浅析房地产价格影响因素

目录

一、引言 1

二、房地产价格的影响因素 1

（一）我国现在房产地价格的情况 1

（二）房地产价格的影响因素 2

1. 城市化背景下的人口迁徙 2

2. 我国的土地政策 2

3. 金融政策 2

4. 房地产开发成本 3

5. 资产的流通性 3

6. 租赁市场 3

三、未来可能影响房地产价格的因素 4

（一）超级城市的形成 4

（二）发展农地产权 5

浅析房地产价格影响因素

摘要

房价问题在近年来已然成为民生第一话题，国家在宏观经济层面出台了一系列调控政策，对房地产行业的科学健康发展，起到了非常重要的作用。本文将用人口结构、土地政策、金融政策和房地产开发成本等多个方面来详细阐述了对房地产价格的影响因素。

关键词：人口结构、土地政策、金融政策、超级城市。

一、引言

在我们的文化中，安身立命，安家乐业，被视为立身之本，万事之始，所以，住房、用房与我们的生活和发展紧密相关。随着我国城市化进程的飞速发展，人口结构的变化，土地的供给，和金融业的风起云涌，使得房地产的价格瞬息万变，一度有只涨不跌的说法，然而市场商品，其价格必有多方因素影响，作用其涨跌起伏。本文将从人口结构、土地的供给和需求、金融三个方面研究房地产价格影响因素。

二、房地产价格的影响因素

（一）我国现在房产地价格的情况

中国经济的多年持续稳定增长中，房地产市场也在迅猛发展，仅在2018前前三季度中，我国的房地产和建筑已合占GDP总和的13%，在国家经济体量里的地位举足轻重。[国家统计局：2018年1-10月份全国规模以上工业企业利润增长13.6% 链接]

2018年前三季度主要行业占GDP比重，单位亿元

业行 1-3季度 1-3季度占比 第3季度 第3季度占比

房地产业 43563 6.69% 14766 6.37%

建筑业 41590 6.39% 16421 7.08%

*数据来自国家统计局

与此同时，在2012年6月就有《中国居住小康指数》报告指出，我国的居民住房拥有率平均值已超过75%，其中位于榜首的长沙已经高达90.1%，而位于末尾的深圳、上海也在65%以上。而到2017CHFS的数据显示[ 2017中国城镇住房空置分析]，该数据平均值仅上涨了2个百分点，为92.8%，就这个数据对比当前的房地产经济比重暴露出来的问题，是房地产价格与实际成交量呈明显下降，这其中就有购房用途的变化、供求结构矛盾和金融及相关政策的因素。

因此，要确保我国房地产的持续健康发展，不断提高人民群众的生活水平，就十分必要地对房地产价格的研究和分析，以此采取相关策应，从而实现我国房地产业的可持续发展。

（二）房地产价格的影响因素

1. 城市化背景下的人口迁徙

1998年，是亚洲金融风暴肆虐的一年，也是这一年，我国开始了住房制度货币化，房地产业从这一年开始了波涛汹涌的迅猛发展，自此也拉开了人口流动的序幕。

从国家卫生委的数据显示[ 中国流动人口动态监测调查数据：1978-2017年常住人口、流动人口、农民工统计数据表 链接]，房地产业市场化后的第二年（1999年末），我国的流动人口，从无数据记录直接跃到1.12亿人，次年（2000年），农民工人数就达到了近9000万人，并在往后的十五年，以每年平均8.02%的速度稳定增长。到今天，我国的人口流动人次已经达到近总人口数的35%。20世纪末，城镇化速度明显变快，到十五年后的2015年，我国城镇化率已经到达到56.1%。

根据拉文斯坦人口迁移法则[ 人口迁移法则（Law of migration）]，人口迁移的主要是基于经济因素，且乡村居民更具往城镇迁移倾向等，所以，在住房制度货币化的契机下，当人口作为第一源动力，且我国又是十三亿人口的大国的时候，就直接作用于城镇化进程的效率，同时对房地产发展起到了非常重要的作用。

当人口迁移达到一定阶段，城镇化率越来越高，本来作为源动力之一的人口这个因素，就会率先影响房地产价格。2000-2005年，省际净迁入人口主要集中的广东、京津等占总流动人口的92.2%，与此对应的是四川、安徽、河南、湖南等省份的人口际净流出。以2005年深圳与成都作为参照，前者相比后者的商品房均价差为2.47倍，而从2005-2015年的十年，该数据已上升到十倍以上。人口的聚集与分化，与房地产市场的价格呈绝对相关性因素。

2.我国的土地政策

改革开放以来，我国土地使用制度经历了逐步发展和演变的过程。1990年是我国土地制度改革的分水岭，其重要特征就是立法土地使用权有偿出让转让。

2006年，我国建筑用地的供应总量为204277.77公顷，2015年的总量则是518000公顷，单从数据上看，十年前后的土地供应量增加了约一倍，但这其中的住宅用地比例相比例是呈下降的。

近年来关于大城市人口结构的调整政策一直在做各种试点，与之平行之一的就是住宅建设用地的供给调控，除此之外还有旧城改造、危房安置，以及土地使用权续期等，总之，土地的供应对房地产市场的价格影响是非常大的，政府在宏观经济上作为促使房地产行业科学发展的供需调控为方法的同时，其本身便是对房地产价格的影响是直接的、有力的因素之一。

3.金融政策

利率变动。房地产业已把银行加息认为是公认的房价调控手段了，由此可见资本在其中的影响。中国房地产企业的大部分资金都来源于银行贷款，这种与金融系统深度交织的发展模式，很容易在信贷中膨胀，多数企业的负债结构单一，加息后企业融资的成本上升，经营就有不小的压力，而同时对购房者的还贷压力也会增加，对购买意愿也有相应影响，可能出现成交量下降，贷款收回周期变长等。

汇率调整。汇率的变动将直接影响我国金融市场上的资金流动，而房地房业恰好又是一个资金密集型产业，故利率的变动也将对房地产的发展有紧密的影响，因资本逐利本质的规避，其短期将对房地产的资本注入产生影响。汇率变动同时还会影响投资行为，原本对人民币的升值预期的投资买房行为将变得低迷。

税收政策。这一项中最主要的是清算土地增税，因拿地时间早晚的关系，导致成本比率的税款相差，项目差额下将要支付大额增值税成本。

存款准备金率。按经济学原理，上调一个存款准备金率能对货币供应总量产生乘数效应，但就目前来看，个人住房贷款没有因为房价上涨加息等原因产生相应影响，并且，随着房地产企业融资多样化，对银行贷款需求占比减少，因此，通过在银行的存款比率来调控减少贷款的操作很可能效果并不明显。

4.房地产开发成本

房地产企业对项目的规划设计成本、土地使用权的获取成本、土地资源的开发建设成本等，都是房地产行业发展过程中必不可少的重要基础。随着我国土地制度的不断改进，通过行政拨划方式获得土地使用权的情况逐呈减势，开发的土地需要支付反映市场情况的使用价。建筑施工技术的发展，各类工法工艺的跌代更新，和不断改进的开发建设标准等。

5.资产的流通性

房地产做为社会发展、居民生活紧密相扣的产业，同时又多以固定资产的形式，占据我国经济的重要部分，所以，房地产资产的流通性在市场经济中的影响也是极具权重的一个因素。

商品在自由市场中的流通性好才能迸发出价值的活力，但这一方面要取决城供求的关系，另一方面还要看商品本身的客观保值力和可持续的发展力。保值升值乃至于贬值的前提，是“产权私有化”的自由市场流通性和自主性所赋予的。

以杭州市为参考，从2015年1月到2019年1月的五年中，二手房的供应指数与售价的呈明显的交叉相关性。[ 中国城市二手房指数. 杭州市2015年1月-2019年1月数据制表]

  *数据来自中国城市二手房指数

    虽然近年来我国的房地产市场与中国宏出经济的发展是相对同步的，且在很长一段时间里呈上升趋势，但这个过程中会因各种不同的原因而产生波动，而资产流动性就是这各种因素的之一。

6.租赁市场

一个直观的现象是，租金的回报率比较高的时候，资金会被换购成房地产以用于出租，而以此引起的购房需求上升，必然带动房地产价格的上涨，但这个过程中，房价上升后又促租金回报率下降，购买行为便会减少，这必然又会影响房价的波动。房价与租金之间形成了相互影响、相互制约。目前我国的房产行业总体上是呈上升趋势的，所以在人均GDP、收入总体保持上升而非下降的趋势下，人们的生活要求，或者说购买意愿，是总体呈上升趋势而不是下降的。

以杭州市2018年1月至2019年4月为参考，尤其在2018年4月到2019年初，当市场中的租赁量相对持平时，租金的价格呈逐步上升趋势，直到2018年中杭州市的公租房开始预备投放才有所下降。杭州市在2018年9月25日正式开放公租房申请，租金指数直接下降了11.2%。[ 杭州市 我爱我家市场研究院第一季度市场报告]

*数据来源：杭州市 我爱我家市场研究院第一季度市场报告

所以，租金与房地产价格之间的关系，是房价上涨的时候租金也会上涨，租金上涨又会导致房价更加上涨，同时又受影响与租赁量，从这个方面看，房价和租金都是房地产的价格，而租赁市场也是影响房地产价格的因素之一。

三、未来可能影响房地产价格的因素

一）超级城市的形成

超级大城市是指城区人口数超过1000万的城市。截止2018年年末[ 国家数据：2018年人口数据总和 链接]，我国超1000万人口的城市已经有16个，排名前三的分别依次是重庆市、上海市和北京市，从城区面积与人口的对比上看，重庆市虽就有3101万之多，却是北京上海的人口密度更大。以2016年的北京为例，在以环京周边被超级城市辐射的城市房价为参考，8个周边城市平均涨幅为30%，即使区位优势不明显的张家口和承德涨幅也达到了35%和14%。而位于北京和天津之间的廊坊房价涨幅最大，达到46%，因为是京津冀规划的核心区域，政策概念强。石家庄涨幅40%以上，只有唐山涨幅在个位数，老工业城市疲态尽显。环京周边的县或县级市，涨幅也比较猛，如固安县、永清县等。

“十三五”规划中指出，我国未来将加快城市群建设发展，打造京津冀、长三角、珠三角世界级城市群，并将在全国范围内共打造19个城市群。

在国家规划层面，城市群的发展也将进入加速期，未来中国核心城市群的空间格局也逐渐清晰起来。“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展三大战略的叠加区域也将是未来发展最具潜力的区域。[ 2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告]

（二）发展农地产权

农地流转是实现中国农业现代化的必由之路。但农地流转率不高仍然制约着中国现代农业的发展[让农地流转起来：集体产权视角下的农地流转机制主体创新研究 P7]。

我国农村土地主要有三块地，即农用地、宅基地和集体经营性建设用地。针对三块地的用途性质不同，也呈现出不同的流转方式和特点。

参考文献：

［1］任泽平，夏磊，熊柴.《房地产周期》［F］.北京：人民出版社.2017.P67-79；

［2］任泽平，夏磊，熊柴.《房地产周期》［F］.北京：人民出版社.2017.P101-109；

［3］吴次芳，董作继，叶艳妹，李林林，徐忠国.《国有住宅用地使用权续期问题研究》［F］.杭州：浙江人民出版社.2017.P27；

［4］候龙文.《房地产建筑设计成本优化管理》［F］.北京：中国建材工业出版社.2016；

［5］林竹.《城市运营：面向未来的城市供给侧变革》［F］.北京：中信出版社.2016；

［6］蒋永甫.《让农地流转起来：集体产权视角下的农地流转机制主体创新研究》［F］.北京：人民出版社.2017。