浅谈北京市房屋租赁存在的问题

摘要：近年来，北京市的房屋租赁市场发展迅猛，房屋租赁业目前已成为我市的朝阳产业，但租赁市场的管理工作却大大滞后，致使房屋租赁市场存在着许多不容忽视的问题，但它的发展前景及其乐观。本文的主要目的是在分析北京市房屋租赁市场中存在的问题，并根据问题分析其原因，从而提出北京市房屋租赁市场的政策与建议。

关键词：房屋租赁 问题 对策

北京市房屋租赁存在的问题
 房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分，无论是在拉动投资，还是在启动消费方面都起着房屋买卖市场所不能替代的作用。北京市的房屋租赁市场的发育落后于沪、深等城市，特别是行政管理体制远远不能满足市场需要，尚属新兴的隐形市场，但发展前景乐观，政府在培育和发展房屋租赁市场方面大有可为。
一、北京市房屋租赁存在的主要问题
 （一）立法工作滞后，政策法规不完善
 目前，房屋租赁市场高速发展，日新月异，新情况、新问题层出不穷。但是，管理中缺乏相应的法律政策支持。《房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》、《河南省<城市私有房屋管理条例>实施办法》等法律法规对租赁管理均作了一般性规定，缺乏可操作性。国务院国发（2004）24号文《关于取消第一批行政审批项目的决定》取消了《房屋租赁许可证》，建设部建法函（2003）111号明确规定，不得再对房屋租赁进行核准和发放《房屋租赁证》，未对如何办理租赁备案手续做出具体规定，造成实际工作中的许多不便。现在实行的租赁管理备案制度是一种告知行为，现行法规对不办理备案没有硬性处理规定，导致租赁管理缺乏相应的法律政策支持。
 （二）税费负担过高，房屋租赁收益低
 目前，出租房屋应缴纳10％的房产税，5.5％的营业税及附加，0.1％的印花税，2％的租赁手续费，如果是划拨土地还需缴纳其收益约10％的土地收益金，各种税费占租金收入的30％，有些地方还会更高一些，这样造成出租人千方百计逃避管理，不愿办理登记备案手续。显而易见，税费负担过重已成为影响登记备案的重要原因。税费偏高阻碍了租赁关系的合法登记，给房屋租赁市场实现规范化管理带来难度，导致房屋租赁形成大量的地下交易，结果造成高税费率并未取得高收益。
 （三）管理体制不顺，齐抓共管难实现
 目前，租赁管理机构体制尚未理顺，性质各不相同，名称也不统一，虽然都成立了管理部门，但有的定为行政单位，有的定为事业单位，有的定为企业单位；名称有租赁处、租赁科、租赁办；有的是正式机构，有的是临时机构，有的挂靠在其它单位。大多数地方没有正式编制，多数为自收自支事业单位。我市虽成立租赁处，但挂靠在市场处，不是独立的法人单位，没有独立的编制，因此给工作造成诸多不便。

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