一、个人住房消费贷款存在的风险
二、个人住房消费贷款风险防范的对策及建议
内 容 摘 要
摘要：随着我国住房制度改革的不断深入，个人住房需求增大，个人住房贷款业务日益增多。作为银行的一项新业务，整个操作过程存在了诸多风险。本文拟就其间存在的风险及防范谈几点看法。
浅谈个人住房消费贷款的风险及其防范
个人住房按揭是由银行、房地产开发公司（开发商）和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。作为一种崭新的融资方式（仅就中国而言），即为贷款买房子，它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部分由银行提供贷款，它实质上是银行和贷款人之间的资金借贷关系。个人住房按揭涉及银行、开发商、购房人三方，它在开发商、银行、购买人三者利益上找到了一个最佳结合点，既能帮助开发商尤其是中小开发商渡过难以筹集大量资金以应付高昂地价和建设费用的困境，又能帮助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的困难，进而解决了资金供求矛盾，有等于实现住房的扩大再生产。因此，自个人住房按揭产生之日起，就大受三方欢迎并不断发展完善。其具体做法是：开发商为尽快取得售楼价款，向房地产市场推出楼花（期房）或现房，购房人向开发商订购期房或现房，交付一定比例的首期购房款（（建设部等九部委日前联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,从2006年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方以下的仍执行首付款比例关系20%的规定，同时自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。以满足广大中低收入消费才的需求。
一、个人住房消费贷款存在的风险
（一）合同无效风险
1、主体不合格。并非所有民事主体都可以从事房地产开发经营活动。1998年限月国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》明确规定了设立房地产开发企业应具备的条件，其中外商投资设立房地产开发企业，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定办理相关审批手续。根据我国《民法通则》、《合同法》有关规定，民事行为主体如不具备相应的民事行为能力，其所为的民事行为通常被认定无效。如果认定房地产开发商不具备房地产开发经营资格即不具备从事房地产开发经营的行为能力，其与购房人签订的房地产买卖（预售）合同也同样认定无效。
2、 合同标的违法。包括房地产开发商在未办妥“五证”（规划许可证、土地使用证、建设许可证、施工许可证、商品房预售许可证）的情况下，违规开发、销售房地产而形成的声音建筑，以及抵押、销售产权有瑕疵的房产。根据《城市房地产管理法》规定，以下房地产不得抵押、转让：（1）以出让方式取得土地使用权，不答房地产条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未得到其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。房屋买卖合同标的涉及违章建筑、均可能导致房屋买卖合同、房产抵押合同无效。
3、合同内容违法。签订的合同内容易使人产生重大误解、当事人双方权利义务失去公平、合同条款含有欺诈性质，且受害一方当事人行使撤销权的；合同双方当事人恶意串通，损害他人或社会利益的，或才合同内容违反国家法律规定的，都有可能致使合同无效。
（二）违约风险
1、开发商违约的风险。(1)开发商的欺诈行为.开发商在取得银行给予购房人的贷款后,用于其他用途或者携款而逃,此种情况在按揭中产生的概率较大。（2）开发商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼致使购房协议无法履行，必然导致按揭贷款协议无法正常履行，银行信贷资产受到损害。（3）由于开发商所建楼房存在质量缺陷，不符合合同要求等原因，购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再改选按揭贷款协议。（4）开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或仿造使用权证，无法取得房产证或开发商违法预售等原因，导致银行风险等。
2、购房人的违约风险。购房人违约风险是银行在经营按揭贷款业务时面临的最直接最集中的风险，主要表现为被迫违约（指个人财力不足引起还款能力丧失和理性违约，即借款人转移投资违约，指借款人具有还款能力，但觉得放弃继续还款可能带来更大的利益）。购房人买房后，房价上升，其理性违约的情况少，而市场不景气时，借款人可能提前还款，银行在一定的时间内，推动收入来源，影响资金正常循环。
（三）抵押物的风险
1、抵押房产处置难的风险。《担保法》第５３条规定：债务履行期限届满抵押人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。但若该抵押物为购房人的唯一财产，会涉及居民的安置和社会稳定等问题，使处置难以执行。即使收回房产，但我国住房二级市场很不发达，拍卖变现的处置方式也难以实行，若贷款后抵押物价值下降，银行很可能得不偿失。
2、抵押物的评估风险。主要表现为抵押物不足。我国房地产评估业起步较晚，评估标准不够完善，难免会出现房价高估的现象，若不能及时发现房价高估，在贷款成数较高时，有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险。
（四）银行自身的风险
1、银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时因疏忽大意未发现开发商资质欠佳或购房人无力偿还贷款而放贷。
2、银行在订立合同时因签单不规范导致合同未成立或者合同无效（在合同法中，当事人签字或盖章关系到合同的成立或生效，因此签章问题显得异常重要）从而危及银行权益。
（五）市场风险
1、市场无序竞争。近年房地产市场供给充足，但价格居高不下使空房沉淀不少，当开发企业无法实现资金回笼时，会通过虚拟按揭套取银行资金，供求不平衡使按揭贷款存在潜在风险。
2、市场供求关系的重大变化。市场供求关系发生重大变化，房地产价格大幅下降，那么业主就愿意损失首付和已还款，以低于尚未归还的贷款余额，重新购置低价房产，使银行难以收回贷款，贷款损失风险增大。
3、利率变动风险。贷款期限内市场利率可能发生数轮波动，利率上升，短期存款利率上升，压缩了银行获利空间，利率下降，借款人以较低利率筹资并提前还贷，银行会因其放贷不能获得原定贷款利息回报而受损失。而且合同有关利率条款在利率管制时制订，对利率市场化后可能形成风险缺乏前瞻性。
4、通货膨胀的风险。通货膨胀越高，银行贷款利率就会呈现出负数，而作为发放住宅抵押贷款这种长期抵押业务来说，银行遭受风险就更大，个人住房贷款发放的同时，其还款方式也确定下来，在未来的还款期限内，利率波动有可能导致还款人还贷负担加重，从而影响按期还贷，还有银行利息收入也不足以弥补利息支出而造成的损失。
（六）其他风险
在按揭贷款协议履行期限内，由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。如国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地，虽给购房人一定补偿金但数额不足以清偿银行贷款，使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地；又如，因地震、火灾水灾等难以预料的自然灾害导致楼房毁损、灭失而无恢复状之可能或必要时，虽为房屋进行投保但保险公司因特殊原因破产或无力支付保险赔偿金从而使银行权益受到损害。
最近几个月，是中国房市的多事之秋，如“拐点”论、徐滇庆和牛刀的深圳房价赌局闹剧、房市“朱坚强”说等等都引起了社会各界的极大关注。同时，由于我国房市目前正在面临着一轮新的调整，因而其走势和发展也越来越引起各界的关注。这是当前许多老百姓、投资者、地产商和政府决策者都迫切希望了解的问题。
一、我国房地产业的现状
应该说，从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面:
1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降
2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5％，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36％；而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5％。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的数据显示，上海平均成交价格从08年6月下半月的17258元下滑到13207元，环比下滑了23.5％。而据报道，北京的多数楼盘的房价开始松动，并出现了普遍的打折促销现象，一些楼盘的价格也较去年高峰时有了较大的下降。东莞房价则距从最高点下降了约40％，基本回到了2006年初的价格。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。
2.成交量萎缩，空置率上升
与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52％；其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8％，但同比去年4月则下降了57％。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22％，只相当于去年同期成交的三成。
据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计，2008年7月1日-16日，北京市期房网上签约住宅签约平均每天为164.63套，而去年同期平均为393.07套，同期下降58.12 %。
2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3 万平米，环比下降30.3％，同比也下降45.5％。
广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44％，而与2006年同期相比降幅更达52％。从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。
3.紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大
目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80％左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90％，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。
4.市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场
一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。1月22日，北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示；根据名单，此次拟注销的大多数还是中小开发企业。此外，其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的。
5.房地产中介经营困难
由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。去年以来，随着“中天置业卷款逃逸”事件和“长河地产关门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。今年1月11日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。而在东莞，创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面。创辉租售在广州的100多家门店已张贴《公示》，声称因股权调整需要暂时停止营业。在北京，地产中介巨头中大恒基关店50家，信一天等退出北京市场；北京的一些小中介也提前关店。 在杭州，据杭州市信息中心监测的8家中介公司的最新数据统计显示：6月杭城二手房市场成交量较上月下降46％，成交量比上年同期亦减少了35.7％；杭州中介行目前的处境十分严峻，已经处于普遍亏损的尴尬境地，6月份，中介公司几乎都处在亏损状态。在温州，据温州市产权登记管理中心数据，温州市今年一季度二手房交易收件为1669件，比去年同期的2412件减少了约30％。如此成交状况，加之低佣金的现状，也造成了部分品牌中介关闭门店收缩战线，一批红牌子悄然关闭。如目前海螺置业就从去年鼎盛时期的30多家门店收缩至目前的20余家，经纪人队伍也进行了裁员。同时，国内的其他一些城市也出现了房地产中介经营困难和关停门店的现象。
二、个人住房消费贷款风险防范的对策及建议
通过对个人住房贷款的风险分析我们可以发现，风险存在于个人住房贷款的全过程。并且从前述对个人住房贷款风险的分析可以看出，在整个个人住房垡交易过程中，银行均处于信息不对称的状态。努力消除这种信息不对称状态，减少房地产公司、购房人的败德行为是有效防范、控制个人住房贷款风险的关键所在。从微观角度来看，银行应当完善个人住房贷款管理体系，建立合理的信用体系及保险机制。从宏观角度来看，银行应当积极推动完善个人住房贷款法律法规体系，促进我国住房贷款法制建设。针对前述的银行住房贷款六大风险，结合宏观与微观的角度，对有效防范我国个人住房贷款风险提出以下建议：
（一）完善个人住房按揭贷款管理体系。
主要从贷前调查、贷时审查、贷后管理三方面进行。
1、贷前调查。在成本允许时，尽量细致。严格主体资格及信用审查，综合评价申请人的素质、收入稳定性、还款第一来源及综合还款能力等，确保业主信用良好，根据不同客户群体，采取灵活的信贷政策，帮助客户合理地确定贷款金额、成数、期限。对房地产项目进行合法性审查，倒是评估待开发房地产项目，慎重选择优质楼房和开发商，并加强对开发商的资信审查，特别要注意审查房地产开发项目建设铺底资金及购房人预付款的来源，选择经济实力强、信誉好的开发商。
2、贷时审查。首先，由风险控制、市场、财务等方面的专家组成调查小组，对报送来的住房贷款项目的授信初评、初审材料，以及对报送单位的情况进行调查。其次，对住房按揭项目进行审议，委员会的评审意见不受任何机构和个人的影响，独立发表意见并对此负责。再次，在前两者的基础上，由审批人对是否做按揭贷款项目作出决策。
3、贷后管理。贷款发放后，信贷员要密切关注项目的施工和销售进度，一旦出现如不能按期完工或对销售价格作大幅调整则要及时了解情况并采取相应措施，适时建立“两项制度”，即贷后对业主访问制度和对业主跟踪管理制度，落实专人加强对售房款的监控，了解按揭楼盘的配套建设、小区环境、市场价格的变动情况，加强对按揭项目的回访，房产交付使用后，应对购房人的情况加以了解，如其居住地变动情况等，及时对贷款的风险状况做出风险评价，发现异常情况及时应对。必要的时候还可启动法律诉讼程序收回贷款。
（二）建立合理的信用体系及保险机制。
建立个人住房信贷的风险分摊机制、合理的激励和信用体系，引导良好社会信用关系的建立和延续，充分发挥律师在按揭风险预防中的作用，加强与有关金融机构的合作，引入国家信用担保（保险）和商业保险机制，根据关系人多方面情况，视情况要求其提供以银行为受益人的人身保险，财产保险或责任保险。一旦产生风险，银行可直接向保险公司行使保险权益。
（三）制定完善的贷款信息管理控制体系。
这有助于改变银行信息被动局面，改变逆选择的局面。银行信贷部门与其他金融部门协调，对客户信用信息实现共享，推动同业之间开展数据共享，建立完善的企业和个人征信系统，可降低房地产商、购房人的违约风险和恶意诈骗风险，并为商业银行的住房按揭贷款决策和管理提供较为可靠的依据。就商业银行内部来说，可以对于一些集团性房地产商实行统一授信管理。目前，绝大多数国有商业银行都开发了统一的信贷管理系统，对集团客户的风险管理制度也正在慢慢完善之中。就银行外部来说，可通过该系统了解企业的跨行融资情况，客观评判其资信状况及风险承受能力，以便银行及时采取资产保全措施。同样对个人客户进行调查了解。通过各部门收集公民的道德、商业、财务收支等方面的资料，从而确定授信与否及授信额度。
（四）加强对抵押物监测，防范抵押物风险
1、采取积极的措施，提前研究抵押物的处理问题，减少抵押物处置风险。出现风险时，可考虑采取银行同借款人到律师事务所签署处置房产的委托授权书方式，给银行处理抵押物赢得时间，减少贷款损失。积极促进建立和完善住房二级市场，使抵押物的拍卖和交易能正常、合法进行，降低抵押物的处置风险。
2、对抵押房产准确估价。对所有按揭贷款中用作抵押的房产准确估价，按照谨慎性原则，采用相对保守的评估方法，防止价格高估。最好建立银行自己的抵押物评估机构，防范抵押物不足或借款人与开发商串通欺诈风险，若银行没有自己的评估机构，应委托信得过的评估机构。住房按揭贷款期限长，抵押物的价值很可能会发生变化，贷款行应定期或不定期地对抵押物进行监测，合理地确定抵押物价值。争取在合同中注明，当楼价持续下跌时，银行可对抵押物重新评估。
（五）完善个人住房按揭贷款法律法规体系。
加快信用立法进程，建议尽早制定《信用法》，将国家信用与社会信用纳入调控范畴，突出对非信用行为的法律制裁，。尽快完善法律法规。对期房登记、抵押债权转移、房产中介的法律责任，个人债务的追偿等问题，作出明确的规定，提高房产交易的安全性。同时进一步完善抵押、拍卖制度，简化手续。统一业务操作流程，明确发放对象，规范不良贷款的处置，落实监管职责，为个人住房按揭贷款业务提供帮助和指引。
总之，个人住房贷款的可持续发展对整个房地产业的可持续发展具有重大意义，要实现人个住房贷款的可持续发展，我们一定要不断完善各项管理制度，采取措施，规范操作，防范和控制经营风险，以保障信贷资产的安全性和资金的良性循环。
参 考 文 献
1、中国金融年鉴 2002
2、张劲，滑翔.我国目前住房个人按揭贷款风险分析及对策[J]. 西南金融 2003(1)
3、刘立峰. 宏观金融风险[M]. 北京:中国发展出版社,1999.
4、李越. 金融市场秩序[M]. 北京:中国发展出版社,1999
5、方君. 正视和规避个人住房按揭贷款业务的风险[J]. 江南论坛,2003(5)
