一、商业银行在房地产热潮中面临风险的缘由
二、房地产市场不断升温，我国商业银行面临巨大潜在风险
三、面对房产热潮商业银行应作出的相关对策
内 容 摘 要
随着我国房地产业的持续升温，商业银行在房地产业的繁荣中受益匪浅，但同时也面临着巨大的潜在风险。本文主要分析商业银行在房地产热潮中面临风险原因何在，接着分析其面对什么样的风险以及化解风险的对策。
关键词： 商业银行 房地产热潮 风险 对策
商业银行在房地产热潮中面临的风险及对策
一、商业银行在房地产热潮中面临风险的缘由
（一）银行巨资进入房地产市场，由此积累大量风险
银行为何将巨资投入房地产市场，而让自己处于巨大的风险中呢？动因很清楚：商业银行希望借着房地产投资，扩大其信贷规模，降低不良资产率，寻找新的融资渠道。
1、银行增加房地产贷款，迅速降低其不良资产率
我国商业银行体制不完善，不良资产率高，尤其是四大国有商业银行更是如此。2003年末，主要金融机构的不良贷款率为17.8％，与当时世界银行前20名银行3.3％的不良资产比例相比，还相差甚远。要将不良资产率下降成了银行的艰巨任务。面对政府、央行和外界的压力，商业银行不得不寻求最快的解决方法，而在众多不良资产处置方法中，最快，最便捷的方式便是将该比率的分母——贷款做大。在贷款中，房地产按揭贷款由于有政府的呵护，有30％的首付及房地产抵押，在银行看来几乎是最安全的优质贷款。此外，随着人们对房地产价格不断升高以及无限上涨的心理预期，房地产开发贷款也成了人们心目中的银行优质资产。由于它具有长期稳定回收，“风险小”的特点，因而也降低了银行的不良资产率。
2、银行资金充裕，迫切寻找新的利润增长点
面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点。房地产业是一个高利润回报的行业，而且现在房地产业的“欣欣向荣”局面，不但使房地产开发商从中获得了巨额的利润，而银行也得益不少。高额的利润驱使下，银行必然把资金投入房地产市场。于是银行就开始一轮又一轮的贷款狂潮。中国人民银行公布的调查指出，银行家看好中长期房地产走势。数据也显示，银行对房地产业贷款投放量仍在增加，其景气指数为54.3％，比上季度提高1.2个百分点。央行分析指出，这说明目前房地产业贷款审批并未受到房地产市场变化的影响；银行家对房地产业需求的下降，仅视为短期的波动回调，并持续地加强了贷款投放力度，看好中长期房地产走势。可以说，银行在房地产不断升温的过程中获得了巨大的短期收益。因此，银行也没有理由不把巨资投入房地产市场。
（二）房地产投融资渠道单一，致使风险过度集中于银行
长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计，2002年年初以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产企业债券自2000年以后再未发行，国家预算内资金每年也仅有10多亿元。由于房地产是一个高风险，高收益的资金密集行行业，房地产企业要获得资金就只能从银行贷款获得。因此房地产开发公司无疑会尽量利用银行信贷资金进行开发。一旦成功，则可以获得巨大收益，而一旦失败则可以把损失转嫁给银行。相反对银行来说，在房地产开发项目成功的情况下将获得正常的利息收益 ，而一旦发生失败则要承担比本金大得多的损失。中国金融机构目前技术含量其实很低，房地产融资主要还是靠商业银行，而金融机构也乐于向房地产贷款，这种单一的融资模式蕴涵着巨大的金融风险。目前房地产金融的问题之一就是绝大部分风险集中在银行身上。在中国房地产投资中，有78%的钱来自于银行。房地产企业融资过多地依赖银行，一方面加大了银行的风险，另一方面，企业的融资也将越来越困难。在美国的房地产融资市场上，房地产信托占了23%，抵押占了14%，银行占了47%，保险占了12%。美国的一些大的公司，他们做的就是把银行和自己做的按揭，打包以后证券化，变成了房地产的二级市场。证券化资产已经占到14%，而中国在这一块还完全是空白。在中国，银行说我们最好的资产就是按揭贷款，怎么可能拿出去证券化呢？因此，房地产投资资金中信贷资金偏大使银行面临着一定的风险。
二、房地产市场不断升温，我国商业银行面临巨大潜在风险
中国银行业是在金融基础设施极不健全和自身抗风险能力相当脆弱的情况下涉足房地产信贷的，而中国房地产业刚刚走向市场化，还没有经受过市场大起大落的严峻考验。而近年，我国银行贷款余额中涉及房地产开发与城市居民住房按揭的规模不断扩大。诚然，与国外相比，中国目前房地产信贷中的不良贷款比率并不高，仅为1％左右。然而这丝毫不能说明什么，因为中国银行业是在金融基础设施极不健全和自身抗风险能力相当脆弱的情况下涉足房地产信贷的，大规模的房地产信贷仅仅是4—5年之内的事，中国的房地产业刚刚走向市场化，还没有经受过市场大起大落的严峻考验。据有关资料显示，截至2004年10月底，我国商业银行贷款余额中有近3万亿元资金涉及房地产开发与城市居民住房按揭，如果任由该规模不断扩大，房地产-银行的资金链一旦断裂，必将造成巨大的杀伤力，潜在风险很大。
首先，从开发商角度看，2003年中国房地产业的平均负债率高达75.8％，一旦市场出现波动，企业的资金链就会断裂。更危险的是，部分房地产开发商及中介商搞假按揭，有的发展商以非法手段买来几百上千张农民身份证借几个亿资金搞房地产建设，一旦房地产热潮迅速降温，房地产价格走向疲软与下滑，房地产市场与银行之间形成的金融债务链断裂，立即会将银行拖入更大规模和更大比例的呆坏帐深渊，使银行的不良资产雪上加霜。1997年亚洲金融风暴后，东南亚各国房地产泡沫纷纷破裂导致银行不良资产比例迅速上升。以韩国为例，金融风暴前，其房地产信贷占银行资产的12～25％，不良资产比例1997年为16％，然而1998年金融危机爆发后，这一比例一跃至22.5％。截至2003年4月，中国房地产各类贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6％，与韩国当时的情况很相似，此时应保持高度警惕。
其次，从住房贷款人的角度看，部分城市家庭负债比率过高、贷款人的低龄化趋势，增加了房地产个人贷款的风险。根据各地统计局公布的城镇居民人均可支配收入、城镇人口、个人消费信贷余额，可以计算出上海、北京、杭州等城市的家庭债务比例，这些城市居民整体家庭债务比例已经接近或超过100％，有些城市甚至超过美国等发达国家居民的家庭债务比例。此外，贷款人低龄化趋势使消费透支现象浮现，降低了信用保障度。据统计，2002年底上海楼市的购房者中，“奔三”(指26岁至30岁之间)购房者的比重大幅上升，从8个月前的12％增长到16.5％，原先的消费主力30～35岁之间的人从14％下降到9.3％。年轻人的介入，固然丰富了消费结构，促使了消费梯度的形成，但是，“奔三族”的资金实力一般还未达到购房最佳年龄段，其未来收入预期很不稳定。目前青年一代，他们的购房大多由父母资助首付款，自己收入作按揭贷款，一旦下岗失业、家庭发生重大变化，资金链断裂，极易形成呆坏帐。
再次，从银行系统自身的抗风险性来看，也存在较大风险。中国银行业是在金融基础设施极不健全和自身抗风险能力相当脆弱的情况下涉足房地产信贷的，许多放贷配套政策较为滞后，个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度等的不健全，都可能诱发金融风险。以个人信用制度为例，在国外，银行为防止违约风险，对借款人有严格的资信审查，工资、可支配收入、储蓄额、利息支出占现金收入比率、各类贷款占可支配收入的比率、家庭总债务与总债权的比率等都是银行需要考察的对象。但是，中国由于个人消费信用制度发展滞后，个人、家庭财务状况不透明，致使银行很难准确掌握借款人的真实收入和财富状况，这样就可能导致一种“表面安全”的假相，一些投资者可以用个人名义在不同银行同时按揭数十套房屋，房地产热潮一旦过去，银行的损失将是巨大的。
最后，宏观经济的变化也可能切断房地产-银行资金链。2003年开始，中国宏观经济逐步走出通货紧缩，同年12月开始，中国实际利率已连续9个月为负，加息压力与日俱增。尤其自2004年6月以后，CPI高达3～5％以上，于是央行在10月份将利率上调2.7厘，但这种上调只是一个试探性的选择。中国经济在未来几年继续持续高速增长，出现较严重的通货膨胀的可能性不是不存在;一旦发生银行按揭贷款利息同幅度上升，而工资的调整往往滞后于银行利率的调整，那时成千上万户贷款购房族立即会陷入无法还贷的困境之中，银行可能会出现更多的新不良资产，酿成社会动荡及不安定因素。据资料显示，2004年1—10月，上海新增贷款的80％流入房地产业，这种将“鸡蛋放在一个篮子”的做法大大增加了银行的非系统性风险。1997—2002年，房地产在通货紧缩中单独上涨，而下一次通胀时很可能是其他产品通胀，房地产业跌入深渊。
事实上，中国部分城市房价的高位运行，已经形成一种房地产业与银行之间相互挟持、一荣俱荣、一损俱损的态势，二者中一旦有一方突然发生反转(例如，银行紧缩银根或由于外因房地产价格突然下跌)，另一方也将被拖下水，形成一种恶性循环。而房地产业一旦由繁荣走向萧条，危害极大，甚至可能酿成金融风险和经济危机。历史上已经发生过多次泡沫触发危机的先例。最早可考证的是发生于1923～1926年美国佛罗里达州的房地产泡沫，这次投机狂潮引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。此后，20世纪80年代开始、积累到20世纪90年代初期破裂的日本地产泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，直至今日，日本经济还没有完全走出萧条的阴影。亚洲的其他许多国家和地区也都曾遭受过由房地产泡沫破裂引发的银行资金链断裂、从而拖垮整个国民经济的沉重打击。中国的房地产业涉及银行信贷资金约3万亿，相当于沪深股市流通市值的2倍，房地产泡沫破灭可能将对金融体系甚至整个国民经济造成严重打击。
三、面对房产热潮商业银行应作出的相关对策
房地产业关系国计民生，是重要的支柱产业之一，对国民经济有举足轻重的地位。因此，房地产市场健康发展显得尤为重要。而目前，控制房地产热潮，保护房地产业稳定的工作就是重中之重。轻易鲁莽地冷却房地产热潮并非明智之举，我们要考虑多方面的影响，平缓地抑制这股房产热潮。
（一）提高对房地产风险的认识，加强银行抗风险能力
房地产业是一个高风险的行业，银行把巨资投入房地产市场，也必然面临着大量的风险。所以，银行要清楚认识到当前处于房地产热潮所面临的风险，要认识到房地产贷款风险管理的重要性，切实提高管理和控制房地产贷款风险的能力。其次，银行还应该加强自身抗风险的能力，只有这样才能为银行减少房地产风险所带来的危险。
（二）清理整顿，控制银行信贷资金
银行信贷历来是房地产泡沫形成的一个不可缺少的因素，也是影响房地产需求的重要因素。因而，合理限制信贷是优化资源配置和银行资产结构、提高资产质量、降低银行风险的关键。具体做法如下：首先，在房地产信贷业务中，应注重市场细分，合理控制各种贷款的比例，如商业楼宇与住宅开发信贷的比例，高、中档及经济适用房开发信贷的比例，开发贷款与个人住房贷款比例等。其次，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者攫取贷款。严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者，不得审批和贷款。再次，应严格控制期房和商业用房抵押贷款比例和条件，保障资质好的企业和个人的贷款，从根本上提高银行的资产质量，抑制过度信贷和金融风险。令人欣慰的是，近期国家已经采取了一些措施来降低人们对房价攀升的预期，部分银行也开始收紧第二、三等套的房贷，并加强了对房贷的审查。这些措施表明，中央实施信贷紧缩政策后，房地产方面开始有所行动。房贷收紧后，放缓了居民购房的需求，并能控制部分过热的房地产市场。
（三）融业务创新，推广房地产抵押贷款证券化
虽然从短期看，目前商业银行的房地产贷款属于优良贷款，但从长期看存在较大的潜在风险。通过抵押贷款证券化的手段，一方面提高商业银行发放抵押贷款的能力，另一方面也将长期风险剥离商业银行体系，从而降低商业银行的金融风险。例如，美国独户住宅抵押贷款2002年6月末在全国性商业银行贷款总额中的比重达到了25％，但由于55.7%的抵押贷款通过资产证券化脱离了商业银行体系，有效地分散了商业银行的金融风险。
目前在宏观调控的压力下，银行已经开始紧缩对房地产开发企业的贷款规模。在不同类型的房贷中，房地产开发投资贷款期限相对较短，因而较易控制;但房地产消费贷款则是长期贷款，金融机构所面临的风险非常大，那么应如何解决这一问题呢?办法之一就是借鉴国外先进经验，实施房地产消费抵押贷款证券化，提高房地产抵押贷款的流动性。西方经济学家认为，只有建立一个完善的住房消费信贷体系，包括房地产抵押贷款二级市场，才能保持整个金融体系、进而整个市场体系的稳定。因此，商业银行要从长期的角度、负责任的态度，积极参与房地产抵押贷款证券化的试点工作。
（四）行间加强信息披露和合作
银行间应该建立健全的信息体系，使得信息能在银行间充分地披露，减少由于信息的不对称而给各银行带来的风险。同时，银行间应加强房地产信贷业务的合作，以及学习国外银行的先进经验，对大型房地产项目可采用银团贷款等形式，来有效地分散信贷风险，使风险不至于聚集在一家银行的身上。
（五）积极稳步推进部分地区廉价房建设
要控制房地产行业的泡沫，就需要从供需两个方面入手。加强土地管理、控制新开工项目，是从供给方控制。从目前情况来看，如果大量推出廉价房、鲁莽压低房价，必将重蹈香港覆辙;房地产业迅速萧条、大量购房者遭受严重损失、银行呆坏帐迅速增加，甚至影响国民经济。然而，虚假的繁荣不可能永远持续，房地产业长期高位运行必将使风险不断积聚。因此，积极、稳步推进各地的廉价房建设以寻求供需平衡、让部分城市房地产价格缓慢上升，是释放和化解风险的良策。此外，作为商业银行，还应探求处置不良资产的新方法，政府也要加大打击房地产泡沫投机的力度，建立良好的法律体系，规范市场。
（六）银行监管部门应加强对房地产贷款的监管，防范和化解银行风险
银行监管部门应该建立统计、分析和监控系统，及时向银行、房地产企业及其相关行业定期发布消息，引导资金投向，提高风险预警能力。同时，应大力推进社会信用体系的建立，使融资人的信息状况能够得到充分的披露，减少由于信息不对称造成的风险。
综上，我国商业银行资金大量投入房地产业，是部分城市房地产过热形成的重要原因之一。房地产业的繁荣既给银行带来了巨大收益，同时也让其面临更大的风险。由于银行与房地产业之间相互依赖、相互牵制、相互挟持等特殊关系，一旦二者之一发生反转，则对金融等相关产业冲击极大，甚至会使中国宏观经济大受损伤。权衡利弊，在处理房地产过热时，有关部门应小心翼翼，慎之又慎，争取平缓着陆。商业银行应该怎样处理好其在房地产热潮中的角色和作用，是商业银行应该好好探讨的一个课题。商业银行应不断提高和完善自身的抗风险能力，完善信贷体系，加强自身的综合实力，配合政府的政策，更好地引领房地产市场健康发展，走向双赢局面。
参 考 文 献
1、石亚东.《我国房地产开发资金来源结构状况分析》 中央财经大学学报 .
2005年第10期
2、中国银监会统计部专题分析组《中国房地产资金来源状况分析报告》
中国金融 2005年第18期
3、李健飞，史晨昱 《我国银行信贷对房地产价格波动的影响》
上海财经大学学报 第七卷第二期，2005年4月
4、 吴晓灵《拓宽房地产融资渠道 开拓地产与金融共赢局面》 中国人民银行
5、《泡沫风险全在银行头上 房地产调控要收紧钱袋子》
每日经济新闻 2005-05-09
6、《银行信贷投资是否会诱发房地产泡沫和金融风险》
经济观察报 2003-7-29 11:48:53
7、《银行信贷过度扩张是造成房地产泡沫的重要原因》
中国社会科学院院报 2005-4-14
8、《国际金融报》 ：“住房抵押贷款:资产证券化切入点”
2004年4月9日
