一、新政对商业银行房地产信贷的主要影响
二、商业银行房地产信贷的风险及分析
三、商业银行房地产信贷风险的防范措施及建议
内 容 摘 要
为了抑制房价过快上涨，控制房地产市场风险，自2010年年初，国家出台了一系列房地产调控政策，多重组合重磅出击，给商业银行房地产的经营带来了较大的风险，文章就其风险作出了分析，并提出相应的措施及建议。
新政对商业银行房地产信贷的主要影响
（一）政策回顾
为遏制房产价格过快上涨、切实解决城镇居民住房问题，国家相继出台了一系列房贷政策：2010年1月7日，国家出台《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求增加保障性住房和普通住房的有效供给，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，加强防范房地产信贷风险；2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》进一步明确遏制部分城市存在房价过快上涨的有关要求；2010年9月29日，《关于进一步贯彻落实国发[2010]10号文件的通知》，采取了对有闲置土地等违法行为的房地产商暂停发放贷款、全面停止三套房贷、限制非本地居民购房，惩处不严格执行信贷政策的银行、要求房价上涨过快城市限定居民家庭购房套数、加快推进房产税改革试点并逐步扩大到全国等一系列举措；2010年10月21日，《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，统一了公积金个人住房贷款政策与商业性个人住房贷款政策的执行标准，防止公积金个人住房贷款被用于投资投机性购房；2011年1月27日，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，进一步提高了二套房的首付标准。
（二）新政对商业银行信贷的主要影响
1、对开发商贷款投向的影响
房贷新政主要是针对住宅的调控，对于商业地产来说，不限购、不限贷刺激了一大部分投资客转战商业地产，给开发商带来新的机遇，对于我市这种三线城市来说，商业地产正处于一个高速发展时期，由于房贷新政调控越来越严厉，推助了泉州商业地产的发展，从去年7月份至今，泉州商业的成交数据呈上升态势。随着泉州浦西万达广场、中骏·财富中心、南俊·新街、百捷·中央大街等商业项目的陆续推出，泉州商业迎来了新的购买热，据部门统计，去年7月份至今，泉州非住宅市场的成交量已经超过了1500套，这其中包括店铺、写字楼和车位。就泉州目前的情况，商业地产是一个较稀缺的产品，未来十年，将是商业地产发展的黄金时期，开发商及投资者已纷纷转战商业地产。
2、对商业银行业务盈利的影响
随着新政效力的逐步显现，各商业银行受贷款政策以及贷款规模的额度限制，已开始细化个人住房贷款业务的差别化定价机制，已由最初的7折优惠逐步向9折、基准或相应上浮的标准执行，缓解了7折优惠对商业银行利润的冲击；另一方面，住房公积金贷款与商业性个人住房贷款的信贷政策执行了统一标准，也有利于商业银行提高房贷业务盈利水平。
3、对商业银行房地产信贷风险的影响
①信贷政策方面：新政对二套房的认定作出了明确的规定，有利于规范各商业银行对二套房的认定标准，促使商业银行房贷业务规范经营，有效规避政策风险。②首付款比例：新政对申请人购买首套住宅首付款比例调至30%，2011年1月也对第二套房利率重新作了规定，二套房的首付比例提升到60%，利率为基准的1.1倍，削弱了部分投资投机性购房者，同时使商业银行在面临跌价风险由此引起的理性违约风险进一步降低，有利于提高商业银行的抗风险能力。③利率方面：新政虽对银行房贷利率未进行硬性要求，但各商业银行由于受贷款规模及政策影响，已相继提高房贷利率，今年4月份，大部分银行的首套房利率要在基准利率基础上上浮10%-15%，二套房利率则要在基准利率基础上上浮20%-35%，利率的提高不仅提高了银行收益，也在一定程度上对投资投机性购房者产生挤出效应，有利于商业银行降低投资投机性风险。
4、对客户选择的影响
新政使得各商业银行面临抢占市场与防控风险的两难选择：在各种政策的调控下，银行的房贷业务受多方面的影响，为提高银行收益，银行一般来说都会选择那些能为银行带来高收益，低风险的客户群体。
5、新政对一线、二、三、四线城市的影响：
政策调控下，一线城市房价率先出现松动。中国指数研究院监测的全国100个城市中，京、沪、深、广四大一线城市3月房价均呈现环比小幅下降，其中上海降幅最大，环比下降7.6%。二线城市中，宁波价格下跌29.06%。不过，值得一提的是三、四线城市房价出现不降反涨，中指数据显示，3月住宅价格环比涨幅居前的城市包括保定、呼和浩特、中山、吉林、秦皇岛、潍坊、南通、昆山、湖州、株洲等，几乎全部是三、四线城市，单月价格环比涨幅都在1%以上。
二、商业银行房地产信贷的风险及分析
（一）由房地产开发商引发的风险
1、善意违约：房地产开发项目是一个需要大量资金、较高技术水平的高风险的经营运作，并且周期长，在建设过程中，可能会因地价、建筑材料、施工技术、自筹资金及环境保护等多方面影响造成楼盘不能按时完工，导致延迟交房，或是不符合购房人与开发商所签的合同标准，由此引发开发商与购房人的纠纷，导致购房人暂停银行按揭，使银行陷入纠纷。
2、恶意欺骗：一些开发商利用当前政策法规不够健全或银行工作人员执行制度不严的机会，通过不正当手段，在关联企业或以企业内部员工的名义购买自己开发的楼盘，用以筹措资金，甚至虚购购房人骗取银行资金，一旦资金到手，立即挪作他用或携款潜逃。
借款人（购房者）风险
1、还款能力风险：还款能力是由借款主体的财务状况决定，即是否能按期偿还银行贷款。借款人的还款能力受借款人的家庭、工作、收入、健康等因素影响，借款人的经济情况若发生变化，会直接影响到借款人的偿还能力。个人住房贷款属于中长期贷款，期限一般为5年到30年，在这期间，较难把握借款人的经济收入状况，促使银行面临较大的信贷风险。
2、还款意愿风险：还款意愿是指借款主体主观不偿还银行贷款，受自身的道德品质及外界客观因素影响，在按揭一段时间后，因房价下跌，或开发商原因未按时交房，或借款主体自身其他原因，不愿意偿还银行贷款，促使银行的风险加大。
3、信用风险：出于政策的限制，不少购房者为了减轻首付压力、节省房贷利息，在购房方式上做出调整，市场上出现假离婚、缓婚、退定等现象，从而引发一系列楼市新乱象，加大了银行的风险。
综合上述，随着限购、限贷、加息等一系列政策出台，直接影响到地产商及购房者，进而影响银行。多种房贷政策的出台，促使楼市处于低迷状态，购房者也处于观望中，从而影响到地产商的资金回笼，购房者贷款成本上升，导致市场上出现了“假首付”“假离婚”“假房价”等多种形式规避信贷政策，影响了银行的资金安全。例如，夫妻双方原先已有一套住房，此次，再购一套，就用离婚方式规避房贷政策，享受第一套住宅的优惠政策；“假首付”主要是一些开发商垫为代付首期款，套取银行资金；“假房价”主要是开发商通过虚构的房价套取更多的银行贷款。“三假”行为实质上是开发商、购房者对宏观调控政策的抵触，不仅扰乱市场秩序，银行的风险也加剧了，客户违约率上升，呆帐、坏账增加，这种现象一旦在全国形成规模，整体的金融风险银行很难防范，就像日本房地产泡沫、美国次贷危机、香港1997年后发生的房地产泡沫危机一样，让人始料不及。
（三）银行自身风险
商业银行作为贷方主体，是房贷风险的真正受害者，也是防范和杜绝风险的最大受益者。各商业银行为抢占市场份额，吸引客户，往往在贷前审前查不严或是放宽审批条件，由此引发信贷风险。
（四）抵押物风险
1、产权不清晰。抵押物的归属确定不清楚。
2、自建房抵押。一旦产生风险，自建房的处置时常会受到民事诉讼法有关条款的限制，处置困难。
3、抵押价值不实。抵押人在贷款时，对抵押物弄虚作假，进行虚高评估，评估价值远远超出实际价值，致使银行债权未能全部实现。
4、抵押物处置难。抵押物的处置受地理位置、区域氛围、周边配套设施等多方面因素的影响，存在变现难。
三、商业银行房地产信贷风险的防范措施及建议
（一）关注房贷政策与市场变化，及时调整业务发展策略
准确把握房地产市场走势，及时调整房贷业务方向，商业银行应及时了解各级地方政府及监管部门所出台的调控政策；并密切关注同行业的市场态和营销策略，结合政策及他行的政策，对本行的发展作出一个合适的调整策略。
建立房地产信贷业务监管机制
1、商业银行应根据自身情况制定符合适合本行业务发展的房地产监控机制、评价、分析机制和报告制度。
2、定期或不定期对房地产市场进行调查，及时了解行业相关信息，如发现可能影响房产经营的政策变化、市场动向、城市发展战略动向，应及时加以分析，适时调整自己的发展战略。
3、密切跟踪与本行有密切合作的房地产企业，及时了解其经营和财务状况，定期作出分析，若发现潜在风险，应及时启动应急机制，把风险消除在萌芽之中。
提高风险防控能力，确保贷款质量
1、加强贷前审查。严格房地产开发企业与楼盘项目实地调查和准入审批；加强贷款交易真实性审查和还款能力稳定性的调查分析，严格落实面谈、面签制度，严格办理抵押登记，确保抵押登记及时有效；
2、加强贷后管理。完善房贷业务贷后管理经营机制，加大贷后管理的考核力度，充实人员配备；加大贷后检查和非现场审计力度，确保业务规范经营；完善信息系统，提高贷款数据质量，加强贷后监测和数据分析，掌握存量高风险客户群体特征；改进催收手段，加大拖欠贷款催收力度；拓宽不良贷款处置通道，切实提高不良贷款处置效率。
参 考 文 献
1、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）.2011年1月27日
2、《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发[2010]275号）.2010年9月29日
3、张秀华, 严凝云. 房地产信贷风险与防范对策. 海南金融. 2004（12）
4、中国银行业协会编. 解读贷款新规. 中国金融出版社. 2010年5月1日
