一、我国城市房屋拆迁政策的演变
1、拆迁政策的出台
2、拆迁政策的性质、效力
二、城市房屋拆迁实施的现状
三、引发城市房屋拆迁矛盾的原因
1、拆迁条例效力低，强制拆迁缺乏保障
2、规划随意性大，拆迁不当问题严重
3、拆迁透明度不高，“暗箱操作”现象严重
4、市场监管不力，市场主体行为不规范
5、拆迁工作方法简单
四、解决当前城市房屋拆迁矛盾的对策
1、合理规划，防止不当拆迁
2、以建立拆迁许可听证会制度的“阳光拆迁”
3、提高拆迁执法管理人员素质，加强行业法制建设
4、整顿规范拆迁评估市场，维护拆迁当事人合法权益
5、积极培育、大力扶持，逐步实行拆迁队伍专业化
五、结论
内 容 摘 要
城市房屋拆迁工作涉及政府、企业、个人三方面关系,直接关系到被拆迁人的切身利益和拆迁单位的经济利益。工作的成败直接影响城市规划战略的推进,也是社会、民生稳定的重要因素，城市房屋拆迁已经成为全社会共同关注的焦点问题。对此，本文将对拆迁政策历史的演变、现行拆迁政策的弊端、拆迁人和被拆迁人之间博弈产生矛盾原由，如何应对拆迁矛盾作深刻研讨，以便在分析、发现、解决这些问题时予以帮助。
按照本院要求毕业论文须结合工作实际，深入社会进行广泛调查。作为一名从事房地产开发和房屋拆迁的工作者，我将以工作实际结合研究对象加以讨论，由于思考问题的立场和角度不同，受自身工作的局限性，有些问题分析得不是很全面，加之水平有限，定有不妥之处，敬请指证。
论引发城市房屋拆迁矛盾的原由及其对策
随着时间的推移和法制的健全，原来由国家统筹统建的计划政策转变为市场经济指导下的商品房大开发，在市场转型期间，拆迁政策也在不断演变和完善，各类拆迁矛盾纠纷层出不穷。目前，我国城市房屋拆迁中仍然存在许多比较突出的问题，导致拆迁矛盾纠纷不断发生。这些矛盾纠纷主要表现在拆迁安置相关法规不健全、政府在拆迁中职能错位、房屋拆迁管理部门监管力度不够、司法保障薄弱、拆迁评估不规范、拆迁补偿标准较低不到位、非住宅房屋拆迁难、拆迁规模过大、个别被拆迁户刁蛮漫天要价以及历史性的政策遗留问题等诸多方面。这些问题不仅严重侵害了被拆迁户的合法权益，还引发群众大量上访，影响社会稳定。
一、我国城市房屋拆迁政策的演变
我国是社会主义国家，全部土地都为社会主义公有制，分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。本文所论述的是城市市区国有土地，这里所说的城市是指国家设立市建制的城市，不同于某些法律、法规中的城市含义。由于我国早期实行的是计划经济，特别是住房制度，在房改政策出台以前国家一直实行的是福利分配制。随着我国改革开放的深入，国家提出了发展社会主义市场经济，住房改革也随之拉开了序幕，国家打破了住房的福利分配制，实施了住房商品化。
1、拆迁政策的出台：由于各地人民政府最早的拆迁项目都是城区内成片的危旧房屋改造、市政道路，以及文教、卫生、体育等社会公益项目的建设，政府直接作为拆迁主体，由政府牵头抽调相关的行政职能部门组成拆迁班子，按照统筹统建原则，由政府直接实施，对于私有财产的保护与现行法规、政策存在较大冲突。当时的拆迁政策有其复杂的历史背景和浓厚的计划经济色彩。1991年1月18日国务院第76次常务会议通过的《城市房屋拆迁管理条例》于1991年3月22日发布的国务院令第78号正式确认了这次文件的出台明确界定了拆迁人、被拆迁人的资格，并严格制定了拆迁行为必须取得《房屋拆迁许可证》准入制度，房屋拆迁主管部门不得接受委托拆迁等新的规定，对于成片改造旧城，加快城市建设起到了积极作用，但是随着市场经济的不断深入，城市建设发展日新月异，涉及城市拆迁相关的法规又相对滞后，导致许多人为的拆迁安置矛盾，形成遗留问题。2001年国务院再次重新制订了新的《城市房屋拆迁管理条例》，它是指导全国城市房屋拆迁管理效力现行最高的行政法规。
2、拆迁政策的性质、效力：遗憾的是到目前为止，特别是物权法出台后，我国规范拆迁行为的法律至今尚未立法。由于拆迁行为国家没有形成法律进行直接的规范和调整。随着社会的发展和法制的健全，人们对属于自身私有财产的保护越来越重视，而房屋作为不动产，由于其价值大、投资性强具有使用和投资功能，直接关系群众的居住权利。加之，房屋拆迁实质是拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议和履行协议的过程，而签订拆迁协议本身是平等的民事主体之间按自愿、协商一致原则所作的合同行为。现行拆迁行政法规约束、调整拆迁人、被拆迁人的效力低下、作用有限，因此是造成当前拆迁矛盾不可调和的主要原因。
二、城市房屋拆迁实施的现状：
2001年6月6日国务院第40次常务会议通过的《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）是指导全国拆迁政策的纲领性文件，但是国务院305号令要求各级人民政府根据该条例制定本级行政区域内地方性的拆迁具体政策。于是各级人民政府近年来反复、重新制定的地方性拆迁条例比比皆是，特别是《物权法》正式实施以来，地方性的拆迁政策在很大程度上给以被拆迁人较大优惠。为切实保护被拆迁户的合法权益，维护社会稳定，国家建设部先后出台了《建设部办公厅关于认真做好拆迁管理维护社会稳定的紧急通知》（建办住房电〔2003〕31号文）；建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知（建住房〔2003〕234号文）；建设部关于印发《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的通知（建住房〔2003〕252号文）；建设部、国家发展改革委、监察部、国土资源部关于贯彻《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（建住房〔2004〕140号文）；建设部关于印发《城镇房屋拆迁管理规范化工作指导意见（试行）》的通知（建住房〔2004〕145号文）。根据这些文件的要求各省、市也相继制定了符合本行政区域所适应的具体文件。
然而，拆迁人的目的自然是以最低的成本完成拆迁工作。当然拆迁人亦会注意政策的动向，这决定了他们谈判时可以给对方施加的压力。拆迁人也可以采用违反或不遵守法规政策的行动。如果与政府取得非法合作，则可在不具备《条例》第7条的情况下取得房屋拆迁许可证；如果谈判对方的被拆迁人不提出反对，则可以低于法定市场补偿价格的条件达成协议；如果被拆迁人拒绝搬迁，可以自行采用恐吓、胁迫、断水断电等野蛮方法，甚至采取黑社会势力的介入。在《通知》发布前，非法、违法的拆迁比比皆是，多次发生大案，在社会上产生强烈反响。《通知》发布以后，情况有所好转。于是，国家与拆迁人间形成了“看守与小偷”博弈的现状，即拆迁人根据国家政策力度而选择拆迁手段的力度，同时国家根据地方上拆迁手段力度来调控政策强度。双方都尽量避免过度行为，以防止《条例》与《通知》发生冲突。无论如何，至少可以得出这样的结论：政策在一定程度上推动了法律的履行。被拆迁人范围广大，组成也复杂得多，甚至很多人本身就同时具有政府背景，但更多的也更容易发生冲突的是那些既缺少社会资本，又缺乏物质资本，甚至身体不健康，生活压力很大的普通民众。他们本来就是社会最底层的人群，在拆迁过程中面临着再次被剥夺的困境。当然这些群众目的并不统一，故而对现实规则的理解和遵守程度也不尽相同。如：重庆九龙坡区“最牛钉子户”吴苹夫妇在孤楼上持宪维权，湖南“嘉禾事件”强行依靠政府行政资源野蛮拆迁，最近上海发生的被拆迁户潘容在屋顶手执《物权法》，用燃烧瓶阻挡铲车强行拆除，以及成都金牛区联合执法强行拆除引发拆迁户唐福珍自焚事件。
面对拆迁，被拆迁户采取的策略也是复杂多变，归纳起来有这样几类：一、诉讼：在房屋拆迁过程中涉及到国家行政主管机关的管理活动，同时又包含了平等主体之间的合同关系。因此在房屋拆迁过程中主要存在两种法律关系，一个是行政法律关系，一个是民事法律关系。根据高院的司法解释，公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理；拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。1、行政诉讼：行政诉讼被通俗地称为“民告官”。“民告官”的房屋拆迁行政纠纷，普遍存在难立案、难裁决、难执行的三难局面，这与人民法院人、财、物均受制于地方的体制直接相关，也是行政诉讼普遍存在的问题，而且胜率并不高。因此，绝大多数被拆迁户并不愿意采用这种方式。2、民事诉讼：民事诉讼是平等主体之间的纠纷解决方式，然而事实是，被拆迁人与政府统一拆迁中的行政官员相比是弱者，与商业开发中的拆迁人相比仍然是弱者，前者拥有行政权力的力量，后者拥有金钱的力量，而被拆迁人一无所有。从近几年的司法实践看，被拆迁人一审胜诉率极低，二审上诉成功率也不高，而且诉讼旷日持久，使得许多被拆迁人不堪负担。还有一点必须说明的是，根据2005年7月4日最高人民法院审判委员会第1358次会议通过的法释〔2005〕9号文的批复：拆迁人与被拆迁人就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，只能按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向拆迁主管部门申请裁决。而《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的第八条：有下列情形之一的，房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请：1、对《拆迁许可证》合法性提出行政裁决的；由于依靠诉讼难以使纠纷得到合理解决，许多当事人又一次选择了上访的渠道来解决问题。二、非讼：诉讼走到了令人失望寒心的境地，如果继续不合作，那么就只有采取非讼的方法。被拆迁户不再在给定的法律政策空间内活动，要么试图从上而下地改变博弈规则，要么就诉诸暴力不合作。尽管非讼的风险要大得多，但效果往往也更明显。1、上访：上访最初是国家进行政治动员的技术，是1949年后发展起来的自下而上的权力运作的集中体现。集体行动的策略，是中国民间经常采用的方式，是在缺乏其他利益表达机制的情况下较可能的途径之一。集体行动具有某种官逼民反的正义性，是民众历史记忆中的一部分。同时对于集体行动，也较能引起强调“社会影响”与“社会效果”的政府部门的重视，所以通过集体行动，问题往往可以较快、较有效地得到解决。而仔细研究政策又可发现，它恰恰是自上而下的科层制行政权力极力打压的事件，对上访现象严重的地区追究领导责任的机制设计必然使得劝阻、消解、遏制上访行为列入地方政府的政绩工程。上访尤其是越级上访直接触动政府机构的政治收益，因此他们会积极地做出调整。同时，上访造成的巨大社会影响也使得相关部门对此高度敏感，对外秘而不宣。但是也不排除上访者中也有漫天要价、无理取闹者，如选择货币收购的“天价”索要者，开发商通过土地的“招、拍、挂”合法取得土地后，正当实施拆迁，遇到这类“钉子户”的“强势”态度，开发商也成了“弱势”，在被拆迁人选择拆迁调换的情况下，的的确确被拆迁人成了弱势，因为被拆迁人将房屋交由开发商拆除后，被拆迁人手里只有一纸协议，完全凭开发商的信用在等待新房的安置，一旦在开发环节出现风险，将会造成被拆迁人灭顶之灾。2、暴力抗暴：与前三种非暴不合作相比，这种方式将被拆迁户的绝望以极端方式爆发了出来。既有直接对抗国家暴力的，也有以自我施暴的方式进行公道控诉的（如安徽被拆迁户朱正亮在天安门金水桥自焚事件）。其社会成本高昂，实施者的目标权益最终不可能得到维护。这类行为在社会上造成极大影响，也是政府部门极力试图避免的
三、引发城市房屋拆迁矛盾的原因：
目前城市房屋拆迁中现存在许多比较突出的问题,致使拆迁纠纷不断产生。问题主要表现在拆迁安置相关法规尚不健全、政府在拆迁中职能错位、房屋拆迁管理部门监管力度不够、司法保障薄弱、拆迁评估不规范、拆迁补偿标准较低、非住宅房屋拆迁难、拆迁规模过大以及历史遗留问题造成的房屋拆迁产权关系不明等几个方面。这些问题不仅严重侵害城市居民的合法权益,引发群众大量上访,影响社会稳定。要了解拆迁矛盾、纠纷的原因，首先来认识有那些矛盾和纠纷。拆迁安置行为实质就是如何签订、履行拆迁安置协议。根据拆迁安置行为发生的顺序可以把矛盾、纠纷分为三类：一是签订协议前合作与不合作的矛盾，主要包括被拆迁人拒绝与拆迁人谈判、协商；拆迁人的野蛮断水、断电、断路等行为；被拆迁人的极端抵制（如发生在北京、南京的被拆迁人自焚事件）以及拆迁人采取涉黑、恐吓等暴力手段。二是签订协议过程中，拆迁人与被拆迁人针对房屋面积、性质的认定；各类拆迁补偿费用确认和支付（搬家费、搬迁奖、过渡费、装潢费、附属设施费等）；货币收购价格的确认（包括对评估机构的评估报告的认定）。三是签订协议后，主要是拆迁人在履行安置义务时，对新安房的违约责任，主要包括新安房的面积、区位、逾期安置损失等。
从表面上看拆迁矛盾、纠纷的双方是拆迁人与被拆迁人，但是房屋拆迁矛盾激化的根源在于政府对市场干预过多，当前的房屋拆迁制度不够完善。房地产开发从政府规划调整用地到取得国有土地使用权以及行政部门发放拆迁许可证，都与政府行使公共职权密不可分，而到了具体的拆迁行为就只能是拆迁人与被拆迁人的平等协商。前期被拆迁房屋的所有权和土地使用权在没征求被拆迁人的意见后直接交由拆迁人与被拆迁人以平等民事主体双方按照市场规律协商解决，可见其矛盾和冲突之大，而且拆迁的法律依据只有条例这种效力极低的行政法规。被拆迁人的房屋属所有权性质，作为拆迁行为中对房屋的处置涉及物权，签订拆迁协议受《合同法》保护，这些行为国家都有相关的法律加以制约和保护。对此，形成拆迁矛盾、纠纷的原因有：
1、拆迁条例效力低，强制拆迁缺乏保障：房屋拆迁的本质，应当是卖方处分自己土地使用权和房屋所有权的私人行为，或买方基于契约而产生的合同权利，两方面都与政府无关。但《条例》却自始至终地将拆迁的民事行为属性混淆为行政行为性质。根据《中华人民共和国立法法》的规定对非国有财产的征收只能制定法律。《条例》的目的是“为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行”。这原本无可厚非，政府具有也应当具有对城市中房屋拆迁的行政管理权，但这个“管理人”是中立于拆迁人与被拆迁人的第三方，只是从政府行政的角度来规范一个或民事的、或行政的契约成立前后（主要还是后）的问题，且管理的应该是拆迁人具体实施拆迁的行为，而不是市场本身。《条例》的内容可以精简成四句话：1、拆迁者需取得房屋拆迁许可证（第六条）；2、拆迁人与被拆迁人“应当”订立拆迁协议（第十三条）；3、拆迁人须对被拆迁人给予补偿（第二十二条）；4、被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁（第十七条）。除了发放房屋拆迁许可证是一种典型的行政许可行为 ，后三条都已经超越了一般行政行为的意义。从这个角度来看，《条例》的本质就是强制推动拆迁协议的签订和执行。这个“应当”订立的协议显然不是民事合同，因为民事合同建立在双方自愿的基础上，只有达成了合意，才有“法”的产生，而协议本身可以订立，也可以不订立，不存在“应当”的问题。换一个视角来看，将拆迁协议视作行政合同，显然也不可能。因为行政合同是指行政主体为了行使行政职能、实现特定的行政管理目标，与公民、法人和其他组织经过协商，相互意思表示一致所达成的协议。显然，行政主体必须是行政合同的当事方，而我们的政府部门并非拆迁协议的任何一方。因此，只能将《条例》中的房屋拆迁视为行政指令，直接充当了拆迁人的后台。拆迁人祭起政府这把“尚方宝剑”走进每一个谈判现场，因此拆迁协议的签署带有强制性。无论政府对于补偿问题和估价问题进行怎样的补充，但都无法改变一个最重要、最基本的事实，即，被拆迁户与开放商签订的所谓协议，是在推土机之下缔结的“城下之盟”。拥有房屋产权的动迁户在这样一种博弈格局下缺乏退出的可能性，甚至他们缺乏事先的知情权，他们完全没有与政府或者开发商谈判的筹码，从而在拿什么讨价还价中处于极端不利的位置。 《条例》赋予了市、县人民政府责成有关部门强制拆迁的权力 ，这一行为或可归入行政强制的范畴。行政强制必须符合两种情况：第一，行政主体为了保障行政管理的顺利进行，通过依法采取强制手段迫使不履行行政法义务的相对方履行义务或达到与履行义务相同的状态；或者第二，出于维护社会秩序或保护公民人身健康、安全的需要，将相对人的人身或财产采取紧急性、即时性强制措施的具体行为。拆迁显然不是紧急需要，那就只能是第一种，这也就又一次承认了，被拆迁人的搬离不是基于契约的义务，而是基于行政法的义务。接着，《条例》也没有忘记表示一下对法院的尊重，房屋拆迁管理部门也可依法申请人民法院强制拆迁，表面看来，似乎是诉诸司法了，而实际上，拆迁的性质被进一步混淆了。根据《民事诉讼法》，当事人可以向人民法院申请执行的前提是发生法律效力的民事判决、裁定、对依法设立的仲裁机构的裁决调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书的存在，法院的强制执行必然跟在“打官司”或仲裁之后，房屋拆迁管理部门的裁决显然不是司法意义上的可引起强制执行的条件。答案很明显，这只是行政机关在其本身没有直接采取行政强制措施权力的情况下，向人民法院申请实施强制的另一种“行政强制”。我们自然可以揣测一下，如果房屋拆迁管理部门有心有力自己采取强制搬迁的行动，还会再去劳烦法院吗？在认定强制搬迁为行政强制后，我们只能逆向推演出，在《条例》的眼中，拆迁是一种行政指令行为而非民事行为。 2、规划随意性大，拆迁不当问题严重：规划调整过于频繁，朝令夕改，左右摇摆不定。规划调整前没有进行市场分析。缺乏听证资料等，搞大规模拆迁，被拆迁人意见很大，难以接受。 3、拆迁透明度不高，“暗箱操作”现象严重：为达到速战速决的目的，许多拆迁主管部门在实施拆迁许可的过程中，对被拆迁人关心的拆迁范围、拆迁期限、补偿标准、拆迁政策实行信息封锁，不让其知晓，不让其申辩。结果，无论是拆迁协议的签订，还是补偿标准、安置方案的确定，都是由拆迁人和拆迁主管部门打着“公共利益”、“大局利益”的旗号关门进行的，一切由他们说了算。被拆迁人不但毫无知情权、参与权、申辩权，而且还往往被要求无条件地“服从大局”、“舍小家，顾大家”，丝毫没有商量的余地。无论同意与否，一律拆无赦。作为民事主体的平等法律地位严重失衡。 4、市场监管不力，市场主体行为不规范：拆迁主管部门对拆 迁市场研究不够，思考不深，监管不严，违规行为查处不力。有的拆迁人诚信观念淡薄，出尔反尔，与被拆迁人达成的协议不兑现，不信守承诺。有的评估机构从业人员思想不端，人为压低或抬高评估价格，高评低估现象时有发生，补偿价格与被拆迁房屋价值严重背离。 5、拆迁工作方法简单：为加快拆迁进度，部分拆迁人不是宣传政策、做深入细致的思想工作，而是对被拆迁人言行粗暴，搞哄、吓、骗，以断水、断电、断通讯相威胁。有的拆迁人甚至邀约不法势力参与，逼被拆迁人就范。
四、解决当前城市房屋拆迁矛盾的对策：
城市房屋拆迁政策性强，影响面广，妥善解决好拆迁纠纷，不仅关系到房地产业、城市建设和社会经济发展，也关系到社会稳定的大局。各级政府和各有关职能部门要根据法律法规和国务院办公厅下发的《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》精神，按照“统筹规划、标本兼治、多管齐下、先易后难”的原则，妥善处理好拆迁纠纷。房屋拆迁工作是一项程序严谨，操作规范的工作。要使拆迁工作达到“拆迁一处，造福一片、稳定一方”的目的，坚持依法拆迁是前提，制订合理政策是基础，改进工作方法是关键。
1、合理规划，防止不当拆迁： 规划的节约是最大的节约，规划的浪费是最大的浪费，规划的失误是全局性的失误。作为城市建设发展蓝图和基本依据的城市规划，担负着合理布局城市，促进城市经济、社会、人口、资源、环境可持续协调发展的重要职责。当前，城市发展中的失当拆迁都与规划未真正发挥对城市建设的指导作用有关。如，成都市因规划控制不严，青城山景区建设了大批房子。近两年，该景区为申报世界文化遗产，又不得不花费2亿元将核心景区的房子全部拆光。其浪费之大，令人触目惊心。其中出现拆迁纠纷也是显而易见的。因此，抓好城市规划，减少或避免不必要拆迁，是从源头上预防和解决拆迁纠纷的根本措施，量力而行是城市建设的基本指导原则。一是要科学制定规划。要立足当前，面向未来，统筹兼顾，综合布局，正确处理好局部与整体、近期与长远、需要与可能、经济发展与环境保护等诸多关系，科学预测、合理安排当前和今后一个时期城市经济社会发展。制定规划要发扬民主，广泛听取各方意见，多方比较，反复论证，增强科学性，使其跟得上时代发展潮流、经得起历史检验。二是要严格执行规划。规划一经确定，具有法律效力，必须不折不扣地严格执行，任何人不得随意变更或“朝令夕改”。各级政府要严格实施规划，各级人大要加强监督，形成有效的监督制约机制。确因经济社会发展需要调整规划的，要反复论证，履行法定程序，真正做到“一任接着一任干、一张蓝图画到底”。三是要严格控制“形象工程”或“政绩工程”。因此，各级领导干部要树立正确的政绩观，本着替历史负责、替未来负责、替群众负责的原则，带头遵守城市规划，少建或不建“政绩工程”和“形象工程”，力避大拆大建、频繁拆建，减少或避免不必要的浪费和拆迁纠纷。 2、以建立拆迁许可听证会制度的“阳光拆迁”： 搞“暗箱操作”，拆迁当事人的知情权得不到保障，一直是城市房屋拆迁工作中一个比较突出的问题，也是拆迁腐败滋生的温床。《行政许可法》的出台，为改变这种局面提供了可能。2004年7月1日生效的《行政许可法》第六条明确规定：“公民、法人或者其他组织对行政机关实施行政许可，享有陈述权、申辩权；有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼；其合法权益因行政机关违法实施行政许可受到损害的，有权依法要求赔偿。”第四十七条又规定：“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权力。”根据上述法律规定，建立拆迁许可听证会制度既是法律赋予拆迁当事人应享有的一项权利，也是拆迁主管部门应尽的义务。建立这项制度，有利于被拆迁人依法介入拆迁许可的审批过程，陈述自己的观点、意见和要求，有利于实现拆迁“阳光操作”，保护拆迁当事人合法权益，从而打破当前“职能部门+拆迁人＞被拆迁人”这样一种绝对不平衡、不合理的“暗箱操作”局面。拆迁许可听证会的参与者应主要有拆迁人、拆迁实施单位、被拆迁人代表、拆迁主管部门、有关方面负责人。听证会的主要内容是：由拆迁人介绍项目规划用地审批情况、拆迁计划（包括拆迁目的、依据、范围、地点、期限）、补偿安置方案，拆迁主管部门介绍颁发《拆迁许可证》的条件、要求，被拆迁人陈述意见，通过审议、商讨，确定是否可以动拆。若确定动迁，拆迁主管部门应当及时将上述内容在媒体公开，告之全体被拆迁人，接受民主监督，确保听证会确定的事项不折不扣地执行。 3、提高拆迁执法管理人员素质，加强行业法制建设： 打铁还须自身硬。执治者须先受治于法。以加强拆迁管理人员教育培训、完善法规为重点，大力加强行业法制建设，营造良好的法治环境，为依法行政、依法办事创造条件，是预防和解决拆迁纠纷的又一重要举措。一是要加强拆迁队伍教育整顿。拆迁主管部门要通过岗位培训等形式，组织拆迁执法人员深入学习、系统掌握房屋拆迁、房屋估价、建筑、行政执法等方面的有关法规，让其提高法律素质和执法水平。同时，经常性地对工作作风开展自查自纠，牢固树立起勤政为民、秉公执法、文明执法、依法行政的思想。严格实施《拆迁许可证》制度，规范执法管理程序，建立完善执法监督责任制和过错追究制。通过设立举报电话、举报箱等形式，广泛接受社会监督，严惩执法违法、损害拆迁当事人合法权益的行为，努力建设一支政治强、业务精、作风正、纪律严的拆迁执法管理队伍。二是要修改完善拆迁法规和管理制度。实践证明，当前拆迁管理法规存在较大缺陷和漏洞，成为拆迁纠纷产生的重要原因，亟需修改完善。因此，要按照“适度超前、易于操作”的原则，抓紧出台与国务院《城市房屋拆迁管理条例》相配套的地方规章和实施细则；要根据国务院《条例》和《行政许可法》，迅速修改现行法规制度中有失公平、涉嫌违法的条款；坚决废止严重违法、侵害拆迁当事人合法权益、群众反映强烈的法规制度。在修改过程中，重点是要将广大市民关心、容易产生拆迁纠纷的拆迁安置、拆迁补偿、强制拆迁、弱势群体利益保护等热点、难点问题细化、完善，易于理解，便于操作，从制度上规范拆迁行为，减少拆迁纠纷。三是要大力宣传拆迁法规。城市房屋拆迁管理涉及的法规较多，政策性极强。只有大张旗鼓地宣传，让法规深入人心，才能取得管理相对人的理解、支持、配合。因此，要通过广播、电视、网络等途径，大力宣传拆迁法规，让拆迁人、被拆迁人知法、守法、用法，依法办事，依法维权。 4、整顿规范拆迁评估市场，维护拆迁当事人合法权益： 整顿规范房屋拆迁评估市场，确保评估机构公平、公正、合理地开展评估业务，是维护拆迁当事人合法权益、减少拆迁纠纷的重要环节。拆迁主管部门要积极争取当地房地产管理部门的大力支持，结合当前房地产市场整顿，加大拆迁评估市场规范工作力度。一是要科学制定补偿标准。当前，房屋拆迁纠纷反映的主要问题是双方在安置补偿上有分岐、安置补偿不均匀等。南京市翁彪和安徽省朱正亮的自焚皆是源于对补偿标准的强烈不满。因此，房屋拆迁货币补偿金额，应当按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑等因素，以房地产市场评估价格确定，以保证被拆迁房屋拆迁补偿同房地产市场接轨。此举既可使被拆迁房屋体现其市场价值，防止高价低估，保障被拆迁人的合法利益，又可防止被拆迁人漫天要价，维护拆迁人利益。当被拆迁房屋的面积较小、评估价偏低时，拆迁人应按由拆迁主管部门确定、政府公布、年度更新、动态管理的最低补偿单价标准和价格补贴进行补偿安置，以保证安置居住水平不下降。二是要整顿评估市场主体。建立评估机构信用档案，详细记录其基本情况、经营业绩、从业经历、评估技术、社会信誉、当事人对其投诉的处理情况和纠正情况等内容，并在网上公示，接受社会监督。严格准入、清出制度，对那些资信差、素质低的评估机构坚决淘汰出局。重点打击估价机构与拆迁人或被拆迁人互相串通，损害另一方当事人利益的行为，让评估机构树立“诚信为荣、失信为耻”的观念，确保评估结果不偏不倚。三是要公正选择评估机构。有利于房屋拆迁评估工作合法、公平、有序地开展。根据有关法规，结合本地实际，制订一整套包括报名审核、公开摇号、投票选择、全程公证等环节在内的推荐、确定评估机构的方法，并由被拆迁人唱票、计票，拆迁当事人双方认可。应遵循公正、公平、公开的原则，在借鉴学习外地经验的基础上，结合我市实际，积极探索适合本地的公正确定评估机构的办法，以保证所选评估机构评估结果的公平、真实、有效。四是要正确处理评估争议。拆迁当事人对估价结果有异议的，可以在收到评估报告后规定期限内，向原估价机构书面申请复估。当事人对复估结果仍有异议的，可在收到评估报告后规定期限内，向当地房地产估价师协会组织的房屋拆迁专家委员会申请鉴定。专家委员会对评估报告的合法性、规范性、合理性进行鉴定后，出具鉴定意见，作为拆迁补偿的依据。
5、积极培育、大力扶持，逐步实行拆迁队伍专业化：
房屋拆迁是一项政策性很强的工作，同时也是一项很严肃的工作。拆迁政策执行的紧与松、准确与偏差，关系到拆迁人与被拆迁人双方的利益，也关系到社会的稳定。要积极培育房屋拆迁中介服务机构，建立一支高素质、专业性的房屋拆迁工作队伍，以适应城市建设中房屋拆迁工作的需要。要加强房屋拆迁人员的法规、政策及业务培训，加强拆迁工作方式、方法与经验的交流，提高解决房屋拆迁错综复杂问题的实际解决能力，确保房屋拆迁工作依法有序进行。第一，拆迁资金以及被拆迁人安置不落实的坚决不准实施拆迁，确保被拆迁人的合法权益；第二，对违法违规拆迁、擅自降低补偿安置标准、不及时解决被拆迁人合理要求的拆迁单位，加大处罚力度，采取不批准新的拆迁项目、停业整顿、依法吊销拆迁单位资格证书等措施严肃处理；第三，对不能达成协议且涉及面广的拆迁项目，要严格限制采取强制性措施，防止矛盾激化；确需强制执行的，必须严格执行法律程序，做好预案；第四，对产权性质为住宅但已依法取得营业执照经营性用房的补偿、历史原因手续不全的房屋的手续补办以及其他遗留问题。
五、结论
综上所述, 随着我国经济的飞速发展，城镇化进程的加快，城市改造力度的加大,特别是国家实行房改政策，取消住房福利分配制，积极推进住房商品化以来致使城市房屋拆迁进入快速发展阶段。城市房屋拆迁对实现城市规划目标,推进城市环境面貌更新,合理利用城市土地资源,改善城市居民生活条件起到了积极的作用。城市房屋拆迁工作是一项政策性、群众性、经济性极强，特别复杂，难度较大的工作。由于目前我国针对拆迁行为没有实质立法，特别是物权法出台后，其拆迁行为与物权法所保护的权益产生了冲突，要想彻底解决城市房屋拆迁中的失序状态，从根本上保护公民的权利不受侵害，仅靠行政命令显然是不够的.政府首先要认真明确立法理念，对现行的法律法规进行修改与完善。尤其是对个别明显与国家法规不符，严重侵害被拆迁人利益的地方性法规和规章进行及时的清理与废止。使司法程序及时、有效地介入这个社会矛盾空前聚集的领域.在司法实践中，充分发挥司法维护社会公平正义的作用，以化解由于拆迁过程中的不公平而引发的各种社会矛盾，保障社会的稳定与良好秩序。
参 考 文 献
1、陆克华 《房地产基本制度与政策》中国建筑工业出版社 2003年5月第二版
2、王才亮 《房屋拆迁纠纷焦点释疑》 法律出版社 2005年5月版
3、郭明瑞 《民法学》 主编北京大学出版社 2005年7月
4、罗豪才 《行政法学》 北京大学出版社 2005年版
5、王达著 《中国拆迁法律—理论与实务》 中国财政经济出版社2007年4月
6、宋用寿 《行政法》著 四川人民出版社 1999年1月第一版
