一、住房贷款扩张中产生的风险
二、规避风险的几点思考
内 容 摘 要
在住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升。2003年下半年，我国的信贷增长减缓主要是票据贴现等短期融资导致的，中长期贷款反而继续保持了增长的态势，其中，住房贷款的增长发挥了一定的推动作用。对于银行来说，住房信贷等中长期贷款的快速增长比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。目前，住房信贷主要存在着房地产市场泡沫成分、银行恶性竞争及消费信贷中的其他风险因素。对此应该采取相应的措施，进行积极防御。
住房贷款扩张中的风险及其防范
近年来，住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行也将个住房信贷视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。 从目前商业银行发放的住房贷款的表现看，截至2003年的统计数据，全国房屋商业贷款余额高达1.2万亿元，同时国内大多数银行的房贷坏账大都控制在0.1%-0.2%之间，从短期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。在即将进入快速发展阶段的商业银行个人住房贷款业务，值得强调的是，在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款在严格意义上并不是一个真正对商业银行来说低风险的金融产品。在特定意义上说，当前商业银行个人住房贷款所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效地识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。 2003年下半年，在中央银行的紧缩措施影响下，信贷增长速度明显减缓，显示银行的货币政策取得了预期的效果。但是，如果深入分析贷款增长的结构就会发现，2003年下半年的信贷增长减缓主要是票据贴现等短期融资导致的，中长期贷款反而继续保持了增长的态势，其中，住房贷款的增长发挥了一定的推动作用。对于银行来说，住房信贷等中长期贷款的快速增长比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。所谓流动性风险，就是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务，满足客户提取存款要求的风险，具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。如果在个人住房贷款的推动下，商业银行的中长期贷款比重继续提高，流动性风险管理将必然成为一个重要的问题。 二、住房贷款扩张中产生的风险
（一）流动性风险 对于商业银行来说，在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18-20%时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。在我国，这一比例已从1997年的0.3%上升到2003年的9.27%。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始面临到流动性问题。从成熟市场的经验看，房地产贷款证券化不失为商业银行转移贷款风险的有效方法。住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式。银行将缺乏流动性但未来现金流可以预测的住房抵押贷款进行组合，形成一个“资产池”。以这个“资产池”产生的现金流为基础，经过信用提升和信用评级以后，向投资者发行住房按揭贷款债券。其偿付资金来源于按揭贷款购房人支付的本金和利息。 对银行而言，资产证券化实质上是将那些不易出售、缺乏流动性的长期性资产较为快速地变为现金。对消费者来说，也有利于他们更方便地进行住房消费，从而推动个人消费。从发展趋势看，资产证券化市场的不发达，也是制约商业银行流动性风险管理缺乏工具的重要因素。
（二）抵押物风险
因为房贷大多有房地产资产作为抵押，而且目前我国商业性房贷的不良贷款率不到0.5%，而住房公积金房贷的不良贷款率仅为0.24%，因此商业银行大都把房贷视为优良的贷款品种，并且都在不遗余力地扩大房贷业务。但是在目前房地产业“一枝独秀”的繁荣表象背后，实实在在的数字还是说明了房贷金融风险已经初见端倪。一方面，80%左右的土地购置和房地产开发资金，都是直接或者间接地来自银行贷款。1998年房地产开发贷款余额为2028.92亿元，2003年扩大到6657.35亿元，是6年前的3.2倍；另一方面，房贷在2003年比1998年增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。这些数字表明，是银行贷款催热了国内居民房地产消费的超前需求。目前在个人消费信贷中，个人房贷的比例高达75%。按照国际经验，个人房贷的风险暴露期通常为3年至8年，中国个人房贷可能开始进入到风险暴露期。 尤其值得重视的是，目前房地产市场泡沫成分十分严重。近几年房地产业以25％以上的高速持续增长，房地产价格一路飙升，远远超过合理的收入房价比。在中国很多的大城市里，我们可以看到数量巨大的空置房屋，并且还可以看到大量超过自己收入水平的购房消费行为，甚至还出现过大肆炒作期房的现象，所有这些都清楚不过地表明我国房地产市场的发展极度不正常。而这种泡沫一旦破灭，最直接的后果就是房地产价格的下跌，紧接着就会直接导致银行不良贷款的增加，甚至还会诱发金融危机。 此外，还有造成房地产虚假繁荣表象的“假按揭”，更是隐藏在商业银行肌体中的一颗“毒瘤”。“假按揭”引诱社会上大量的资金涌入房地产市场，严重危害住房金融业务的健康发展。尽管目前这种情况还没有大面积暴露，但是一旦开发商销售环节不畅，或者资金链出现问题，后果将会是致命的。 （三）银行恶性竞争 房贷市场上隐含的巨大风险，很大一部分起源于银行的恶性竞争。房地产业的巨大利润，吸引着地产商们趋之若鹜，而作为优良贷款品种的房地产信贷也自然成为各家银行竞相争夺的对象。 首先是在个人贷款市场上，各家银行纷纷出招，抢夺市场。因为这种贷款风险比较分散，即使将来借款人还不了钱，银行也可以处置资产回收贷款。因此，各家银行各施招数以更优惠的条件吸引客户，甚至相互“抢夺”客户。例如2003年推出的直客式购房贷款业务，借款人在缴纳一定比例的首期款后，剩余款项按照“先贷款，后购房”的方式由贷款银行发放。有专家分析，这是银行在先期房地产开发贷款没有进入楼盘时，采取的一种竞争策略。因为按揭贷款一般是由发放开发贷款的银行做，而通过先贷款后买房的方式可以另外抢得一些客户。 不仅如此，各家银行争夺住房贷款的战火也已经延伸到二手房市场。一些股份制银行一方面在一手楼按揭上与四大国有银行短兵相接、寸土必争，另一方面，也在积极开拓新的与住房有关的贷款品种，如二手房贷款、住房装修贷款等，为居民提供购房、装修以及家居等全方位的服务。与此同时，四大商业银行也并不坐等城池失守，最近几年纷纷进入二手房贷款领域。 2004年底，中国人民银行对部分城市商业银行的房地产贷款情况进行了检查。在抽查的20901笔房地产贷款中，发现的违规贷款笔数和违规金额分别占了总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。这些都是各商业银行盲目竞争造成的恶果，而一旦房贷危机爆发，这种恶性竞争的最大受害方还是银行本身。从目前看来，如何使银行业务有序竞争、规范竞争，加强个人贷款管理，已成为各大商业银行的当务之急。 （四）信贷中的其他风险因素
住房贷款属于一种消费信贷，而目前我国的消费信贷中存在如下风险因素：
1、信贷风险主要来自借款人的收入波动和道德风险。商业银行对消费者信用的把握决定了消费信贷的开展程度。
而我国目前尚未建立起一套完备的个人信用制度，银行缺乏征询和调查借款人资信的有效手段，加之个人收入的不透明和个人征税机制的不完善，银行难以对借款人的财产、个人收入的完整性、稳定性和还款意愿等资信状况做出正确判断。在信贷过程中，各种恶意欺诈行为时有发生，银行采用当面对证或上门察看等原始征询方式已经不能保证信用信息的时效性和可靠性。
2、银行自身管理薄弱致使潜在风险增大。
现在，国内商业银行管理水平不高，更缺乏消费信贷方面的管理经验，对同一个借款人的信用信息资料分散在各个业务部门，而且相当一部分资料尚未上机管理，难以实现资源共享。通常，仅仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，对个人的信用调查基本上依赖于借款人的自报及其就职单位的说明，对借款人的资产负债状况、社会活动及表现，有无违法纪录，有无失信情况等缺乏正常程序和渠道进行了解征询，导致银行和客户之间的信息不对称。
由于现阶段尚未形成一套完善的管理消费信贷业务的规章制度，操作手段相对落后，主要仍采用手工办理，加上从事消费信贷业务的人员紧、网点少，往往不能做到每笔贷款的审查都与借款人当面调查核对，加上一些业务人员素质不高，审查不严，难免有疏漏。同时贷后的监督检查往往又跟不上，一旦发现风险不能及时采取补救措施，致使消费信贷的潜在风险增大。
3、与消费贷款相关的法律不健全。“欠债还钱”这是天经地义的，然而在“同情弱者”的文化背景下，我国实践中常常发生“欠债有理”的现象，一些法律法规中似乎也有“维护债务人权益”的倾向。现行法律条款基本上都是针对法人制定的，很少有针对消费者个人贷款的条款，对失信、违约的惩处办法不具体。这使得银行开办消费信贷业务缺乏法律保障，对出现的问题往往无所适从。由于消费信贷业务的客户比较分散，均是消费者个人，并且贷款金额小、笔数多，保护银行债权的法规又不健全，特别是在个人贷款的担保方面缺乏法律规范，风险控制难以落实。如汽车消费贷款，国外通行的做法是以所购车辆抵押担保。而在我国购买汽车的单据中，没有一项是出具给银行的，因此汽车抵押给银行后，银行却无法控制过户行为，造成不小的风险隐患。
发展消费信贷，个人信用制度的建立是重要基础，而我国个人信用制度、个人破产制度等尚未建立。在实际司法过程中，保护借款人或保证人正常生活，而忽视银行债权法律保护的现象时有发生，也给风险防范造成了一定的负面影响。如消费贷款一般额度较小，而小额债务法院一般不受理，受理了也要付出可观的诉讼费，使银行利益受损。因此，要从法律上对银行个人贷款经营给予必要的保护。
4、缺乏资产证券化的有效手段，导致银行流动性风险增加。资产证券化将不具备流动性的贷款转化成为具有流动性的资产，有利于提高商业银行资产的流动性，缩小商业资产和负债在期限和流动性方面的差距。而住房贷款主要消费贷款期限都比较长、金额较大、客户分散，可商业银行的负债期限相对较短，在允许银行参与的资本市场发育尚不健全的情形下，银行无法通过资产证券化等方式建立融通长期资金的渠道，从而形成“短存长贷”的格局，使资产负债期限结构不匹配，流动性风险显著上升。
三、规避风险的几点思考 2004年中国银行业监督管理委员会曾公布过《商业银行房地产贷款风险管理指引》，旨在提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，引导商业银行有效识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险，表现出监管层对房地产贷款领域风险的高度重视。 商业银行自身需要采取各项措施，对房贷风险进行积极防御，而国家有关部门也应该提供相关法规给予指导。具体来讲应从以下几方面入手：
（一）逐步建立全社会范围的个人信用制度。
建立科学有效的个人征询体系是银行控制消费信贷风险的前提保证。从目前的实际出发，可以分两步走：先在银行内部以信用卡个人信息资料为基础，将其他各专业部门保存的个人客户信息资料集中起来，建立全行性个人客户信用数据库，使每个客户都有相对完整的信用记录，并以此为基础建立个人信用总账户，个人与银行的所有业务均通过总账户进行。同时，加快建立国内各金融机构之间的信息交换制度。第二步，由中央银行牵头建立一个股份制个人征信公司，联合金融机构、政法部门、劳动力管理部门、企事业单位等，搜集整理个人收入、信用、犯罪等记录，评估个人信用等级，为发放消费信贷的金融机构提供消费者的资信情况。可以先易后难地组建征信公司，起初只联合金融机构，以后再逐步扩大。征信公司应遵循“会员免费提供信息，有偿提供查询服务”原则，把各家金融机构作为会员，金融机构免费向征信公司提供个人信用记录，参加组建的其他部门同样要免费提供有关的个人资信情况。金融机构和个人查询时要付费，以便保证征信公司正常运转。目前，这项工作的试点已经在上海展开，应下大力气将成功经验向全国推广，为消费信贷的全面开展创造条件。
（二）建立科学的个人信用评价体系。
在建立全社会个人信用制度和信用档案的基础上，各银行还应根据自身业务特点和发展战略制定具体的个人信用评价体系，以此作为放贷的基本标准，使之从源头上发挥防范信贷风险的作用。
信用评价体系一般采用积分制，具体分成四个部分：①基本情况评分：包括个人的一系列情况，如出生年月、学历、职业、工作地点、工作经历、工作单位、家庭情况等等，不同情况有不同的积分。②业务状况评分：在信用记录号下，每发生一笔业务，无论是存款、贷款、购买国债及其他金融债券、信用卡消费、透支等等，都有一定的积分。③设立特殊业务奖罚分，如个人信用记录号下屡次发生信用卡透支，并在规定期内弥补透支就可以获得额外奖分；个人贷款按期还本付息情况良好可以获奖分；若发生恶意透支，并且不按时归还所欠本息，就应额外罚分，甚至列入黑名单。④根据上述累积得分评定个人信用等级。
信用评价体系是消费信贷风险管理的基础，银行可以根据个人信用状况规定不同层次的服务与优惠，如信用累积分达到一定数额，可定期寄送银行资料和服务信息；信用卡透支额度可增大、期限可延长；个人消费贷款、按揭贷款利率在可行范围内可适当下浮；个人贷款担保可根据信用状况等调整。而对信用积分低的客户，则限制办理某些业务，列入黑名单的客户，银行应拒绝提供服务。
（三）重点开发风险低、潜力大的客户群体
选择风险低、潜力大、信用好的客户群是银行防范消费信贷风险的重要工作。一般而言，可供选择的客户对象包括：一、在读大学生：一般具备较高文化素质，很可能成为较富裕的人群，具有较高开发价值；他们从读书、工作到成为“中产阶级”有一过程，而这一过程最迫切需要利用个人信用资源，如果银行早期与之建立经济联系，提供金融服务，可能获得终身客户。二、从事于优势行业的文化素质较高的年轻人。目前，发展形势较好的行业有电信、电力、外贸、金融、计算机、教育、医药等。三、国家公务员、全国性大公司或外资企业的管理人员及营销人员：他们不仅工薪水平和福利条件高，而且一般掌握较好的专业技能，预期收入高，失业风险较低。银行对重点客户应加大营销和调研力度，在促进业务发展的同时，有效降低贷款的预期损失比率。
（四）建立银行内部消费信贷的风险管理体系。
从跟踪、监控入手，建立一套消费信贷风险的预警机制，加强贷款后的定期或不定期的跟踪监控，掌握借款人动态，对借款人不能按时偿还本息情况，或者有不良信用记录的，列入“问题个人黑名单”加大追讨力度，并拒绝再度借贷。
要进一步完善消费贷款的风险管理制度，逐步做到在线查询、分级审查审批，集中检查。从贷前调查、贷时审查、贷后检查几个环节明确职责，规范操作，强化稽核的再检查和监督。
银行内部要建立专门机构，具体办理消费信贷业务，同时建立消费信贷审批委员会，作为发放消费信贷的最终决策机构，做到审贷分离，形成平衡制约机制，以便明确职权和责任，防范信贷风险。
（五）实现消费贷款证券化，分散消费信贷风险。
消费信贷一般期限较长，造成商业银行短资长贷，加大了流动性风险。西方国家的对策是实现消费贷款证券化，赋予其转让、流通职能，从而达到分散消费信贷风险、缩短放款机构持有时间的目的。我国商业银行也应以此为鉴，加快实现资产证券化进程。
在证券化过程中，商业银行将其持有的消费信贷资产，按照不同地域、利率、期限等方式形成证券组合，出售给政府成立的专门机构或信托公司（SPV〕，由其将购买的贷款组合经担保和信用增级后，以抵押担保证券的形式出售给投资者。由于消费贷款具有利率、借款人违约、提前偿还等多种风险，通过SPV对证券组合采取担保、保险、评级等信用手段可保护投资人的利益，同时也降低了发行人的融资成本。同时，抵押担保证券以消费贷款的未来现金流量为基础，期限较长，相对收益风险比值较高，为金融市场中的长期机构投资者提供了较理想的投资工具。
参 考 文 献
1、谢业华 黄燕芬，《2005年社会形势分析与预测》，社科文献出版社
2、林平 袁中红 ，《当前房地产价格走势的分使与预测》,《南方金融》2004年第12期（总第340期）
3、巴曙松 贾蓓，《警惕房贷扩张加大流动性风险》，《中国经济周刊》，2004年第十七、十八期合刊
4、杨丽媪 陈百江，《房贷风险高悬》，《中国经济周刊》，2005年第二期
