1.6702 1.7964
（避税临界点定价系数） （高收益最低定价系数）
案例：某房地产公司开发普通标准住宅，可售建筑面积为5.5万平方米。已知取得土地使用权的金额为4000万元，房地产开发成本为7000万元。由于不能按转让房地产项目计算分摊利息支出及不能提供金融机构证明的，按当地政府规定房地产开发费用允许扣除的比例为10%，营业税金及附加税率为5.5%。
分析：单位建造成本（取得土地使用权的金额+房地产开发成）=（4000+7000）万元/5.5万平方米=2000元/平方米
1.免税临界点定价=2000元/平方米*1.6702=3340.4元。
此时，公司获利=3340.4*5.5-4000-7000-（4000+7000）*10%-（4000+7000）*20%-（3340.4*5.5）*5.5%=3062.25万元。
当单位建筑面积价格定在2000元至3340.4元之间时，虽售价上升获利将逐渐增加，但总利润都要小于3062.25万元。所以，免税条件下每平方米售价定在3340.4元是最佳方案。
2.高收益最低定价=2000元/平方米*1.7964=3592.8元
如果公司想再通过提高售价多获收益，则单位产品提价至少要大于3592.8-3340.4=252.4才会增加企业总收益，否则提价只会导致总收益减少。此时，虽然售价提高缴纳了土地增值税，但由于提高售价所带来的销售收入大于所支付的税款，则企业能增加利润总额。
该筹划方法小结：该方法主要适用于增值率超过不同税率相对应临界点不是特别大的情况。如果企业拟进一步提高售价增加利润，需把握原则是提高售价所带来的收入应大于提高售价而增加的税费支出。
（三）收入分散筹划法。
收入分散筹划的一般方法是将可以分开单独处理的部分从整体业务中分离，比如房屋装修费用。具体筹划如下：例如，企业开发的房地产毛坯房价格为6000元/平方米，装修按1000元/平方米，可扣除的项目金额为5000元/平方米计算，总面积为50000平方米。如果甲企业不成立装修公司，只签订一份销售合同，则增值额与扣除项目金额的比例为40%，适用的土地增值税税率为30%，应纳土地增值税为3000万元；如果甲企业签订销售合同时按毛坯房计算，另成立装修公司与客户签订装修合同，则增值额与扣除项目金额的比率为20%，适用的土地增值税税率为30%，应纳土地增值税为1500万元，节约1500万元。
（四）利用扣除项目金额进行纳税筹划
控制土地增值税税负的关键是控制增值税率。《土地增值税实施细则》规定，扣除项目金额包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及财政部规定的加计20%扣除数。土地增值税的增值率计算公式为：
土地增值税的增值率=（营业收入-扣除项目金额）/扣除项目金额
房地产开发费包括管理费用、销售费用、财务费用（含利息支出），其允许扣除数为建造成本的10%。财政部规定的加计20%的扣除数，其基数也是建造成本。
可见，上两项扣除都是以建造成本为基数，因此，上述公式可表示为：
土地增值税= 营业收入-[建造成本+10%建造成本+20%建造成本+税金]
的增值率 建造成本+10%建造成本+20%建造成本+税金
由上式可见：如果增加建造成本，就会拉动整个“扣除项目金额”增加，扣除项目金额的增大会带动增值率计算公式分子的缩小和分母的扩大，从而使用增值率的变动呈现乘数效应。
可从这几方面加大扣除项目金额：
（1）适度加大建造成本法。
通过一些合理的方法加大成本可以增加扣除额、减少增值额，从而降低增值率，如：精装修、增加建造成本、材料费用、开发间接费用等。需要注意的是，该筹划方法，虽然降低了土地增值税，但成本也同时增加了。如何在两者之间取一个平衡点，增加多少成本适合、企业利润才能最大化的，这个问题可结合开发产品定价技巧的筹划方法综合考虑。
案例：某房地产开发企业开发高端住宅，土地成本与开发成本为88000万元、销售收入161676万元。根据高收益1.7964的最低定价系数，可知当“土地成本与开发成本”=161676/1.7964=90000万元时，利润总额最大，由此，该企业可增加90000-88000=200万元建造成本，实现企业利润最大化。
实际工作中，该方法一般适用于项目开发阶段后期。此时建筑安装、市政管网、公共配套等成本投入可能已经办理竣工结算并向相关部门备案，成本已不适合变动。最佳办法是增加项目的绿化、园建、园林配套设施等投入，以达到调节成本的目的。
（2）费用移位法。
会计制度对企业管理费用、营业费用、财务费用（以下简称三项费用）和工程项目的开发间接费并没有严格的界定。在实际业务中，项目上发生的办公费用、车辆费用、人工成本等费用无法与公司费用截然分开，有些费用的列支介于三项费用与开发间接费用之间。税法对三项费用的税前扣除标准笼统规定为10%，这就为纳税筹划提供了较大的空间。例如，我们可以在企业组织结构上向开发项目倾斜，把能划归开发项目的人员尽量划入项目编制，把本应由三项费用开支的费用，计入开发间接费，加大了建造成本，也就提高了扣除项目金额，降低了增值率。
（3）利息扣除法。
我国《土地增值税暂行条例实施细节》第七条规定，财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条第一和第二项规定的金额之和的5%以内计算扣除，用公式表示为：房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%。如果纳税人不能够按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能够提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价和房地产开发成本金额的10%以内扣除，用公式表示为：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%。无论采取哪种方式扣除利息费用，企业其实是可以选择的。如果建房过程中企业借用了大量资金，利息费用很多，则应该采取据实扣除的方式，此时企业应尽量提供金融机构贷款的证明。如果企业建房过程中借款很少，利息费用很低，则可能故意不计算应分摊的利息支出，或提供金融机构改革的贷款证明，这样可以多扣除费用，减低税负。
（五）利用代收费用计价筹划
按照财政部、国家税务总局发布的《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]第48号）第六条规定：“对于按县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费用”。按照上述规定可以利用代收费用进行筹划。
案例：某房地产开发公司出售商品房，售价为3000万元，按当地市政府的要求，在售房时代收了200万元的各项费用。该公司支出如下：支付土地出让金200万元，开发成本为600万元，其他允许税前扣除的项目合计200万元。
方式1：未将代收费用并入房价，而是单独收取。则允许扣除的金额为200+600+200+（200+600）×20%=1160万元，增值额为3000-1160=1840万元，增值率为1840/160=158.62%，应缴纳的土地增值税为1840×50%-1160×15%=746万元。
方式2：将代收费用并入房价一并收取。则允许扣除的金额为200+600+200+（200+600）×20%+200=1360万元，增值额为3000+200-1360=1840万元，增值率为1840/1360=135.29%，应缴纳的土地增值税为1840×50%-1360×15%=716万元。
值得注意的是，方式2中，将代收费用并入房价，代收费用则是视同为营业收入的一部分，将征收营业税。假如税率营业税5%，城建税7%，教育费附加3%，200万元的代收费用将征收营业税金及附加200*5%*（1+7%+3%）=11万元。
显然，该公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房地增值额均为1840万元，但是采用第2种代收方式，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加200万元，从而少缴纳土地增值税746-716=30万元、多缴纳营业税费11万元。综合下来，方式2比方式1节约税金30-11=19万元。
（六）避免直接转让土地（房地产），而是以股权的方式投资或转让
根据政策规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
值得注意的是，根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号文暂免征收土地增值税的规定。因此，该方式仅适用于除房地产企业以外的其它企业。
案例:某房地开发企业准备利用已经征用的土地建造宾馆，建成之后的宾馆将单独注册名为“和平宾馆”有限公司。根据财税[2006]21号文，房地产开发企业用其建造的房产投资注册酒店公司将缴纳土地增值税。可实施的方法为：对该房地开发企业进行分立而设立和平宾馆公司。企业分立，并非被分立企业将土地转让给新成立企业，而是被分立企业的股东将该资产换股，所以，企业分立涉及的土地所有权转移不属于土地增值税征税范围，企业分立涉及的土地转移不征收土地增值税。通过该方法，即免缴了土地增值税与营业税，同时能享受企业重组所享受的特殊优惠规定。
三、总结
土地增值税是对房地产开发企业收益影响较大的税种之一, 近年来国家税务总局对土地增值税的征管有趋严、趋紧的趋势。随着国税总局对清算规定的逐渐细化，房地产企业通过合理的税收筹划节省成本是必不可少的。税收筹划是一种高层次的理财活动，是一项具有综合性、技巧性和技术含量的工作，需要同时高度熟悉企业运营和税收法规。
作为房地产开发企业的财务人员，应根据国家税收法律制度的规定,通过合理合法的手段，充分利用税收优惠政策,结合企业的实际情况选择合理的税收筹划。能过税收筹划的方式，综合考虑企业目标和实施成本，控制风险能才减轻企业税负，增强企业自身竞争力，以实现企业的价值最大化。
发的后期。但此时，******************************************************************************************************
参 考 文 献
梁俊娇，税收筹划，中国人民大学出版社，2012；
北京中经阳光税收筹划事务所，土地增值税实战与案例精解，中国市场出版 社，2012；
中国注册会计师协会，税法，经济科学出版社，2012；
郝九红，房地产企业所得税与土地增值税的纳税筹划分析，当代经济，2012；
财政部，财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知，财法字[1995]第6号
国家税务总局，国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知，国税发[2009]91号
