目录:一.背景
二.现状
三.问题
四.我国房地产消费市场健康发展应采取的对策
内 容 摘 要
摘要:我国房地产近些年一直处于上升阶段,但随着政策环境.需求环境.竞争环境的急剧变化,中国房地产开发市场的竞争格局正在发生明显变化。目前房地产开发市场面临严峻的形势,同时房地产开发市场存在较多的弊病,我国房地产消费市场健康发展应采取积极对策。本人通过运用消费经济学知识在现实问题,政策,经济环境等方面对我国房地产消费市场的现状进行分析。
关键词:房地产;品牌意识;土地供应机制
我国房地产消费市场的现状分析及对策研究
背景
1998年住房制度改革后,在经济快速发展的过程中,房地产业发展步伐开始加快,对整个经济增长的贡献不断提高,越来跃成为国民经济的重要支柱产业。2003年中国房地产开发投资突破1万亿元,房地产业及建筑业增加值占GDP增长1.3个百分点,间接拉动0.6~1.2个百分点,对扩大就业业发挥了积极作用。从国际经验看,人均GDP突破1000~3000美元的阶段,是经济快速发展的阶段,也是房地产发展的黄金时期。从全国近几年的房地产市场发展状况与业界动态不难看出,“泡沫”与“过热”不但存在而且在有些地方非常严重,也是国内外经济界与房地产业界争论最为激烈的焦点。2006年在房地产投资热度继续上升,房价节节攀高之后,从2007年和2008年以来我国房市的实际运行状况和走向来看,我国的房市目前进入了调整期,步入了此轮房地产周期的下行阶段,开始步入“拐点”。
二、现状
(一)房地产市场迅速扩大,土地价格飙升。
土地供需仍维持低位,下半年以来降幅收窄。供应方面,全国各类土地推出量仍旧保持低位,但在年底逐渐企稳回升。2015年1-11月,全国300城市共推出各类用地17.3亿平方米,同比下降19.1%,降幅较前三季度收窄8.9个百分点。今年全国300城市土地供应仍处于较低水平,土地推出量上半年同比下降,下半年降幅逐渐收窄,并在10-11月转跌为涨,同比上涨15%,土地市场逐渐企稳。成交方面,各类土地成交量同比下降21.7%,降幅收窄,但扔大于推出量。2015年1-11月,全国300个城市各类土地共成交13.2亿平方米,同比下降21.7%,大于推出量降幅;各类土地成交出让金1.8万亿元,同比减少12.7%。目前,房企整体经营策略保持谨慎,但随着销售形势好转,企业对部分城市拿地热情升温,土地市场逐步企稳回升。
2016年5月18日上海周浦又再次拍出成本价每平方米近8万的地块,溢价率达到300%远远超过同期附近地块的拍卖价格。
大小开发商面临资金问题严重分化
大型开发商资金充足,从拍地到房建过程简单,而小开发商资金短缺,房建困难在中小城市出现大量的烂尾楼。
房地产地区性消费市场差异化明显
新房方面,据2015年数据统计在中央及地方多重利好政策推动下,楼市信心不断增强,购房需求平稳释放,热点城市房价上涨较多,1-11月百城均价累计上涨3.39%。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,2015年1-11月百城住宅价格指数累计上涨3.39%,环比于5月止跌,同比雨8月止跌,11月同环比连续第四个月双涨;一线城市累计上涨15.1%,二三线城市累计下跌,跌幅在1%左右;不同城市间仍分化明显,深圳累计上涨33.92%,领涨全国。
全国一线城市房地产市场的火爆与二三线城市房地产市场的萎缩明显体现了我国房地产市场的分布不均匀,差异化明显。
问题
我国房地产消费市场存在问题分析
房价过高,涨幅过快
从2004年年初,我国的房地产业进入一个新的周期,伴随着住房市场化、货币化的深入、城市化的不断推进、人均收入的不断提高和对外开放的扩大,使得我国住房方面的需求极大被释放,进而使我国的房地产投资额、建设面积和房价也大幅上升。
对房地产消费市场的专项调控政策和宏观紧缩政策
2006-2007年,房价快速上涨使投资、投机需求迅速增加,而这又进一步造成了房价的暴涨,土地价格也出现了飞涨现象。为此,2007年政府出台了一系列的针对房地产的专项调控政策。其中,以“二套房贷”为标志的银根紧缩政策使资金泛滥的房地产市场突然缺血,投资、投机需求遭到重大打击,不少资金离场,需求开始萎缩。
美国次贷危机的爆发改变了我国房市的预期
自2007年5.6月份开始,美国爆发次贷危机。此后,次贷危机向全球蔓延,引起了很多国家房价的下跌、全球金融动荡的加剧和经济增速的下降。次贷危机的爆发在某种程度上也传导至中国,增加了我国经济所面临的外部压力,加大了我国的金融风险,也在一定程度上改变了我国房市的预期。
供需结构失衡
目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡
具体表现为:一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足,而高端住房却供给过剩。据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查,去年销售的商品住宅中,120平方米/套以上的住房都在40%以上,最高的超过60%,中小套型住宅比例偏低。同时,据建设部门统计,2006年年初,在40个重点城市新上市的商品住房中,套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%;2007年10月份,这一比重有所提高,但也只有25.77%,与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。二是廉租房供给很少,政府重视不足,覆盖面小,未以开发廉租房未政策中心。同时经济适用房的供给不能满足需求,而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题(发达国家和香港特区政府主要以提供廉租房为主)。三是二手房市场和租赁市场发育缓慢,二手房的供给亦不能满足需求。
房地产开发立法与执法存在的不足
立法上的不完善。
国家已经制定了一系列的关于房地产开发方面的政策和法律,但是从总体上看,立法还不够完善,立法体系也不完善,一些方面甚至长期存在着无法可依的情况。其主要表现为:已经出台的房地产开发方面的法律、法规、规章、条例数量较少,大量的规范性文件只是地方性法规和部分规章,而且规定的法律条文比较简单,这种情况远远不能适应当前房地产开发市场的发展和需求;房地产开发方面的立法速度较慢,立法不规范,缺乏系统性、严密性和科学性,缺乏通盘考虑,相关法律原则性强,欠缺可直接操作的规范;法律一旦制定出来就具有一定的稳定性,不能频繁变动,更不能朝令夕改,否则就会失去其权威性和确定性。但是正是因为这一点又使它具有对千变万化的显示社会生活的不适应性和滞后性。
执法上的不到位
在执法方面,由于一些政府机构监督不给力,有些地方存在着有法不依、执法不严、以行政干预代替法律、以权代法和以言代法等现象。房地产开发法律体系存在的不健全、规范性不足的问题,留下了徐国执法空间和矛盾,加上经济利益的驱动,导致房地产开发的某些环节出现了暗箱操作的现象。他们大钻改革政策不配套的空子,搞行贿受贿,贪得无厌地把国家和集体的资产、人民的利益华为私有。
我国房地产消费市场健康发展应采取的对策
加快开发企业整合的过程
随着市场竞争的加剧以及市场规则和竞争环境的不断完善,房地产开发企业规模化、集团化势在必行。例如通过横向联合增强企业的资金实力或是通过垂直联合延伸企业的产业链;也可以鼓励有实力的企业采用兼并现有中小企业的方式实现规模效益,获得由规模扩大带来的自身成本的降低,共享技术、管理经验、市场信息、商誉等资源,提升市场竞争能力和抗风险能力。
拓宽开发企业的融资渠道
资金是房地产开发的首要因素,如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求,是开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题。房地产开发企业也可以吸引社会各类基金尤其是商业保险基金加盟等方式来进行融资。保险涉足房地产业,这也是一条新的非常重要的融资渠道。
提高开发企业的品牌意识和诚信意识
品牌是一个企业实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现,是核心竞争力和综合素质的外部表现。房地产开发市场已经由卖方市场逐步转化为买方市场,消费者在市场中占有绝对主动的地位,商品房的综合品质越来越受到重视,并且当今国内外的市场竞争,已经从价格竞争、质量竞争逐步走向品牌竞争。
完善开发土地供应机制
土地供应室房地产开发市场的源头。土地资源的极端重要性、稀缺性和位置固定性以及所有权的垄断性,决定了它不能像普通商品那样由市场需求决定供给,而应由供给来引导市场需求。土地的获取方式、成交价格、总量的增减、分布以及使用用途结构的变化都将对房地产开发市场产生重大的影响。因此,中国可以通过完善开发土地供应机制来规范房地产开发市场。
推进房地产开发的法制建设
法律是市场经济条件下的一个重要调控手段,它在规范房地产开发市场中发挥着不可替代的作用,规范房地产开发市场,除了要依靠房地产开发商诚信品牌和商业道德保证外还需要法律的规范。
参 考 文 献
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