城市化对房价的影响5

房地产具有供给调节滞后性

房地产因为土地的固定性具有不可移动的特性，所以无法像其他商品一样具有流通性。在一定区域的土地内可以开发建造的房屋是有限的，这意味着一定区域内的房屋供给也是有限的，即房屋具有区域垄断性。而人们对房屋的需求却在不同地区具有很大的差异性，在城市的商业中心地区，特别是医院、学校、购物等设施配套齐全的地区对房屋的需求是巨大的，对偏僻的郊区等交通不发达地区则无人问津。这就导致了在城市的商业中心，因为房屋供不应求导致高房价。而离开了城市的商业中心，由于人们对房屋的需求性下降，导致房价也随着下降，在偏僻的地区更是无人问津。又因为房地产开发周期较长，当市场供不应求时，供给的增加需要建筑公司很长的生产周期。而当市场供过于求市，房屋的耐消耗性使多余的供给要在很长一段时间内才能被市场消耗完。因此房地产具有供给调节滞后性。在需求变动后，供给要在很长一段时间后才能随之调节变动，达到均衡。

房屋具有消费品和投资品的双重属性

房屋是人们生活的必需品，不可替代，所以在价格上涨的情况下，人们对房屋的需求弹性较小，属于刚性需求。又因为房屋不仅是一种基本的生活必需品，而且由于其使用价值及价值实现的长期性、稀缺性和垄断性，使房屋具有保值、增值的功能，即房屋具有消费品和投资品的双重属性。试想房屋因为区域垄断性，在城市的商业中心，房屋是供不应求的，并且随着城市的发展，这里的房屋价格会越来越高，所以会吸引大量投资者投资。房屋的双重属性，使得房地产市场具有“雷却德效应”，即房价因人们对房屋的需求而上涨后，人们对房屋的需求却没有因价格上涨而下降，出现买涨不买跌的现象。这种反供求规律的现象导致了房地产市场的失衡。