪，杭州地区房地产市场目前已经迎来了重要的发展机遇。“十六大”提出了“全面建设小康社会”的奋斗目标，极大地促进了我市房地产业的发展，主要表现在：
1、是城市化进程发展的需要给杭州房地产提供了发展的强大空间。“构筑大都市、建设新天堂”，率先基本实现现代化是本世纪初杭州发展的重大战略。“住在杭州、游在杭州、学在杭州、创业在杭州”是城市发展的目标定位，这将有效地拉动杭州潜在的房地产需求。杭州市新一轮城市总体规划确定的布局形态从以旧城为核心的团块布局，转变为以钱塘江的跨江、沿江、网络化组成的团式布局，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”的开放式空间结构模式。疏解老城，建设新区，城市建筑和人口布局逐步向城市外围地区疏散，加速城市化进程，构筑“大杭州”发展战略。杭州市区行政区域的调整，为城市经济发展带来了新的机遇，给房地产市场提供更多的发展空间。
另一方面，根据联合国相关机构的统计资料表明，人均GDP在800-8000美元之间为房地产业的起步及快速上升阶段，只有人均GDP在13000美元以上时，房地产业才步入下降阶段。目前，我国的人均GDP在802美元左右，而杭州的人均GDP已超过3000美元。另外在90年代初，发达国家的人均住房建筑面积为：美国60平方米、英国38平方米、德国38平方米、法国37平方米、日本31平方米。国际经验表明，在人均住房面积达到30平方米之前，住房市场会保持旺盛的住房需求。杭州作为浙江省省内最具集聚效应的城市，具有较大的发展潜力。
2、是城市重大配套工程的建设及住宅建设的供需矛盾、结构矛盾，给杭州房地产提供了发展的潜在动力。目前杭州老城区每年土地供应总量在3000亩左右，建成后可供商品房面积约为360万平方米(按平均1.8的容积率计)，而近年来实施开放的人口政策，每年新增人口约在7-8万人。这里虽有经济适用房的供给，但还是不能满足。因此，急待加大住宅区的建设。
3、是城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长，给杭州房地产业提供了发展的真实需求。2000年，杭州市区(包括萧山、余杭区)户籍人口372.55万人，暂住人口23.70万人，总人口396.25万人，而杭州地区人口达621.58万人。根据《杭州市城市总体规划(2001-2020)纲要》，规划近期(2005年)户籍人口为390-400万人，总人口420-430万人；远期(2020年)户籍人口为450-470万人，总人口505-525万人。至2005年杭州市区户籍人口净增17.45-37.45万人(平均计为27.45万人)。目前杭州市2000年人均居住面积达12.5平方米，根据到2005年基本实现现代化的目标，来推算杭州市区(包括萧山、余杭区)至2005年的新增住宅需求量，未来3年市区住宅需求达到450万平方米以上才能基本满足要求。
杭州房地产已经经历了8年的增长期，我认为总体上来说还是健康正常的。由于最近二年实施开放的人口政策，杭州每年新增人口超过10万人，居住是一个“必需品”，这些人即使自己不买商品房，也要租住其他房子，这需要拥有被租房子的房东购买新房子。也就是说，杭州市每年新增人口造成的需求，已经可以把全部供地消化。那么旧城改造来的拆迁户的需求、住房更新需求、外地人购买需求如何解决？虽有经济适用房的供给，但还是不能满足。目前，我市人均建筑面积约达到23平方米，在市场稳定发展的前提下，预计到2005年人均将达到30平方米的水平。从上述供求关系可以预见在未来的三年内，杭州房地产市场仍将处于供不应求的状态，目前的房地产形势仍将持续一段时间。(注2)
二、杭州地区房地产业中存在的问题及原因分析
房地产业作为优先发展行业必须具备一些条件：房地产发展水平的提高必须与其城市经济、国民经济的发展状况相适应，与居民的收入水平、消费特点相适应，需要有一定的社会条件、资源和环境提供保障。综合杭州房地产业发展的现状和趋势分析，可以说当前杭州市房地产业市场总体上是健康有序的，全市供求两旺、基本平衡，而且增长的比例也较协调。但局部分县(市)区已出现了投资增幅过大，土地供应过量、价格上升过快、结构不合理等问题。 中国（杭州地区）房地产业发展趋势研究(二)由毕业论文网（www.huoyuandh.com）会员上传。
