个人住房按揭贷款的风险及成因
系统性风险
贷款项目及开发风险
银行贷款过程中形成的风险
个人住房按揭贷款的市场风险防范
建立房地产预警机制
个人住房贷款的风险控制
个人住房按揭贷款的风险转移
内 容 摘 要
随着我国社会经济的发展和广大城镇居民收入水平的快速增长，人们的消费理念发生了变化，对住房的需求日益增加。个人住房按揭贷款的业务规模日益增加，成为目前内资商业银行的主要业务之一，并且在金融个人业务中占有重要的地位。由此，产生了个人住房按揭贷款的风险。若风险一旦爆发，涉及面广，影响大，不仅危及金融体系的安全，而且会加剧社会经济的动荡，乃至影响社会的稳定，因此，需要加强政府宏观调控力度，防范市场风险的发生，加强银行内部管理，促进个人住房按揭贷款的健康发展。
论个人住房按揭贷款的风险及防范
随着我国社会经济环境的改变和广大城镇居民收入水平的快速增长，消费观念的变化，广大居民对住房的需求日益增加。个人住房按揭贷款业务的发展规模日益增加，成为目前内资商业银行的支柱业务之一，业务占比也不断提高。个人住房按揭贷款是指居民个人用于购置住房的贷款。因此，讨论个人住房按揭贷款的风险及防范问题对金融学生或金融从业人员有着重要的意义。
一、住房按揭贷款的风险及成因
（一）系统性风险。主要是指由于经济、金融政策等因素的变化以及该业务本身的原因所形成的风险。包括以下内容：
1、利率风险。个人住房按揭贷款期限长，一般5-20年，最长可到30年，在这么长的时间跨度内，尤其是近年来随着CPI指数的持续走高，银行存贷款利率调整频繁。仅2007年为例就调整六次，对于商业银行来说，当个人住房按揭贷款业务占资产业务的比重达到较高程度时，利率的频繁变动对商业银行的风险规避带来的较大的困难。
2、流动性风险。由于住房贷款的期限较长，流动性相对较低，而银行的资金来源中短期资金居多，近年来存款的稳定性较差。以2007年为例，07年上半年由于股市的火爆，股民、基民纷纷取出银行存款，投资股票或购买基金，尽管从07年下半年以来股市振荡走低，但已入市的资金也一时出不来，被动的套在股市和基金上。由此，银行短期资金运用在长期贷款上，可能造成即时支付现金的不足，从而可能出现银行支付风险。
3、住房贬值风险。近年来，全国的住房价格增长率一直持续在较高的水平，一些城市的房价一路飙升，水分或泡沫较大。但随着国家宏观调控力度的不断加大和市场的理性回归，对房地产业的新政相继出台，诸如从07年2月1日开始对房地产业征收土地增值税，土地资源通过政府储备中心招、拍、挂及房地产开发贷款的从紧等等，对房产开发商的利润水分逐渐挤干。对个人住房贷款消费者来说，从以前的一些投资购买者，如“温州炒房团”，由于按揭贷款每户第二套住房购买贷款利率的提高及一些离城市中心较远的商品房投资者，所投资的房屋有价无市，资金被套，资金成本提高，从而使投资商品房的利润逐步下降。一些城市的住房价格出现了不同程度的回调，如深圳、上海等等。一旦房价的降幅超过购买时的价格，将给商业银行的贷款造成不同程度的风险。
（二）贷款项目及开发风险。
1、来自开发商的风险。随着我国住房市场的快速发展与壮大，一大批房地产开发企业纷纷崛起，有些凭借着质量和信誉等自身实力积累了雄厚的资金实力发展成为优质房地产企业，无疑是各家银行首选的合作对象。但也有些凭借各种关系采取种种手段取得银行的支持或进行欺诈。
2、项目风险。项目风险也是按揭贷款的源头风险，主要表现在开发商或开发楼盘本身的缺陷。导致借款人违约或抵押物担保功能失效。在期房按揭贷款中，由于开发项目而产生的风险不少，如：由于房屋预售不理想，开发项目的后续资金不足，不能按期竣工交房；开发商未取得预售证，违规预售，预售合同无效；客户与开发商因房屋面积、层高、质量等问题发生合同纠纷；开发商先前图纸设计的房屋结构及销售模型整体效果与实际现房有变动或不理想；因种种原因使得开发楼盘不能按期交付；在未取得综合验收或综合验收未通过时，开发商向客户交房等等都可能发生合同纠纷乃至解除合同。在开发商自有资金不足，主要利用融资和商品房预售收入作为项目资金来源的情况下，一旦出现上述情况，处于劣势的客户很可能要求解除购房合同，并拒绝还款。客户拒绝还款而作为担保人的开发商，也无力还款，银行无疑成为风险的直接受害人。
（三）银行贷款过程中形成的风险。
1、信用风险。信用风险也称借款人主体风险，主要表现在借款人不能按期还款。（1）个人信用风险。由于社会对个人信用的公证评价体系和评价机构的不完善，对部分个人信用无从评价。如对农村居民或外出务工、打工、经商等等无固定职业的人员的个人信用难以评价。（2）借款人的信用风险。借款人主观上还款意愿不强乃至有赖帐心理，尤其是当担保条款对借款人约束力不强或抵押物执行比较困难时，该类风险更易出现。（3）支付风险。借款人借款时提供虚假的收入证明或者高估还贷能力，低估或未考虑购房费用（如交房时需交纳的契税、物管费、装修押金等等），在实际还款时其家庭收入不足以支付本息而造成风险。（4）意外伤害风险。借款人因意外事故造成伤残，失去还款能力。（5）失业风险。在当前市场经济条件下，借款人由于学历、年龄、知识结构、工作表现等原因造成岗位变动，提前内退、失业或其他法律问题，将难以归还贷款。
2、欺诈风险。（1）虚假按揭。一些不良开发商与借款人合作制造虚假按揭，骗取银行贷款，然后开发商将贷款挪作他用，导致楼盘无法按期完工，形成半拉子工程，抵押物得不到落实，甚至发生开发商在骗取银行贷款后失踪的案件。（2）开发商与借款人协商通过抬高住房价格，套取银行借款。结果是开发商除了收回全部售房款外，还多套取了银行借款。此后开发商除了每月代借款人还款外，还向借款人提供好处，而借款人的目的不在购房上，为了获取好处。一旦开发商资金周转发生困难不能按期借款，将形成贷款风险。
3、抵押风险。（1）评估风险。由于评估方法的不同，房屋的估价结果很可能出现差异。有的银行信贷业务人员，因业务营销和个人业绩的关系，为了便利客户，采取与客户协商价格，这种做法往往是银行业务人员按网上同类地段的挂牌价格为计价依据，忽视了有价无市的因素。也有的银行从业务人员直接按借款人的贷款要求额度倒算，高估抵押物价值。在贷款抵押率较高时，极有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险。（2）抵押物风险。主要是指因建筑违规、违章或严重质量问题，抵押物无法取得《产权证》，或重复抵押、重复销售、不能办理抵押登记手续，由此导致的因抵押物无效而形成的贷款风险。（3）借款人欺诈风险。借款人夫妻一方不同意，而另一方伪造配偶身份证，找一个与其配偶长相相似的人顶替签字，导致抵押合同无效形成风险。（4）借款人夫妻在贷款前已经离异，房子归一方所有，但另一方仍隐瞒了事实真相，向银行抵押贷款，导致抵押合同无效形成的风险。（4）抵押物处置风险。基于我国廉租住房制度的不完善或居民只有一套住房抵押，如将无力还款的客户赶出正在居住的房屋，极有可能引发一系列社会和法律问题，这使得收回抵押物在操作上存在一定困难。再加上现行法律也并不支持，即使能够收回房产并拍卖，如果贷款后抵押价值下降，银行很可能得不偿失。
4、银行贷后管理风险。由于按揭贷款期限较长，贷款发放完毕后，银行要花大量的时间和精力对有关资料进行管理以及对借款人的还款情况进行调查，贷后检查不力可能会出现以下风险：（1）相关档案资料在整理、移交、保管等环节中损坏或丢失，使贷款成为无本之帐，贷款诉讼缺乏法律凭证。（2）抵押登记不规范，致使抵押物在处理清偿时不能或不足以偿付贷款。（3）贷款发放后银行监控和催收不力造成借款人赖帐或拖欠不还。
二、个人住房抵押贷款的市场风险防范
个人住房按揭贷款市场风险是指由于个人住房市场价格的波动而造成的有关金融机构损失的可能性。个人住房按揭贷款直接为广大居民解决住房问题提供帮助，关系到千家万户的生活，在金融个人业务中占有重要地位。若因个人住房所引发的按揭贷款市场风险一旦爆发，涉及面广，影响大，不仅危及金融体系的安全，而且会加剧社会经济的动荡，乃至影响社会的稳定。因此，发展住房按揭贷款，要把风险防范摆在首位，尤其是注重市场风险的防范。由于住房按揭贷款市场风险属于系统性风险，受宏观经济形势、国家经济政策及居民收入分配状况等诸多因素的影响。因此，需要加强政府宏观调控作用，加强对房地产市场和金融市场的监督管理和调节，使其保持稳定健康的发展。另一方面金融机构也必须高度重视，严格执行政府的宏观政策，防范市场风险的发生，加强内部管理，促进个人住房按揭贷款的健康发展。因此，个人按揭贷款的风险防范包括建立房地产预警机制，个人住房按揭贷款的市场风险控制，个人住房按揭贷款市场风险转移三个方面。
（一）建立房地产预警机制。研究房地产周期，监测房地产市场波动，警惕房地产市场的泡沫现象，对于防范住房按揭贷款的市场风险是十分必要的。除了房地产市场纳入国家宏观调控内容，还应有相应的机构（如人民银行银监局等），对房地产市场及住房贷款风险进行监测，及时向金融机构公布预警，起到防范和降低风险的作用。
（二）个人住房贷款的风险控制。风险控制一方面应从住房贷款的源头，开发商与开发项目的风险控制，另一方面是从购买者风险控制。因此，风险调控也包括调整信贷政策与房地产税收政策。
1、调整政策。央行多次出台房贷政策，以减少房地产泡沫，平抑房地产的投机性，促进房地产企业的健康发展。近年来，一方面政府逐步规范了土地市场，由以前的协议转让，调整为土地由政府储备中心，按法定程序招、拍、挂，堵塞了一些房地产企业走歪门邪道，利用种种手段，低价取得开发土地和项目，实行公开公平竞争。另一方面，政府从07年开始，对房地产企业征收土地增值税，以缩小房地产开发的利润空间，以平抑房地产企业的盲目投资。加强项目的管理，通过查询开发商的土地出让金支付情况，开发资质，组织结构等方面了解企业的资金实力资信状况。
2、调整房地产税收，以打击投机性购房。税收是一个打击投机者的强有力措施。借鉴发达国家经验，在税收政策上对消费性购房与投资性购房区别对待，如自用住房不但给予交易税率优惠，而且允许个人贷款本息支出抵扣个人所得税。而对投资型（投机型）购房则应课征投资所得税，对其购买、转让环节加大税收，这样可以有效地降低投机者“炒房”收益，抑制房地产的投机性需求。
3、完善个人信用制度体系。个人信用制度是由有关机构对与个人信用有关的信息进行收集、整理和报告以供有关当事人使用的制度。它包括个人的职业、年龄、婚姻状况、收入、资产、纳税、借贷与偿还的记录，发生不良信用记录及诉讼情况等多方面的信息。个人信用制度对降低个人住房贷款风险有着重要的作用。在有效的个人信用制度情况下，违约者必须考虑失去信用所可能造成的潜在损失（如难以再从市场融资，支付的成本很高），从而不敢轻易向银行借款违约。同时，完善的信用体系也使得银行可以对购房者的信用、购房状况，收入水平进行准确的评价，政府的房贷政策才能在实践中得到落实。个人信用信息系统的构建，首先应制定个人信息标准体系，建立个人信用数据库，建立城乡一体化个人信息征集管理系统。其次，应完善相关法律法规。我国现行法律体系涉及个人信用方面的规定很少，也没有一部信用基本法调整个人信用活动中的各种关系，应尽快以立法的方式规范信息系统。
4、加强金融内控管理，把好贷款“三查”关。（1）把好贷前调查关。首先银行客户经理应实行首问责任制，即详细询问借款人购房的价格、用途、周边环境等一系列问题，以保证购房交易的真实性。其次，严格审核购房人的个人信息资料的真实性，并按照信贷政策和有关规定审查借款人的个人信用状况，以保证购房者的偿还能力。（2）把好贷款审批关，坚持合同面签制度。第一，贷款审批是贷款发放前的一个重要关口，审批人应当坚决拒绝房地产开发商代替业主办理贷款手续；申请人在贷款上的签字一定要当面办理。同时，合同填写必须规范，借款人提出代签的必须有正式委托书。（3）把好贷后管理关，加强日常监督。首先，把住抵押登记关。防范“假按揭”，落实贷款的抵押登记是贷时又一个重要环节。借款人在签订个人住房借款合同前，必须出具正式的购房合同。贷款发放后，必须关注楼盘的开发进度、销售情况，督促开发商限期为借款人办理房产证和他项权证，完善抵押登记手续。其次，在期房按揭中，应通过与开发商签订《监管协议》加强对已售房款的监控。分管客户经理应严格执行住房按揭贷款的贷后检查制度，对出现违约记录的客户要及时了解违约原因，针对主动性违约、被动性违约等不同情况制定风险处置方案。强化信贷管理基础工作，尽早开发个人住房按揭贷款业务后台服务应用软件，将个人住房按揭贷款形态的调整，客户欠款查询、客户扣款金额是否足额以及催款通知全部通过电脑自动生成，并通过电话或手机短信每天向客户自动提示。
（三）个人住房按揭贷款的风险转移
尽管个人按揭贷款的风险有很多防范措施，但是风险还是难以避免的。因此，转移住房按揭贷款风险，使风险损失降到最低限度也是贷款管理必不可少的。具体措施包括建立住房按揭贷款保险机制，开展住房按揭贷款证券化等。
1、开展住房按揭贷款证券化。住房按揭贷款证券化是指银行金融机构将其持有的房地产抵押贷款的债权转让给证券机构，由专业证券机构通过一定的形式（担保公证等）将债权重新组合，以债权的未来现金流量为附属抵押物，在资本市场发行抵押贷款担保证券的一种融资行为。其实质是将房地产投资转化为证券的形式，使投资者拥有产权变为拥有证券的权利。住房按揭贷款证券化的意义在于：因个人住房按揭贷款期限较长，在银行贷款中的占比较大，地位也越来越重要，而该贷款长时间在银行资产中，不仅会产生流动性问题，而且在发生风险时，遭受的损失将过于集中。实行住房按揭贷款证券化，可将房地产价格变动给银行带来的风险分散转移到更多的投资者身上，避免系统性风险导致的银行按揭贷款风险集中化。
2、建立政策性个人住房按揭贷款保险机构。使用保险和担保来分散住房按揭贷款的风险是世界各国普遍的做法，但我国目前的商业性担保和保险机制不足以应对较大的市场风险，在完善商业性担保和保险的基础上，还应由政府设立政策性住房贷款保险机构，以转移住房按揭贷款的风险。
第一，商业性担保和保险机制。在我国目前的现实中，住房置业担保存在资金规模小，专业水准低，不规范和抗风险能力弱的不足。贷款人普遍以保险的方式将风险转移给保险公司。目前有关住房贷款的商业保险主要有三种：一是抵押住房的财产保险，主要是保障贷款人因房产遭受意外毁损而导致抵押权落空。二是借款人的定期信用人寿保险，主要是在还贷期内借款人同疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情况下，保证银行能安全收回贷款。三是住房抵押贷款的履约保证保险，即当被保险人不能履行还贷责任时，由保险公司代其向银行清偿债务，同时行使追偿权。但是现在的商业保险不足以应付市场保险，就本市目前来讲，虽然有上述三种保险办法，但是从实际出发如每一笔按揭贷款同时参加上述三种保险，那保险费用由谁承担，购房者显然接受不了，银行现行的按揭贷款保险普遍只实行第一种抵押财产保险，而这一种保险也不是所有住房按揭贷款均实行，只有商业用房按揭贷款和公积金住房按揭贷款才实行。再说即使出现了市场风险，保险公司也难以承担全部风险。
第二，政策性保险是个人住房按揭贷款的重要保障机制。对于出现较大的市场风险，解决的办法是：由政府设立政策性住房按揭贷款保险机构。政策性保险与商业保险的区别在于，它可以用保费收入以外的支付来源，它可以用国家信用做支撑的由政府提供救济承诺的风险保障机制。这适合市场风险的特点。政策性保险不直接对借款人提供担保，而是对提供按揭贷款、保险或担保的银行、保险公司提供的再担保。通过政府保险机构，可以使商业银行住房贷款的市场风险得以分散。它对原本是住房贷款市场风险承担者的银行等被保险人的超额风险提供保障，使其承受的由市场风险而导致的难以预测的超额损失得以控制，从而有利于被保险人大力开展住房按揭贷款业务及相关保险业务。在大的市场风险发生时，所提供的保障有利于化解市场风险的危害和损失，维护金融乃至经济的稳定。
参 考 文 献
1、邹宏元，《金融风险管理》，西南财经大学出版社，2006年6月
2、徐其瑞，《浙江金融》， 2007年第11期
3、李海燕 陈锦，《浙江金融》， 2007年第12期
