图—3：还款方式分析图
1．等额本息还款：这是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
采用这种还款方式，每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，一般选择这种方式。
但它也有缺陷，由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息相对较高。
2．等额本金还款：所谓等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
使用等额本金还款，开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差可能达千元。但是，随着时间推移，还款负担逐渐减轻。这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上，很多中年以上的人群，经过一断时间事业打拼，有一定的经济基础，考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等其他因素减少，就会选择这种方式进行还款。
3．提前还款
对于提前还款，从调查的情况来看，人们对它并不陌生。甚至超过半数的购房者已经选择了提前还款。提前还款虽然是个很普遍的现象，但在升息预期的经济环境下，选择这种方式确实需要“三思”而后行。
（1）住房贷款属于长期贷款，其利率是一年一调，也就是说，即便近期利率调整，个人房贷新利率也要从明年１月１日开始实行，提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，同时承担较大的资金压力。要知道，和银行打交道可是“还钱容易借钱难”，因此提前还贷应量力而为。
（2）借款人是否有更好的投资渠道。有点余钱与其去银行还款，不如寻觅好的投资渠道进行“钱生钱”。比如，利用股票、债券、基金等市场进行投资，收益会远远超过还贷利息，也就是说如果选好投资理财渠道，就等于利用银行贷款来赚取更多收益。
（3）时间价值的损耗应考虑。在住房贷款中，提前还款之所以少付了许多利息，原因就是归还本金的速度在加快，所占用的银行资金减少了而已。但是货币是有时间价值的，所以在物价上涨时，那些本来打算一次付清房款的人，可以去找银行贷款，而对于已经贷款买房的，一般也没有必要提前还清。
（四）银行个人住房贷款服务的调查
调查显示：有七成的调查者对其贷款银行的服务表示基本满意，几乎全部的调查者都表示，银行的服务质量会对将来选择贷款银行有着很大的影响。这就更体现了银行这一行业服务的重要性。
以上是对杭州市个人住房需求，个人住房贷款方式、还款方式以及银行服务对个人住房贷款的影响等项目的调查结果的分析。
三、杭州居民个人住房贷款存在的问题
在分析以上调查结果的同时，我发现购房者在贷款过程中都会或多或少的遇到这样那样的问题。根据调查统计，主要有以下几方面的困难：
（一）高房价与低收入的矛盾较突出
房价与居民收入相比过高，超出大多数家庭可承受的极限，这在一定程度上影响了居民的购房需求。
据“杭州房产房产信息网”的消息：近期某日，杭州市区（不含萧山、余杭）商品房（不含经济适用房）共预定18套，成交33套，成交面积为5783.94平方米，成交金额为14991万元，成交均价为25918元/平方米。其实住宅成交均价为26183元/平方米。在当前这个形势下，杭州的房价居然还能够维持在每平米26000元的水平，不能不说是个“奇迹”。而与此同时，杭州市的平均工资只有每月2000元，相当于普能市民不吃不喝一年也只能买上一平方米的房子。
（二）部分居民的消费观念滞后
虽然现今贷款买房在居民心里是再平常不过的事情了，但是对于一部分购房者来说，消费观念依然存在一定的滞后性，他们普遍还停留在攒钱买房的阶段，不具备花未来的钱购置住房的魄力，以按揭的方式“用明天的钱，圆今天的住房梦”在心理上还有个转变的过程。
贷款消费在这部分人看来是种“不踏实” 消费，因此他们的表现是不敢贷款，尤其是不敢长期贷款。
（三）繁杂的借贷手续
根据各种个人住房贷款的操作程序办理贷款，需要很多繁琐的借贷手续。
光是申请贷款需要提供的资料就有：合法有效的身份证明、个人职业收入证明、首付款凭证、购房合同（或预售合同）；已婚者还需婚姻关系证明、其配偶的身份证明，并要求配偶到现场签字或提供授权书。
房贷手续的审批也是一个繁琐漫长的过程，一般需要两周左右的时间。
且现今大多数楼盘的贷款都有指定的银行，做为购房者没有自主选择的权利。住房贷款的渠道的狭窄也给购房者带去了不便。
这些都在一定程度上影响了居民需求贷款的积极性。
（四）银行收贷风险
购房者也就是借款人，未来收入状况的稳定性不是一成不变的。
一旦贷款人病故、失踪、家庭发生意外事故，或其他方面所必须的开支增加，便直接对贷款本息按期偿还产生影响。借款人在还贷期间可能出现收入下降或下岗失业等情况，这也会导致贷款本息不能如期偿还，给银行带来风险。因此在放贷时，银行方面要做好事前调查以控制或降低风险。
（五）房贷政策风险
宏观经济的变化可能给房贷政策带来一定的变革。如公积金住房贷款设定上限等。新的政策出台总会给一部分人带去利益，也会给一部分人造成损失。这之中就有可能使借款人产生道德危机，认为原借款合同偿还的贷款不合理，增强了拖延或拒付赖账的意愿。
四、对解决“杭州居民个人住房贷款问题”的建议
(一)设法缩小高房价与低收入的差距
1．提高居民收入水平，完善社会保障体系。
努力提高居民的现实收入与预期收入，把重点放在提高居民的预期收入上。如加大对失业保险、医疗保险、养老保险的投入，解决居民的后顾之忧，从而刺激居民的现时住房欲望。
2．改革现行的住宅市场税费并重局面。
在商品房开发过程中引入市场竞争机制，降低开发成本。对空置房实行高税负政策，使住宅供给呈现应有的价格弹性，从而改变高房价或由开发商单方面规定价格，而广大消费者被动接受的局面。
（二）转变居民消费观念
提高消费者对个人住房贷款的认识。主要是加大对住房贷款的宣传，形式可以是深入社区，或者是专门设点，也可以组织一些讲座，通过各种可行且人们较易接受的方式加深消费者对个人住房贷款的了解，在了解的基础上消除顾虑，转变消费观念。
（三）简化银行的借贷手续
银行手续的复杂繁琐让很多居民望而却步，银行应完善借贷方面的手续和制度，让顾客在贷款时更一目了然，少走弯路。对一些资信较好的顾客还可采取减免贷款手续、降息等措施来吸引顾客。
（四）加强银行风险管理
1．信用风险其实是银行防范个人住房贷款风险的重点。
针对于贷款者还款能力上发生的变化，银行应建立和完善个人信用等级制度，加强资信评估，对借款人的借款资格及偿债能力进行严格审查。
2．加强银行内部风险管理。
积极稳妥地发展个人住房贷款业务，在努力营造良好的房地产消费信贷环境的同时，必须加强银行信贷工作的队伍建设，建立和完善房地产信贷经营管理机制和内控制度。发放贷款，要严把审贷关，实行审贷分离、分级审批、职责分明；降低经营成本，减少操作风险；努力做到放款数量分散化，放款对象多样化，放款期限搭配合理化；增加服务、减少环节、强化管理，积极推动住房消费信贷业务健康有序地向纵深发展。
（五）优化房贷政策
应对房贷政策的改革加大宣传力度，让购房者理解房贷政策改革的目的所在，减少因对房贷政策的不解带来的不必要的麻烦。政府应给购房者提供更多的自主选择权，让其自主选择贷款的方式或银行。
参 考 文 献
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