目录
一.公司概况3
二.财务比率分析3
（一）偿债能力分析3
（二）长期偿债能力指标分析5
三．营运能力分析6
（一），资产周转率6
（二），存货周转率6
（三），流动资产周转率7
（四），固定资产周转率7
（五），应收账款周转率7
四，会计分析8
（一），资产负债表分析8
（二），利润表分析9
（三），现金流量表分析9
五，对万科集团的财务评价10
（一）企业盈利能力分析10
（二）资本经营能力分析11
（三）商品经营盈利能力分析12
（四）每股收益分析14
（五）分析结论及建议14
六，总结与展望15
参 考 文 献17
公司概况
万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科A、G万科A。公司总股本1099521.02万股（2008年2季度），总部位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，现任董事会主席为王石，总经理为郁亮。万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中，连续三次上榜。
万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约等4个海外城市，参与6个房地产开发项目。2014年公司实现销售面积1,806.4万平米，销售金额2,151.3亿元，销售规模居全球同行业领先地位。公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（“万科物业”）为主体展开。万科物业始终以提供一流水准的物业服务、做好建筑打理作为企业立命之本。截至2014年底，公司物业服务覆盖中国大陆61个大中城市，服务项目457个，合同管理面积10,340万平方米。
基本财务状况
注册资本：110.1亿
营业收入：1463.9亿（2014）
营业利润：249.8亿（2014年）
净利润：157.4亿（2014年）
公司市值：1056亿
二.财务比率分析
（一）偿债能力分析
企业偿债能力事关企业的生存与发展，偿债能力就是设计并计算出一系列能够反映企业偿债能力的财务指标即偿债能力指标进行分析。
短期债务清偿能力比率又称为流动性比率，主要有下面几种：
流动比率＝（流动资产总额）÷（流动负债总额）
流动比率表明公司每一元流动负债有多少流动资产作为偿付保证，比率较大，说明公司对短期债务的偿付能力越较强。
速动比率＝（速度资产）÷（流动负债）
速动比率也是衡量公司短期债务清偿能力的数据。速动资产是指那些可以立即转换为现金来偿付流动负债的流动资产，所以这个数字比流动比率更能够表明公司的短期负债偿付能力。
流动资产构成比率＝（每一项流动资产额）÷（流动资产总额）
流动资产由多种部分组成，只有变现能力强的流动资产占有较大比例时企业的偿债能力才更强，否则即使流动比率较高也未必有较强的偿债能力。
1.短期偿债能力分析
财务指标
2015-03-31
2014-12-31
2013-12-31
2012-12-31
流动比率
1.3092
1.3447
1.3439
1.3961
速动比率
0.3914
0.4225
0.3372
0.4141
资产负债比率（%）
77.9098
77.2046
77.9970
78.3163
产权比率（%）
352.6889
338.6857
354.4840
361.1760
因此，我们将对万科公司的相关偿债能力指标进行分析，万科2012年至2015年的偿债能力指标的变化情况请见上表。营运资本被称为流动负债的“缓冲垫”，是因为它是长期资本用于流动资产的部分，不需要在一年内偿还。万科的营运资本较上年有较大幅度的增长，单纯从此项看其偿还流动负债的能力比较强；营运资本配置率=营运资本÷流动资产，偿还流动负债的压力还是比较大；流动负债=流动资产÷流动负债，表示假设用全部流动资产偿还流动负债的能力，2014年的比率为1.3477，相对于安全比率2略低，综合考虑速动比率，即剔除存货的影响，其比率为0.4255，属于安全范围；从上表可以看出，万科企业的流动比率和速动比率整体较平稳，流动比率基本保持在1.3-1.5之间起伏波动，而速动比率则基本保持在0.3-0.4之间起伏，没有太大波动变化，由此可以看出，万科企业的短期偿债能力在总体上趋于稳定。
。
（二）长期偿债能力指标分析
长期债务是指一年期以上的债务。长期偿债能力不仅关系到投资者的安全，还反映公司扩展经营能力的强弱。
股东权益对负债比率＝（股东权益总额÷负债总额）×100％
股东权益对负债比率表明每百元负债中，有多少自有资本作为偿付保证。数值越大，表明公有足够的资本以保证偿还债务。
负债比率＝（负债总额÷总资产净额）×100％
负债比率又叫作举债经营比率，显示债权人的权益占总资产的比例，数值较大，说明公司扩展经营的能力较强，股东权益的运用越充分，但债务太多，会影响债务的偿还能力。
产权比率＝（股东权益总额÷总资产净额）×100％
产权比率又称股东权益比率，表明股东权益占总资产的比重。
固定比率＝（股东权益÷固定资产）×100％
固定比率表明公司固定资产中有多少是用自有资本购置的，一般认为这个数值应在100％以上。
固定资产对长期负债比率＝（固定资产÷长期负债）×100％
固定资产对长期负债比率表明固定资产中来自长期债款的比例。一般认为，这个数值应在100％以上，否则，债权人的权益就难于保证。
万科企业的长期偿债能力指标
报告期
2014-12-31
2013-12-31
资产负债率（%）
78.60
79.15
股东权益比率（%）
21.40
20.90
产权比率
367.1185
380.6686
已获利息倍数
28.55
28.24
资产负债率：
2013年年末资产负债率 = 107,468,000 / 136,741,400 *100%= 78.6%
2014年年末资产负债率 = 141,798,100 / 179,047,900 *100%= 79.1%
（2） 股东权益比率：
2013年股东权益比率 = 1-78.6% = 21.4%
2014年股东权益比率 = 1-79.1% = 20.9%
（3） 产权比率：
2013年年末产权比率 = 107,468,000 / 29,273,380*100% = 367.1185%
2014年年末产权比率 = 141,798,100 / 37,249,740 *100%= 380.6686%
（4） 已获利息倍数：
2013年年末已获利息倍数 = (2,107,020 + 76,475.70 ) / 76,475.70 = 28.55
2014年年末已获利息倍数 = (2,429,100 + 89,171.50 ) / 89,171.50 = 28.24
据上表显示 万科的资产负债率总体发展趋势较平稳，没有要大波动，说明企业运营较稳定，一般认为资产负债率不应高于50%，而万科的资产负债率则达到78%-79%，这跟它自身的经营销售模式，和企业运营管理有关，风险较大，建议企业完善企业资金结构，多元化发展。
三．营运能力分析
（一），资产周转率
总资产周转率是指在一定的时间内（通常是1年）该企业的销售收入除以其资产平均额后的比值。该指标反映了该企业在这一定的时期内其资产的周转次数，因此该指标是衡量企业资产能否有效运营的一项重要的指标。 其计算公式为：
总资产周转率（次数）=销售收入÷总资产平均值
报告日期
2013
2012
总资产周转天数(天)
1140.47
1161.29
总资产周转率(次)
0.32
0.31
（二），存货周转率
存货周转率是指一定时间内（通常为一年）企业主营业务成本（销售成本）与存货平均余额的比率，是反映企业销售能力强弱、存货是否过量和资产流动能力的一个指标。其计算公式为：
存货周转率（次数）=销售成本÷存货余额平均值
其中：存货余额平均值 =（期初存货余额+期末存货余额）÷2
2014
2013
存货周转天数（天）
1137.24
1275.24
存货周转率(%)
0.32
0.18
（三），流动资产周转率
2014
2013
存货周转天数（天）
1137.24
1275.24
存货周转率(%)
0.32
0.18
（四），固定资产周转率
2014
2013
固定资产周转天数（天）
72.38
64,29
固定资产周转率
5.00
5.60
（五），应收账款周转率
应收账款周转率是指企业一定时期（通常为一年）的销售收入与应收账款平均余额的比值，即企业的应收账款在一定时期内周转的次数。企业如果能够及时的收回应收账款，避免形成坏账，企业的资金便能够得到较好的使用，其效率也能提高。其公式为：
应收账款周转率=销售收入净额÷应收账款平均额
2014
2013
应收账款周转率（%）
54.54
60.63
应收账款周转天数
6.60
6.00
由上可知，总资产周转率非常平稳，流动资产周转率较2013年增长显著，这说明万科地产的资产运营水平比较高。应存货周转率和固定资产周转率稳定的小幅度增长，这显示出万科地产应库存管理的压力比较小，固定资产的利用率比较高。而应收账款周转率较2013年有所下降，说明，应收账款的回收速度有所下降，应引起管理人员的重视。
四，会计分析
（一），资产负债表分析
资产负债表亦称财务状况表，反映企业在某一特定日期(如月末、季末、年末)全部资产、负债和所有者权益情况的会计报表，它表明权益在某一特定日期所拥有或控制的经济资源、所承担的现有义务和所有者对净资产的要求权，它是一张揭示企业在一定时点财务状况的静态报表。资产负债表利用会计平衡原则，即“资产=负债+所有者权益”这一平衡公式，将合乎会计原则的资产、负债、股东权益交易科目分为“资产”和“负债及股东权益”两大
区块，在经过分录、转账、分类帐、试算、调整等等会计程序后，以特定日期的静态企业情况为基准，浓缩成一张报表。其报表功用除了企业内部除错、经营方向、防止弊端外,也可让所有阅读者于最短时间了解企业经营状况。
趋势分析
根据万科披露的2012年度、2013年度、2014年度资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如下图：
项目
2014.12.31
2013.12.31
变动幅度
资产总额
50840875.54
47920532.35
6.09%
货币资金
6271725.34
4436540.98
41.36%
存货
31772637.85
33112233.33
-4.05%
其他应收款
4892446.37
3481531.72
40.53%
预收账款
181749943.70
15551807.14
16.87%
归属于上市公司股东的股东权益
8816456.99
7689598.33
14.65%
资产负债表趋势分析表
从表可知，2014年公司的资产总额较2013年略有提高，说明公司规模扩大
了。其中货币资金大幅提升，表明销售回款加快，存货较2013年有所减少，说明2014年新获取的项目较少，预收账款有一定的提高，说明销售金额增加，此外，归属于上司公司股东的股东权益增加，说明本年利润增加了。
（二），利润表分析
对利润表的分析在于了解利润表各个项目在净利润形成过程中所起的作用大小以及了解各个项目水平的变动及变动趋势，探求发生变动的原因以及这种变化对企业盈利能力所产生的影响。
项目
2014
2013
变动额
变动幅度
经营活动产生现金流量净额
41728
19238
22490
116.9%
投资活动产生现金流量净额
41728
795441
-44670
-56.1%
筹资活动产生现金流量净额
1961725
205764
1755961
853.38%
2014年，万科经营活动现金流入41728万元，投资活动现金流出348737万元，筹资活动现金流入1961725万元。
经营活动方面，2014年较3013年同比增加116.9%，查余额现金流量表补充资料，主要是由于销售商品、提供劳务收到的现金增加，购买商品、接受劳务支付的现金减少。
投资活动方面，2014年较2013年同比减少56.1%， 查余额现金流量表补充资料，主要是由于取得投资收益收到的现金减少，支付的其他与投资活动有关的现金增加。
筹资活动方面，2014年较2013年同比增加853.38%，查余额现金流量表补充资料，主要是由于取得借款收到的现金、发行债券所收到的现金减少，归还投资支付的现金、分配股利、利润或偿付利息支付的现金增加。
（三），现金流量表分析
现金流量表是反映企业现金的来源和使用的报表，它按照企业的主要活动——经营活动、投资活动和筹资活动来反映现金收支。现金流量是某一时期企业现金流入和流出的数量，现金流量信息能够表明企业的经营状况、偿债能力和发展前景，对企业财务分析具有重要作用。
项目
2014
2013
变动幅度
经营活动现金流入小计
185,327,61
175,676,75
5.5%
经营活动现金流出小计
143,602,79
173,752,88
-17.35%
项目
2014年度结构比
2013年度结构比
经营活动现金流入
100%
100%
其中：销售商品、提供劳务收到的现金
90.82%
87.34%
经营活动现金流出
100%
100%
其中：购买商品接受劳务支付的现金
100%
74.05%
根据万科披露的企业年报，2014年的经营活动现金流入比2013年增加了 5.5%，经营活动流出的现金流量减少了17.35%，主要是由于购买商品接受劳务支付的现金减少，导致经营活动流出的现金流量减少，所以总体的经营活动现金净流量增长幅度较大。经营活动现金流入作为企业最主要的资金來源，增强了企业自身“造血”功能，使得企业具有较强的偿债能力和到期支付能力，大大增强了风险抵抗能力，有利于企业稳定和可持续发展。
五，对万科集团的财务评价
（一）企业盈利能力分析
资产经营盈利能力分析
资本经营盈利能力，是指企业的所有者通过投入资本经营而取得利润的能力。
反映资本经营盈利能力的基本指标是净资产收益率，即企业本期净利润与净资产的比率。
表4-1 资本经营盈利能力因素分析表
金额单位:元
项目 2014年 2013年 差异
平均总资产 479,205,323,490.54378,801,615,075.37
平均净资产 105,439,423,398.6382,138,194,988.10
负债 373,765,900,091.91296,663,420,087.27
负债/净资产 3.54 3.61 -0.07
利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68
负债利息率（%） 0.24 0.26 -0.02
利润总额 24,291,011,249.3021,070,185,138.11
息税前利润 25,182,726,302.7921,834,942,329.79
净利润 18,297,549,871.2415,662,588,423.06
所得税税率（%） 25 25 0
总资产报酬率（%） 5.26 5.76 -0.51
净资产收益率（%） 17.27 19.21 -1.94
2014年总资产报酬率：=5.26%
2014年净资产收益率：=17.27%
根据表 的资料对万科的资本经营盈利能力进行分析如下：
分析对象=17.27%-19.21%=-1.94%
连环替代分析：
2014年：[5.76%+(5.76%-0.26%)*3.61]*(1-25%)=19.21%
第一次替代（总资产报酬率：[5.26%+(5.26%-0.26%)*3.61]*(1-25%)=17.48% 第二次替代（负债利息率）：[5.26%+(5.26%-0.24%)*3.61]*(1-25%)=17.54%
第三次替代（杠杆比率）：[5.26%+(5.26%-0.24%)*3.54]*(1-25%)=17.27%
2014年：[5.26%+(5.26%-0.24%)*3.54]*(1-25%)=17.27%
总资产报酬率变动的影响为：
17.48%-19.21%=-1.73%
负债利息率变动的影响为：
17.54%-17.48%=0.06%
资本结构变动的影响为：
17.27%-17.54%=-0.27%
综上，万科2014年资本经营盈利能力和2013年相比有所降低，针对此问题所给出的建议为降低资产负债率获得融资成本优惠;选择合理经营道路提高盈利能力，选择适合的融资模式;争取资金来源的多元化;项目进程中合理安排融资模式。
。
（二）资本经营能力分析
表4-2 资产经营盈利能力分析表
金额单位:元
项目 2014年 2013年 差异
营业收入135,418,791,080.35 103,116,245,136.42
利润总额24,291,011,249.30 21,070,185,138.11
利息支出891,715,053.49 764,757,191.68
息税前利润25,182,762,302.79 21,834,942,329.79
平均总资产479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
总资产周转率 0.2825 0.2722 0.0103
销售息税前利润率(%)18.6 21.18 -2.58
总资产报酬率(%)5.26 5.76 -0.5
部分数值算法：
2014年总资产周转率： =0.28
2013年销售息税前利润率：（ ）*100%=18.60%
2014年总资产报酬率：0.2825 *18.60% =5.26%
根据表4-2中的资料,可分析确定总资产周转率和销售息税前利润率变动对总资产报酬率的影响。
分析对象：5.26%-5.76%=-0.50%
总资产周转率变动的影响=（0.2825-0.2722）*21.18%=0.22%
销售息税前利润率的影响=(18.60%-21.18%)*0.2825=-0.72%
综上，万科本年全部资产报酬率比上年降低了0.50%，变动不大，其中总资产周转率的提高，使资产报酬率提高0.22%；销售息税前利润率的降低使资产报酬率降低了0.72%。为此所给出的建议为：1，确立优化资本，提示价值等资本运营理念。2，培训资本运营人才，造就优秀企业家队伍。3，强化自身管理机制，建立中长期发展战略。
（三）商品经营盈利能力分析
（1）收入利润率分析
表4-3 万科收入利润率分析表
金额单位:元
项目 2014年 2013年 差异
营业收入135,418,791,080.35 103,116,245,136.42
营业成本92,797,650,762.81 65,421,614,348.00
营业利润24,261,338,387.14 21,013,040,794.06
利润总额24,291,011,249.30 21,070,185,138.11
净利润 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06
利息支出891,715,053.49 764,757,191.68
息税前利润25,182,726,302.79 21,834,942,329.79
总收入 136,542,948,441.78 104,189,578,263.23
营业收入利润率（%）17.92 20.38 -2.46
营业收入毛利率（%）31.47 36.56 -5.08
总收入利润率（%）17.79 20.22 -2.43
销售净利润率（%）13.51 15.19 -1.68
销售息税前利润率（%）18.6 21.18 -2.58
部分数值算法:
2014年:营业收入利润率= *100%=17.92%
营业收入毛利率=(135,418,791,080.35-92,797,650,762.81)/ 135,418,791,080.35*100%=17.17%
总收入利润率= *100%=17.79%
销售净利润率= *100%=13.51%
销售息税前利润率= *100%=18.60%
从表4-3可以看出,万科2014年和2013年相比,营业收入利润率,营业收入毛利率,总收入利润率,销售将利润率,销售息税前利润率均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,2014年万科盈利能力有所下降.针对此问题给出的建议为：公司应合理配置资源，提高营业收益，增加营业收入。
（2）成本利润率分析
表4-4 万科成本利润率分析表(%)
项目 2013年 2012年 差异
营业成本利润率 26.14 32.12 -5.98
营业费用利润率 21.63 25.31 -3.68
全部成本费用总利润率21.64 25.35 -3.71
全部成本费用净利润率16.3 18.85 -2.54
部分数值算法:
2014年:营业成本利润率= *100%=26.14%
营业费用利润率= *100%=21.63%
全部成本费用总利润率= *100%=21.64%
全部成本费用净利润率= *100*=16.30%
从表4-4可以看出,与2014年相比万科2013年各成本利润率均有所降低,其中营业成本利润率降幅较大达5.98%;营业费用利润率和全部成本费用总利润率降幅分别是3.68,3.71;全部成本费用净利润率降幅相对较小为2.54%.这进一步表明万科盈利能力有所降低.为此应该控制企业利润，不断降低成本和提高成本利润率。
（四）每股收益分析
万科每股收益分析表
金额单位:元
项目
2014.12．31
2013.12.31
增减变动额
增减变动率（%）
归属于母公司普通股股东的合并净利润
15,118,549,405.78
12,551,182,392.23
2,567,367,013.55
20.46
本公司发行在外普通股的加权平均数
11,012,915,706.42
10,995,306,676.00
17,609,030.42
0.16
基本每股收益(元/ 股)
1.37
1.14
0.23
20.18
稀释每股收益（元/股）
1.37
1.14
0.23
20.18
总结,从以上各方面看出2014年万科公司总资产报酬率,净资产收益率,营业利润率等均有所下降,总体盈利能力比上年有所降低.
（五）分析结论及建议
1 财务问题：
（1）通过详尽分析了万科地产的整体财务状况以及将其与同行业的均值进行了对比分析，我们可以看到万科地产的优势和长处，但同时也能意识到其存在的问题。
（2）从盈利能力看，该公司的营业利润率下降3.46%，总资产报酬率下降0.51%，净资产收益率下降1.94%，数据说明万科地产的盈利能力有所降低。
（3）从营运能力看，该公司的应收账款周转率减慢、周转天数加长，回收速度变慢，说明债务人拖欠时间长，增加了收账费用和发生坏账损失的风险，也使得自身的资产流动从中受损，所以有应收款的风险。
（4）从偿债能力看，该公司流动比例、速动比例和现金比例均低于2012年，说明公司短期偿债能力下降。股东权益比率有所下降，资产负债率有所上升已获利息倍数下降，说明企业支付利息的能力下降。
（5）从发展能力看，该公司净资产增长率和总资产增长率都有所提高，主营业务收入增长率和净利润增长率较2012年却有所减少，利润的增长与资产的增长不协调，说明公司发展能力较弱。
2 改善建议
（1）开发项目前深入市场调查，做出符合市场需求的高品质产品，并加强对员工营销能力的培训，扩大市场份额以提高利润率。
（2）应强化应收账款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。
（3）应增加销售额，加快存货的变现能力，以提高短期偿债能力。
（4）资产的增长应依靠权益的增长来实现，权益的增长应依靠自身的利润积累，应增加销售收入降低成本，使营业利润增加率大于资产增产率。
六，总结与展望
中国房地产市场经历三十多年的发展，无论是增长态势，还是行业格局的变化、还是政策趋势都使国房地产发生了巨大的变化。房地产暴利吋代将终结，从过去超高增长逐渐转变为中低速增长；市场格局已转变成为买房市场，一边是高昂的房价致使刚性需求的消费者举步不前，一边是政府不断打压投机炒房行为，对于中国房地产的未来，仍然是值得期待的。新一届政府对房地产调控,不再以抑制房价为主，而是将重心放心完善住房供应体系、增加住房用地和住房有效供应上。今后对房地产的调控,会根据各城市各自市场特点因地制宜。随着不动产登记、财产公示等制度出台,进一步扩大房地产税改革试点等一系列措施,政策将会向以市场倾斜，房地产业发展将会更加健康，房地产的收益分配将从极端不公状态向相对公平的状态转变。然而，中国城镇人均住房而积逐年增长，2002-2010年平均每年增加0.89平方米/人，说明城市居民有着旺盛的住房改善性需求，建设部颁布的2020年全面建设小康社会居住的21项指标中叨确提出,等到2020年，城镇人均住宅建筑面积要达到35平方米。中国城市化进程、结婚、改善性住房、投资性住房等四方面的需求仍将拉动房地产市场的增长，为中国房地产企业带来机会。但个别三四线城市投资过热，存在较大风险。早些年，万科在房地产发展中的战略布局，以坚持面向自住购房者、中小户型普通商品住宅的产品定位,不仅满足客户居住需求，还关注客户对住所的体验感、对住所带来的服务等。由初期设计到后续服务的综合服务商，这一战略在以后的时期将越来越突显出其竞争优势。随着地价在成本中占比越来越高，房企的盈利空间有限，即使是万科这样的龙头企业，面对新的发展阶段，企业的发展战略必须抛弃原来制造业的思维,需要不断细分和强化。比如万科仍然坚持以中小户型普通住宅为产品定位，同吋发展商业地产,试水国际化业务。未来房地产自身的行业细分将越来越细,住宅市场、写字楼市场、商业地产的各自属性也越來越明确。而万科的精细化战略恰巧迎合了未來市场的发展需要。万科公司整体财务稳健，在其发展中继续实施成本优化措施,加强标准化规范手段，充裕的现金流和良好的负债水平，使得经营效率不断提高。经过二十多年的摸索和革新，实践证明万科是成功的。万科地产之所以能够做大，在于其能始终保持与时俱进的洞察力并把握行业发展先机，未来万科地产的表现必将依然出色。
参 考 文 献
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