我国房地产业存在的问题及对策研究

摘要

近年随着我国房地产业飞速发展，成为国内经济发展的最大动力，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业。但另一方面部分地区出现了房地产投资过热倾向，以及商品房空置面积增加、房价上涨过快等结构性问题，影响着我国经济的发展。本文通过研究房地产业与金融业之间的密切关系，表明房地产市场大部分资金来源于银行贷款，这种对银行信贷完全依赖的房地产业发展模式，使房地产泡沫容易通过银行信贷加以膨胀。因此为了维持房地产业持续稳定健康的发展，防范金融风险以及促进我国国民经济持续快速发展，必须适时对房地产市场出台适当的宏观调控政策，本文通过论述房地产业与金融业之间的密切关系，重点从金融的角度提出了一些对房地产市场进行调控的对策措施的建议。

关键词：房地产，现状，金融调控，对

目

引言

随着中国政治经济实力越来越强大和全球经济的日趋一体化，我国城镇住房制度的改革也进一步深化，房地产行业迅速发展，成为国内经济发展的最大动力，房地产业已经成为拉动我国新一轮经济快速增长的支柱产业，且房地产产业化的发展对相关产业产生了巨大的拉动。房地产在经济中的支柱地位最外在表现就是对上下游相关联产业的链条长，长达60多个关联产业，近300个细分行业，拉动力非常强大。然而我国房地产市场的种种问题也逐渐暴露出来，房价涨幅过快，房产开发结构不合理，地方相关政策不完善，低收入家庭住房困难等等，影响着我国经济的发展。随着我国经济的快速发展，住房问题已经成为当今社会人们最关心的问题之一。因而必须强化宏观调控政策和具体措施从根本上规范房地产领域中的投资现象，推动我国房地产业乃至经济建设朝着良性方向发展，使老百姓能买得起房子，从中得到更多的实惠。

一、我国房地产业发展现状

自1978年改革开放起，我国房地产市场逐渐发展，经历了宏观调控下的市场化阶段后，2000年起走向全面市场化。自2002 年开始我国房地产业持续了5 年的繁荣，房地产市场迅猛发展，房价连续五年持续上涨。尤其是在2007年全国房地产市场供求两旺，房价涨幅比2006年有所增加，国房景气指数逐月上升达到一个几年来的新高水平。

从2007年末开始，住房市场形势急转直下进入调整期，其原因一方面是市场内在规律对房地产行业几年高速增长积累的矛盾和问题进行自我强制调整的结果。2004年以来，在我国经济较快增长，居民收入不断提高，对房地产市场预期向好的基础上，投资型住房消费大量入市，不断推高房价以获利；开发商大量高价拍地，以获取更高的回报，推高了住房的成本；自住型消费者在“买涨不买跌”的心理驱使下，透支了部分基础消费需求。几种因素叠加，埋下了隐患，导致了08年住房市场需求减少、调整期的到来。另一方面是进入21世纪后，随着我国对外开放程度的加大，我国经济增长对外依赖性逐步增强，经济周期与发达国家开始接近，因此自2007年底开始的美国次贷危机风波在冲击着全球金融市场的同时也对我国产生了影响，大萧条的冲击波对我国首先波及的就是曾经欣欣向荣的房地产业。由此导致了住房市场从08年下半年开始到09年三、四月份销售低迷，房价涨势逐步回落，调整程度逐步加深。

2008 年下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策，国家连续五次降低贷款利息，五年以上的贷款利息降低1.89个百分点，将购买普通住房的贷款优惠利率由基准利率的0.85倍下调到0.7倍，使利用按揭贷款购房者节约了利息费用。同时为应对国际金融危机的冲击，保持经济平稳较快发展，我国果断采取了一系列积极有效的措施，加大投资力度，稳定出口份额，促进民生改善。在宏观调控方面，我国实施了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，2009年1月至7月，我国新增信贷7.73万亿元，取得了显著效果。这为开发企业提供了充裕的资金，缓解了开发企业的资金紧张局面。随着我国经济的复苏并保持较快的增长，加上系列调控措施的实施，我国房地产市场从09年四月份开始复苏反弹，房地产市场发展再次出现过热。

房地产业与金融业之间存在着一种相互依存、相互支持、相互促进和共同发展的内在联系，房地产业的发展离不开强有力的金融支持，特别是目前我国仍以银行为主导型的金融体系，随着市场经济的发展，银行参加房地产开发的程度增加，金融市场控制着房地产业的发展；同时房地产业的发展大量利用银行贷款，带动了银行业的发展。这种联系还将随着各自的发展而愈发密切。

一、我国房地产业的发展其存在的问题

随着全球金融危机趋稳复苏，世界主要经济体经济皆由负转正。以及2008年系列救市政策初步效果达到，一些负面效应逐步显现，如产能过剩、流动性加大、通胀预期、催生资产泡沫等。我国房地产市场所存在的不合理的问题再次突出的暴露出来。

（一）房价持续上涨

自2014年房地产市场迅速复苏开始，房价再次快速上涨，价量皆创新高，市场风险和民怨再次累积，房地产市场存在的主要问题是房价不合理的快速增长，进入2015年以来房价继续保持着上涨的势头，根据国家统计局调查显示：2015年3月份[ 国家统计局 2015年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况]，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。新建房分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.3%；商品住宅销售价格上涨15.9%，其中普通住宅销售价格上涨15.1%，高档住宅销售价格上涨18.5%。90平方米及以下的新建住宅销售价格上涨19.0%。分地区看，与去年同月相比，70个大中城市新建商品住宅销售价格均上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。二手住宅销售价格同比上涨9.5%。分地区看，与去年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚50.4%、海口40.4%、深圳23.9%、温州18.6%、银川16.2%。新建非住宅销售价格同比上涨5.9%。与去年同月相比，办公楼销售价格上涨9.4%，商业营业用房销售价格上涨3.4%，其他用房销售价格上涨4.9%。

（二）我国房地产市场的供应结构不合理

当前由于盲目开发造成的住房特别是中小套型住房供应总量不足，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积在商品住房中所占的比重太低，而中高档商品房和一些地区高档住宅却过剩。因此导致房地产市场供应结构不合理，即适合中低收入家庭购买和租赁能力的中小户型、中低价位的住房严重供不应求，使得这部分家庭买不到或租不到合适的住房。因此，当前的所谓“过剩”是住房结构不合理造成的，而绝不是房子多到了住不了的地步。

（三）低收入家庭住房还面临很大困难

城市低收入家庭由于收入的限制，购房能力有限，加上近年来飞涨的房价，住房困难已成为一个不能回避的社会问题。由于一些城市房价持续上涨，而中小户型住房租赁市场发展较慢，低收入家庭住房问题无法通过市场解决。

（四）投资投机性购房比例升高，现房楼盘空置比居高不下

房价的持续飙升，使房地产需求从消费需求演化为投资需求，进而蜕变