总论………………………………………………………………………4
项目建设背景……………………………………………………………… 4
项目概况…………………………………………………………………… 4
项目可行性研究范围……………………………………………………… 5
项目可行性研究结论及建议……………………………………………… 5
主要经济指标……………………………………………………………… 5
二、项目选址及区设条件.................................................... ………………….…6
三、建设规模及功能标准..................................................................... ………....7
四、项目实施进度安排............................................................... ……….………10
五、投资估算资金筹措............................................................... …….…………11
六、经济效益分析................................................................ ………....…………11
1、住宅销售价格................................................................ …………………… 11
2、销售进度及付款计划............................................................ …….…………11
3、销售税费税率如下表............................................................ …….…………12
4、盈利能力分析................................................................ ………….…………12
5、清偿能力分析.............................................................……………….…………13
6、敏感性分析................................................................ …………….…………13
7、临界点分析................................................................ …………….…………14
8、主要经济指标............................................................ ……………….…………14
七、市场风险分析及对策............................................................ .………...……14
八、国民经济评价……………………………………………………………….16
附录一：损益表
附录二财务现金流量表
附录三：现金流量表（资本金）
附录四：项目投资估算表
摘要
本次投资分析所选调查项目为位于老城区与旌南片区交界处将于八月份实行预售的“世家.城南1号”，我们通过调查其项目建设背景、项目概况、项目周边住宅市场营销策略与销售情况、近年来德阳市商品房销售受政策影响程度以及对2011商品房销售的市场预测等各方面的调查。综合分析了“城南1号”整体经济效益。
“世家•城南1号”项目占地53亩，总建筑面积227000㎡，其中住宅170000㎡，商业7200㎡，车库及附属42800㎡，容积率4.25，绿化率39.28%，经估算，工程总投资58298.91万元 ，每平方米造价2650元/㎡ 。根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为38.85%，财务净现值9803.98（i=20%），投资回收期2.51年。投资利润率为45%，财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好
从目前房地产市场分析，消费者对商品住宅观望情绪高，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能再做进一步的市场调研，尤其是面积较大的户型，要根据市场的变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，保质保量完成。
关键词：房地产投资 财务分析 风险分析
总论
项目建设背景
四川世家置业，深耕德阳地产市场八年，在德阳及成都累计完成房地产开发项目十余个。其城南经典代表作风临左岸、左岸半岛早已成为购房者心中的高品质小区。
多年来，世家置业凭借诚信经营、建筑质量过硬等连年荣获各部门授予的荣誉三十余项。
项目概况
项目名称：世家•城南1号
建设地点：德阳市岷山路与雅河街交汇处东南角（德阳新三中北侧）
建设单位：四川世家置业有限公司
经营范围：主营房地产开发经营；兼营装饰材料、建筑
资质等级：城市房地产开发二级
工程概况：“世家•城南1号”项目占地53亩，总建筑面积227000㎡，其中住宅170000㎡，商业7200㎡，车库及附属42800㎡，容积率4.25，绿化率39.28%，经估算，工程总投资58298.91万元 ，每平方米造价2650元/㎡
资金来源： 本项目建设资金由世家置业有限公司自筹，不足资金通过预售房款和银行贷款解决
根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为38.85%，财务净现值9803.98（i=20%），投资回收期2.51年。投资利润率为45%，财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好
项目可行性研究范围
项目可行性研究范围：投资估算与资金筹措，项目经济效益评价
项目可行性研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》和《项目选址意见书》手续已办齐，建设资金筹集渠道已确定，现场建设条件具备。针对住房由低档走向高档的发展趋势和本市已有一部分高收入消费群体，本小区规划为中高档住宅小区，根据对市场的分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。
从目前房地产市场分析，消费者对商品住宅观望情绪高，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能再做进一步的市场调研，尤其是面积较大的户型，要根据市场的变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，保质保量完成。
后期规划好商铺的销售，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
主要经济指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总占地面积
亩
53
2
总建筑面积
㎡
227000
3
建筑容积率
4.25
4
小区绿化率
%
39.28
5
车库及附属设施
㎡
42800
6
高层住宅
㎡
170000
7
商铺
㎡
7200
8
停车车库车位
个
1296
9
建设投资
万元
40000
10
每平方米建设投资
元
2650
11
投资利润率
%
45%
12
投资财务内部收益率（税前）
%
38.85%
13
投资财务净现值（税前）
万元
9803.98万
14
投资回收期（税前）
年
2.51年
项目选址及区设条件
（1）、项目选址
城南1号处于旌南与老城区的分界线，同时具有两种地块的特点和优势，离商业区近，各种生活设施完备。集教育、娱乐、商业、医疗、新建中高档住宅为主。经过多年的不断环境改善已经发展成为德阳市一个不可多得的区域。项目选址于此具有明显的区位优势和较好的开发条件。
（2）位置优越
“城南1号”项目地块位于德阳市岷山路，新三中北侧居于老城区和旌南片区的交汇的中轴，同时邻近数十年积淀，有着完善配套和二重生活片区，商业网点密布，临近6所学校和两个休闲活动场所，历经半个多世纪的二重繁华的生活圈，完善配套的生活片区，区域价值极高。
交通方便：1路、24路、26路、27路公交车经过，形成四通八达的交通网络，坐车由城南1号至市中心仅需八分钟，到火车站仅需13分钟。
（3）建设场区
“七通”条件具备：德阳市旌南片区的市政设施有：道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。 供水：城市自来水管网供水
供电：城市供电
通讯：德阳市市话通信网接入
场地：土地平整，需要拆迁
（4）住宅小区商业及文化教育配套设施
世家.城南1号居于老城和旌南片区交汇的中轴，同时临近经数十年沉淀的有着完善配套的二重生活片区，其小区商业与文化教育配套设施齐全。
向北：二重文体中心一站即可满足大部分的体育锻炼。鼎虹市场及周边超市仅数分钟的行程。城南小学、岷山路小学均在数百米之内。六分钟生活圈可净享购物、生活、教育、美食等丰富生活配套。
向南；德阳三中、德阳市图书馆、旌南医院、旌南大厦、乔登美语幼儿园等也囊括。还临近了省工程学院与四川建院两所省重点大专学院，书香气息浓厚。有着完善的商业及文化教育配套设施。
（5）土地情况
开发土地已通过土地出让方式取得，于2009年12月27日取得土地使用权证书，住宅用地于2079年止，商业用地于2049年止。
建设规模及功能标准
1、建筑面积和内容
根据省计委立项批复，“世家.城南1号”项目建设为中高档商品住宅小区。初步规划总建筑面积227000㎡，其中高层住宅建筑面积170000㎡，车库及附属42800㎡，绿化面积13880㎡。
2、功能设施标准
（1）建筑使用功能
近年来，特别是地震以后，德阳市的城市住宅流行模式为：家庭向多样化发展，向安全化发展，对户型的需求也不尽相同。有希望两代人家分离居住的，但也有因为经济限制两代人合住的。但总体来说，不管需求怎样的户型面积，消费者都希望居住环境有较大改善与提高。城南1号位于旌南片区与老城区的交界处，其周围环境与配套设施明显优势有：城市交通路线发达，是较多公交车的必经之地，距市中心的直线距离和经纪距离都较近；从幼儿园到大学离小区距离都比较近，能满足孩子各阶段求学的要求；公共服务设施完善，满足居民文化和购物等要求；环境绿化有较大提高。
近年来德阳市住宅套型模式：各空间的功能更加明确，布局要求更加紧凑、舒适、美观。对户型布局的要求也更加多样化，设备和装修上更体现个性。对外观的要求越来越明显，舒适、配套及与环境的协调是发展的趋势。消费者对小区周围的环境要求提高。套型的灵活性和适应性要求更高，并希望能最大程度的空间节省。套型基本面积达到国家预订目标。
根据这一趋势，“世家.城南1号”住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计，并采用法式风格设计，在适应国家相应标准的前提下，体现了自己的个性特点，独特与风情的外观设计，更加迎合了当前消费者的需求。
（2）设施标准
住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合《四川省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。
1）住宅装饰及设施标准。(住宅为清水房）外墙：高级外墙涂料；
2）住宅户型规划：根据“城南1号”独特的区位环境和德阳市多样化的住宅市场需求，“世家•城南1号”根据不同的消费群体，规划了从48.64~~138.53平米之间不同的十一种户型，迎合了广大消费群体的需求。
住宅户型规划
48．64㎡ 52.14㎡ 57.64㎡ 126.13㎡138.53㎡：78套
80.65㎡ ：174套
87.95㎡ 99.06㎡ ：312套
107.00㎡ ：360套
113.07㎡ ：156套
127.30㎡ ：78套
以上户型充分考虑了德阳市的消费对象的需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。个中功能空间的使用面积满足规定的要求。加上估计在不久以后，轻轨高铁建成以后，从成都到德阳仅需15分钟，这更加打开了德阳的市场范围。相信有不少的投资者会考虑在德阳买房，城南1号的多种户型可供选择，这也迎合了消费者投资的要求。
项目实施进度安排
本项目计划在540天的时间内建成。建设进度计划如下：
2010年3月：项目建议书批复。
2010年5月：编制可行性研究报告并报批 建筑方案设计
2010年7月—8月：综合网管设计 施工图设计
2011年1月：报建、领取建设规划许可证
2011年3月：工程开工
2011年9月：开始预售
2012年3月：主体工程断水
2012年9月：单体工程、分项工程验收
2013年3月：正式入住
本项目划分期间如下表：
期间
时间
1
2010.03-2011.03
2010.03
项目建议书批复
2010.05
编制可行性研究报告并报批 建筑方案设计
2010.07
综合网管设计 施工图设计
2011.01
报建、领取建设规划许可证
2
2011.03-2011.06
工程开工
3
2011.06-2011.09
工程建设
4
2011.09-2011.12
工程建设、预售（商铺、住宅）
5
2011.12-2012.03
工程建设、预售（商铺、住宅）
6
2012.03-2012.06
现售（商铺、住宅、停车位）
7
2012.06-2012.09
现售（商铺、住宅、停车位）
8
2012.09-2012.12
现售（商铺、住宅、停车位）
投资估算资金筹措
投资估算
根据建设单位提供的“世家•城南1号”土建工程基础数据，按本项目工程基础数据，按本项目设计方案的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价的有关取费要求，估算总投资造价如下表：
资金筹措
本项目建设自有资金为6000万元，部分为银行贷款, 不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发。其中自有资金在项目第一期时全部投入，项目二、三期全为银行贷款支付，从第四期开始，开始回笼资金，用于开发建设和还本付息。
经济效益分析
住宅销售价格
根据项目所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，高层住宅售价4900元/㎡；商铺售价4900元/㎡;停车位每个车位100000元,且全部销售。
销售进度及付款计划
本项目计划在15个月内销售完成，各年销售计划如下表：
项目
4
5
6
7
8
推出量(㎡）
销售情况
推出量(㎡）
销售情况
推出量(㎡）
销售情况
推出量(㎡）
销售情况
推出量(㎡）
销售情况
住宅
61818.18
65%
123636.36
70%
170000
75%
170000
90%
170000
100%
商铺
3600
65%
7200
70%
7200
75%
7200
90%
7200
100%
停车位
0
0
42800
75%
42800
90%
42800
100%
所有的业主在预售时为9成按揭贷款，1成一次性付现.销售收入计划如下表：
项目
4
5
6
7
8
合计
住宅(元)
196890909.1
227181818.2
200677272.7
124950000
83300000
833000000
商铺(元)
11466000
13230000
1764000
5292000
3528000
35280000
停车位(元)
0
0
97200000
19440000
12960000
129600000
合同收入
208356909.1
240411818.2
299641272.7
149682000
99788000
997880000
可实现收入
192771925.4
228833698.2
324804376.3
149682000
99788000
997880000
销售税费税率如下表：
税费项目
税费率（%）
税费项目
税费率（%）
营业税
5
土地增值税
30、40、50
城市维护建设税
7
不可预见费
5
教育费附加
3
企业所得税
25
盈利能力分析：
项目在计算期内经营收入为99788万元，可获利润总额为22442.7万元，扣除所得税6869.95万元后，还有15572.75万元课分配利润。本项目缴纳的营业税及附加为5488.34万元，土地增值税为8568.65万元，所得税为6869.95万元，合计缴纳税金为20926.94万元。
项目全投资内部收益率（所得税前）为38.85%，在预期可接受的基准利率20%时净现值为9803.98万元，投资回收期为2.51年。资本金内部收益率为43.12%
商品房投资利润率=利润总额/总投资=45%
商品房资本金利润率=税后利润/资本金=31.4%
清偿能力分析
本项目所需资金共为58298.91万元，其中自有资金6000万元，贷款资金38826.18万元。在实现预售的情况下，贷款都能有效清偿，不会出现资不抵债的现象。资产负债率能有控制在合理的范围。
敏感性分析
将土地费用、开发建设投资、售房价格等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，结果表明开发建设投资及售房价格对项目的效益最为敏感。当开发建设投资成本增加10%时，内部收益率下降17.03%，当开发建设投资成本减少10%时，内部收益率增加13.48%；当售房价格增加10%时，内部收益率增加15.43%，当售房价格减少10%时，内部收益率降低11.41%；土地成本对收益的影响相对不敏感。
序号
项目
变动幅度(%)
全部投资(所得税前)
内部收益率(%)
净现值/万元
投资回收期/年
0
38.85
9803.98
2.51
1
土地成本
+10
37.62
9273.98
2.63
-10
39.24
10333.98
2.46
2
开发建设投资
+10
21.82
988.83
2.73
-10
52.33
16514.99
2.12
3
售房价格
+10
54.28
17676.04
2.07
-10
27.44
3298.17
2.7
临界点分析
本项目总建筑面积220000㎡，总投资为58298.825万元，总销售收入为99788万元，平均售价为4536元/㎡(总销售收入/总建筑面积);若要本项目保本，需达到：
最低销售面积:128524.75㎡
最低售价:2650元/㎡
最高成本:99792万
根据前期对市场的调研发现:德阳市的住房吸纳率在60%左右,但由于本楼盘预计会在10月份开始预售,那时,周边有多数楼盘将会开盘,如汇乐国际三期,艺墅南岸二期,爱德华保障房也将推出,这对本楼盘的销售进度将是一个大挑战;德阳房地产市场受今年国家政策的影响,房价在一个长时间内上涨的可能性不大,国家打击房价力度越来越大,消费者观望情绪高,房价趋于平稳;虽然房地产市场现在处于一个低靡期,但CPI指数不停的上涨,所以,开发商要注意施工进度,施工质量,把关材料的收购,加强内部管理来降低成本,实现收益的最大化。
主要经济指标
序号
名称
单位
数据
1
建设规模
1.1
总建筑面积
㎡
220000
1.2
住宅
㎡
170000
1.3
商铺
㎡
7200
1.4
停车位
㎡
42800
2
经济数据
2.1
总投资
万元
58298.825
2.2.
资金筹措
万元
38524.62
2.3
其中：资本金 使用预收款
万元
6000
2.4
万元
55277.48
2.5
经营收入
万元
99788
2.6
经营税金及附加
万元
5844.34
2.7
总成本费用
万元
5829.825
2.8
利润总额
万元
27076.185
2.9
所得税
万元
6869.96
2.10
税后利润
万元
20206.225
2.11
土地增值税
万元
8568.65
3
财务评价指标
3.1
商品房投资利润率
%
34.65
3.2
商品房投资利税率
%
46.44
3.3
内部收益率（所得税前）
%
38.85
3.4
投资回收期（所得税前）
%
2.51
3.5
内部收益率（所得税后）
%
31.3
3.6
投资回收期（所得税后）
%
2.55
3.7
资本金内部收益率
%
43.12
风险分析及对策
市场风险分析
1) 从德阳市目前的住宅市场来看，出现了住房供过于求的表面情况，其中政策因素起了很大的作用。未来与本楼盘同期上市的，除了有普通商品房，还有保障房，这加大了对本楼盘的竞争。
本楼盘定位为中高档住宅加商铺的模式，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，比如：本楼盘靠近德阳三中，居于老城区和旌南片区交汇的中轴，临近有着完善配套的二重生活片区，同时以集广电中心、日报社、演出中心、会议展览、规划展示、社保服务、五星级酒店等多种功能为一体的旌南大厦正在建设。而本项目的销售价格同比周边其他楼盘价格更具有竞争力。、
虽然目前房地产住宅市场受政策打压，出现了暂时的供大于求现象，销售量相对低迷，价格并未走低，居民实际购买欲望是出于一种压制状态，当政策转向鼓励或较长期持续不变，居民购买会出于上升趋势，从长远看，商品房销售前景看好。一部分投资资金从住宅市场转向了商业投资，所以商铺的销售前景很好。为保证项目获得成功，开发商应提高质量，通过降低开发成本，减小市场风险。
2）做好方案规划。项目市场定位是建立在小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计简单、缺乏完善的功能配套或功能过剩的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者的青睐，减小项目的市场风险。
2、经营管理风险分析
1）本项目住宅部分应加强市场营销部分，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多方案推广促销，尽快销售，最大限度减少项目市场销售风险。
2）做好物业管理和售后服务工作。本小区物管由万家物业提供，他们的素质过硬，能提供高质量的物业管理服务。
国民经济评价
项目投资总估算表 （单位）万元
序号
项目
总投资
1
开发建设投资
60344.605
1.1
土地费用
5300
1.2
前期工程费
1923.85
1.3
基础设施建设费
6600
1.4
建筑安装工程费
33000
1.5
公共配套设施建设费
1430.01
1.6
开发间接费
384.76
1.7
管理费用
1520
1.8
销售费用
3204.84
1.9
开发期税费
598.9
1.10
其他费用
1923.845
1.11
不可预见费
2412.72
1.12
财务费用
2045.68
2
项目总投资
58298.825
2.1
开发产品成本
2.2
固定资产投资
2.3
经营资金
售房收入与经营税金及附加估算表 （单位：万元）
序号
项目
合计
4
5
6
7
8
1
售房收入
99788
19277.19
22883.37
32480.44
14968.2
9978.8
1.1
可销售面积/㎡
220000
65418.18
88314.54
153764.175
55000
22000
1.2
平均售价(元)
4900
4900
4535.82
4535.82
4535.82
1.3
销售比例(%)
65
70
75
90
100
2
营业税金及附加
5488.34
1145.958
1322.266
1648.031
823.251
548.834
2.1
营业税
4989.4
1041.78
1202.06
1498.21
748.41
498.94
2.2
城市维护建设税
349.258
72.9246
84.1442
104.8747
52.3887
34.9258
2.3
教育费附加
149.682
31.2534
36.0618
44.9463
22.4523
14.9682
3
土地增值税
8568.65
1713.73
1713.73
1713.73
1713.73
1713.73
4
商品房销售净收入
72406.786
6060.07
20046.9
26602.36
11981.22
7716.236
