我国商业银行住房消费信贷的发展历程
我国商业银行住房消费信贷存在的问题
促进我国商业银行住房消费信贷发展的对策
参考文献
内 容 摘 要
首先介绍我国商业银行住房金融问题---消费信贷发展的历程，指出目前我国商业银行住房消费信贷发展中存在的问题，并在美国次贷危机背景下探讨国内商业银行住房消费信贷的发展对策。 【关键词】：商业银行;住房消费信贷;个人信用
住房消费信贷问题
随着我国住房制度改革的不断深入和消费结构的升级换代，我国个人住房市场的规模迅速扩大，商业银行住房消费信贷业获得了长足的发展。积极开展个人住房信贷，对促进消费、扩大内需、改善和优化商业银行的资产结构，支持国民经济持续稳定发展具有十分重要的意义。 一、我国商业银行住房消费信贷的发展历程 我国商业银行住房消费信贷从无到有，伴随金融体制改革和住房制度改革的不断深入，以及扩大内需政策的推动和货币化分房的实施而获得了迅速的发展，主要经历以下几个发展阶段。 第一阶段：1986—1993年，住房消费信贷探索试点阶段。在这一阶段，随着国民经济体制改革的不断深入，住房制度改革开始试行，从而带动了住房金融体制的改革。国内部分金融机构开始尝试发放城镇居民住房贷款，住房消费信贷进入初步探索期。 第二阶段：1994—1997年，住房消费信贷初步发展阶段。这一阶段，住房金融经营管理开始逐步规范，住房消费信贷有所启动。1994年，国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》将全国住房制度改革继续向前推进。其后，人民银行先后颁布了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》、《商业银行自营性住房贷款管理暂行规定》和《个人住房担保贷款管理试行办法》，这几个办法的出台，标志着以商业银行自营性住房信贷业务和委托性住房存贷款业务并存的住房信贷模式基本确立。 第三阶段：1998年-2002年，住房消费信贷迅速发展阶段。1998年以来，为了拉动国内投资和消费需求，人民银行出台了一系列鼓励住房建设与消费的信贷政策，先后下发了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》、《个人住房贷款管理办法》等文件。1999年，人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住房贷款与房价款比例从70%提高到80%，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。同年9月，人行调整个人住房贷款的期限和利率，将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，政策的放松刺激了住房信贷的增长。2000年开始，住房消费信贷业务步入高速发展轨道，金融机构个人住房贷款余额连年攀升。 第四阶段：2003年至今，住房消费信贷稳步发展阶段。随着住房金融业的迅猛发展，2002年来房地产开发和投资出现过热现象。为了进一步落实房地产信贷政策、防范金融风险、促进房地产金融业健康发展，中国人民银行和银监会近年来相继发布了一系列规范文件，加强银行贷款业务的风险控制和风险管理，抑制房地产过热现象。从2004年10月29日开始，中国人民银行先后十次调高个人住房贷款利率，5年以上商业银行自营性个人住房贷款利率从5.04%提高到了目前的7.83%（个人能享受到的最优惠的下限利率是基准利率的0.85倍，即6.66%）。2007年，央行6次加息，贷款利率频繁上调。同时，为了调控房地产市场，也为了降低房贷风险，央行和银监会严控第二套房贷、严审开发贷款。 二、我国商业银行住房消费信贷存在的问题 目前，我国住房消费信贷业务已经在住房领域普遍开展，但总体来说规模偏小，发展还不充分，发达国家住房消费信贷占商业银行贷款总额的比例高达20%至40%，而我国还不到10%。 （一）较低的收入与较高的房价制约住房消费信贷的进一步发展。
低收入与高房价的矛盾使得居民的购买能力受到限制，成为制约银行消费信贷业务开展的重要因素。对比国外住房抵押贷款的经验，按国际公认合理的房价收入比应在3～6倍之间，否则就会因为居民的承受力不足而导致住房信贷风险加大，而我国的这一比例高达10倍以上，个别大城市甚至超过15倍。 据统计，2007年浙江省杭州市区城镇居民人均可支配收入为21689元，而同期杭州市主城区新建商品住宅销售均价为每平方米9780元左右。以一户家庭购买100平方商品房贷款60万元分20年偿还为例，根据目前的住房贷款基准利率7.83%的0.85倍(即6.66%)利率水平计算，该家庭每月需支付4528.71元偿还按揭，每年需偿还约54345元。显然，对于目前普通职工收入状况而言，这种还贷购房无疑会打消许多贷款购房者的购房计划，巨大的潜在市场需求由于价格过高无法转化为现实购买力。 （二）居民负债消费的环境尚未完全形成。
近年来，随着竞争的加剧，以及产业结构调整、升级带来的就业和收入的不稳定性增加。再加上自上世纪90年代中期开始，福利性消费体制逐步被市场化消费体制所取代，以前主要由政府或企业以实物形式供给的住房、医疗、教育等费用，改由居民个人承担，个人支出的不确定性增加。而住房、医疗、教育等费用上涨速度之快超过多数家庭收入增长速度，其消费价格与大多数居民的收入水平相比显得过高。其中，居民对医疗、教育费用的储蓄意愿较强，在收入既定的条件下，可用于改善居住条件的资金不足，导致居民向银行贷款负债消费的内在动力不足，社会整体负债消费的环境尚未完全形成。 （ 三）消费信贷制度不健全，银行的个人住房信贷风险难以得到有效控制。
首先，相关法律不健全，法制环境还不完善。尽管出台了《个人住房贷款管理办法》，但这方面的法律尚未建立。有些操作有较大的随意性，有关各方的利益难以得到法律的有力保护。 其次，个人信用体系不健全，银行评估难度大。我国目前尚未建立起一套完备的个人信用评估、个人资信调查及个人破产制度，银行缺乏征询和调查借款人资信的有效手段，加之个人收入的不透明和个人征税机制的不完善，银行难以对借款人的财产、个人收入的完整性、稳定性和还款意愿等资信状况做出正确判断。增加了住房消费贷款的风险，限制了个人住房贷款业务的发展。 （四）住房信贷资金融资渠道少，金融品种单一。
目前商业银行住房信贷资金主要来源于居民和企业储蓄存款，一般存期较短，流动性要求大，而商业银行发放的个人住房贷款通常期限较长，一般都是10年以上，这就造成了资金来源与资金使用时间不配套，加大了银行的流动性风险。因而，银行在作出个人住房贷款决策时，就得将这一因素考虑进去，从而会减小个人住房贷款的规模。现有住房金融业务单一，仅有公积金贷款和个人住房抵押贷款等为数不多的业务，贷款期限较长，利率和信用风险大，又缺乏其他金融工具支持变现，导致资金长期占用，影响到资金周转，另外从风险角度来看现有金融环境下商业银行无法有效分散风险。 （五）住房二级市场欠发达。我国住房二级市场不发达，住房流动性差，变现难。
近年来，国家规定要全面开放住房二级市场，也采取了许多措施来刺激二手房市场的发育，但整体上住房二级市场还相当滞后。一方面它制约了住房一级市场的发展，从而阻碍了个人住房贷款业务的发展；另一方面它又使得银行在处置抵押物时变现困难，加大了银行的经营风险。
三、促进我国商业银行住房消费信贷发展的对策 （一） 完善住房消费信贷法律法规体系。
健全的法律法规体系可以为住房金融健康、稳定地发展提供完善的制度基础。目前我们必须加快消费信贷立法速度，加强住房消费信贷法制建设，逐步完善包括担保、抵押、保险、证券、评估、公证、典当、风险管理等方面的法律法规体系，使住房消费信贷的运行有法可依。 （二） 引导和调节住房消费心理，使房价收入比合理化。
首先，提高居民的现实收入和预期收入，建立完善的失业保险、医疗保险、养老保险等综合的社会保障体制，全面落实住房货币化分配，完善和推广住房公积金制度，降低居民的支出预期，增强消费信心，刺激人们的住房消费欲望。在此基础上，逐步推动负债消费习惯及信用消费文化的形成。 其次，政府应加强宏观调控，稳定住房价格。在开发过程中引入市场竞争机制和招投标机制以降低成本。进一步规范住房一、二级市场和房地产交易规则，强化保护住房消费者合法权益机制，降低住房交易税费，创造出一个公平、合理的住房消费环境，形成一个健康向上的住房消费心理机制。（三）加强商业银行住房抵押贷款风险控制。
次贷危机表面上是美国房价走低、利率走高所致,根本原因是资金供应方降低信贷门槛、忽视风险管理,需求方过度借贷、反复抵押融资。尽管这种风险基本上通过证券化的方式已经分散了,但是这些风险并没有消失,一旦条件具备,风险就会暴露出来,而且风险通过证券化的渠道影响更为广泛。著名金融学者易宪容认为,中国按揭贷款实际上比美国次级债券的风险要高。如果中国的房地产市场价格出现逆转,其潜在风险必然会暴露出来,国内银行所面临的危机肯定会比美国次级债券出现的危机要严重。可以说，完善房地产信贷及其证券化风险防范的法律制度是中国避免重蹈覆辙的当务之急。
首先,要加强信贷风险管理,提高住房按揭贷款的信用门槛。2007 年《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定, 90平方米以下的首套自住房的贷款首付款比例不得低于20%; 90平方米以上的不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40% ,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1. 1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。在紧接着的《补充通知》中明确“以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数”。在次贷危机阴云密布的背景下出台上述严格住房消费信贷管理的措施,表明我国监管层已经意识到了住房按揭贷款市场的高风险,显示了监管层切实加强信贷风险管理的决心。因此建立科学有效的个人征信体系是银行控制消费信贷风险的前提保证，能够减少恶意违约风险的发生。各商业银行在建立全社会个人信用制度和信用档案的基础上，应根据自身业务特点和发展战略制定具体的个人信用评价体系，以此作为放贷的基本标准，使之从源头上发挥防范信贷风险的作用。
其次，加强银行放贷审查手续，强化内控制度。一些银行为了自身利益盲目发放住房按揭贷款，许多不符合贷款资格的人获得了贷款；同时，许多房地产开发商利用假按揭骗取银行资金。贷款银行为了获取更多的利润，放松了对贷款资格的审查，大大增加了银行的风险。美国次贷危机爆发的一个重要原因就是住房贷款机构对于贷款资格审查的放松，使得大量不符合标准，没有还款能力的人获得了贷款。 最后，建立预警机制，控制潜在理性违约风险的发生。当市场开始不景气的时候，或者是预测到不远的将来整个宏观经济可能受政策或其它因素的影响而出现萧条的趋势时，商业银行应加强内部控制机制，提高住房抵押贷款的标准，严格审查申请住房抵押贷款人的资格，同时应向借款人讲明贷款利率的政策，防止借款人被迫违约风险的发生。（四）创新住房消费信贷品种，完善保险机制。
虽然目前我国住房消费信贷业发展迅速，但是商业银行住房消费贷款产品种类有限，无法满足目前市场对产品的多元化需求。商业银行应根据不同消费群体的不同经济承受能力和住房消费倾向，围绕住房消费采取多样化、多层次、多领域的住房消费信贷，使住房消费者根据自己的经济能力和居住意愿，有目的地选择住房消费信贷品种，进一步扩大住房消费信贷的领域和群体。比如，针对年轻人或目前收入较低但增长潜力较大的借款人，可以提供渐进的住房消费贷款，使每月还款额与收入的增加同步；针对中老年人或目前收入较高但有减少趋势的借款人，可以采用递减的贷款方式，使其每月还款额与其收入的减少相一致。 创新品种之外建立起兼顾贷款风险和借款人负担的住房贷款担保和保险制度，是推动个人住房消费信贷发展的关键。一是建立和完善政府担保制度，充分发挥政府对住房消费信贷的支持作用。组建国家专门的住房担保机构，既可以克服目前由企业或个人出面担保的缺陷，又可以有效分散银行风险，特别是规避政策风险。二是在银行开办个人住房消费信贷业务的过程中，保险公司不能仅仅开办财产险和寿险，而应开办综合保险(包括住房、人身和信用保险)，完善住房抵押保险体系。 （五）循序渐进推进住房抵押贷款证券化。
首先要完善住房按揭贷款证券化风险防范法律制度。金融资产证券化是近年来我国金融改革与理论研究的热点。经济学界广泛探讨了资产证券化的风险,如交易结构风险、信用风险、提前偿还风险和利率风险。法学界则重点研究了我国开展资产证券化所面临的主要法律障碍,如资产支持证券性质界定的模糊性、SPV (特殊目的公司)运作模式所存在的法律问题、“破产隔离”与“真实出售”以及实质性风险转让的法律依据等[。目前规范资产证券化的主要法律是2005年央行颁布的《信贷资产证券化试点管理办法》和中国银监会颁布的《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》。以上法律对信贷资产业务的市场准入和风险管理做出了专门规定,专门设立了“业务规则与风险管理”一章,对资产证券化的各个参与主体提出了统一的风险管理要求,强调了金融机构的内部风险隔离和风险揭示问题,要求参与证券化交易的金融机构建立有效的内部风险隔离机制。以上法律属于部门规章,法律层次较低,难以解决现存的一些法律问题。应当借鉴国外资产证券化风险防范的经验教训,尽快制定专门的金融资产证券化法,处理好外部监管和内控制度之间的关系,完善我国资产证券化风险监管。而住房抵押贷款证券化作为一项金融创新工具，在美国等西方国家较为流行，对发展住房金融、解决居民住房问题发挥了重要作用。但是这类金融工具是一把双刃的剑，运用不当会加剧金融风险，如此次美国次贷危机的蔓延。随着我国住房金融的发展，理应建立住房抵押贷款二级市场，在国内金融体系发展健全、成熟之时，借鉴国外经验，可以循序渐进地推进住房抵押贷款证券化。二级市场的建立和发展可以促进住房抵押贷款一级市场的发展，扩大个人住房消费信贷规模；同时也可以缓解商业银行住房金融业务的“短存长贷”问题，有效地防范和化解流动性风险。
（六）加强市场化监管,完善金融机构破产法律制度。
次贷危机表明,要减少金融机构的道德风险,必须构建完善的市场纪律约束机制,加强市场化监管。以存款保险为核心的金融安全网在强调金融安全的同时也加大了金融机构经营上的道德风险。也许激励结构的最重要的部分是:使所有方都明白,即是管理良好,银行也可能倒闭,因为银行业务涉及风险承担的问题。而监管当局将允许那些偿付能力不足的银行倒闭。不幸的是,监管当局不可能做出一个完全可信的、不救助破产银行的事前承诺,但是,可以建立一个增加承诺难度的体制。新《巴塞尔银行监管委员会银行监管核心原则》也强调监管不能够代替市场约束。
加强市场化监管要求构建完善的金融市场准入机制、金融市场行为监管机制和金融市场退出机制。必须根除金融领域“不破产、无风险”的传统观念,并充分认识到金融破产制度的重要价值和意义:第一,可以有效抑制金融机构的道德风险。第二,存款人的破产观念转变必然带来风险意识的提高,进而自觉对银行通过“用脚投票”等方式来监督银行的监督管理,从而加强市场约束的力量。尽管我国的《商业银行法》、《保险法》和《证券法》等法律已经明确规定商业银行、保险公司及证券公司等金融机构是自我经营、自我约束、自担风险的企业法人,但是我国的金融市场退出机制尚不完善。2006 年制定的《企业破产法》第134 条规定:“金融机构实施破产的,国务院可以根据本法和其他有关法律的规定制定实施办法。”目前,《银行业金融机构破产条例》已进入立法进程。它对于完善金融机构破产法律制度,提供银行经营风险的激励具有重要意义。一旦危机发生,它能够为政府干预危机措施的效果提供威慑力,同时也有利于确定政府干预的合理界限,防止政府过度干预破坏市场约束机制。
参 考 文 献
[1] 章斌光.个人住房消费信贷中存在的问题及对策[J].青海民族学院学报（社会科学版）,2004;（4）[2] 韩克勇.我国商业银行住房消费信贷现状与思考[J].武汉市经济管理干部学院学报,2005;（12）[3] 唐世超.次贷危机对我国住房信贷的启示[N]. 国际商报,2008
