一、股权转让确认条件及转让类型
（一）股权转让确认条件
（二）自然人股东股权转让类型
二、房地产企业自然人股东股权转让现行税收
三、房地产企业自然人股东股权转让存在的税收征管问题
（一）股权转让行为和价格难以监控
（二）股权转让管理办法缺乏，监管不力
（三）股权转让纳税调整侧重平价或低价转让
（四）股权转让核定方法不健全
（五）股权对外投资的评估增值部分征税依据模糊
（六）司法机关强制拍卖股权造成税收流失
四、加强房地产企业自然人股东股权转让税收管理的对策
（一）加强股权转让信息的管理
（二）建立股权变更税收前置程序机制
（三）完善股权转让核定方法
（四）完善股权投资评估增值征税依据
（五）与司法部门建立长效联系机制
（六）清理废止有关税收文件
（七）做好税收政策宣传，明确各方责任
关于房地产企业自然人股东股权转让的税收管理研究
在房地产开发中，个人股东受资金等各个方面因素的影响，往往选择股权转让而不是项目转让。原因在于项目转让会受到《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、第39条的制约，转让必须按立项、用地、工程建设等审批程序重新办理相关手续；同时，转让过程中还可能产生高额的营业税和土地增值税。而股权转让手续办理简单，成本低。转让方和受让方签订股权转让协议后，到工商部门办理股权变更登记手续，相应的转让行为就完成，只需缴纳少量的印花税和个人所得税。受让方取得股权后，也可立即安排资金进行后续建设，节约了开发时间。在股权转让越来越成为转让方和受让方首选的今天，如何加强这方面的税收管理呢？
2011年12月22日，国家税务总局与国家行政管理总局联合发文《国家税务总局 国家工商行政管理总局关于加强税务工商合作实现股权转让信息共享的通知》（国税发〔2011〕126号），规定从2012年1月1日起，国家税务总局和工商行政管理总局加强合作，实现股权转让信息共享，建立股权转让的共享机制。这个文件的出台，解决了长期以来股权交易信息不对称的难题，也为税务机关深入进行股权交易项目检查提供了线索和平台。2012年4月，我局收到了第一批资本交易信息2715条，属于股权交易的有1500条，其中涉及房地产企业自然人股东股权转让的有862条。房地产企业自然人股东股权转让中，560条未及时办理税务登记变更手续；90%平价、8%低价、2%溢价。除溢价部分做出了一点税收贡献以外，其余股权转让税收贡献率为0。由此可见，股权转让已成为房地产企业自然人股东税收筹划的摇篮。本文根据我局实际检查情况，针对房地产企业自然人股东股权转让存在的税收管理问题提出建议，希望能为完善自然人股东股权转让管理尽一臂之力。
一、股权转让确认条件及转让类型
（一）股权转让确认条件
股权作为一项非货币性资产，转让应确定收入。根据企业《会计准则14号——收入》第四条规定，销售商品必须同时满足五个条件才能予以确认收入：一是企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；二是企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；三是收入的金额能够可靠地计量；四是相关的经济利益很可能流入企业；五是相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。这五个条件核心内容是商品所有权主要风险和报酬的转移，外在表现形式通常是商品所有权的转移，即商品的交付。这种确认收入的条件能否延伸到股权转让？股权转让的外在表现形式又是什么？是不是签订了股权转让合同，股权就发生转移了？
在会计实践中，企业股权转让收入确认的时间，主要参照的是《关于执行<企业会计制度>和相关会计准则有关问题解答的通知》（财会〔2002〕18号）的规定，要求企业转让股权应采用与其他资产转让相一致的原则，即，以被转让的股权的所有权上的风险和报酬实质上已经转移给购买方，并且相关的经济利益很可能流入企业为标志。通常规定也应该满足五个条件：一是转让协议已获股东大会(或股东会)批准通过；二是与受让方已办理必要的财产交接手续；三是已取得购买价款的大部分(一般应超过50%)；四是企业已不能再从所持的股权中获得利益和承担风险等；五是如果有关股权转让需要经过国家有关部门批准，则股权转让收益只有在满足上述条件并且取得国家有关部门的批准文件时才能确认。
《合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物、所有权及其他物权不能转移。”《物权法》第二百二十六条规定：“以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。”，从以上规定，我们可以得出结论：股权出让方按照合同约定向受让方转移股权，受让方按照合同约定向出让方支付转让款，两者在向主管登记机关办理工商变更登记手续后，新老股东的交替在法律上才真正完成，这个时候才应确认股权转让收入。
根据以上法理精神，国家税务总局于2009年颁布《加强股权转让所得征收个人所得税管理》（国税函〔2009〕第285号），要求股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商部门办理股权变更登记手续。2010年国家税务总局又颁布《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）对股权转让所得确认时间规定如下：“企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。”这两个文件关于股权转让确认的规定是存在差异的。个人所得税强调实质重于形式，要求在完成股权转让交易后变更股权登记前进行纳税申报。企业所得税强调形式要件，要求企业办理股权变更登记时确认收入，发生纳税义务。实践工作中，国税函〔2009〕第285号由于缺乏对工商行政部门的约束力，往往流于形式，最后导致股权转让的个人所得税事前征管工作还是挪到了事后，没有起到应有的积极作用。总的来说，税务机关在进行股权转让收入确认时还是以“股权变更手续变更”为判断标志。
（二）自然人股东股权转让类型
股权转让是指公司股东依法将自己的股权让渡给他人，使他人成为公司股东的民事法律行为。股权转让是股东行使股权经常而普遍的方式，我国公司法明确规定股东有权通过法定方式转让其全部或部分出资。股权转让按转让方式可划分为直接转让、抵债转让、对外投资等。
股权转让按转让方意愿程度可分为自愿转让和非自愿转让。股权转让作为一项民事经济行为，通常来说要求双方自愿，意思表达真实，股权转让合同才能生效。但有两个例外：一是行政强制执行。2012年1月1日生效的《中华人民共和国行政强制法》规定，公民、法人或其他组织不履行生效行政决定所确定的义务，由行政机关依职权或申请人民法院强制其履行义务或达到与履行义务相同状态的具体行政行为。包括通知银行划拨存款、汇款；依法拍卖财物等。依法拍卖财物中包含拍卖股权。二是司法机关强制执行。人民法院在民事义务人拒不履行执行文书的情况下，根据权利人的申请，可按照法定程序，运用强制力量，强制民事义务人完成其所承担的义务,以保证权利人的权利得以实现。具体可采取查询、冻结、划拨被申请执行人的存款；扣留、提取被申请执行人的收入；查封、扣押、拍卖、变卖被申请执行人的财产；搜查被申请执行人隐匿的财产等。拍卖、变卖被申请执行人的财产中包含拍卖、变卖股权。
二、房地产企业自然人股东股权转让现行税收政策
房地产企业自然人股东股权转让可能涉及流转税、行为税和所得税，具体包括营业税、土地增值税、印花税和个人所得税。现有的法律法规规定如下：
（一）营业税
股权转让不属于营业税的征税范围，不需要缴纳。
（二）土地增值税
单纯的股权转让不征收土地增值税。对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税；但凡所投资、联营的企业从事房地产开发，或房地产开发企业以建造的商品房进行联营和投资的，征收土地增值税。根据《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）的规定，一次性共同转让100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物的，应按土地增值税的规定征税。
（三）印花税
股票交易按1‰的税率征收证券(股票)交易印花税；其他性质的股权转让由股权交易双方依据合同所载金额的万分之五的税率计征。
（四）个人所得税
根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定，原股东取得股权转让所得，应按“财产转让所得”项目征收个人所得税。
根据《国家税务总局关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告》（国家税务总局公告2010年第27号）的规定，自然人转让股权取得的所得，按照公平交易价格计算并确定计税依据。计税依据明显偏低且无正当理由的，主管税务机关可参照每股净资产或纳税人享有的股权比例所对应的净资产份额核定股权转让收入。对知识产权、土地使用权、房屋、探矿权、采矿权、股权等合计占资产总额比例达50%以上的企业，净资产额须经中介机构评估核实。
房地产企业自然人股东股权转让存在的税收征管问题
在检查过程中，检查人员发现房地产企业自然人股东股权转让存在的税收征管问题主要表现为以下几种情况。
（一）股权转让行为和价格难以监控
1、目前来说，税务机关获取房地产企业自然人股东股权变更的唯一途径来源于工商部门，而工商部门提供的是已经主动进行股权变更登记的股权转让，现实中还存在很多房地产企业因为各种原因并未进行股权变更登记，针对这部分税务机关无从监管。
2、从工商部门传来的信息是滞后的，有可能原股东早已远走他乡，针对这部分，即使在后面的检查中发现其偷漏税，税务机关也很难将这部分税款追缴入库。
3、工商部门在股权变更登记的时候，主要关注原始注册资金的变动，因此，提供给税务机关的信息也有限。有些企业原股东和新股东为了少交税，可能达成利益同盟，造成提供给工商部门的股权转让价格与提供给税务机关的转让价格不一致。即使价格一致，由于自然人股东股权转让更多的时候选择的是现金交易方式，税务机关无法从现金流上对股权交易价格的真实性进行调查取证。
（二）股权转让管理办法缺乏，监管不力
1、税务机关未对房地产企业自然人股东股权转让情况建立全面的登记制度，也没有对股权转让实施动态的管理，导致纳税人申报的股权计税基础虚增，造成税收流失。以一个案例说明问题：
2009年10月8日，A（自然人）将一块成本为100万元的土地以120万元的价格投资于一房地产开发企业，占有甲企业注册资本1000万元的12%，约定共享利润、共担风险。2010年1月，A将股权转让给公司另一位自然人股东B，转让价为170万元。A按50（170-120）万元的所得进行了个人所得税申报。
个人所得税法及实施条例规定，个人股东转让股权应按财产转让所得缴纳个人所得税。股权转让所得=股权转让价款—股权取得成本—股权转让费用。这里的股权取得成本到底是按土地成本100万元确定还是按投资时约120万元价格确定？由于A在将土地投入房地产企业时，与其他投资方约定共担风险、共享利润，因此不征收营业税。没有征过营业税的股权，计税基础应与出资资产成本一致，即100万元的，因此应调增A股权转让所得20万元，A需补缴个人所得税。
但在检查过程中，检查人员的调查取证却遇到困难：在A以土地投资入股时，税务机关没有建立相应的台账，也没有要求企业提供相关资料进行备案，缺乏监管的措施。而直接从房地产企业获得的信息显示企业按照企业会计准则的规定，根据投资双方的协议价格对这笔业务记录为：借记“固定资产”科目120万；贷记“实收资本”科目120万元。如果按照入账的土地价值确定，案例中A的处理就没有问题。但要找到100万的土地原始价值，在A不配合的情况下，检查人员无从入手。这部分监管空白，造成了大量税收的流失。
2、未制定行之有效的政策防范以股权名义转让房地产行为的发生
营业税暂行条例和实施细则规定，以无形资产、不动产投资入股，共担风险、共享利润的，不征收营业税。为了避免土地使用权、不动产直接转让给房地产企业产生的大量营业税和土地增值税成本，个人可能采取以“投资—转让股权”的形式完成土地、房屋的转移。为了堵塞这方面的漏洞，国家税务总局发布《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号），该文件明确回复广西区地税局：一次性共同转让100%股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，应按土地增值税征税。
该项回复仅仅是针对广西区地税局的，是否在全国范围内有效尚不确定；回复是针对两个公司股东共同一次性转让100%股权的，而对于个人股东或者公司股东一次性转让低于100%的股权或者多次转让股权的，是否有效不确定；回复针对的是全部股东对外转让股权的，而如果房地产企业股东内部转让股权是否适用存在不确定。可以说，国税函〔2000〕687号堵塞了一个漏洞，但还有千千万万个漏洞出于监管空缺中。主要原因是国税函〔2000〕687号并没有系统地制订出一套有效的股权转让管理办法，税务机关无法对实质性股权转让和名义股权转让进行准确的判断，当然也无法对其进行征税，监管存在空白。
（三）股权转让纳税调整侧重平价或低价转让
1、股权转让价格判断标准侧重平价或低价转让
根据《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》（国税函〔2009〕285号）规定，对申报的计税依据明显偏低（如平价和低价转让等）且无正当理由的，主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例所对应的净资产份额核定。《国家税务总局关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告》（国家税务总局公告2010年第27号）（以下简称“27号公告”）规定，税务机关可采用以下方法确认股权转让价格明显偏低，并重新核定计税价格：股权价格低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的；股权价格低于对应的净资产份额的；股权价格低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让价格的；股权价格低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让价格；股权价格低于主管税务机关认定的其他情形的，满足条件之一即可被视为计税价格明显偏低，需要进行计税价格的重新核定。通篇并未对股权转让价格少量溢价但明显不公允的情况进行描述。检查中发现，现在有些房地产企业自然人股东反其道而行之，在股权转让时，书面约定的股权转让价格略高于股权计税基础，税务机关在进行初次纳税评估时，往往将这部分安全放过，造成了税收流失。举例说明：B（自然人）以220万的价格转让房地产企业股权20%，该股权取得成本为200万元。转让日，该房地产企业资产负债表为：
资产负债表
2011年10月20日
单位：万元
资产
期末金额
负债和所有者权益
期末金额
货币资金
6000
预收账款
7800
存货
4000
其他应付款
2000
实收资本
1000
未分配利润
-800
资产总额
10000
负债和所有者权益总额
10000
备注：该企业预收账款全部为开发商品的预售款，存货全部为开发成本。该企业最近已连续三年亏损，亏损额共计800万元。
案例中，B股权转让价格高于对应的净资产份额和初始投资成本，不属于27号公告列举的转让价格明显偏低的情形。但从房地产企业资产负债表可以看出：该房地产企业正在开发房地产产品，已经发生并取得发票的开发成本为4000万元，开发的产品已达到预售条件，预售收入为7800万元，计入了预收账款科目。预收账款尽管为负债类科目，但对于房地产开发企业来说，几乎不用归还，而且在开发产品竣工的时候需确认收入转入“未分配利润”。因此，笔者认为该预收账款不是真正的负债，应将预收账款科目金额调增收入，实际发生的成本调增成本。粗略计算一下，调整后的净资产为4000（1000-800+7800-4000）万元，B享受的份额为800万元，实际转让价格为220万元，属于股权转让价格明显偏低的情形，应重新核定计税依据。
2、股权转让价格明显偏低的正当理由不明确
根据27号公告的规定，所投资企业连续三年以上（含三年）亏损属于股权价格明显偏低的正当理由，这里的亏损是指会计亏损还是税法亏损？连续三年是指以前年度任何一个连续的三年还是最近的连续三年？
（四）股权转让核定方法不健全
27号公告第三条规定，对申报的计税依据明显偏低且无正当理由的，可采取以下核定方法：1、参照每股净资产或纳税人享有的股权比例所对应的净资产份额核定股权转让收入。2、参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让价格核定股权转让收入。3、参照相同或类似条件下同类行业的企业股权转让价格核定股权转让收入。4、纳税人对主管税务机关采取的上述核定方法有异议的，应当提供相关证据，主管税务机关认定属实后，可采取其他合理的核定方法。 由于第2种方法和第3种方法缺乏可比性，因此，实践中通常采用第1种方法进行股权计税价格的核定。第1种方法中的净资产属于会计术语，是指资产总额减去负债总额后的余额，可直接从被投资企业的资产负债表获得，因此，对于27号公告 “对知识产权、土地使用权、房屋、探矿权、采矿权、股权等合计占资产总额比例达50%以上的企业，净资产额须经中介机构评估核实。”很不理解。净资产额须经中介机构评估核实，由谁委托中介机构评估？谁承担评估费用？公告中也未明确说明。现实中存在房地产企业为了逃避评估责任，临时增加大额借款，增加货币资金比例，降低了房屋占资产总额的比例的情形。
而且，27号公告第三条规定，“对申报的计税依据明显偏低且无正当理由的，可采取以下核定方法。”这个“可”字，给予了纳税人和税务机关无尽的想象空间，也成为了纳税人和税务机关谈判的重点。纳税人通常认为：既然27号公告明确列举了4种核定方法，税务机关就应优先选用，在纳税人不对税务机关采取的1-3种核定方法有异议的时候，主管税务机关不能采取其他合理方法核定。税务机关认为：这个“可”字，意味着税务机关可以采用27号公告列示的4种核定方法核定价格，也可以完全抛开，重新寻找合理方法来核定。税企之间存在分歧，税务机关可能面临行政复议、行政诉讼的压力，导致税务机关核定工作举步维艰。
（五）股权对外投资的评估增值部分征税依据模糊
《国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》（国税函〔2005〕319号）规定，考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。
《关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知》（国税发〔2008〕115号）第二条规定：个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的，对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分，属于个人所得，按照“财产转让所得”项目计征个人所得税。税款由被投资企业在个人取得股权时代扣代缴。该文件颁布于2008年12月9日，但该文件在国家税务总局网站上查询不到。是否真正生效令人怀疑。
国家税务总局2011年第2号公告明确国税发〔2005〕319号文件全文作废，而国税发〔2008〕115号文件又不存在，那么对于个人股权对外投资评估增值部分到底应不应该征税，各个地方的税务机关实际操作不同，造成了纳税人税负的不公平。
对个人股权评估增值，还存在的一个问题就是现金流的问题。对企业股权评估增值征税，同样面临现金流的问题，为了解决这个问题，国家出台了财税﹝2009﹞59号和国家税务总局公告2010年第4号两个文件，对企业重组业务企业所得税管理办法进行了系统的规定：符合特殊性税务处理的，股权转让取得的股权支付部分暂不征收企业所得税，取得的非股权支付部分照常征收，非常人性化和符合营业常规。而个人所得税中，这类型的规定缺失，若依法对个人股权评估增值征税，一方面会造成税款难以追缴入库，另一方面影响个人股东的投资热情，个人股东会偏向通过某种制度安排，将个人股权转让给法人，再由法人对外投资，以便享受特殊性税务处理。
（六）司法机关强制拍卖股权造成税收流失
根据《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》（国税函〔2005〕869号）第二条规定，无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款。第四条规定，鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条的规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。但在实践工作中，由于税务机关与人民法院未能及时进行信息共享，造成了流转环节税收的大量流失。
加强房地产企业自然人股东股权转让税收管理的对策
针对上述房地产企业自然人股东股权转让存在的税收征管问题，笔者认为应从以下几个方面进行完善。
（一）加强股权转让信息的管理
1、从企业手上获取股权转让的第一手资料，要求企业按照税务登记管理办法及时报送股东投资和股权转让的相关基础信息。
2、以企业为对象建立股权转让电子台账，逐户逐条登记企业股东的投资额、股权计税依据、投资增减情况和所得税缴纳情况，全面反映股权转让的全部过程。
3、完善税务征管软件中的股东管理模块，对企业股东的投资、变动情况进行完备的记录，以便将来查证和核实。
4、建立股权转让动态管理机制，设置预警指标，专人负责管理。各部门之间应加强联系，密切配合，形成完整的管理链条。
（二）建立股权变更税收前置程序机制
国家税务总局与工商行政管理总局联合下文《国家税务总局 国家工商行政管理总局关于加强税务工商合作 实现股权转让信息共享的通知》（国税发﹝2011﹞126号），规定为强化股权转让税收征管，提升企业登记管理信息服务国家税收征管的能力，发挥税收调节收入分配的作用，要求从2012年1月1日起，每月终了15日内，税务机关和工商部门交换股权转让信息：工商部门向税务部门提供有限责任公司已经在工商行政管理部门完成股权转让变更登记的股权转让相关信息，包括：营业执照注册号、公司名称、住所、股东姓名或者名称、股东证件类型、股东证件号码、股东出资额、出资比例、登记日期。税务部门向工商部门提供企业因股东转让股权在税务部门办理的涉税信息，包括营业执照注册号、企业名称、纳税人识别号、股东姓名或者名称、股东证件类型、股东证件号码；股东转让股权变更登记信息后征收税款的有关信息，包括：营业执照注册号、纳税人姓名或者名称、纳税人识别号、税种、税款所属期、税款数额。这个文件在一定程度上缓解了税务机关信息来源匮乏的情况，但从实际执行情况来看，文件着眼于事后信息的交换，而未完全达到（国税函〔2009〕第285号）要求的，企业必须凭借税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，才能到工商部门办理股权变更登记手续。原因在于：工商部门在办理工商变更手续时，依据的是《公司法》和《公司登记管理条例》，而这两个文件并没有规定，企业在办理股东变更登记时需“先税后证”，因此完税在前、工商变更在后的“税收前置程序”始终是税务机关的一厢情愿。若要改变这种状况，需要税务机关和工商部门联合下文规范这一行为，但最根本的还是从立法上予以完善。譬如，修改当前的《公司法》和《公司登记管理条例》，为工商变更“先税后证”提供法律依据。
（三）完善股权转让核定方法
《国家税务总局关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告》（国家税务总局公告2010年第27号），对计税依据明显偏低且无正当理由的，列举了四种核定方法，实际上经常运用的是第一种方法：参照每股净资产或纳税人享有的股权比例所对应的净资产份额核定股权转让收入。这里的净资产，对于房地产企业股东来说，更倾向认同“会计上的净资产”，而对于税务机关来说，不同发展阶段的房地产企业，净资产认同内容则不同。譬如说，对于无项目或项目已销售完毕的房地产企业，税务机关认同“会计上的净资产”；对于在建或预售的房地产企业，税务机关更认同“税法上的净资产”，即按照预售款的一定预计毛利率重新估测的“净资产”。如何避免征税依据的不确定性，减少执法风险，需要对净资产内容予以确定，笔者建议改为“净资产公允价值”。
公告规定，对知识产权、土地使用权、房屋、探矿权、采矿权、股权等合计占资产总额比例达50%以上的企业，净资产额须经中介机构评估核实。为了避免房地产企业规避找中介机构评估的责任，突击增加负债，人为降低50%的比例的情形，可将“占资产总额比例”改为“占净资产总额比例”。企业净资产，体现所有者权益，若权益中50%以上是知识产权、土地使用权、房屋、探矿权、采矿权、股权等价值增长型资产，则表明所有者权益的价值已远远偏离其账面价值，那么再用账面价值去衡量股权价值就不适当了。
公告规定，纳税人对主管税务机关采取的上述核定方法有异议的，应当提供相关证据，主管税务机关认定属实后，可采取其他合理的核定方法。这项规定只针对纳税人提出异议的，未包括税务机关提出异议的。实际上，公告列示的几种方法，仅仅是一种建议的核定方法，随着经济的发展和新兴产业的出现，核定方法可能会予以修正。为体现征税依据的稳定性，建议增加兜底条款，如，增加一条“主管税务认定可采用的其他合理的评估方法。”
在完善上述规定的同时，建议充分发挥中介机构的作用，正确引导中介机构在房地产企业股权转让中发挥积极作用。税务机关可以要求纳税人或扣缴义务人在进行纳税申报时提交中介机构出具的资产评估报告。纳税人或扣缴义务人拒不提交资产评估报告或者申报的价格明显偏低的，可由税务机关委托社会中介机构进行评估，形成评估报告，税务机关对评估报告的真实性和质量进行审核和把关，为合理确定自然人股权转让价格提供依据。相关费用列入财政预算。
（四）完善股权投资评估增值征税依据
个人以房地产企业股权评估增值后对外投资的，由于未取得评估增值部分的现金流，对其征税可能造成欠税的可能。鉴于个人所得税的特点，自然人形成的欠税将很难追缴入库。因此，建议对个人以房地产企业股权投资评估增值部分暂不征收个人所得税。或可参照财税〔2009〕59号文件，规定特殊性税务处理条件，在满足条件的情况下股权支付部分所得可暂不征税，但持有股权的计税基础仍按原计税基础执行。
（五）与司法部门建立长效联系机制
税务机关一方面与司法部门建立经常联系制度，畅顺信息交流渠道，提前介入司法强制程序，争取司法部门的配合，及时追缴被执行人财产转让环节的税收。另一方面，在税收法律、法规允许的情况下，可委托司法部门代征被执行企业流转环节涉及的税款。
（六）清理废止有关税收文件
根据国家税务总局《税收规范性文件制定管理办法(试行)》的规定，各级税务机关应当每年对税收规范性文件进行清理，并公布清理结果。因此，建议总局根据《税收规范性文件制定管理办法(试行)》的要求，对自然人股权转让相关文件进行清理，对与现行税法不一致的发文明确予以废止。应建立健全税收规范性文件清理工作长效机制，将日常清理与定期清理相结合。业务主管部门在起草税收规范性文件时，应当明确列举将被该文件废止的文件的名称、文号及条款内容；对重复规定进行归并、整合。对定期清理中发现的问题，制定机关要分别情况给予不同处理，并及时公布清理结果。
（七）做好税收政策宣传，明确各方责任
税务机关应采取多种形式宣传房地产企业个人股东股权转让的纳税人或扣缴义务人负有的义务，一方面鼓励资本市场优化重组、企业转型升级，同时保障国家税款不流失。房地产企业个人股权转让税收事宜涉及三方，即转让方个人、受让人（扣缴义务人）、发生股权变更的房地产企业。扣缴义务人在支付转让价款前，应向股权变更的房地产企业所在地税务机关申报办理扣缴税款登记。未按规定扣缴税款的，由股权变更的房地产企业所在地税务机关向扣缴义务人所在地税务机关发送《税务事项联络函》，由扣缴义务人所在地税务机关依《征管法》第69条处理。当纳税人与发生股权变更的企业不在一地又未被扣缴税款时，变更地企业主管税务机关难以向外地纳税个人追缴税款，而应由股权变更的房地产企业所在地税务机关向纳税人所在地税务机关发送《税务事项联络函》，由纳税人所在地税务机关按国税发﹝2006﹞162号关于印发《个人所得税自行纳税申报办法（试行）》的通知中的规定办理纳税申报、追缴税款。
参 考 文 献
[1]周建军.涉税犯罪案件查处中，税务机关如何与司法机关合作[J].四川师范学院学报（哲学社会科学版），2000（3）：31-33
[2]史永进.管理服务型税局理念下发挥税务中介服务机构作用的思考[J].中国集体经济，2011.34（12）：99-100
[3]《国家税务总局 国家工商行政管理总局关于加强税务工商合作 实现股权转让信息共享的通知》（国税发﹝2011﹞126号）
[4]《国家税务总局关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告》（国家税务总局公告2010年第27号）
[5]《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》（国税函〔2009〕285号）
[6]《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）
