长租公寓发展现状及可持续发展策略研究

内 容 摘 要

长租公寓作为近几年逐渐发展起来的新兴行业有着广阔的发展前景，该行业是住户租赁行业的分支，与传统租户业相比，区别在于逻辑起点与发展潜力是完全不同的。

长租公寓除了具备单纯意义上的租赁住房的特征，同时还体现出社交文化渗透的内涵，即实现共享、共建、共娱；虽然长租公寓是由单体分割出的小房间所组成，内部装饰也无大的差异，但同时这也一个社区大家庭，租客以富有个性的青年为主。

长租公寓的发展历程要追溯到房价高企时代，在城市青年个性化需求的背景下迅速发展起来，尤其是国家发布了“租售并举”“租购并举”的政策后为长租公寓的繁荣兴旺创造了条件，尤其是在金融创新的条件下引起各大资本浓厚的兴趣。

但同时也有质疑的声音发出，一种观点认为这是市场扭曲而滋生出的畸形儿，另一种观点则认为在需求的引导下，该行业将成为前景广阔的蓝海。本次研究以调研为基础，通过对长租公寓的发展现状进行研究，分析所面临的困难后，认为作为新兴行业的一种无论是发展机遇还是价值都是巨大的。笔者选择从多个角度进行研究，分别从运营方、政府、金融机构等层面展开探讨，为长租公寓租赁行业能够走上可持续发展的道路制定出具有可操作性的发展规划。

  

 

关键词：长租公寓；租售并举；创新；发展

目       录

一、 绪论6

（一） 研究背景6

（二） 研究意义及思路6

二、 长租公寓发展现状7

（一） 行业发展野蛮生长结束，回归理性7

（二） 头部企业增长快，中小企业面临淘汰8

三、 长租公寓发展主要问题及分析9

（一） 企业盈利难9

1. 综合成本急剧上升9

2. 长租企业融资困难10

（二） 政府监管体系不完善10

1. 市场参与主体众多，行业格局散乱，对应的主管部门太多11

2. 对新业态、新模式的法律和政策监管仍存在盲区11

3. 企业化、专业化和规模化的市场主体占比较小12

4. 职能部门以专项和阶段性治理为主，常态化监管难以到位12

（三） 金融融资监管制度滞后12

1. 企业融资渠道监管缺失13

2. 企业商业借贷能力差13

3. 企业融资风险监管制度不完善13

（四） 行业法规和政策滞后13

1. 房源备案制度的行业政策不完善14

2. 对经营者的市场准入监管制度缺失14

3. 企业经营模型不成熟，行业管理方式缺乏政策监管14

4. 金融市场监管制度缺失14

四、 长租公寓可持续性发展策略15

（一） 运营商自身深耕细化发展15

1. 降成本、保利润和稳扩张15

2. 积极探索创新转型，从纯粹收租转向以多元化的增值服务模式为核心盈利增长点17

3. 专业化、品牌化、精细化和规模化发展17

（二） 政企银深度合作18

1. 政策监管和引导扶持双向发力18

2. 加大政企银合作深度和广度19

3. 城市更新对住房租赁行业转型升级的引擎作用日益明显19

（三） 完善行业政策监管20

1. 完善政策监管，制定行业法律法规20

2. 制定、完善金融监管制度20

3. 规范行业标准，加强企业监管21

五、 结论21

（一） 轻重两端化发展，模式创新可期21

（二） 头部企业领跑，市场回归经营价值21

（三） 精细化运营，挖掘细分领域价值22

（四） 租赁社区产品有望引导租住生活22

文献