4、由于住房抵押贷款证券化产品是一种信用度高、收益稳定的投资品，所以开展住房抵押贷款证券化实际上是为投资者提供了一种新型的投资工具，从而起也到了活跃和丰富证券、投资市场的作用。而作为一种金融创新，它开辟了一条新的融资渠道，能为其他融资业务的发展产生示范效应，从而有助于拓展货币市场。因此，住房抵押贷款证券化既是沟通货币市场与资本市场的一条新路径，也是金融深化的一个推进器。它将推动我国金融系统建立起符合国际金融发展潮流、符合市场竞争规律的一系列金融基础设施，从而有利于我国住房金融体系在与国际金融接轨中增强竞争力。
5、“住房抵押贷款证券化”是一项为金融市场造就“基础设施”的系统工程。由于健全而完善的住房金融制度有赖于健全而完善的信用评级制度、发行上市制度、标准合约制度、公证制度、财政与税收制度、会计与审计制度、法律咨询与投资咨询制度、保险与担保制度、金融监管制度等多方面、多渠道的“金融基础设施”的支持，因此，住房抵押贷款证券化的开展与深化过程是金融基础设施的健全与完善过程，同时也是金融市场体系与金融市场机制的健全与完善过程。
四、我国推行住房抵押贷款证券化存在的不利因素
综观国外住房抵押贷款证券化制度的发展历史，其决定性制约因素至少包括：一个具有较大规模的住房抵押贷款市场；较为完善的金融市场体系，如发达的银行与保险市场，庞大的机构投资者与个人投资者队伍以及完善的资本市场；充足的稳定的资金供给；发达的抵押贷款信用担保与保险市场；完善的信用体系与发达的中介服务体系等。而当前我国的情况，有利的一面是：住房抵押贷款从无到有且初具规模，相关法律环境有所改善，金融基础设施建设步伐不断加快。面临的主要问题是：住房抵押贷款的全国性需求上升高潮还未形成，住房抵押贷款机构对实施证券化尚缺乏统一的认识，住房抵押贷款证券化的法律配套建设还不完善，住房抵押贷款证券化的信用基础较差等。具体而言，存在以下问题:
1、一级市场欠发达，地区之间与机构之间的发展明显不平衡。第一，我国住房抵押贷款业务的总体发展规模还比较小。1997年，商业银行个人住房贷款余额190亿元，占全部贷款余额的0.39%；到2002年11月底，个人住房贷款余额达到7339亿元，占全部贷款余额的7.6%，在金融机构新增信贷总规模中的比重很低。第二，上海市与深圳市等沿海城市的发展速度明显快于其他省市，资金流向过于集中。第三，我国个人住房抵押贷款业务主要集中在个别或少数大银行。1997年上海市个人住房抵押贷款余额为52.4亿元，其中建设银行上海分行为50.6亿元，其它中资银行为1.86亿元；1999年11月上海市个人住房抵押贷款余额281亿元，其中建设银行上海分行202.7亿元，工商银行上海分行40亿元，其它中资银行为38.3亿元；2004年6月末，上海市个人住房贷款余额2,125亿元，其中建设银行上海分行为1,216亿元，工商银行上海分行为388亿元，其它中资银行为521亿元。上述事实表明，个贷业务发展的地区不平衡与机构不平衡，不符合证券化正式启动的要求，在全国范围内推行证券化的时机尚未成熟。
2、政府部门与有关机构对住房抵押贷款证券化的认识还不完全统一。我国的住房抵押贷款基本上是通过公积金管理部门与商业银行这两条渠道发放的。由于公积金贷款的利率低于商业性贷款利率，对公积金贷款的需求迅速增长。因此，公积金管理部门对证券化的态度是积极的、欢迎的。对住房抵押贷款发放较多的建设银行等商业银行来说，对证券化的态度也是积极的，也在努力探索证券化的途径，只是在具体操作方式的选择与操作思路上的认识有所不同。但对住房抵押贷款发放量少的银行而言，并不希望把更多的人力物力放在这项贷款的证券化上。加上我国银行实行的是资金调度能力较强的总分行制，流动性问题尚不严重，因而有些商业银行的态度并不积极。
3、我国缺乏大量、持续、稳定的长期资金供给。住房抵押贷款证券化作为一种融资方式，它需要有稳定的资金来源或资金供给，也就是需要有比较稳定的对于住房抵押贷款证券的需求，即该证券的投资者。从发达国家来看，住房抵押贷款证券的最主要投资者是机构投资者，包括养老基金、保险公司、商业银行、共同基金、外国投资者等，甚至可以说，住房抵押贷款证券市场在很大程度上是由机构投资者支撑的。但是在我国，机构投资者的现状却十分不令人乐观。我国能够参与各种证券投资的投资者很少，尤其是机构投资者占的比例可以说是微不足道。而为数不多的机构投资者能够真正用于投资的资金规模也很有限。个人投资者虽是一个潜在的投资群体，但使广大的个人投资者了解到购买住房抵押贷款债券还须一段认识的过程。
4、法律配套建设不完善。尽管我国已有为数不少的全国性法规，比如《公司法》、《证券法》、《担保法》、《中国人民银行法》、《商业银行法》、《个人住房贷款管理办法》、《住房公积金管理条例》等，以及不断增加的地方性法规，但真正直接地针对资产证券化与住房抵押贷款证券化的法律框架还未成形，各参与主体的地位、权利与义务等关系尚不明确，法律保障基础不充分。
5、我国金融基础设施比较薄弱，金融中介服务水平不高。具体表现在，现代商业银行制度尚未完全确立，市场金融体制不完善；专业化投资银行机制与金融担保机制欠缺，风险管理水平不高；缺乏对金融工具创新的激励；金融深化的层次不高；金融法律金融会计等金融咨询服务质量不高，资产评估机构过多、过乱而评估行为欠规范，资信评级机构的信誉与独立性差；没有专业化的住房抵押贷款保险机构与担保机构。
五、我国发展住房抵押贷款证券化的实施探讨
（一）如何实施住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化的基本交易结构是资产的发起人（即证券化的银行）将要证券化的资产剥离出来，出售给一个特设机构，这一机构以其获得的这项资产的未来现金收益为担保发行证券，以发行证券收入支付购买证券化资产的价款，以证券化资产产生的现金流向证券投资者支付本息。要保证这一基本交易结构严谨、有效，必须满足5个条件：第一，即将被证券化的资产能产生固定的或循环的现金收入流；第二，发起人对该资产拥有完整的所有权；第三，该资产以真实出售的方式转让给特设载体；第四，特设载体本身的经营有严格的法律限制和优惠的税收待遇；第五，投资者具备对资产证券化的知识、投资能力和投资意愿。这5个条件中的任何一个不具备，都会使资产证券化面临很大的交易结构风险。因此，以我国目前的实际情况实施住房抵押贷款证券化应从以下方面分步入手。
1、 确定资产证券化目标，组成资产池
发起人首先要分析自身住房抵押贷款证券化融资需求，根据需求确定证券化目标。然后对自己拥有的能够产生未来现金收入流的资产进行清理、估算和考核，根据证券化目标确定要需用于证券化的抵押贷款数量。最后把这些资产汇集组合形成一个资产池。要强调的是，发起人对资产池中的每项资产，都必须拥有完整的所有权。一般情况下，还要使资产池的预期现金收入流大于资产支持证券的预期还本付息额，即住房抵押贷款收益要大于证券化的成本。 我国住房抵押贷款证券化问题研究(三)由毕业论文网（www.huoyuandh.com）会员上传。
