一、阐述房地产抵押贷款性质及概念和银行对已设置抵押的房地产所拥有的权利。
二、简述目前银行房地产抵押贷款现状及存在的潜在风险和主要问题。
三、重点论述银行方面如何切实防范和化解房地产抵押贷款中的风险。从各个不同方面论述在实际操作中对房地产抵押贷款的风险防范与化解。
四、在房地产抵押贷款中提出几点建议，以维护银行的合法权益。
内 容 摘 要
随着商业银行信贷业务规模的不断扩大，以土地使用权、房屋所有权作抵押物的贷款比例也不断攀升，特别是近年来房地产抵押担保已成为商业银行信贷业务最广泛采用的担保方式，其信贷从业人员应熟练掌握房地产抵押贷款的相关理论知识和操作程序，时刻警惕办理信贷业务过程中可能发生的风险。本文针对商业银行房地产抵押贷款的概念、现状及存在的潜在风险进行了较详细的分析，从多个方面提出了相应的防范和化解房地产抵押贷款中的风险，以维护银行的合法权益。
防范与化解房地产抵押贷款的风险
关键词：防范 化解 房地产抵押贷款 风险
[序]近几年，商业银行为确保贷款的安全收回，减少信用放贷，尤其是在房地产抵押贷款逐年增多的情况下，加大了抵押担保贷款的比重。随着商业银行贷款风险防范意识的不断增强，以土地使用权、房屋所有权等不动产为抵押的贷款已成为主要贷款方式。但因房地产的抵押缺少相应的抵押程序，抵押权属不明，抵押不合法无效等，致使商业银行沉淀了较多的以土地使用权、房屋产权为抵押的不良贷款。
当前商业银行正面临股份制改革和入世后外资银行不断涌入的现实，而以房地产抵押为首的大量不良贷款绝对额大，占比高及不良贷款前清后增的问题，严重阻碍了商业银行的发展。房地产抵押担保已成为银行信贷业务最广泛采用的担保方式，信贷从业人员应熟练掌握房地产抵押贷款的相关理论知识和操作程序，时刻警惕房地产抵押贷款业务中可能发生的风险。在银行信贷业务中怎样审查房地产的抵押？如何正确审查房地产权属的合法性？如何严格掌握尚未建有地上物的划拨土地使用权和在建工程的房地产的抵押等一系列问题，是银行信贷从业人员必须认真思考的问题。对此，本人就掌握的有关理论知识，结合自身的工作实际，对银行在办理房地产的抵押贷款中存在风险的防范与化解谈谈自己粗浅的看法。
一、房地产抵押贷款的概念及性质
房地产抵押贷款是银行抵押贷款的一种贷款方式，房地产的抵押是指借款人为获得银行贷款，将其合法拥有的房屋所有权或土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保行为的一种抵押形式。当借款人到期不能清偿贷款时，银行（贷款人）有权处分借款人（或第三人）抵押给银行的土地使用权或房屋所有权。当借款人到期不能偿还银行借款时，根据法律规定银行可以同借款人协商一致，将抵押的房地产通过拍卖或变卖等合法方式处分抵押房地产，协议不成的可以向人民法院提起诉讼，银行可从依法拍卖款项中优先受偿。
二、目前银行房地产抵押贷款现状及其潜在风险
随着商业银行信贷业务规模的不断扩大，以房地产作为抵押物的贷款比例也不断攀升。一般认为，房地产抵押贷款风险相对于其他贷款风险较小，其原因在于：一是银行作为抵押权人，在房地产抵押过程中似乎处于主动地位；二是在借款人无力偿还贷款时，可以依法及时处理抵押房地产，银行资产不会受损失或少受损失。但在实际工作中，因各种因素诱发的风险仍不在少数。据笔者调查了解，目前房地产抵押贷款存在的风险，主要表现在以下几个方面：
1、两证不齐全、房地产抵押担保欠规范。例如：办理房地产抵押贷款时两证不全（缺房产证或土地使用权证），未及时办理他项权证，无评估报告或评估报告超有效期，房地产抵押率过高，无房地产共有人的书面承诺，缺共有人婚姻状况证明等。
2、房地产抵押担保违反法律、法规的禁止性规定。例如：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，所有的属公益设施的房地产作抵押担保，以所有权或使用权不明或者有争议的房地产作抵押，以违法、违章建筑物、拆迁物及土地使用权作抵押，用城市规划区内尚未转化为国有土地的集体所有土地作抵押等上述几种情况都会导致抵押合同无效。
3、房地产抵押登记不规范。例如：房地产他项权证与抵押合同不能有效衔接，先办理房地产抵押登记后签订借款合同导致程序错误，在借款合同中，一般先签订借款合同（主合同），再签订抵押合同（从合同），再办理相关抵押登记。而在实际工作中，个别经办人员因办理房地产抵押贷款程序复杂，于是不严格按照操作规程办理，这样的抵押一旦出现纠纷，往往存在着潜在风险。
4、没有依法合理评估房地产抵押物现值，难以使抵押担保真正起到保障债权的作用。在实际工作中，由于银行内部没有相关房地产价值评估部门及评估人员，对房地产抵押物评估价是否合理，抵押物是否有利于处置变现，都没有明确规定，为企业和评估机构留有相当的评估空间，容易造成评估价值不实，使评估在实际的操作中流于形式，难以起到真正的作用。致使房地产抵押担保难以落实，直接导致抵押物处置时银行损失增大。
5、银行审批发放贷款时对房地产的抵押审查不严，尤其是办理借新还旧贷款，更不注重对房地产抵押物进行实质性核对，主观上存在贷款是以往发放的，对房地产抵押不按规定（法定）程序进行操作，不注重房地产抵押重新登记。这样为银行信贷资产埋下了风险隐患。
三、切实防范与化解房地产抵押贷款的风险
在日常业务工作中办理房地产抵押贷款时，应当严格以现行法律、法规和银行业的规章制度为依据，规范操作。同时，必须严格土地、房产性质的审查，并根据其性质执行相应的抵押程序，确保抵押权的合法、合规、有效，努力把信贷风险降到最低，准确及时地维护银行的合法权益。我认为，应该特别做好如下八项工作：
1、正确审查抵押房地产权属的合法性。通常情况下，只要抵押人出具的房地产权属证明符合法定格式且权属证书上的记载符合法律要求的，即可认定该房地产权属来源合法并可依法抵押，也即作形式上的法律审查。但是，由于我国目前房地产的权属管理尚不规范，一些用地人在不符合法定条件、不经法定程序的情况下也能通过各种途径获取土地使用权证明。在出现纠纷时，如法院认定权属证书无效并连带认定抵押无效，将给银行的抵押权带来极大的风险。因此，银行在对土地使用权进行抵押审查时，不仅应对该土地使用权的合法性进行形式上的审查，对一些重大贷款项目或在房地产权属管理比较混乱的地区，银行还应该对抵押人取得该土地权属证明是否履行了法定审批进行实质性审查。
2、房地产抵押应坚持“地随房走，房随地走”的原则，即办理房地产抵押贷款必须两证（房产证、土地证）齐全，审查抵押担保条件时应该注意房产和相应的土地使用权是否配套抵押，如果分别抵押，应将房产所有权和土地使用权抵押给同一债权人（银行），并且应当由客户经理核实，实行同步、同时抵押，若银行不能作为第一顺序房地产抵押权人，即使条件合法，抵押足值，也不宜采用，只有第一顺序和第二顺序抵押人均为银行时方可办理。
3、在房地产抵押过程中针对土地使用权性质的不同采取不同措施。如集体土地使用权抵押仅限于抵押人依法承包并经发包商同意抵押的“四荒地”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地）的土地使用权和乡镇、村企业的建筑物及其占有范围内的土地使用权，除此之外的“三地一山”（耕地、宅基地、自留地、自留山）等集体所有的土地使用权不得抵押。建筑物在国有土地上的房地产抵押，银行应考虑土地使用权是划拨还是出让所得；按照法律规定，如果是划拨的净地则不得抵押，以附着于划拨土地之上的建筑物作抵押，除了在房管部门办理房产登记外，还须到土地管理部门办理土地使用权抵押登记手续或行政审批手续，并在评估土地价值时剔除出让金。对于此类贷款，银行在与抵押人签订抵押合同之前应先进行详细地调查了解，根据不同情况作出不同处理。
4、出让土地抵押应注意审查以下四个方面：首先应当符合法律规定和出让合同约定的条件，土地使用权人必须按土地出让合同约定进行开发，不得擅自更改。其次，关于出让金发票，在实践中应注意的是仅有土地出让金发票和土地使用权转让合同是不够的，必须取得国家有关行政主管部门颁发的土地使用权证后，方可用于抵押（房产抵押亦然）；第三，注意审查办理抵押时是否存在欠缴税款或拖欠在建工程款的情况，防止抵押人出现风险时，因税款或在建工程款优先受偿而使银行抵押权被悬空。第四，以地面上无定着物的出让土地使用权抵押的，应注意防范二年内不开发将被国家无偿收回的风险。
5、严格掌握尚未建有地上物的划拨土地使用权和在建工程的房地产的抵押
划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。划拨土地使用权的特点是取得上的无偿性和使用上的无期限性。虽然《城市房地产管理法》第22条第1款规定土地使用者须缴纳补偿、安置等费用，但这里的补偿费、安置费是支付给农民或原用地单位的，不是付给国家的土地使用费（出让金或租金等）。我国现行法律法规虽然对尚未建有地上建筑物的划拨土地使用权抵押无明确的禁止性规定，但根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条和1992年国土资源部发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第6条规定，以划拨土地使用权抵押的，必须“具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明”。因此，尚未建有地上建筑物的划拨土地使用权抵押不符合上述法规规章的要求，存在抵押无效的风险，在信贷业务中不应接受抵押担保。
由于法律和司法解释并未规定法定抵押权的公示制度，导致建设工程的一般抵押权人在接受抵押时无从于解决建设工程上是否存在承包人的法定抵押权。因此，假如贷款银行在发放房地产开发贷款接受了在建工程抵押，但房产商并未如约支付承包人建筑工程款时，贷款银行的抵押权很可能落空。为了最大限度的防范在建工程抵押权落空的风险，银行在发放开发贷款时应采取以下措施：①、审查建筑工程承包合同并纳入信贷档案管理。②、在确定抵押物价值时扣除工程价款。③、要求承包人提供担保或要求承包人书面放弃优先受偿权。④、参与建设工程的折价、拍卖，以第三人的身份参加诉讼。
6、抵押人婚姻状况发生变化时房地产的抵押
根据我国2001年新修正的《婚姻法》第48条的规定，夫妻一方的婚前住房一般不再因夫妻关系的延续而转化为夫妻共同财产。因此，抵押人在无配偶期间以自己享有完全处分权的住房抵押，抵押期间内结婚的，该住房一般仍为抵押人的个人财产，不影响银行抵押权的效力。但是，如果抵押登记时抵押人无配偶而在抵押期间结婚且将抵押住房约定为夫妻共有财产，或抵押登记是真的有配偶而在抵押期间离婚且将抵押住房约定为夫妻一方所得的，是否会对银行的抵押权产生影响？笔者认为，抵押人在上述两种情形下的行为均属对抵押物的处分（全部或部分转让）行为，根据《担保法司法解释》第67条的规定，这种处分行为理论上不会对银行抵押权产生不利影响。但在实践中，房地产管理部门一般会根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第37条第2款的规定，要求抵押人和受让人在办理抵押房地产的权属变更登记时事先征得贷款银行同意。为避免日后实现抵押权的麻烦，建议银行在出具同意证明前，要求抵押人的配偶同意抵押并办理抵押变更登记。
7、关于房地产抵押登记部门及授权的问题
按《担保法》第42条的规定，房产在城市房产管理部门办理抵押登记，土地在国土部门办理抵押登记；房地产抵押登记是行政行为，应当在法律规定范围内结合当地政府和房地产管理部门的抵押登记操作办法来最大限度保障债权人的合法权益。以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或股东大会表决通过，企业章程另有规定的除外；以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定；以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案；以“三资”企业的房地产抵押的，必须经董事会决议通过，企业章程另有规定的除外；以农村集体组织房地产抵押涉及村民利益的，需经村民代表大会讨论并表决通过。
8、必须合法有效办理借新还旧贷款的房地产抵押登记手续。在借新还旧业务中，前一份贷款合同的欠款已经由新贷出的款项清偿而终止。因此，银行在办理借新还旧时，应重新办理新贷款的抵押登记手续，并注意以下两个问题：
（1）、重新审查抵押物的他项权利状况
如果借新还旧贷款以原抵押房地产进行继续抵押的，银行必须对该房地产的他项权利状况进行继续审查，特别应注意是否存在其他抵押权和租赁权。
①、如果抵押人在抵押期内将该房地产抵押给其他债权人的，银行办理借新还旧抵押，将因登记在后而成为后一顺位抵押权人。因此，有必要对该房地产的他项权利状况进行重新审查，如发现有其他抵押权存在的，应查明抵押债权的数额并对该房地产的价值进行重新评估，以确保即使银行抵押在后也能获得足额担保。
②、如果抵押人将原抵押房地产在抵押期间内出租的，根据《担保法司法解释》第65条的规定，银行新办理的抵押由于登记在后，承租人和出租人之间的租赁合同在我行处置抵押房地产时不受影响。一般而言，受让人不会愿意接受存在租赁合同的房地产，从而使银行在处置抵押房地产时存在风险。因此，如果银行在办理借新还旧抵押时查明抵押房地产已被出租的，应考虑降低抵押率或要求抵押人先解除与承租人的租赁合同。
（2）、坚持先办理抵押登记后发放借新还旧贷款。
正常情况下，借款偿还完毕后，抵押终止，抵押权人应协助抵押人办理贷款抵押注销登记。但在借新还旧的情况下，由于原贷款的偿还和新贷款的发放同时进行，如果在发放新贷款之前即办理注销登记，可能使原贷款在一段时间内处于信用贷款状况。因此，为了防范这种风险，银行在办理借新还旧的抵押登记时，应在原抵押注销前办妥新贷款的抵押登记手续。
四、办理房地产抵押贷款工作的建议
为准确合理的维护银行的合法权益，保全银行信贷资产，除掌握以上审查要素外，还应做好以下几个方面的工作：
1、正确行使保证权利，依法合理评估抵押物现值，使保证真正起到保障债权的效果。在设定抵押物时，不但要注意保证的合法性，还要保证抵押物的价值评估，以使债权获得真正的保障。
2、在发放贷款时，以土地、房屋作为抵押物的，在获得有权部门登记的同时，还必须由企业出具职代会同意保证的书面证明，抵押物必须是法律允许转让的财产。
3、抵押物的价值确定，不应以企业和评估部门的报告为最终结论，防止弄虚作假抬高评估价值，要由银行设定抵押物，在保证第二还款来源的基础上再办理贷款。
4、对信贷人员进行资产评估业务培训，掌握对抵押物的评估方法，提高对估价报告的分析能力，避免因抵押物评估价值过高而导致贷款损失。
5、商业银行应把抵押物的认可、评估纳入贷款“三查”，将其与授信管理、信用等级一起进行管理，使抵押贷款真正实现“三性”原则。
6、商业银行保全信贷资产、完善划拨土地使用权抵押手续，可以要求地方政府补办土地使用权抵押审批手续。目前，政府和企业为了改制，补办手续也顺理成章，从而消除潜在的法律风险，维护银行债权。
综上所述，只有按照国家的法律、法规审查房地产抵押担保的合法性、有效性、可靠性，严格按贷款规程操作，才能最大限度的防范与化解房地产抵押贷款的风险。充分维护银行的债权，保证国家资产不受损失。
参 考 文 献
①．《贷款通则》、《担保法》、《土地管理法》、《婚姻法》、《城市房地产管理法》、《合同法》、《商业银行法》。
②．2003年1月15日国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》全文。
③．《城市房地产抵押管理办法》（1997年5月9日建设部第56号发布，2001年8月15日根据《建设部关于修改〈城市房地产抵押管理办法〉的决定》修正）。
④．《公司客户信贷业务操作规程》（2003年版）中国金融出版社出版发行）。
