2011年2月，美国财政部和美国住房与城市发展部联合向国会提交的报告《改革美国住房融资》中，增强风险控制同样成为改革的主要内容之一：“作为与银行信贷的配套措施，资产证券化应当继续在住房融资中起主要作用，只是应当增加风险自留、提高信息透明度和进行其他重要改革。”
（三）对我国住房抵押证券化的启示
1.金融创新本身就是一把双刃剑，其最终实施的效果取决于创新产品本身的质量和所在国金融市场监管环境。金融创新可以在一定程度上转嫁风险，促进市场交易。
2.通过低贷款率来争夺我们的市场，无形中会增加更大的风险，因此，金融机构应加强自我风险意识，提高风险管控能力。在自我创新和决策的过程中，应该建立科学的流程，减少不确定性。
3.我国目前房价飙升，房地产投资、投机风险剧增。据央行发布的《2012年金融机构贷款投向统计报告》显示，2012年末金融机构人民币各项贷款余额62.99万亿元，同比增长15%。房地产贷款余额12.11万亿元，同比增长12.8%。2012年年末，地产开发贷款余额8630亿元，同比增长12.4%，增速比上季度末高5.1个百分点。房产开发贷款余额3万亿元，同比增长10.7%，增速比上季度末低1.4个百分点。个人购房贷款余额8.1万亿元，同比增长13.5%，增速比上季度末高0.9个百分点。
4.住房贷款证券化是一项及其复杂的系统工程，只有完善的法律，法规体系作保障才能确保它的有效运行。
四、个人住房抵押贷款证券化的风险分析
住房抵押贷款证券化的风险主要是信用风险、市场风险和经营风险和法律、政策环境风险四方面。
（一）信用风险
就个人住房抵押贷款证券化而言，借款人不能按时偿付按揭贷款的本息将导致个人住房抵押贷款支持证券面临不能及时偿付的风险，同时，房地产市场风险（包括房地产价格的波动）、借款人收入水平的变化以及借款人的道德风险等因素都会影响到借款人的还款行为，从而导致贷款的信用风险，进而引发资产支持证券的信用风险。
（二）市场风险
从我国的实践看，个人住房贷款证券化的市场风险主要表现为：一是投资者主体过于单一，产品类型也比较单一。商业银行在我国金融体系中占据主导地位，并且金融风险高度累积于银行业。信贷资产证券化本应作为分散银行体系风险的一个重要手段，但在我国前期试点中，资产支持证券主要在银行间市场发行，投资者仍主要集中在银行业金融机构，目前商业银行仍是资产支持证券的主要持有者，持有比例约为70%。而本应成为市场主力的机构投资者参与住房贷款证券化投资的很少，这就使个人住房贷款证券化产品在分化风险、减轻银行资本管理压力等方面的作用没有真正体现，不利于市场规模的扩大；二是市场流动性较低。目前信贷资产支持证券的市场规模较小，市场认知程度较低，未能形成市场认可的公允价格，在银行间市场无法进行抵质押回购，这些是信贷资产支持证券流动性较低的主要原因。
（三）经营管理风险
在我国，目前个人住房贷款证券化的经营管理风险主要表现在收益风险上。目前信贷资产证券化产品中，参与主体主要是银行间市场的机构投资者，投资群体狭窄，但银行对信贷资产证券化产品的兴趣并不高，一方面是因为发行利率并不具有太高吸引力；另一方面，由于发行规模有限，加之已经发行的资产证券化产品在二级市场上流通极少，流动性远低于短期融资券和中期票据等其他债券品种，而从投资者的角度来看，要求的是较高的流动性溢价。同时，也由于信贷证券化产品结构较为复杂、本金偿还时间不固定、回购融资困难等诸多问题，反过来也导致发起银行的融资成本明显提高，带来了经营管理风险，制约了资产证券化产品的发展。
（四）法律和政策环境风险
住房抵押贷款证券化的法律政策环境风险主要是指现行法律、政策与证券化业务发生冲突给证券化活动带来的风险。原因在于，目前我国住房抵押贷款证券化对SPV（特设的证券化机构，special purpose vehicle）的设立宗旨、法律性质、权利能力、破产能力等诸多方面存在着与我国现行公司法律、法规完全不同的要求，同时，购买住房抵押贷款证券的投资者范围也存在法律障碍。此外，我国有关住房抵押贷款证券化过程所涉及的贷款真实出售问题、评估机构的过错处理问题、证券化交易的会计处理准则问题，以及相关的税收问题，目前均无相关的法律规定。这些构成了住房抵押贷款证券化的外部风险。
以担保变更登记为例，在现行法律环境下，仅有建设部发布的《关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》规定，以个人住房抵押贷款证券化为目的设立信托时可批量办理抵押权变更登记，而其他类型的信贷资产证券化时批量办理抵（质）押变更登记手续尚没有法律法规依据。由于担保权益变更登记涉及全国不同行政区域的登记主管部门和数量众多的抵押人，而且我国信贷资产中抵（质）押贷款占据了相当比重，若不能批量处理，则资产证券化操作成本和难度较高。
五、个人房地产抵押贷款证劵化的风险防范
（一）大力发展市场
1. 首先，需要扩大及完善住房抵押贷款一级市场。一个具有相当规模的一级市场是对推行住房抵押贷款证券化相当大的支持。同时，还应大力发展债券市场。目前，我国债券市场的规模较小，主要品种是国债，普通企业债券和金融债券的规模都不大，企业债券包括金融债券市场的规模受到宏观计划的严格控制，尽管我国企业债券比股票起步早，市场发展程度却比股市迟缓，但发达国家的债券市场规模却远远大于股票市场规模。这种债券市场规模较小的现状客观上制约着住房抵押贷款证券化的发展。另外，目前我国债券市场缺乏流动性，能够在上海和深圳证交所上市的债券以大型中央企业债券为主，大多数债券不能上市公开交易，只能以私募的方式发行，这种缺乏流动性的格局也制约着我国住房抵押贷款证券化的发展。
2.其次，要加强并改善信息披露机制，建立高效运作的信息系统。金融市场的效率依赖于信息的及时、准确与对称性，完善的信息披露机制是决定市场有效性的前提，也是实行市场化运作、吸引更多类型投资者等具体举措的重要基础。在信息披露规则设计方面，应结合证券化市场与产品的特点，制定合理有效的信息披露要求，设计产品相关信息披露的深度、广度、标准等各个方面，并在经监管部门批准后向市场参与者发布施行。此外，住房抵押贷款的信息系统还包括收集还款、管理还款和监控抵押贷款的信息等内容。
3.建立和完善信用担保机构，提高中介组织的服务能力。资产证券化需要承销、评级、会计、法律、托管等诸多中介机构参与其中，这有利于提升金融市场的专业化水平，发挥其在明确交易规则、研究交易定价、协调市场参与者合作等方面的作用。但目前我国的中介服务的服务能力还亟待加强。以评级机构为例，在国外无论是银行、企业还是国家发行债券，都有专业的评级机构对其发行债券信用进行评估和定价，而中国的评级机构距离独立、客观、公正的要求还有差距，存在信用评级标准不明确，评级机构信息透明度低、规模不大、运作不规模规范、评级公允性与商业利益之间冲突等问题。
