随着人们收入水平的提高和城市人口的不断增长，以及人们对未来生活居住环境要求的改善，新世纪初各类住房的规划设计建设研究，已经提升到住宅建设首要位置。一方面，人们出现了对新住房的高要求，如大客厅、小住房、两厅两卫或住房带卫生间等住宅，花园式住宅，绿色概念住宅、智能性住宅、复式住宅等；另一方面，随着住房制度的不断深化，也出现了存量住宅市场的多元化，如投入使用后的住宅交易，以及抵押、租赁等多种经营方式，刺激房地产二、三级市场的形成和发育。另外在北京、深圳等地兴起一种大开间灵活住宅工程，即加大空间、无隔墙，有些墙体由住房自行分间、间隔。大开间多层灵活住宅，在结构上由于取消大部分内纵墙并减少承重内墙，轻质隔墙相应增加，住宅使用面积系数明显提高，据测算，大开间住宅比砖混小开间住宅使用面积提高9%—12%，而户内使用面积系数提高10%—16%，同等住宅面积下，可提供更多使用面积，使住户真正得到实惠；与内浇外砌住宅比较，使用面积系数可提高1.2%—1.4%。随着开间的扩大，使用面积系数的提高幅度也愈大。
（五）发展速度与融资渠道狭窄的问题
国外房地产业发展比我们早100多年，漯河周边城市的大型房地产开发企业又具有很多优势，他们势力雄厚，资金充足，经验丰富，注重品牌效应，我们要与之抗衡：一方面必须改变目前企业规模偏小，集团化程度低的状况，要通过联合、实现资产重组，强化内部管理机制，提升企业等级，提高市场竞争力。实现集团化、规模化经营，向质量型效益型转变；另一方面，必须提高企业信誉度，开辟多种融资渠道，开辟新的融资渠道，将有限资金集中起来，要获得充足的资金前提条件，就要有方法、途径和创新手段。
四、漯河房地产市场——住宅需求量模型极其预测
由于我国目前尚无比较成熟的住宅需求量（确定）方法，所以本文借鉴2002长沙市住宅需求量的确定方法来分析漯河市场住宅需求总量。
（一）住宅需求总量的一般方程
我们在研究住宅需求总量时，可将住宅需求总量定义为人均需求量与人口数量的成绩，故可先确定人均需求量的一般方程。
人均需求量方程定义如下：
H=f(x1,x2,……x n)
其中：H——人均需求量
x1,x2,……x n——为影响需求的因素，如居民收入、价格等等。
住宅需求总量H即为：
H’=H•N
其中：N为人口数量
在平均需求量函数中的变量 x1,x2,……x n代表的是影响需求变化的各类因素。影响住宅的主要因素包括：住宅经济运行机制、居民收入、住宅价格、住宅金融状况、利率、人口数量、家庭状况等，这些因素中有的量可以量化的，即与需求的变化存在着明确的数量上的关系，如住宅价格、居民收入、利率、人口数量等。而有的因素是不可量化的，只能从定性的角度去考虑其对需求变化的影响，如住宅经济运行机制、住宅金融状况、家庭状况等，它们影响的是住宅变化的总体趋势，我们在对住宅进行定量分析时，只能选取可以量化的因素作为需求函数的变量。
因此，设人均需求函数为
H=f (Y,P,I)
其中：Y——居民收入
P——住宅价格
I——利率
住宅总量需求函数H’则为
H’ =f (Y,P,I) •N
（二）漯河住宅需求总量方程的确定
住宅需求总量的确定，实质上就是对未来需求的预测，因而，我们可以运用预测学中的回归分析方法计算求得漯河市住宅需求总量函数。
1、样本数据的确定
根据上述人均需求量方程，我们选取住宅价格、人均月收入、贷款利率以及人均住宅面积的数据。以人均居住面积代替人均需求量，则有
H=Ĥ — H1 = f (Y1P1I) —f1(Y1P1I)
其中：Ĥ——预测期人均需求量
H1——基期人均需求量（人均居住面积）
I——我国一年期购房贷款利率
表4—1 漯河住宅需求预测数据统计表
年份 住宅平均价格
（千元/M2） 人均月收入
（千元） 贷款年利率
（%） 人均居住面积
（M2）
1998 0.675 0.4972 6.12 15.48
1999 0.762 0.5259 5.31 16.84
2000 0.894 0.5470 5.31 17.04
2001 1.047 0.5662 5.31 19.99
2002 1.120 0.5831 5.31 23.12
2003 1.247 0.6005 5.31 25.64
2、数据处理
由于人均居住面积与人均月收入、住宅价格、利率基本成线性关系，因此可假设人均需求函数为线性方程，方程可表示如下：
Hi=b0+b1Yi+b2Pi+b3Ii
其中：H——人均居住面积
Y——人均月收入
P——住宅价格
I——利率
I——样本时间
计算H与Y, P, I的相关系数rYQ, rPQ, rIQ ，根据线性回归理论，相关系数的绝对值|r|越接近1，就说明该因素与H的线性相关程度就越显著，即该因素对需求的变化起重要作用，在对需求预测时，必须考虑此因素；反之，若|r|值越近0，就说明该因素与H的相关程度越不显著，即该因素对需求的变化作用不大，在进行需求预测时，可不考虑。
3、漯河市住宅总需求函数模型
通过样本数据的确定及其处理，我们经过计算可知线性方程Ĥ=5.443+10.485Y－1.384P，可较好地反映漯河市住宅市场人均居住面积，因此，漯河住宅市场总需求函数模型为：
H总=nt•Ĥt－nt－1•Ht－1
其中：nt——第t期人口数量
nt－1——第t－1期人口数量
Ĥt——第t期人均居住面积
Ht－1——第t－1期人均居住面积
H总——第t期住宅市场需求总增量
（三）2004年漯河市住宅需求量预测
㈠运用时间序列预测法，估计2004年漯河市住宅价格，设N=3做移动平均预测，则：
P t－1+P t－1+……+P t－n 3.963 漯河市房地产业发展趋势研究(四)由毕业论文网（www.huoyuandh.com）会员上传。
