个人住房抵押贷款证券化的风险防范2012(三)

个人住房抵押贷款证券化的风险防范2012(三)

    （一）住房产业政策长期目标的短期化

    我国的房地产行业随着经济的发展呈现出越来越高涨的趋势，我国房地产行业已经成为推动国民经济发展的主要力量，房地产行业的快速发展一方面是由于国家经济的促动，另一方面也是我国人口众多，城市在最近几年发展较快，城市的开发建设有越来越多的土地被用作商业住宅，而我国人均购买能力在逐年的上升，使得房地产行业一直处于高涨的状态。根据世界银行的相关数据显示，正常来说一国的住房价格应该是一国国民家庭年均收入的3-6倍，这是推行住房商品化的基本条件。但是我国的房地产比较火热，大中城市的商品房价格是国民家庭年收入的16-18倍之间，这是一个不正常现象，而且这一过高的比例说明我国的住房贷款余额数量巨大，也说明我国的国民实际购房能力还是比较低的。根据相关的数据统计表明，我国商品房的空置率比较高，由于个人的购房能力有限，过高的房价导致商品房有价无市，而房地产开发商对这一个现象往往采取漠视的态度，我国商品房的空置率已经超过国际10%的警戒线，到达26%。这说明将个人住房抵押贷款进行资产组合再出售是存在风险的，因为房价远远高于人们的实际购买能力与承担能力，但是国家或者地方政府为了促进大中城市的住房需求，往往是希望银行能够给予个人住房高额贷款，以促进房地产业的发展。但是住房抵押贷款的还贷往往是需要20年以上，但是这种扩张性的金融政策不考虑个人的实际购买能力与收入情况，会为银行资金的收不回埋下隐患。

    （二）信用机制的缺失

    我国尚未建立一套完善的信用机制，诚信原则在日常的经济生活中必不可少，是交易正常运行的基础，信用制度的缺失会为交易带来风险，也说明一国经济发展水平是一种扭曲的发展，更说明一国的国民素质比较低下。在西方发达国家信用制度十分重要，发达国家的个人信用关系着生活的方方面面，完善的个人信用机制不仅保障市场经济的正常运行，也保障个人能够在日常的社会生活中获得便利，在西方发达国家如果一人的信用缺失，则无论他在购买商品还是申请贷款，都十分艰难。在我国，关于信用机制这一方面缺乏相关的法律法规规范，以及社会的信用体制缺失，导致出现许多缺乏诚信的现象。在个人住房抵押贷款证券化的过程中，违约风险的产生也是因为住房抵押贷款者的信用缺失，对贷款合同不履行或者履行不完全，导致银行的资金不能按时收回，影响银行的收益。也存在一些住房抵押贷款证券化产品的投资者缺乏诚信的现象，采用欺诈的方式骗取SPV机构的信用评级，最终导致SPV机构的资金收不回，进而产生一系列的不良后果。

    （三）银行客户资源共享机制的缺失

    2013年2月20日，国务院制定五项加强房地产市场调控的政策措施（简称为“国五条”），国务院出台限购令后，各地政府纷纷出台政策，执行“国五条”的细则，但是不同地区采取的限购措施不一，如广东推出的“国五条”实施细则是采取地区区别对待，如对广州、深圳等地采取的是双限政策，即不仅限购，还对价格进行限制。佛山、珠海等地则要求将住房信息实现联网查询。北京地区则采取的是禁止京籍单身人士购买二套房，上海则严格禁止发放第三套及以上购房贷款。

    虽然我国对居民购买第二套房子采取限制的政策，并对5年内转让商品房的行为采取高契税的方式来限制，但是依然阻挡不了我国人民对于房地产的投资与购买热情，目前我国缺失一种有效的制度去规范房地产的相关行为，因此导致一系列风险的产生。在个人住房抵押贷款证券化的过程中，银行之间缺乏客户资源的共享机制，导致出现违约风险、信用风险以及欺诈风险等。现在有许多的贷款者同时对2套以上的商品房进行房供，这种供房的压力可想而知，因此可能在银行存在不良资产的情况，但是这种2套以上房供的住宅购买者是在不同的银行进行借贷，但是银行之间缺乏客户资源的共享机制，因此在办理贷款的时候难以审查住房贷款者是否存在其他的借贷行为，只需要符合本行的借贷规定即可放贷，而不管借款者的其他情况。这种信息缺乏的情况导致当供房者出现因经济困难而无法对房子进行按揭付款的情形，其他银行是无法得知的，会为住房抵押贷款的资金回收带来风险。此外，对于证券市场上的一些投资者，往往是SPV机构对其资金融通资格进行审查，但是SPV机构只能对法人机构的银行信誉情况进行查询，但是对于个人的投资者，难以查询，也会导致住房抵押贷款证券化的资金收不回。

    由于存在不良信贷的客户，但是银行之间缺乏有效的客户资源共享机制，在一个银行出现不良记录的客户还可以在另外的银行进行贷款，这给住房抵押贷款的风险管理带来困难。

    三、个人住房抵押贷款证券化风险防范措施

    中国建设银行是我国第一家推行住房抵押贷款证券化的商业银行，中国建设银行2005年通过推行“建元”住房抵押贷款证券化产品，经过几年的发展我国的住房抵押贷款证券化市场规模不断拓展，住房抵押贷款证券化的品种也在不断的增加。但是中国建设银行从08年开始取消评级为A级、BBB级的证券种类的发行，主要是因为住房抵押贷款证券化过程中出现的信用风险，近几年来如中国银行的“森豪公寓”骗贷案与浦发银行的“姚康达事件”，都对商业银行的正常借贷产生不利影响。因此在个人住房抵押贷款证券化过程中，要对出现的风险进行有效的防范。

    （一）建立抵押贷款担保与保险机制

    贷款抵押担保机制与保险机制是防范风险的有利机制，住房抵押贷款证券化比证券市场上其他的金融衍生品的风险要低，但是也存在一定的风险，因此建立有效的贷款抵押担保机制十分重要。

    图3.1个人住房抵押贷款证券化流程

    

    由图可以看出，住房抵押贷款证券化过程中，可以通过保险公司对借款人还款提供还款保证保险，不仅可以缓解借款人的后顾之忧，还能够转移贷款的风险。对住宅购买者的房屋贷款进行担保或者提供保险，通过设立贷款服务机构与抵押贷款创造者进行沟通，不仅可以为银行进行住房抵押贷款证券化提供保障，还能够保障住房抵押贷款资产池的质量，为证券市场的SPV机构提供保障。

    （二）强化信用保障机制

    1.落实信用增级

    信用增级是对证券化的资产集合进行结构的重组，通过对可预见的损失进行弥补，采用增加现金来源的办法降低可预见的风险。通过对证券进行评级，如中国建设银行的“建元”住房抵押贷款证券化产品分为四个等级，主要采用的增级方式有内部增级与外部增级，其中外部增级主要是政府担保的形式的保险制度，内部增级是通过建立信托储备账户，为住房抵押贷款证券化提供储备金，降低风险。

    2.健全个人信用制度

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