引言
投资性房地产公允价值计量概述
（一）、投资性房地产概念
（二）、投资性房地产的公允价值
（三）、投资性房地产公允价值计量的优点
三、上市公司投资性房地产公允价值计量的现状与存在的问题
（一）、投资性房地产计量会计准则的国内外比较
（二）、我国上市公司执行投资性房地产公允价值计量会计准则的现状分析
（三）、原因分析
四、对策建议
（一）、促进市场经济发展，逐步放宽要求
（二）、借鉴国际上房地产价值评估的方法取得公允价值
（三）、加强资产评估机构的建设
（四）、提高会计人员的素质，增强其职业判断能力
摘要
随着市场经济的发展，近年来我国房地产市场日益活跃，房地产的价格逐步攀升，企业除自身使用房地产外，还将房地产用于投资，随着房地产市场的发展，这种投资业务已经越来越普遍，甚至已经成为个别企业的主营业务。在这种情况下，若企业将这类资产等同于一般的固定资产或无形资产，显然已经不能反映该类资产的经济实质，因为在房地产价格日益高升的情况下，其市场价值往往大幅高于其初始投资成本。在这种情况下，投资性房地产概念应运而生，我国财政部于2006年2月15日颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，首次提出了投资性房地产的概念，并将公允价值计量模式引入投资性房地产的后续计量。这一举措引起了学术界的广泛关注，并在新准则实施后，对这一新计量模式在实务中的运用展开了激烈的讨论。自从准则颁布以来，从其他学者的研究中不难发现，不论是在首次采用公允价值模式的当期还是在以后各个期间内，使用公允价值模式计量投资性房地产能给企业的财务报表带来较大的利好影响，但是从目前上市公司的财务报表来看，采用公允价值模式对投资性房地产进行计量的上市公司只占所有持有投资性房地产的上市公司的小部分。为什么这一看似对企业有利的政策在上市公司中却不受欢迎？本文主要针对这一现象展开研究。文章首先分析了我国投资性房地产准则与国际会计准则的区别，指出我国投资性房地产准则的独特性；然后对我国投资性房地产准则中的成本模式与公允价值模式进行比较，指出公允价值模式的优越性，并通过数据分析说明公允价值模式对企业的有利影响，其中数据分析包括对采用不同会计政策的上市公司以及A+H股上市公司的财务数据进行分析比对，分析公允价值模式对企业财务报表的影响。随后指出目前上市公司运用公允价值模式的现状，以及形成这种状况的原因。最后针对推广公允价值的运用提出一些可行性建议。
关键词：投资性房地产；公允价值；成本模式
一、引言
随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，特别是在近几年，我国的房地产市场一直呈现出一派欣欣向荣的景象。企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至成为了少数企业的主营业务。在此种情况下，将此种性质的房地产当做普通的固定资产来对待显然已经不能反映他们的经济实质和真实价值。目前在西方国家的一些企业中，将房地产作为一种投资手段已经是一种普遍的经济现象。对于此，国际上普遍做法是将企业用于投资的房地产作为投资性房地产，并制定相应的准则。IASB（International Accounting Standards Boards, 国际会计准则委员会），还有英国、澳大利亚和中国香港地区都制定了相应的准则，对投资性房地产的概念、会计处理和报告作了规范。为了顺应国际经济发展的大潮流，本着与国际会计准则趋同的原则，我国财政部于2006年2月15日颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》（CAS3,China Accounting Standards 3），首次提出了投资性房地产的概念，就投资性房地产的定义、确认、计量和披露作了规范，并明确规定在符合条件的情况下可以采用公允价值计量模式对其进行后续计量。
二、投资性房地产公允价值计量概述
（一）、投资性房地产概念
1.国际会计准则理事会关于投资性房地产准则的制定情况
国际会计证准则委员会（IASC）在1986年颁布的国际会计准则第25号《投资会计》（IAS25）中就出现了投资性房地产的概念，其对投资性房地产定义如下：投资性房地产是指在土地和建筑物上的投资，对它们的占有不是为了供投资企业或与该投资企业同一集团的其他企业的经营或使用。同时规定，企业可按不动产或长期投资对投资性房地产进行会计处理。
随着投资性房地产业务的逐渐兴起，国际会计准则委员会开始考虑为其制定单独的准则。2000年3月召开的IASC理事会上通过了关于投资性房地产准则的草案，即国际会计准则第40号《投资性房地产》，并于2001年1月1日开始实施，IAS40中规定企业可采用公允价值模式或成本模式对投资性房地产进行后续计量。2001年IASC改组，新成立的国际会计准则理事会（IASB）在《改进国际会计准则》项目中对投资性房地产等13项会计准则进行了修订，修订后的IAS40于2005年1月1日开始生效。
2.英国关于投资性房地产准则的制定情况
英国是世界上最早制定投资性房地产准则的国家。英国会计准则委员会（ASB）于1981年11月颁布的英国标准会计实务报告第19号《投资性房地产的会计处理》（SSAP19）中首次提出了投资性房地产的概念，其定义投资性房地产为“对有关土地和建筑物拥有的权益”，并在报告中对这些“有关的土地和建筑物”进行了说明。同时SSAP19也对投资性房地产的会计处理和报告作了规范。SSAP19于1994年7月进行修订和补充，完善了价值重估方面的内容，至今该准则仍然有效。
3.香港关于投资性房地产准则的制定情况
我国香港也是世界上较早制定投资性房地产准则的地区。香港于1987年10月颁布了SSAP13《投资物业会计》，由于当时香港属于英国的殖民地，因此SSAP13与英国会计准则委员会颁布的SSAP19在内容上非常相似。后香港宣布与国际会计准则接轨，并于2004年12月颁布了与IAS40趋同的香港会计准则第40号《投资物业》（HKAS40），故目前的HKAS40与IAS40在内容上非常相近。
4.我国关于投资性房地产准则的制定情况
随着市场经济的发展，近年来我国房地产市场日益活跃，房地产的价格逐步攀升，企业持有的房地产已不单单是作为自身管理、生产经营活动场所和对外销售，将房地产用于赚取租金或增值收益的投资性活动已屡见不鲜，甚至这种投资业务已经是个别企业的主营业务。在这种情况下，若企业将这类资产等同于一般的固定资产或无形资产，计量上按历史成本入账，分期计提折旧和摊销，已然不能反映该类资产的经济实质，因为在房地产价格日益高升的情况下，其市场价值往往大幅大于其初始投资成本。因此财政部于2006年颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》（CAS3），首次在我国对投资性房地产的定义、会计处理和报告作了规范。并在投资性房地产的后续计量中引入公允价值计量模式，规定企业可以有条件的使用公允价值模式。
（二）、投资性房地产的公允价值
1.国外文献综述
早在上世纪六十年代，美国就出现了关于运用公允价值的会计文稿， 在1984年FASB发布的SFAS 80《远期合同会计》中就将公允价值运用于金融工具。 2000年2月FASB发布的《在会计计量中运用现金流量信息和现值》标志着国际会计界在公允价值具体技术问题上取得了重大成果，公允价值会计的应用又向前迈进了一大步。2003年12月，国际会计准则理事会对32号《金融工具——披露与列报》 和第39号《金融工具——确认与计量》两个准则对除宏观套期以外的部分进行了修订，可以看出IASB已决心在所有金融领域运用公允价值，并有将其发扬光大之势。2006年9月，FASB正式发布了FASB 157号准则——《公允价值计量》，正式制订了公允价值准则。
Diana·W·Willis（1998）在《金融资产和负债——公允价值还是历史成本》中指出：“公允价值与历史成本计量最大的不同是采用了不同时点上的市价，而不是市场信息的相关性。”公允价值的取得时建立在当前市价的基础上，而历史成本的取得以资产取得或者负债发生时的市价为基础的。因此，在当前市场条件下，公允价值更有利于金融工具未来现金流量现值的计算。
William·R·Scott（2003）在《财务会计理论》一书中详细分析了以公允价值为导向的美国现行一系列准则，并指出：“越来越多的项目采用了公允价值，但仍有一部分传统项目采用了计量观，如长期负债、成本与市价孰低等，但即使只有部分项目采用公允价值计量仍能使企业的财务变得明晰，有助于投资者作出决策。”
国外学者对投资性房地产的研究则是建立在《IASB——投资性房地产》的基础上的。
Thomas David 和 Lorenz（2008）在《会计准则和资产管理》一文中指出：“为使在资产负债表日以公允价值表示的资产项目的公允价值与其账面金额不至于相差太大，国际会计准则委员会要求企业经常对这些项目进行价值重估，对于投资性房地产来说，这样做的好处是，公允价值的变化能体现在财务报表中。这样做的好处是：有助于投资者更好的理解企业资产的真实价值；有助于管理层做出正确的决策。”
Nick·Franch（2006）在《公允价值：新盈余》一文中着重解释了IASB40中公允价值对于投资性房地产的定义，他指出：“公允价值是在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿据以进行资产交换的金额。所谓‘熟悉情况’是指自愿的购买者和自愿的销售者双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际、潜在的用途，以及资产负债表日的市场状况适度熟悉。”
2.国内文献综述
我国对公允价值的研究起步较晚，公允价值在我国的应用大致可以分为三个阶段：引入提倡阶段、回避阶段以及重新引入阶段。
引入提倡阶段大约在1997年到2000年，在这期间财政部颁布了10项具体会计准则，其中有《企业会计准则——债务重组》、《企业会计准则——投资》以及《企业会计准则——非货币性交易》3项具体准则都涉及到了公允价值。
黄世忠（1997）在《公允价值：面向21世纪的计量模式》中详细介绍了公允价值在美国产生的背景及发展状况，并对公允价值的未来发展做了展望。他在文中指出：“公允价值计量模式已逐步被认知，并取代历史成本在会计界的地位，成为新的主流。”
但公允价值在之后的运用中，由于我国当时市场不成熟，缺乏活跃的市场，公允价值难以取得，以至于企业在运用公允价值时存在着很大的随意性，出现了企业利用公允价值操纵利润的现象，所以财政部在2001年重新修订了具体会计准则，强调公允价值在应用中的真实性和谨慎性，明显回避公允价值计量。
李明辉（2001）在《公允价值会计若干理论问题的探讨》中指出：“公允价值建立在市场完美性和完全性假设之上。当有活跃交易的市场报价时，市价就是公允价值，当不存在公允市价时，则要运用现值等技术进行估值。由于可靠性的限制，公允价值不能完全取代历史成本。在我国，出于可靠性以及成本效益原则的考虑，不具备广泛采用公允价值的条件。”
直到2006年财政部颁布的新企业会计准则中，对金融工具、投资性房地产、非同一控制下的企业合并、债务重组以及非货币性交易等方面均引入了公允价值计量，至此，公允价值计量在我国进入重新引入阶段。
陈美华（2006）在《公允价值计量基础研究》中通过深入的分析指出公允价值计量基础取代历史成本计量基础的历史必然性和理论依据，并着重研究了各类资产负债项目公允价值的获取方法，为实务中公允价值的取得提供可行性方法。
《企业会计准则3——投资性房地产》的颁布，特别是将公允价值计量模式引入投资性房地产的后续计量，引起了学术界的广泛关注，并在新准则实施后，对这一新计量模式在实务中的运用展开了激烈的讨论。
裘宗舜，夏炎（2007）在《投资性房地产为什么不愿采用公允价值后续计量模式》中针对新准则实施的第一年，被各界普遍看好的公允价值计量模式却在上市公司中不受欢迎的现象进行了原因分析，他们认为，导致这一现象的主要原因有：准则对采用公允价值计量模式的要求严格；公允价值的取得成本高；公允价值计量使得企业利润波动幅度大。
孟冰（2009）在《投资性房地产运用公允价值的思考》中指出目前投资性房地产运用公允价值计量中存在的问题是公允价值的取得，公允价值取得的依据和方法不一样，其对企业利润的影响也大相径庭，因此，公允价值是很可能成为企业操纵利润的手段。并就如何规范公允价值的取得提出了建设性的建议。
综上所述，我国学者都承认了公允价值在投资性房地产后续计量中的优越性，但在实际操作中却受到不少限制，公允价值计量模式有待于进一步完善。
（三）、投资性房地产公允价值计量的优点
1.能及时、客观的放映资产的真实价值，满足会计信息的相关性要求。公允价值模式要求企业每年都对投资性房地产的公允价值进行重估，以调整其账面价值，使财务信息所反映的资产的价值与真实的市场价值保持一致，有利于投资者和管理者做出正确的决策。
2.更好的放映企业管理层受托责任的履行情况。管理层的受托责任包括是否继续持有投资性房地产，投资性房地产的经济利益主要来源于租金收入和增值收益两部分。在公允价值模式下，投资性房地产市场价值的变动都能体现出来，在投资性房地产公允价值下降的情况下，企业的所有者就能检验管理层是否做出合理的关于投资性房地产的决策。
三、上市公司投资性房地产公允价值计量的现状与存在的问题
（一）、投资性房地产计量会计准则的国内外比较
1.国际会计准则理事会关于投资性房地产准则的制定情况
国际会计证准则委员会（IASC）在1986年颁布的国际会计准则第25号《投资会计》（IAS25）中就出现了投资性房地产的概念，其对投资性房地产定义如下：投资性房地产是指在土地和建筑物上的投资，对它们的占有不是为了供投资企业或与该投资企业同一集团的其他企业的经营或使用。同时规定，企业可按不动产或长期投资对投资性房地产进行会计处理。
2.香港关于投资性房地产准则的制定情况
我国香港也是世界上较早制定投资性房地产准则的地区。香港于1987年10月颁布了SSAP13《投资物业会计》，由于当时香港属于英国的殖民地，因此SSAP13与英国会计准则委员会颁布的SSAP19在内容上非常相似。后香港宣布与国际会计准则接轨，并于2004年12月颁布了与IAS40趋同的香港会计准则第40号《投资物业》（HKAS40），故目前的HKAS40与IAS40在内容上非常相近。
3.我国关于投资性房地产准则的制定情况
随着市场经济的发展，近年来我国房地产市场日益活跃，房地产的价格逐步攀升，企业持有的房地产已不单单是作为自身管理、生产经营活动场所和对外销售，将房地产用于赚取租金或增值收益的投资性活动已屡见不鲜，甚至这种投资业务已经是个别企业的主营业务。在这种情况下，若企业将这类资产等同于一般的固定资产或无形资产，计量上按历史成本入账，分期计提折旧和摊销，已然不能反映该类资产的经济实质，因为在房地产价格日益高升的情况下，其市场价值往往大幅大于其初始投资成本。因此财政部于2006年颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》（CAS3），首次在我国对投资性房地产的定义、会计处理和报告作了规范。并在投资性房地产的后续计量中引入公允价值计量模式，规定企业可以有条件的使用公允价值模式。
（二）、我国上市公司执行投资性房地产公允价值计量会计准则的现状
根据刘玉庭，王鹏，薛杰的《我国上市公司2009年执行企业会计准则情况分析报告——基于企业会计准则实施的经济效果》，截止2009年底拥有投资性房地产的上市公司采用公允价值模式计量的情况如下表：
表5.1 投资性房地产后续计量模式统计表
报表项目
计量模式
统计数据
百分比
07年
08年
09年
07年
08年
09年
投资性房
地产
公允价值模式
18
20
25
2.86%
2.9%
3.24%
成本模式
612
660
747
97.14%
97.1%
96.76%
合计
630
680
772
另外，根据上交所2010年年报的披露，截止2010年底，上交所上市的46家持有投资性房地产的上市房地产公司中，只有3家采用公允价值模式，其余43家均采用成本模式，相较于2009年未有增加。
通过上一章对采用不同计量模式的上市公司财务数据的比较和同一公司不同计量模式下财务数据的的比较，我们可以知道企业变更计量模式的当期能给公司财务报表带来较大的利好影响，同样的从目前我国的房地产市场来看，由于房地产的市场价格持续增长且有继续增长的潜力，采用公允价值模式计量对企业以后期间的财务报表都能带来较大的利好影响，特别是对持有大量投资性房地产的上市房地产公司的影响会更大。
但是从目前的统计数据来看，公允价值这一计量模式在我国的上市公司中并不受欢迎，只有少数持有投资性房地产的上市公司采用。这说明目前公允价值在我国投资性房地产市场的应用还存在着问题。公允价值计量必是将来的会计计量的大趋势，为适应国际会计环境的发展，与国际会计准则接轨，分析公允价值在投资性房地产的应用中存在的问题并提出找出解决问题的办法具有重大意义。
（三）、原因分析
1.公允价值难以取得
目前我国市场经济还不够发达，资本市场不如西方发达国家的成熟、完善，笔者认为公允难以取得
2.利润波动幅度大
在公允价值模式下，企业不再对投资性房地产计提折旧（摊销），期末公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益，会计利润随着公允价值的波动而波动。若投资性房地产的市场价值能保持持续稳定的上升，则利润也会持续稳定的上升。但是08年金融危机爆发后，大部分投资性房地产出现了贬值，导致以公允价值计量投资性房地产的企业利润大幅下滑甚至转盈为亏。所以出于稳定性考虑，许多公司会因不愿承担投资性房地产公允价值变动的风险而放弃采用公允价值模式。
3.对会计人员的要求高
公允价值计量属性的应用，要求会计人员必须具有较高的素质。公允价值的应用中存在许多不确定因素，这就要求会计人员具有比较高的职业判断能力。在实务操作中，投资性房地产的公允价值通常以该房地产的评估价格来确定，这依赖于会计人员的专业判断。但目前我国会计人员的整体业务素质偏低，还不能很好的理解和使用公允价值。
四、对策建议
（一）.促进市场经济发展，逐步放宽要求
新准则对投资性房地产采用公允价值模式计量制定了严格的限制条件。原因是目前我国市场经济还不够完善，若放宽要求，可能会导致大批持有投资性房地产的企业利用公允价值操纵利润的事情发生。所以，我国应当鼓励企业采用公允价值模式，并正确给予引导，同时不断完善准则，促进估值技术的发展。等到市场发展得更成熟时，再放宽要求，使更多企业可以应用公允价值，扩大公允价值应用的范围。
（二）.借鉴国际上房地产价值评估的方法取得公允价值
国际上对投资性房地产的评估通常有市场法、收益法和成本法三种基本评估途径。市场法是将估值对象与在估值时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估值对象的客观合理价格或价值的方法。市场法满足我国投资性房地产会计准则对公允价值模式的两个前提条件，更加客观。收益法是求估值对象在估值时点之后的正常净收益，选取适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法由于在确定过程中需要对未来现金流及折现率进行估计，存在较多的认为估计，在我国现实条件还不成熟的前提下，很容易成为企业操纵利润的工具，暂不适用。而成本法一般以建造房地产需要的各项费用之和为主要依据，扣除折旧，再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产的价格，适用于成本模式。
（三）.加强资产评估机构的建设
目前由于在我国目前房地产市场地区发展不平衡的条件下，许多地区不存在活跃的房地产交易市场，即使存在活跃的房地产交易市场，由于地段、楼层、朝向不尽相同，要找到每一处房地产的同类或类似的房地产，因此许多企业较难通过参考同类房地产市场价格来确定投资性房地产的公允价值。相比之下聘请独立的资产评估机构来估计投资性房地产的公允价值是比较便捷的途径。因此有关部门应加强对房地产评估机构的建设，培养一支专业能力强职业道德素质高的评估队伍。
（四）.提高会计人员的素质，增强其职业判断能力
在实务操作中，投资性房地产的公允价值通常以该房地产的评估价格来确定，这依赖于会计人员的专业判断。为推广公允价值的使用，我们国家必须对会计人员进行关于公允价值的教育和培训以增强其职业判断能力。另外，公允价值的确定主观性较强，为企业操作利润提供了空间，因此还必须提高会计人员的道德素养，加强其遵纪守法的意识。
参 考 文 献
[1]黄世忠．公允价值会计一一面向21世纪的计量模式[J].会计研究.1997(12):10-11
[2]李明辉．公允价值会计若干理论问题的探讨[J].当代财经.2001（1）：68-73
[3]黄学敏．公允价值：理论内涵与准则运用[J]．会计研究.2004(6)：30-32
[4]葛家澍，许跃. 会计计量属性的探讨——市场价格、历史成本、现行成本和公允价值[J].会计研究.2006(9):7-14
[5] Thomas Nellessen, Journal of Property Investment & Finance [J],2011(1):59-73
[6] 王蕾，于鹏，杨双，丘建龙。从2007年年报谈投资性房地产公允价值模式的选择[J].北京:国际商务财会，2008（8）：40-42
[7] 杨传先.投资性房地产的公允价值计量及其影响[J].中国科技信息.2008 (5):30-32
[8] 施颖.投资性房地产准则中公允价值的应用及影响分析.中国管理信息化（会计版）[J].2007(9):12-16
[9] ]武玉清，宋丽娟.上市公司对投资性房地产采用公允价值计量模式的现状及对策分析[J].中国管理信息化.2009（2）：17-19
[10]张兴．公允价值计量模式在投资性房地产中的应用——以房产类上市公司为例[D].江苏：江苏大学.2009
