内 容 摘 要
2016年是房产年，各大中小城市的房价都经历的不同程度的上涨，能够挺过来的各大房地产企业乐开了花，但在2016年之前，显然，房地产企业却没有那么好过，没有渡过难关，选择跑路的地产商不在少数，其主要原因是资金链断裂，财务出现问题，后期建设无法进行，开发商走投无路，只能选择跑路。为什么短短的两三年时间，房地产企业就经历了从房价下跌到大幅上涨的过程，起起落落，复杂异常，这表明房地产企业在各项经济中面临着许多的不确定因素，这些因素都有可能引发企业的财务风险，高收益的同时伴随着高风险。因此，重视企业财务管理，合理规避财务风险，需要房地产企业加强财务风险分析，制定有效的应对措施，顺利度过生存危机，重获发展生机。
关键词：房地产企业；财务风险；风险分析；政策干预
房地产企业财务风险分析与应对
20世纪90年代，随着国家政策的调整，房地产作为商品走进的我们的生活，经历了二十多年的发展，已经在我国的社会经济中占据一席地位，在带动我国DGP增长的同时，也引发了一系列问题。
在新中国成立以后的很长一段时间内，中国城镇住房制度主要是实行公房与单位建房实物分配制度。这种无常分配的福利分房制度，对于一些不符合分配条件的人来说，就只能眼睁睁的望楼兴叹，不仅直接导致了城镇人群的结构分层，而且随着我国城市化进程的步伐加快，其固有的弊端也日益显现出来。
1978年，改革开放的总设计师邓小平拉开了住宅商品化的序幕，提出了关于房改的问题。邓小平提出“解决住房问题能不能路子宽些”，其重要讲话内容于同年9月在中央召开的城市住宅建设会议上进行了传达，并首先在相对发达的城市得以实施。
1992年，邓小平南巡讲话后，同年10月，中央首次提出建立社会主义市场经济体制，有效的解决了计划与市场的关系问题，由此带动了整个房地产开发的热潮。
各国房地产行业发展的特点
首先以美国为例：美国房地产业经过了两百年发展，形成了完善的市场体系，有六大特点：①地产业发展与社会经济发展比较协调；②商业房地产以租赁作为主要经营方式；③房地产业经营的规模化专业化程度高；④房地产贷款结构以消费市场为主；⑤有健全的房地产保险制度；⑥集约用地，土地利用效率高。
澳洲房地产行业作为长期支柱型产业拥有一百年的历史，有六个特点：①历史悠久、市场成熟；②法律规范严谨、投资环境优秀；③投资门槛低；④金融体系完善、贷款灵活简易；⑤投资回报率高；⑥投资模式统一，投资战略相异。
日本房地产行业的特征包括：①完全所有权，因为日本土地私有是被法律所认可的，土地使用时没有期限的，一旦购入，就可永久使用。而且日本对建筑物的用途没有太多规定，大多都可以是多用途的。②收益性高，日本公寓的收益率，虽然根据地点、物件不同而有所差异，但保守计算大约在5%----10%左右。而在中国的各大城市，通常不超过3%左右。③房产价格适中，由于受世界金融危机影响，欧美资金纷纷推出日本市场，日本国内的不动产公司，不动产基金，从银行获得贷款的难度也增加，房产市场活跃度降低，日本的不动产价格，相继出现了大幅的下跌。④日本作为自然灾害多发国家，其房产有个十分显著的特点：建筑施工水平高，日本于2000年4月开始实施的《有关住宅品质保证促进法》规定：新建住宅的构造部分，在完工后10年内，若发现任何缺陷，都将由建筑商和开发商进行免费修缮。此举充分保证了住宅的品质，和更好的耐久性。
随着我国经济的告诉发展，全国各地出现了“房地产热”。与国外房地产业相比，我国的房地产企业起步较晚、基础差、规模小、远未实现规范化。加之目前受国内宏观政策调控和国际经济变动的影响，房地产企业承受这巨大的财务风险，很需要借鉴国外房地产的先进经验。
我国房地产企业财务管理的特点
房地产运营是一种高投入、高回报，同时也是高风险的投资活动，由于我国房地产企业起步晚，基础差，规模小，其企业行为远未实现规范化，与国外房地产企业差别较大。很多房地产企业的资产负债率都在70%以上，甚至高达90%，企业承受着巨大的财务风险。
三、房地产企业财务风险分析：
由于社会经济不断发展的需求，我国的房地产行业在近年来取得了飞速的发展。巨大的利润让越来越多的社会资源投入到这个行业中，但是房地产行业本身存在的特点，也让房地产行业的财务风险加剧。资金投入大，资金链和建设周期长，资金回笼的速度慢，资金变现能力差。同时，对于企业的发展来说，如果资金和融资能力不强，也很难接到收益较大的项目。在2008金融危机之后，房地产行业出现了泡沫：“中国房地产上市公司2012年的TOP10研究报告”中说到，我国政府将不断加大调控力度，继续巩固调控成果，促使房价回到正常合理的水平；2014年，国务院发布《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，这个规划，给予了房地产行业全新的成长空间也促进了房地产行业的转型升级。在这种情势下，要想在激烈竞争的环境下求生存、求发展，我国的房地产企业必须要提升对财务风险的认识，如果增强对财务风险的抵御能力，如何将财务风险控制在一定的范围内，保证企业的健康发展，降低遭受财产风险的可能性才是重中之重。
财务风险：
财务风险
财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能无法按期支付负债融资所应负的利息而导致投资者预期收益下降的风险。例如企业若因呆帐过多导致现金不足以付息，或是举借了过多的债务，所得利润不足以偿还债务等等皆有可能。财务风险是企业在财务管理过程中必须面对的一个现实问题，财务风险是客观存在的，企业管理者对财务风险只有采取有效措施来降低风险，而不可能完全消除风险。
产生原因
企业财务风险产生的原因很多，既有企业外部的原因，也有企业自身的原因，而且不同的财务风险形成的具体原因也不尽相同。企业产生财务风险的一般原因有以下几点：
① 企业财务管理宏观环境的复杂性是企业产生财务风险的外部原因。企业财务管理的宏观环境复杂多变，而企业管理系统不能适应复杂多变的宏观环境。财务管理的宏观环境包括经济环境、法律环境、市场环境、社会文化环境、资源环境等因素，这些因素存在企业之外，但对企业财务管理产生重大的影响。
② 企业财务管理人员对财务风险的客观性认识不足。财务风险是客观存在的，只要有财务活动，就必然存在着财务风险。然而在现实工作中，许多企业的财务管理人员缺乏风险意识。风险意识的淡薄是财务风险产生的重要原因之一。
③ 财务决策缺乏科学性导致决策失误。财务决策失误是产生财务风险的又一主要原因。避免财务决策失误的前提是财务决策的科学化。
④ 企业内部财务关系不明。这是企业产生财务风险的又一重要原因，企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理不力的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保证。这主要存在于一些上市公司的财务关系中，很多集团公司母公司与子公司的财务关系十分混乱，资金使用没有有效的监督与控制。
房地产企业财务风险的成因
由于国内房地产企业在发展过程中面临着愈发激烈的竞争，所以在变化多端的房地产市场上，很多难以预测和不可控制的因素都有可能导致企业出现财务风险，甚至会最终破产倒闭。具体说来，造成房地产财务风险的原因有如下几点：
① 宏观调控
2010年，“国十一条”，发生违法违规行为的房地产开发企业，暂时取消新购置土地资源。
2011年，“新国八条”，加强对闲置房地产的清理力度，打击囤地的行为，健全招标拍卖等制度。
2012年，继续促使房价回到正常，落实安居工程。
2014年，国务院发布《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，推动城乡一体化发展，给予了房地产企业转型的机会。
因为这些政策，许多地产企业，尤其是作为国企的地产公司，拿地优势被削弱了，所以在拿地的时候，成本增加，利润下降，投资风险加大等。
② 税收政策
我国房地产行业需要缴纳十几种税。在房产首次交易的时候，开发商需要缴纳营业税、所得税、建设税、土地增值税和土地使用税，同时，购房者要缴纳契税和印花税等。在房产二次交易时，个人所得税、营业税和教育税附加由卖家缴纳，缴纳契税和印花税由买家缴纳。而这些要缴纳的税实际最后都是房价的一部分。由于房产税的范围的扩大，势必税收成本会加重，那么那时地产的获利能力就会被削弱，增加投资资本收回的风险。
③ 其他政策
政府的近年推出的公租保障房政策，虽然未我国在外务工的低收入群体解决了住房困难等问题，但是又对商业住宅造成了冲击，商品住宅的需求量下降，房屋卖不出去，开发商的利润出现波动，财务风险增大。
④ 财务管理人员素质低下带来的风险
由于国内房地产行业在发展过程中还有许多不完善的地方，导致了房地产企业自身缺乏应有的风险意识，既不注意完善财务制度，更不注意提升财务人员的业务素质。这样松散的体制必然会导致在财务管理的过程中，不少从业人员因为自身行业知识缺乏，不能意识到财务预算管理以及监督管理的重要性，因而在管理过程中无法对成本实施科学有效的控制。这给房地产企业的高层管理决策造成了困难，更为企业的财务管理带来了诸多风险。
⑤ 新信贷政策造成的风险
为了进一步规范国内房地产的市场行为，国家对房地产市场的发展采取了系列的政策干预，其中比较重要的举措就是通过不断提高信贷成本的方式，来有效实现对房地产行业的干预，这也同时给房地产行业的财务管理带来了一定的风险。这是因为，由于政策强行降低了信贷资金在房地产市场的流通速度，在一定程度上影响了消费者的情绪，进而也造成了销售资金的回笼变慢局面的形成。这样一来，房地产企业不得不面临着资金结构失衡、负债比率过高的风险，严重者还有可能遭遇资金链断裂的危险。其次，政策还硬性对那些购买第二套住房的消费者做出相应的首付和贷款利率标准（首付款比例不低于70%及以上，贷款利率不低于基准利率的1.1倍），并且还进一步加强了税收的征管，而对于那些购房时间在5年以内的打算交易的，也按照售房收入全额标准征税。上述这些信贷政策的出台，一方面是为了强化差别化住房信贷政策；另一方面，也在一定程度上增加了购房者的购房成本，在这样的大环境下，必然的会影响到房地产交易市场的产品成交率，给房地产行业带来了意想不到的财务管理风险。
四、房地产企业财务风险应对策略
为了保证房地产企业能够更稳步发展，有必要在进行企业管理的过程中，有针对性的采取相应的策略来有效的降低房地产的财务风险。
更新观念、提高财务风险防范意识
房地产企业应该认识到财务风险存在于企业经营过程的各个环节。对财务风险进行防范不仅仅是财务部门和财务工作人员的责任，也应该是房地产企业全体员工的责任，需要全体员工的积极配合与参与。可通过举办各种活动，来提高财务风险防范意识，在各部门及全员的共同努力与配合下打下良好的财务管理基础，避免由于工作失误而产生风险隐患，从而保证财务管理工作的顺利开展。
创新融资形式，提高应对风险能力
由于房地产开发企业对于信贷资金具有强烈的依赖性，因而，在面临着时下愈演愈烈的房地产市场竞争形势下，注定了房地产企业在发展过程中需要利用商业地产融资并同时将商业地产进行出售或出租等多元化的方式对资金进行及时有效的回收。随着国家相关的干预政策陆续出台，房地产企业必须顺势而行，紧紧抓住国家相应的保障房政策，采取有效多样化的融资形式实现对资金流的适时补充。同时，还需要更具市场大环境灵活改变公司的营销策略与手段，采取调整户型结构的方式，尽可能推出小户型以吸引那些经济不是特别充足的无房者；或根据市场实际适当降低产品的销售价格，尽早地顺利地推出产品。也可以采用以价换量的形式，更好更快的实现资金快速回笼的目的。
建立财务风险预警系统
财务风险并不是突然形成和出现的，而是有一个较长的潜伏期，因此房地产企业应该建立起有效的财务风险预警系统，从各个环节对企业经营活动中潜在的风险进行实时监控。房地产企业应该结合自身的行业特点，市场情况、金融环境等因素，结合各类财务报表，对经营活动的全过程进行具体的分析，对风险隐患较大的业务进行重点的监控，一旦出现风险征兆应该及时采取措施进行应对，尽量控制与防范财务风险的出现。
控制好投资风险
房地产项目的投资金额非常大，且项目周期长，其投资收益又容易受到企业内外部因素的影响，从而使房地产投资的风险成倍增长。因此房地产企业必须加强对投资的风险管理。在房地产企业选择项目进行投资之前，应该进行周全的市场调查，对项目中可能出现的财务风险进行科学预测及分析，同时还应该科学预测投资效益，对投资方案的可行性进行深入研讨。另外，房地产企业也可采用分散投资、组合投资、以及风险回避等方法来控制和防范各类投资风险。
加强税务风险管理
税务风险管理是一个系统而复杂的管理过程，涉及到房地产企业经营活动的每个环节，需要各业务部门积极参与其中，对税务风险进行严格的动态管理。房地产企业应该对相关的税收政策及信息进行收集，对市场形势进行认真分析，同时对融资环境的各项风险因素进行识别，从而为各业务环节可能出现的税收风险提供防范依据。
五、房地产企业财务风险分析与应对的重要性
作为国民经济中的重要支柱产业，房地产涉及土地、金融、建筑、原材料等多个经济领域和行业，并且关系着改善广大国民居住条件的切身利益，由于投资回收期长，易受宏观经济及行业发展趋势的影响，房地产企业还必须切实提高自身的开发管理和财务管理水平，建立、健全企业风险控制体系和绩效管理体系，以获得持续性的核心竞争力。因此，加强房地产企业财务管理，对改善房地产企业的生存条件，提高房地产企业的经济实力，推动房地产企业的发展起着重要的作用：
提高经济效益
企业财务管理为科学决策服务，通过财务管理手段充分发挥其财会信息的作用来帮助房地产企业管理层对房地产企业的技术创新进行风险、成本、效益、税收、筹资、防范等策划，力争企业决策的切实可行。
降低成本、增进效率
通过明确责任部门、完善财务制度，规范保障行为，减少会议数量和出差次数，简化会议形式，减少及压缩会议规模等方式提高企业工作效率，细化可控费用，及时发现费用管理中的问题，积极整改，坚决杜绝超进度、超预算、超定额支出。同时对业务费、办公费、差旅费、通讯费等可控费用实行定额管理，合理安排剩余费用。力求降低各项成本费用。
提高企业管理水平
在全面掌控生产经营全过程的情况下，把价值管理的职能、手段渗透到财务工作的各个层面和生产经营的各个环节，在支持业务部门发展的同时，为财务自身的持续发展创造更大的空间。
提高风险监控成效
房地产企业通过财务风险管理，发现存在的缺陷与不足并加以纠正和完善，从而确保风险管理系统的有效性与适应性，进而为企业目标的实现提供保证。
参考文献：吴耿城 我国房地产企业的财务风险及防范措施【J】.财经论坛，2010
黄莉 房地产公司财务风险对策探究【J】.时代金融，2011，（24）
马媛 房地产企业集团财务管理与创新初探【J】.现代商业，2011，（21）
参 考 文 献
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