（上述数据来自于房地产智库）
四、房地产企业融资模式
房地产业对中国经济的拉动作用举足轻重，房地产是一个资金密集型的产业，开发建设周期相对比较长，房地产企业融资需求旺盛。据房地产金融2013年度工作报告提出:2013年房地产开发投资8.6万亿，比2012年上升了19.8%。房地产企业到位资金12.2万亿，比上一年度增长26.5%，从资金来源看，2013年银行贷款占16.1%，利用外债0.6%，自筹38.8%，其他占44.6%。
对于中国的房地产企业而言，特别是在国家对这个行业进行调控，融资一直是制约企业发展的瓶颈，企业必须依据自身的实际情况，打通融资渠道，金融行业也必须不断创新，推出符合国家法规、更灵活的融资方式。对于房地产行业的融资主要有以下模式：
企业自有资金投入
企业通过股东投入或企业累积未付利润投入或者关联公司借款等，该方式融资成本最低，灵活、可长期持有。但相比较而言，规模难以扩大，更受股东实力制约。121号文件规定，开发商自有资金比例必须超过30%
境内银行贷款
这是目前房地产开发企业主要依赖的融资方式。该方式融资直接成本低，财务杠杆作用大，可通过调节企业长短期借款优化债务结构。但受国家宏观调控，特别是对房地产行业调控的影响，纯粹的房地产开发企业已很难从银行获得贷款，房地产开发企业必须转变经营模式，由房地产开发转变为国家支持的工业或者文化、旅游等商业地产，符合国家城镇化政策导向。例如前述房地产行业投入资金汇总，2013年房地产行业银行贷款占16.1%。
通过承建商垫资
这种方式是开发商与建设施工单位达成垫资协议，通过延期支付工程款或甲供材料延期支付材料款等方式达到缓解开发商资金压力的目的。但国家严控建设单位使用银行贷款来垫资，这种方式也比较容易出现因延期支付工程款导致分包单位出现拖欠工人工资的情况。也直接导致建安成本等增加。
预收房款
对开发商而言，销售回笼资金预收房款，是最优、无风险、低成本的融资方式，购房者通过购买期房，可享受到更多优惠。国家规定房地产必须在建设到结构封顶时才可以预售，在开发商拿地开工建设到办理完五证等的时候，最少需要一年以上的时间，当然在很多三四线城市开发商楼宇建设到地面正负零时，也可以办理预售许可。在未能预售前也有许多开发商通过预收诚意金加大优惠的方式回笼部分资金。在取得预售许可后，大部分购房者通过银行按揭方式购房，现阶段受国家宏观调控，缩紧银根的影响，流动性收紧，很多银行今年上半年就停止按揭贷款，直接影响到房地产公司的销售及融资。
房地产投资信托(REITs)
房地产信托具有灵活、空间大、创新方式多等优势，是通过采取公司或商业信托的形式，集合多数投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行债权融资，并享有税收优惠。新国五条颁布后，主要是集合或单一信托发行为主，随国家城镇化的推进，基建信托也加快了发行步伐，特别是单一信托是满足了银行理财产品、券商的资产管理需求。
境内外上市融资
由于境内外证券市场不同，对于房地产公司而言，可依据自身特点、规模及各市场的不同，考虑IPO直接在市场上融资或者借壳上市后，再进行增发配股、发债等融资。IPO难度大，没有上规模的房地产开发企业很难成功IPO.
商业抵押担保证券
2005年12月1日起《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》正式施行，房地产资产证券化是将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。
售后回买及回租及回租
开发商通过售后回买或回租方式可短期获得大量资金，买后可获得产权，回租则获得经营权，但这两种方式都会产生大量的税收，资金成本较高。
融资租赁
房地产融资租赁是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后由出租人向房地产销售一方购买该房屋并交给承租人使用承租人交付租金。
融资租赁是集融资与融物、贸易与技术更新于一体的新型金融产业。由于其融资与融物相结合的特点，出现问题时租赁公司可以回收、处理租赁物，因而在办理融资时对企业资信和担保的要求不高，所以非常适合中小企业融资。融资租赁相比较银行贷款，操作更灵活，简单，但租金成本比银行借款成本高。
10、私募股权融资
可以采用直接股权投资或明股实债等。通过私募形式，对非上市企业进行权益性融资，投资期限一般3-5年，采用管理层回购或IPO、售出、兼并收购等方式退出。采用这种融资方式，增强了房地产开发企业的资产负债表，给予企业稳定的资金来源，降低了企业财务成本，同时进入的战略投资者可提升企业的附加价值。
11、债权融资(ABS融资)
即房地产开发企业以项目资产为基础，以项目未来预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来进行融资的模式。我国房地产行业由于国家调控及监管的原因，发债门槛高，成本也较高，规模不够大的企业比较难获批，也有房地产公司可以通过集合的方式联合发债。发债是一个非常重要的融资方式。
12、夹层融资
是介于股权与债权之间的融资，是一种无担保的长期债务，这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。夹层融资一般采取次级贷款的形式，但也可以采用可转换票据或优先股的形式（尤其在某些股权结构可在监管要求或资产负债表方面获益的情况下）。方式灵活，房地产开发商可根据项目情况灵活调整股权，对融资提供者来讲，风险比股权投资小。
13、海外房地产基金
海外房地产基金成本低，但进入通道及进入后的房地产公司的运作不规范导致海外基金进入有一定障碍。
对房地产行业融资建议
尽快完善相关房地产金融立法
国家尽快完善现有的金融法规，如《担保法》、《产业基金法》等不适应房地产金融创新的地方，同时加快出台新的法规，适应金融创新的需要，如：全社会的信用立法等，以鼓励非金融机构参与间接融资，进一步促进直接融资，形成房地产金融体系多元化，以促进我国房地产行业健康发展。
2、房地产企业根据规模建立多元化融资渠道
在我国现阶段，房地产开发企业会出现规模大、品牌影响大、开发建设管理经验丰富的企业融资渠道更广，众多融资机构更愿意与这样的企业合作，可通过自有资金、银行贷款、客户资金、施工企业垫资、发债、将公司重组或分拆到境内外IPO,或通过信托、发行房地产基金、吸收海内外股权投资基金等多渠道融资。
而规模小、品牌影响力不大的开发商则大多数会在国家的调控政策持续进行下不得不转型或退出房地产开发行业，小型房地产开发企业则除传统的自有资金投入、银行贷款等外，也可考虑与大企业合作，适应国家提出的国企改制的需求，也可少量寻求民间资金的支持.
为适应及应对将来会出现房地产企业强者更强的局面，建议例如像福星股份这样的中型房地产开发企业，结合自身产品特点，提高企业自身管理能力，加快建设过程中资金流转速度，尽快盘活存量土地、存量房产，提高资金利用率，减少企业过度预支，根据实际情况举债，将负债控制在安全值以内，将股权融资与基金结合、夹层融资、资产证券化、股权互换、自有资金与基金的结合等，开拓多层次融资渠道，分散融资风险，保证企业生命线。
参 考 文 献
1、福星股份2013年年报
2、《上市房企2012年经营数据分析》《2013年房地产智库》
3、赵先立、李子君《我国房地产融资存在的问题及多元化融资的对策》，《西部管理论坛》2013,24(3)
