目 录
一、引言2
二、绪论2
（一）、研究背景2
（二）、研究的目的和意义3
三、中国房地产评估行业简介3
四、假设开发法的概述4
（一）、假设开发法的基本原理4
1、假设开发法的概述4
2、假设开发法的理论依据4
（二）、假设开发法的评估计算公式4
1、 假设开发法的基本公式4
2、按评估对象细化的公式5
3、按开发后的经营方式细化的公式5
（三）、假设开发法的评估步骤6
（四）、假设开发法估价测算汇总表7
五、假设开发法在房地产评估中的案例分析8
（一）、假设开发法案例8
1、在建工程价格评估8
2、待开发土地的价格评估8
3、旧有房地产的价值评估10
4、开发商预期利润的估算11
（二）、假设开发法的两种估算方法12
（三）、结论12
六、结语13
内 容 摘 要
随着经济的快速发展，城市的进程不断加快，房产除了作为人们重要的生产要素和生活必需品外，作为一种商品也是人们投资置业的良好对象。房产转让、租赁、抵押都需要价格评估。服务领域扩大，使价值评估作用也越来越大。我国房地产评估理论与实践的在不断发展，假设开发法理论开始被列入研究项目。在众多的评估方法中，假设开发法结合房地产评估的三大基本方法市场法、收益法和成本法，成为了具有投资和开发潜力的房地产评估和投资评价的重要方法，在房地产评估和房地产项目投资决策过程中起着至关重要的作用。本文从理论和实践两个不同层面对假设开发法进行研究。共有两大部分，第一部分，介绍了假设开发法的概念、公式及步骤。第二部分，通过不同的案例说明了假设开发法在房地产评估中的不同应用情景，同时也介绍了假设开发法的两种评估方法即传统方法和现金流量折现法并对两者作了比较与分析。文章的优点是大量的列举案例，通过与理论知识相结合，具体的分析了假设开发法的不同应用情景。但同时因为假设开发法本身的在实际应用中存在难点，比如很难获得准确信息资料、折现率难以确定等并对这些应用难点进行解析和探讨是本文的不足之处。
关键词：假设开发法 房地产评估 现金流量折现法
假设开发法在房地产评估中的应用分析
一、引言
随着我国土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制改革的不断深入和完善，房地产评估的作用越来越大，服务的领域也越来越广，房地产评估行业日趋成熟并在各项经济活动中渐显其地位和重要性。之所以要对房地产进行价格评估，源于现实中的需要和理论上的必要。
房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。运用假设开发法评估时，也要采用市场法和收益法预测开发完成后的房地产价值，而估算开发成本时则要用到成本法，因此假设开发法是一种多种评估方法综合运用的方法。特别是假设开发法适用于具有开发潜力的房地产的评估，在一定程度上弥补了以上三种方法在评估房地产时受应用范围和条件限制的不足。
目前在运用假设开发法评估房地产价格时,存在一些问题,有必要进一步地探讨。本文以我国房地产市场为着眼点，研究假设开发法在房地产经济交易活动中的实际应用情况，通过假设开发法下房地产评估案列的探讨与分析使得房地产评估机构对房地产评估的价格更加的趋近于其真实的价值。
二、绪论
（一）、研究背景
随着世界经济一体化的发展，中国这个全球最大的房地产市场将引来不少国外的房地产评估机构。发达国家的房地产评估理论在经过百年的发展后已经比较成熟了，业务实践也非常丰富，而我国的房地产评估只有短短二三十年的历史，我国的国情与房地产市场发展实际与发达国家也有着很大的区别，这对于还处于起步阶段的我国房地产评估业有着很大的劣势。 随着改革的深化，许多工作也需要房地产评估机构的参与。
所以这些内外部环境的变化必将促进我国房地产行业的进一步发展，也必然要求房地产评估理论和实践的与时俱进。因此，在借鉴发达国家成熟经验的基础上，对我国的房地产估价应用研究就显得非常必要，完善和改进我国原有的房地产评估方法体系也迫在眉睫。 假设开发法作为房地产估价重要方法之一，面临着更加复杂的环境，它的具体应用情景有哪些，在实际应用该方法时存在哪些问题，其传统方法和现金流量折现法的联系与区别又是如何，应用发展趋势等等这些都需要我们进行探讨。
（二）、研究的目的和意义
近年来，越来越多的评估公司事务所或者机构开始使用假设开发法进行房地产的评估。房地产估价是一门很重要的学科，随着我国社会主义市场经济的逐步完善，房地产市场的持续发展，其重要性也越发明显。研究假设开发法在房地产评估中的应用分析的意义有三点：
一是运用假设开发法评估时需要结合收益法、成本法和市场法对评估结果进行修正和检验。
二是在难以用收益法、市场法和成本法三大评估方法进行房地产价值评估的时候，可以通过假设开发法进行评估。当评估对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是惟一实用的评估方法。事实上假设开发法可以用于一切非最终产品的房地产的评估。
三是假设开发法作为一种重要的房地产评估方法，分析它的应用情景可以使得房地产评估方法的理论体系更加完善，有利于房地产经济活动的顺利进行，有利于促进房地产市场的逐步完善。
总而言之，假设开发法的分析研究适应于活跃的房地产投资和开发市场经济环境，频繁发生的房地产市场经济活动和快速发展的中国经济。有利于更加合理反映被评估房地产的价值、完善房地产评估的方法体系、促进房地产行业的健康发展。
三、中国房地产评估行业简介
我国房地产评估虽然源远流长，但是中国真正意义上的房地产评估是从1978年才开始的。然而房地产评估行业作为朝阳产业发展却十分迅速。社会诸多经济活动，如房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理，以及企业各种经济活动等都离不开房地产评估。这种评估专业活动技术性很强，评估结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益，甚至对社会经济活动产生重大影响，关系社会公共利益和人民财产安全。随着房地产市场的发展，对于专业房地产评估的需求变得越来越大，从而导致整个房地产评估业也发生了巨大转变。
国家相关部门为了推动房地产评估行业的规范和健康发展，对房地产评估活动的市场准入、行为规范、市场监管的法律效果做着不懈的努力。
1994年7月5日颁布了《城市房地产管理法》。
1995年3月22日，建设部、人事部联合发出了《关于印发〈房地产估价师执业资格制度暂行规定〉和（房地产估价师执业资格考试实施办法）的通知》（建房[1995]147号）。
1998年8月20日建设部发布了《房地产估价师注册管理办法》（建设部令第64号）。
1999年2月12日建设部会同国家质量技术监督局发布了国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）
2001年8月15日，建设部发布了《关于修改〈房地产估价师注册管理办法〉的决定》（建设 部令第100号）。
2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号），要求严格执行房地产估价师执（职）业资格制度。
2006年12月25日建设部发布了《注册房地产估价师管理办法》（建设部令第151号）。
四、假设开发法的概述
（一）、假设开发法的基本原理
1、假设开发法的概念
假设开发法又称预期开发法、剩余法，它是首先预测评估对象预期开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、利润和税费等，以此确定评估对象价值的方法。假设开发法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取评估对象的价值。
2、假设开发法的理论依据
假设开发法的理论依据是预期原理。假设开发法的思路是根据房地产未来收益的收益状况、未来开发成本状况等来判断其现实的价值。
（二）、假设开发法的评估计算公式
1、假设开发法的基本公式
待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费。
2、按评估对象细化的公式
（1）求生地价值的公式
1)由生地建造房屋租售。
生地价格=预期开发完成后的房地产价值-由生地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买生地的税费
2)将生地开发为熟地租售。
生地价格=预期开发完成后的熟地价值-由生地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买生地的税费
（2）求毛地价值的公式
1)由毛地建造房屋租售。
毛地价格=预期开发完成后的房地产价值-由毛地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费
2)将毛地开发为熟地租售。
毛地价格=预期开发完成后的熟地价值-由毛地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费
（3）求熟地价值的公式(在熟地上建造房屋租售)
熟地价格=预期开发完成后的房地产价值-熟地上建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买熟地的税费
（4）求在建工程价值的公式(将在建工程完成为房地产租售)
在建工程价格=预期续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-购买在建工程的税费
（5）求旧房屋价值的公式(将旧房屋装修改造为新房屋后租售)
旧房屋价格=预期装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-装修改造投资利润-购买旧房屋的税费
3、按开发后的经营方式细化的公式
假设开发法基本公式的运用，还要把握待开发房地产在开发后的经营方式。根据开发后房地产的经营方式不同，可将假设开发法基本公式具体细化。
（1）开发后出售的公式 V=Vp-C
式中：V---待开发房地产价值
Vp---用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值
C---应扣除项目
（2）开发后出租、直接经营的公式 V=Vr-C
式中：V---待开发房地产价值
Vp---用收益法测算的开发完成后的房地产价值
C---应扣除项目
（三）、假设开发法的评估步骤
调查待开发房地产的基本情况（调查待开发房地产的区位状况、 实体状况、权利状况）
选择最佳的开发利用方式
估计开发经营期（包括建设估计和租售期估计）
预测开发完成后房地产价值（分为出售房地产价值的预测和出租、营业房地产价值的预测）
估算开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、销售税费
计算并确定待开发房地产的价值
（四）、假设开发法估价测算汇总表
表1假设开发法估价测算汇总（传统方法）表
假设开发法估价测算汇总（传统方法）
各参数
测算标准
数量
金额
备注
1.后续开发经营期
2.开发完成后的价值
3.后续的必要支出
（1）投资者购买待开发房地产应负担的税费
（2）后续开发成本
（3）后续管理费用
（4）后续销售费用
（5）后续投资利息（利率）
（6）后续销售税费
4.后续开发利润
直接成本利润率
投资利润率
成本利润率
销售利润率
5.估价结果
总价
单价
表2假设开发法估价测算汇总（现金流量折现法）表
假设开发法估价测算汇总（现金流量折现法）
各参数
测算标准
数量
金额
备注
1.后续开发经营期
2.开发完成后的价值
3.后续的必要支出
（1）投资者购买待开发房地产应负担的税费
（2）后续开发成本
（3）后续管理费用
（4）后续销售费用
（5）后续投资利息（利率）
（6）后续销售税费
4.折现率
5.估价结果
总价
单价
五、假设开发法在房地产评估中的案例分析
（一）、假设开发法案例
1、在建工程价格评估
金昌地产评估在浙江省诸暨市大唐镇的在建工程定于2012年9月1日开工，总用地面积2800平方米，规划总建筑面积10000平方米，将作为办公楼使用。土地使用年限为50年，从开工之日起计。取得土地的费用为楼面地价每平方米1000元。该在建工程项目的正常开发期为2.5年，建设费用为每平方米建筑面积1800元。至2014年3月1日实际完成了主体结构，已投入50％的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60％的建设费用。建成后半年可用出租，可出租面积的月租金为每平方米90元，可出租面积为建筑面积的60％，正常出租率为75％，出租的运营费用为有效毛收入的19％。绍兴购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的6％。则该在建工程在2014年3月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少？（注：报酬率为8％。折现率为12％ 建设费用包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等等）
【计算】设该在建工程的正常购买总价为V。
（1）续建完成后的总价
=90×12×10000×60%×75%×（1-19%）/8%×[1-1/(1+8%)50-3.5]×(1/(1+12%)2)
=38132976.96=3813万元
（2）续建总费用=（1800×10000×60%）/（1+12%）0.75=992万元
（3）销售费用和销售税费总额=3813×6%=228.78万元
（4）购买该在建工程的税费总额=V×3%=0.03V
V=3813-992-228.78-0.03V V=2516.72万元
在建工程总价为2516.72万元
【案例分析】在建工程的特殊之处在于有一部分开发成本已经发生，将会包含在购买的在建工程的价格中，后续建设的费用才计算到开发成本中去。此案例的估价对象为在建工程，开发完成后的房地产的经营方式出租，所以用收益法来计算开发完成后的房地产价格会更加的精确。
2、待开发土地价格的评估
浙江省绍兴市定于2013年12月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为35000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.5。绍兴宏达房地产公司经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为22000元/平方米，销售税金与附加为销售额的10%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的4%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。土地开发和房屋的建安费用为5500元/平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的6%和12%，假设银行贷款利率为6.49%。则绍兴宏达房地产公司在竞买这块土地的时候最高可竞价多少？
设购买这块土地的最高竞价价为X。（注：在计算过程中，我们默认开发过程中所发生的资金都是均匀投入的。）
【计算】
用现金流折现法进行评估：
由于折现率是预期收益率则其折现率为15%
(1)开发完成后的房地产价值=35000×1.5×22000/(1+15%2)=87334.6万元
(2)土地开发和房屋建安费用=35000×1.5×5500=28875万元
(3)管理费用和销售费用=（28875×6%+28875×12%）/(1+15%)=29628.26万元
(4)购买土地应缴纳税费现值=0.04×X=0.04X万元
(5)销售税金与附加=87334.6×10%=8733.46万元
所以:土地价格X=87334.6－8733.46－29628.26－0.04X
得出X=47089万元
用传统方法进行评估：
(1)开发完成后的房地产价值=35000×1.5×22000=115500万元
(2)土地开发和房屋建安费用=35000×1.5×5500=28875万元
(3)管理费用和销售费用=28875+28875×6%+28875×12%=34072.5万元
(4)购买土地应缴纳税费=0.04×X=0.04X万元
(5)销售税金与附加=115500×10%=11550万元
(6)投资利息=1.04X×(1+6.49%)2+34072.50×(1+6.49%)－34072.5－1.04X
=0.1394X+2211.31
开发利润=1.04X×(1+9.51%)2+34072.5×(1+9.51%)－34072.5－1.04X
=0.0989X+3240
所以：土地价格X=115500－34072.5－11550－0.04X－(0.1394X+2211.31)－（0.0989X+3240）
得出X=50399.90万元
【案例分析】上述案例解出若用传统方法计算，总地价为50399.90万元，若用现金流量折现法计算，总地价为47089万元，两个数值相差33109 万元，这是一个不小的差值。而造成上述差异的原因在于现金流量折现法是通过复利计算来体现资金的时间价值，传统方法是依据开发利润和投资利息来体现资金的时间价值，利率和利润率的大小直接影响传统方法的计算结果，折现率的大小直接影响现金流量折现法的计算结果。所以，在评估中，确定这三个数据尤为重要，直接导致结果的准确度。其实从理论上讲，两者本质是一样的，但是从测算的结果来看是现金流量折现法要比传统方法精确一点。可是由于众多的偶然因素和未知因素即不确定因素，都会使预测的结果发生一定程度的偏离，准确的预测是几乎不可能的，我们要做的是尽其可能的提高其准确度，让它向实际值靠拢。一般情况下，在实际评估中宜采用现金流量折现法，当难以采用现金流量折现法时，可以采用传统方法进行计算。
3、旧有房地产价值的评估
绍兴市越城区康泰服饰有限公司厂房的建筑面积为6500m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等900元/m2（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积2500元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每方米建筑面积10000元；销售费用和销售税费为售价的17％；购买该旧厂房买方需要激纳的税费为其价格的6％。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为13％）。
【计算】设该旧厂房的正常购买总价为V：
(1)修建改造后的总价值＝6500×10000=6500（万元）
(2)修建改造总费用＝2500×6500/（1+13%）0.5=1528.67（万元）
(3)销售费用和销售税费总额=6500×17％＝1105（万元）
(4)购买该旧厂房的税费总额＝V×6％=0.06V（万元）
(5)需要补交土地使用权出让金等总金额=900×6500=585（万元）
V=6500-1528.67-1105-0.06V-585 V=3095.59（万元）
故：旧厂房单价=30955900/6500=4762.45（元/m2） 旧厂房总价=3095.59（万元）
【案例分析】此案例中的建筑费投入实际上是覆盖全年的，但是为了贴现计算的方便起见，我们默认其建筑费的投入是集中在年中的，这样上述的建筑费计算公式中的贴现年数就是0.5了。此案例需要考虑预售或者延迟销售的问题，和考虑各项收入、支出发生时间的不同，即首先将它们折算到同一时间上来，然后再相加减。假设开发法适用于可装修改造或可改变用途的旧房评估。
4.开发商预期利润的估算
绍兴鉴湖境地旁“七通一平”的空地，面积为6500平方米，将作为商铺使用，容积率为4，邵华房地产开发有限公司在2012年7月已经取得其40年的土地使用权，土地价格为6000万元，取得土地过程中产生所有费用占地价的6%。则邵华房地产开发有限公司在该项目开发建设中的预期利润可观吗？此项目可行吗？（注：经过韶华房地产开发有限公司内部专业人员的市场调查和研究得出该项工程在取得土地使用权六个月后即可动工，建造时间为三年，即在2016年1月建成后可全部售出，商铺售价预计为每平方米18000元。建造费和专业费预计为每平方米3000元，第一年投入60%，第二年投入30%，第三年投入10%。而资金贷款的月利率为1%(年利率为12%)，房地产的销售税费为房地产总价的17%）。
【计算】
（1）开发完成后的房地产总价：18000×6500×4=46800.00万元
（2）建筑费及专业费：3000×6500×4=7800万元
（3）取得土地所产生的费用：6000×（1+6%）=6360万元
（4）投资利息：6360×[(1+12%)3.5-1]+7800×60%×[(1+12%)2.5-1]+7800×30%×[(1+12%)1.5-1]+7800×10%×[(1+12%)0.5-1]=5108.20万元
（5）房地产销售税费：46800×17%=7956万元
（6）开发商的利润：46800-7800-6360-5108.2-7956=19575.8万元
则：利润占开发完成后房地产总价的百分比：19575.8/46800=41.82%
利润占开发完成后房地产总成本的百分比：19575.8/（7800+6360+5108.2+7956）=71.9%
故：该项目的投资回报良好，预期利润可观，项目可行。
【案例分析】上诉计算过程中的利息计算采用单利计算方法，计息期是到2016年1月为止。各年的建筑费和专业费用的投入实际上是覆盖全年的，但计息时我们是假设各年建筑费用和专业费用的投入集中在各年的年中，这样，就出现了上述计息中的计息年数分别为2.5、1.5、0.5。该案估算的不再是土地或者是建筑物，而是作为投资分析中的某个指标，是假设开发法在房地产开发项目投资分析和房地产的可行性研究中的应用。在选取有关参数和测算有关数值时，是站在某个特定投资者的立场上的，根据案列提供的资料，可以判断，解答题目时运用传统方法。
（二）、假设开发法的两种估算方法
房地产开发具有周期性长的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不是完全相同的，有先后之分，尤其是大型的房地产开发项目。所以，运用假设开发法评估时必须考虑资金的时间价值。然而考虑资金的时间价值有两种不同的方式，如下所述：
①采用折现的方式，这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法也称为动态方式。在采用现金流量折现法时，折现率的选择很重要，其计息期为零。然而现金流量折现法对投资利息和开发利润不单独显现出来。
②采用计算利息的方式，这种方式下的假设开发法称为传统方法也称为静态方式。传统方法是静止的，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据评估时点的房地产市场状况做出。计算投资利息时，计息期通常到开发完成时止，不考虑预售也不考虑延迟销售。在传统方法中需要考虑投资利息和开发利润，并都单独显现出来。
现金流量折现法和传统方法的优缺点
表3现金流量折现法和传统方法的优缺点对比表
现金流量折现法
传统方法
优点
结果比较精确
比较简单
缺点
比较复杂
结果比较粗略
备注
具体时要估算开发经营期、时间点、数额
在难以采用现金流折现法的情况下，可以采用传统方法。
（三）、结论
假设开发法可用于单纯的地价评估、旧有的房地产价格评估、在建工程的评估、开发商预期利润的评估等等。假设开发法运用的关键是房地产最佳开发利用方式的选择和对未来开发完成后房地产价值的预测。
假设开发法是房地产评估的常用方法，也是房地产评估的重要方法之一。具体的评估方法分别是现金流量折现法和传统方法。有观点认为现金流量折现法和传统方法有着明显的区别或是认为现金流量折现法要优于传统方法。然而从理论上讲确实前者优于后者，可是其实它们之间的区别只是表面上的，本质上它们不存在优劣之分，它们之间应该是等价的。而造成这种误解的原因是由于具体出发点不同在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。所以它们的计算结果不尽相同，但是事实上现金流量折现法计算出的结果更加的精确更加的接近实际的价值。
搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在房地产评估实践中运用假设开发法评估时正确的确定有关项目。
六、结语
假设开发法符合房地产评估的最佳最高使用原则,适用于待开发土地、待拆迁改造的再开发地产、旧有房地产重新利用、在建工程等具有投资开发价值或开发潜力的房地产评估。运用此方法时应准确把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发完成后的房地产经营方式。
根据是否考虑资金的时间价值，假设开发法评估在房地产评估中有两种评估方法：一种是现金流量折现法（动态方式），另一种是传统方法（静态方式）。对于实际的房地产评估结果计算，最好是以现金流量折现法计算的结果为主，但同时兼顾到传统方法计算的结果，并参考评估经验，得出最接近实际价值的结果。
作为房地产评估的常用评估方法，假设开发法因自身不成熟及外部环境的限制，目前在国内房地产评估中还存在不足与问题。但是随着我国房地产行业和评估行业的不断发展，房地产及评估制度的不断健全，以及学术界和企业界的不断探讨研究和摸索实践，假设开发法定会逐渐走向成熟和完善，成为我国房地产评估的重要评估方法。
参 考 文 献
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