2、 组建特设载体，实现真实出售
要设立一个承担发行并管理住房抵押贷款资产的特设载体，这个特设载体是一个以专项资产证券化为唯一目的的、独立的信托实体。其经营要有严格的法律限制，例如，不能发生证券化业务以外的任何资产和负债，在对投资者付讫本息之前不能分配任何红利，不得破产等。其收入全部来自资产支持证券的发行。为降低资产证券化的成本，特设载体一般应享受国家的减免税政策，设立时往往只投入最低限度的资本。特设载体成立之后，与发起人签订买卖合同，发起人将资产池中的住房抵押贷款资产过渡给特设载体。这一交易必须以真实出售的方式进行，买卖合同中应明确规定：一旦发起人发生破产清算，资产池不列入清算范围，从而达到“破产隔离”的目的。破产隔离使资产池的质量与发起人自身的信用水平分割开来，投资者对资产支持证券的投资就不会再受到发起人的信用风险影响。
3、 完善交易结构，进行内部评级
特设载体要与发起人指定的资产池服务公司签订服务合同，与发起人一起确定一家托管银行并签订托管合同，与一定银行达成必要时提供流动性支持的周转协议，与证券承销商达成证券承销协议等等，来完善资产证券化的交易结构。然后请信用评级机构对这个交易结构进行内部评级。信用评级机构通过审查各种合同和文件的合法性及有效性，对交易结构和资产支持证券进行考核评价，给出内部评级结果。
4、 改善发行条件，进行“信用增级”
为吸引更多的投资者，改善发行条件，特设载体必须提高资产支持证券的信用等级。因此，还必须进行信用增级。信用增级的方式主要有2种：第一种方式就是破产隔离，通过剔除掉发起人的信用风险对投资收益的影响，提高了资产支持证券的信用等级。第二种方式是金融担保、由担保公司向投资者保证特设载体将按期履行还本付息的义务，如特设载体发生违约，由金融担保公司单位支付到期证券的本息。在这种条件下，资产支持证券的信用级别就可以提升到金融担保公司的信用级别上。
5、 进行发行评级，安排证券销售
信用增级后，特设载体应再次聘请信用评级机构对资产支持证券进行正式的发行评级，将评级结果向投资者公告。然后由证券承销商负责向投资者销售资产支持证券，由于这种资产支持证券已具备了较好的信用等级——投资收益的组合，才能使住房抵押贷款证券以较好的发行条件售出。
6、 获取证券发行收入，向发起人支付购买价格
特设载体从证券承销商那里获取证券发行收入，再按资产买卖合同规定的购买价格，把发行收入的大部支付给发起人。至此，发起人的筹资目的已达到。
7、 实施资产管理，建立投资者应收积累金
发起人指定一个资产管理公司或亲自对资产池进行管理，负责收取、记录由资产池产生的现金收入，并把这些收款全部存入托管行的收款账户。托管行按约定建立积累金，准备专门用于特设载体对投资者还本付息。
8、 按期还本付息，对聘用机构付费
发行的住房抵押贷款证券到期时，托管行将积累金拨入付款账户，对投资者付息还本。待资产支持证券到期后，还要向聘用的各类机构支付专业服务费。由资产池产生的收入还本付息、支付各类服务费之后，若有剩余，全部退还给发起人。整个资产证券化过程至此结束。
（二）以我国现有条件实行证券化还应注意的几个问题
第一，设立特设载体的问题。设立特设载体，一是要独立于其他金融机构，以此避免关联交易，最大限度地保护投资者利益；二是在组建初期应有一定的政府背景，并受到国家的支持，这样既能提高特设载体的资信力，易于被市场接受，又有利于降低运营成本。第二，信用评级与信用担保问题。信用评级既是防范与化解证券化风险的有效手段，又是健全与完善证券化机构的支持条件。住房抵押贷款的信用评级不仅影响证券化发行的效果，而且影响证券化业务的稳定性与证券化业务的可持续性。众所周知，在证券化信用评级方面我们缺乏经验，水平不高。为此，必须加快整体信用评级体制改革进程、健全住房抵押贷款证券化评级体系。相应的，我们也要建立与完善住房抵押贷款的信用担保体系。可以说，信用评级与信用担保是我们的弱项。第三，法规配套，政策支持与社会效应问题。在目前，资产证券化的法律法规不可能一蹴而就，中央政府与地方政府的政策优惠也有难继之处，因此，要稳步推进住房贷款证券化，起步工作必须要做好，否则不利于证券化工程的全面实施。我们要抓紧资产证券化的整体法律环境建设与相关规章制度的制定，同时我们还要大力进行住房抵押贷款证券化知识的宣传与普及工作。我们要让更多的专业机构加深对开展住房抵押贷款证券化的意义和认识，使更多的业内人士了解住房抵押贷款证券化的操作框架与实施构想，给传媒与公众提供有关住房抵押贷款证券化的最新信息与基本动向。第四，目前我国投资银行机制很不完善，资产证券化的法律法规难以一蹴而就，再加上中介机构的业务规范程度在短期内、在整体上难以迅速提高。
（三）我国发展住房抵押贷款证券化的建议
首先，应注重发挥政府的推动作用，建立健全资产证券化市场。在资产证券化的初期政府可以积极介入市场，利用政府的信用推动市场的发展。资产证券化是一项复杂的系统工程，涉及经济、金融、证券、法律、会计和税务等多个方面。为使资产证券化能服务于我国经济建设的长期发展，政府应积极推动、支持、制定针对资产证券化的优惠政策和有关法律法规监管体系，建立高效、规范、安全的市场架构与交易规则，吸引更多投资者的参与。具体做法可包括：第一，建议由中国人民银行、中国银监会和中国证监会联合成立中国资产证券化试点管理委员会，负责协调各方的关系、对出现的问题加以指导并监管资产证券化试点实施的全过程。同时由有关职能部门参照国际惯例和我国国情起草与资产证券化有关的法律、法规，制定、完善相关的税收、会计制度，由国务院批准实施，通过政府行为推动资产证券化的发展，运用强有力的政府力量完成制度变迁。第二，建议放宽对需求主体的投资限制，政府应在强化监管的条件下逐步允许社保基金、证券投资基金、保险资金、住房公积金、养老基金、医疗基金等机构投资者进入资产证券化市场，使机构投资者成为资产证券化市场的主体。第三，要大力发展债券市场，开拓融资渠道，为投资者提供高信用、高收益、高流动性的证券。适当扩大债券发行规模，以发展资产证券化为契机，切实创新债券品种。第四，要从投资者和发行方的双重利益出发，培养出在国内具有权威性、在国际上具有一定影响力的资信评级机构，并逐步扩大进而发展国内的信用评级业，建立起信誉优秀、运作规范的国内资信评级行业，为资产证券化的发展提供支持和保障。第五，鼓励保险公司发展住房抵押贷款保险业务，有效地降低贷款到期清偿的违约风险，提高资产支撑证券的信用等级，降低发行成本，吸引更多的投资者。
其次，要进一步完善住房抵押贷款一级市场的建设。具体做法可包括：第一，建议尽快统一各商业银行发放住房抵押贷款的标准，这样可以简化对贷款库的分析，降低贷款库管理成本。标准化的贷款可以互相打包，增加贷款的流动性。只有形成大量的标准化的住房抵押贷款，才会形成住房抵押贷款证券化的基础。第二，建议尽快建立一个住房抵押贷款信息系统，加强对贷款原始数据的分析，为住房抵押贷款证券的定价提供依据，同时也可以动态地监控贷款情况，及时掌握现金流的运转状况，保证证券化资产的基础稳定。第三，应借鉴国外的成功经验，建立起有效的抵押保险、担保机制。建议实行分级担保制度，在住房抵押贷款一级市场上，成立专门的住房置业担保公司作为担保机构，对个人住房抵押贷款提供担保，充当无条件偿还贷款的保证者。在二级市场上,由政府用城市住房基金或其它专项基金成立专门从事住房抵押贷款担保的公司，对抵押贷款组合进行强化担保,以提高住房抵押贷款证券的信用等级。第四，建议尽快建立个人信用登记制度,强化对金融市场参与者的约束，增大他们的违约成本，解决贷款人和借款人的信息不对称问题，减少不道德行为发生的可能性。
纵观国际金融发展的进程，开展住房抵押贷款证券化是必然的趋势。但是，我国住房抵押贷款证券化所需的各种条件还不完全具备。一步到位、全面进入证券化的时机尚未成熟。而国外的成功经验表明，住房金融制度离不开政府的支持，住房金融机构普遍带有官方或半官方色彩。因为，只有依靠政府立法、宏观调控等手段来影响住房金融的发展，加快金融基础设施建设，才能为住房抵押贷款证券化创造条件。
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