3.信用增级。所谓信用增级是指通过一系列增级手段使抵押贷款池的信用级别得以提升，最终使以之为支撑所发行的证券的违约风险得以有效降低，弥补抵押贷款池的初始信用等级和投资者所要求的信用等级之间的差距，从而降低融资成本，吸引更广泛的投资者，提高融资效率。
4.证券的设计与发行。证券的设计与发行要根据投资者的需求、融资成本、抵押贷款的期限、利率、还本付息方式、发行方式等来加以确定。设计合理的证券产品是保证证券发行的关键，也是证券化创新中至为关键的一步。
5.抵押贷款池的维护与本息偿还。证券发行后，贷款发放机构或SPV将负责维护抵押贷款池，负责收取到期的本金和利息，并转给受托管理人以支付给投资者；信用评级机构要对已发行证券进行跟踪监督，根据经济、金融形势的变化、抵押贷款池的变动、本息偿还情况和作为第三方的信用担保机构的信用变化，对证券信用等级进行必要的调整，并对外提供报告。
（三）个人住房抵押贷款证券的主要类型
住房抵押贷款证券是住房抵押贷款证券化的产物和交易工具。住房抵押贷款证券可以分为以下三大类：
1.过手证券
过手证券代表投资人对住房抵押贷款资产组合未来现金流的所有权份额，其期限与住房抵押贷款资产期限相同，投资者承担被证券化的金融资产产生的风险。
2.住房抵押贷款担保债券
抵押贷款担保债券是以住房抵押贷款、过手证券或本息剥离债券为发行担保资产所发行的一组风险、收益率、期限各不相同的债券。较高级别债券具有本息偿还期限、风险较小、期望收益率较低、期限较短。较低级别债券本息偿还期限不固定、风险较大、期望收益率较高、期限较长。低级别债券用来吸收发行担保资产的现金流波动风险，因而使高级别债券的信用等级得到提高。
3.本息剥离住房抵押贷款债券
本息剥离住房抵押贷款债券将现金流入中的本金偿还和利息支付分别用来偿还不同的债券。本息剥离住房抵押贷款债券包括仅付本金债券和仅付利息债券。仅付本金债券的未来现金流入是来自发行担保资产的全部住房抵押贷款本金偿还额。
二、美国次债危机揭示的个人住房抵押贷款证券化的主要风险
（一）美国次债危机的介绍
1.美国住房抵押贷款的三个层次及其规模
美国的抵押贷款市场大致可以分为三个层次：优质贷款市场，“ALT—A"贷款市场，和次级贷款市场。优质贷款市场面向信用等级高(信用分数在660分以上)，收入稳定可靠，债务负担合理的优良客户，这些人主要是选用最为传统的30年或15年固定利率抵押贷款。次级市场面向信用分数低于620分，收入证明缺失，负债较重的人。而“ALT—A”贷款市场则是介于二者之间的庞大灰色地带，它既包括信用分数在620到660之间的主流阶层，又包括分数高于660的高信用度客户中的相当一部分人。因此，美国次级房贷，即美国次级住房抵押贷款，主要是金融机构为信用分数低于620分、收入证明缺失、负债较重的人提供的住房贷款。
2.美国次债危机的影响
2007年4月，美国最大次级债发行商新世纪申请破产保护，次债风险初露端倪；6月份，华尔街大型投资银行贝尔斯登旗下的两支对冲基金出现问题，贝尔斯登开始想拿出30多亿美元买下来，还是失败了；7月份，数百家基金公司的CEO被降级，整体危机开始爆发：8月份之后，次债危机越演越烈，持续扩散，开始在整个全球蔓延，澳洲麦格理银行、德国IKB银行、法国巴黎银行等全球数lO家机构宣布，因投资次贷相关证券资产受损，需冻结资产、拒绝赎回资金或破产，从而带动全球企业债券及其他衍生工具的价格下跌，市场流动性缩减，借贷成本上升，从而出现信用风险逐步转化为信用危机局面。次债危机在全球金融市场掀起了一场规模可观的金融风暴：股市下挫，美元加速贬值，众多著名金融机构和国际投资银行蒙受巨额损失。
（二）美国次债危机的原因分析
次级债危机的源头是美国所实行的宽松房贷政策，这使住房抵押贷款的质量无法得到保证，一旦经济情况发生变动，贷款者的违约可能性极大；次级债危机的诱因是美国利率升高和房价下跌，房价猛跌使拍卖所得不足以补偿本息，房地产金融机构不可能把所有次级抵押贷款证券化，必须自己承受违约损失；次级债危机影响的扩散是过度证券化，投资银行为了通过创造交易机会获利，过度的衍生证券化产品引发信用过度扩张，使杠杆效应不断放大。这种过度证券化从根本上加深了金融危机。
