一、抵押物的选择………………………………….1
二、抵押物资料的完备性………………………….2
三、抵押的有效性………………………………….3
四、抵押物的优先权……………………………….3
五、抵押物的价值评估………………………….….5
六、抵押物登记…………………………………….7
七、用于出租的抵押物……………………………..7
八、划拨土地的抵押………………………………..9
九、抵押物的管理…………………………………..10
内 容 摘 要
近年来，各商业银行不良资产以难以遏制的势头不断涌现，已严重地侵蚀了银行信贷资产的质量。形成不良贷款的原因是多方面的，但因抵押物的瑕疵而造成大量的债权被悬空，恶意逃债者却逍遥法外的情况确占据了大多数，无数经验教训彰显出抵押物管理工作的重要性。
本人根据多年银行资产保全工作的实践，结合近几年我分行在抵押物存在诸多问题的现状，从银行处置抵押物实现债权的角度，对抵押物管理的若干问题提出思考与建议。
浅析银行贷款抵押物
为减少银行问题贷款的损失，在充分考虑借款人第一还款来源的同时，还应重视贷款抵押物的选择以及抵押物资料的完备性、抵押的有效性、抵押物的优先权等问题，认真考虑抵押物是否足值、合法、有效。笔者从事多年的银行资产保全工作，针对各商业银行在放贷过程中抵押物出现的问题，阐述自己的观点。
一、抵押物的选择
银行放贷，信贷员在办理抵押登记时，应重视对抵押物的选择，产权不清晰、不是法律规定的财产，即使办理抵押也属无效。当借款人不能偿还债务时，如果抵押物不在处理的范围内，就会对银行的借款造成较大的损失。能够抵押的财产主要有：房产和地产定着物；土地使用权；机器、交通运输工具和其他财产；依法承包并经发包方同意抵押的荒地等的土地使用权。不能进行抵押的有：土地所有权；耕地、自留地、宅基地、自占山等集体所有的土地使用权；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施等社会公益设施；所有权、使用权不明确或有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律规定禁止流通的财产（如采矿权、金银等制品）；自然资源和租用财产。
在实际银行资产保全工作中，常常遇到一些产权不清晰的抵押物，如用作抵押物的土地的钱已经交清，并能提供合同和发票，但土地使用权证上的名字还是其他人的，这种抵押是无效的，需要产权证上的人同意抵押。还有在中小城市、县城等地方普遍存在的集体宅基地也是产权不清，此类抵押物对化解贷款风险没有实际意义。因此，在办理抵押前，一定要看清产权证的各项内容，对于有疑问或争议的问题，一定要了解清楚或征询法律专家的意见后才能考虑是否接受抵押。
二、抵押物资料的完备性
1、抵押物相关资料。土地和房产抵押，要提供土地使用证或房产证；在建工程抵押，要提交土地使用权出让合同、土地使用证、建设项目规划许可证、开工许可证、建筑工程许可证；机器设备和交通工具抵押，需要提供发票和行驶证。
2、抵押人相关资料。抵押人要具备抵押资格，对于股份有限公司等一些公司，要依据公司章程的要求出具有关部门同意抵押的书面文件，并进行公正；自然人等共有财产，要全部共有人出具同意抵押的书面文件；海关监管的商品，要求海关出具同意抵押的证明。此外，抵押物一定要购买保险，并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。
在实际工作中，一些在建工程的土地不清晰，报建没有完成就拿来抵押；有些公司章程规定抵押时要提供股东会决议，可提供的是公司董事会决议，使银行贷款在产生不良时，权益受到严重损害。
例：我行某支行，在向一项目公司发放贷款时，根据客户提供的董事会（经全部董事签名）决议办理了房产抵押手续，但其后该项目的一家控股公司诉董事会决议的董事签名为伪造，要求法院判决抵押合同无效，使得该支行数千万元贷款处于极大风险之中。
防范措施：客户提供的签名文件一定要经过公证部门进行公证。
三、抵押的有效性
1、全部财产抵押的无效性。在具体经办中，有些人认为借款人的抵押财产越多越好，尤其对于房地产项目公司，银行在进行贷款封闭管理的过程中，希望将整个项目进行抵押。但根据最高人民法院法复【1994】2号司法解释：“债务人有多个债权人而将其全部财产抵押给其中一个债权人，该抵押协议无效。”因此，在办理银行抵押贷款时要求借款人列出抵押物财产的明细，不能将抵押物写成“全部财产”。
2、企业破产与抵押的有效性。对于借款人出现危机，即将破产，银行出于资产保全的目的，追加借款人的财产进行抵押，或进行债务转移给有实力的其他企业，但抵押物的所有权人还是原借款人。在这里看似有利于银行的贷款，但根据《企业破产法》，法院受理破产申请前6个月至破产宣告的期间对原来没有财产担保的债务提供财产担保行为无效。因此，办理抵押手续，无论是转贷、追加抵押还是债务转移等业务，只要重新办理抵押手续，一定要认真了解企业进入破产的程序和时间，以避免出现抵押无效。
四、抵押物的优先权
银行在办理抵押贷款时，还需注意对抵押资产法律方面、政策方面、社会因素方面风险进行考虑，特别是法定优先权对银行抵押资产受偿的影响，如税收优先权、土地使用权出让金优先权、职工安置费优先权、建设工程款优先受偿权、留置优先权等等。银行发放房地产贷款，不少以房地产商的在建项目抵押发放贷款，就可能存在工程款优先受偿权的风险。有些进出口企业，用房产抵押进行贸易融资，要注意这些企业进出口业务有无走私、逃税、骗汇等现象。另外，还要考虑借款人有无触犯刑法的事件。
在实际工作中，要特别注意土地使用权出让金优先权及建设工程款优先受偿权两个方面的风险防范。
例1:某支行向客户发放贷款5000万元，贷款时抵押土地评估价值8000万元，形成不良后处置抵押物时该土地贬值，卖得价款6500万元，同时还发现该土地欠交出让金2000万元，加上100多万元得处置费用，根本无法全额偿还本金，所欠的900多万元利息更是无力偿还。
例2:有的客户钻建设工程款优先受偿权条款的空子，为了达到恶意逃废银行债务的目的，策划所谓的“自我诉讼保全”，利用自己控制的施工企业向法院诉其欠交大量的工程款，将企业的全部资产查封，致使其它法院无法重复查封而处置其资产。
对策：（一）采取强有力的法律手段，打击逃废金融债务的企业与个人。对于民事诉讼、执行案件中发现有恶意逃债的欺诈行为的企业或个人要及时采取法律措施，必要时，可以向其施加贷款诈骗案移交刑事侦查机关的压力，迫使其偿还贷款。
（二）关注案件细节与实质的法律关系，避免信贷管理中的形而上，挖掘更深层次的法律事实。
（三）构建法律诉讼（执行）预警系统，从行内、行外深度挖掘信息，及时行使债权。
在企业转制过程中，要考虑对原职工安置的情况。另外，在办理银行抵押贷款时还要考虑抵押人的生活必需的优先权。2004年11月4日，最高人民法院公布《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释“第六条”：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。“第七条”：对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。该司法解释对于银行房产抵押贷款、个人住房贷款非常不利，银行在办理抵押手续时，如果是个人财产，一定要求抵押人明确该抵押物不是抵押人及其所扶养家属生活所必需的居住房产。
五、抵押物的价值评估
银行实行抵押贷款的目的，就是当抵押人贷款到期，不能全部或部分还清时，银行可以通过法律手段处置抵押物，从而实现回收，而不是为了占有、使用抵押物。因此，银行抵押资产评估目的和着眼点，应是对抵押贷款到期不能回收时，处置抵押资产时的资产变现价值的估价。不同的评估方法，对抵押物评估价值结果不同。目前我国对抵押物的评估有四种方法。
1、收益现值法。即将评估对象剩余寿命周期每年（每月）的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以估算资产价值的方法。
2、现行市价法。即通过市场调查，选择一个或几个评估对象相同或类似的资产作为比较对象，分析比较对象的成交价格和交易条件，进行对比调整，估算出资产价值的方法。
3、重置价格法。即现有条件下被评估资产的全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。
4、清算价格法。即对破产企业，按破产时的资产可变现价值确定。
对贷款时间较短，抵押物市场交易活跃的实物资产，同时用重置价格法和现行市价法两种方法评估比较合理。这样既了解了抵押资产的现在价值，又考虑了贷款到期不能回收时，银行处置资产的成本、税费、抵押资产实际折旧额和市场价格变化风险，确定一个合理的折减值，可以将抵押资产处置的可能损失减到较小。对贷款时间较长、抵押物市场交易不活跃的抵押资产，抵押评估应同时选用重置成本法和清算价格法来评估。对同一资产评估规定同时使用两种评估是不现实的，但信贷人员可以通过这种理论分析，来加强对抵押物作用和变现价值的风险认识和控制。
评估人员对抵押物评估后，银行经办人员也要关注抵押物价值变动趋势，有些抵押物会因为使用磨损和自然损耗而造成实体性贬值，如机器设备等；有些抵押物会因为技术落后而造成功能性贬值，如电脑设备、音像生产线等；有些抵押物由于外部环境变化引起的经济性贬值，如原来的住宅因修高架桥而贬值等。银行评估抵押物现值，要分析其变现能力，充分考虑抵押物价值的变动趋势，科学确定抵押率。
在实际工作中，要特别注意更新换代较快设备的抵押问题。
例：2001年，某光盘公司向某支行借款5000万元，用其当时评估价值1800万元的厂房和当时评估价值7000万元的CD生产线作抵押，由于这几年CD产品的更新替代速度十分迅猛，当2005年形成不良贷款处置抵押物时，当年价值数千万的生产线经过多次降价至今200万元都无人问津。
六、抵押物登记
办理抵押物登记也存在风险，如果抵押物存在瑕疵（如地价未交齐等），是办不了抵押登记的。在办理抵押登记时，遇到被其他债权人查封，抵押物就面临较大风险，因此，贷款前一定要事先办理好抵押登记。抵押物即使办好了登记，在实际中也会面临查封的风险，虽然抵押物处理后银行优先受偿，但时间长，风险大，且存在许多不确定因素。
例如，某房地产公司由于母公司涉及法律纠纷，该公司项目房产办完确权后就遭到某法院查封，实际上是法院一直盯住房管局，利用办理抵押登记的时差进行查封。
七、用于出租的抵押物
1、租赁权发生在先，抵押权发生在后。出租人以出租物作抵押，则会产生租赁权是否继续有效的问题。根据“买卖不得击破租赁”的规则，在买卖时，买受人所取得的标的物所有权是不得对抗标的物租赁权的，这样，以前已存在的租赁权也可以对抗后设立的抵押权而继续有效存在。我国《担保法》第48条作出了明确规定，即“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”且我国《合同法》第229条也明确规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”对此，《担保法解释》第65条也作出明确规定，即“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。租赁全对抗所有权，是为保护承租人的利益，维持社会经济关系的稳定。有人认为抵押人未履行书面告知承租人的义务，则原租赁合同不能继续有效。但在实际中，由于法律并未规定未告知无效，即使至债务履行期届满债务人不能偿债，抵押人要实现抵押权，无论出租的财产转让给谁，均不影响租赁关系的存在，且承租人还可以通过主张优先购买来维护其利益。因此，要特别警惕有些借款人伙同他人伪造假的租赁合同，达到损害银行利益的目的。
例：某地产公司向某支行贷款时，有意将抵押物以十分低廉的价格租赁给自己控制的公司，期限为15年（贷款期限为一年），当贷款形成不良时，发现租赁费已一次性全部交清并已使用。
防范措施：办理贷款抵押前查清抵押物的包括租赁情况在内的详细情况。
2、抵押权发生在先，租赁权发生在后。我国《担保法》仅规定了租赁权发生在先，抵押权发生在后的情形，对抵押权发生在先，租赁权发生在后的情形未作明文规定。抵押人将抵押物设立抵押后，其抵押物的物权仍归抵押人所有，抵押人依然占有、使用、收益的权利，抵押人完全可以在抵押物抵押期间将其抵押物出租，从而在抵押物上形成租赁权。《担保法解释》第66条对此作了规定，即“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”在实际抵押中，抵押人将租赁的标的物予以抵押后，抵押人与租赁人可以按原租赁合同的规定继续履行。当债务人不履行债务，债权人要实现抵押权而对抵押的财产进行折价、变卖、拍卖时，也不影响原已成立的租赁合同的效力。在实际的抵押物拍卖过程中，由于法院基本采用不交吉价，对银行的抵押物处理非常不利。有些借款人伙同他人签订期限长达二、三十年的假租赁合同，使得债权人的债权无法实现。
为了避免银行贷款抵押物价值因出租的原因而受到影响，贷前要了解抵押物是否出租，出租的合同情况，租金是不是合理。没有出租的，可要求抵押人出具书面的确认，并注明如果出租要银行同意才能有效。已经出租的，要将出租合同复印留底，要查看出租合同金额、期限是否合理，是否有对银行不利的条款，如有疑问，需要清法律部门进行审定。贷后主要定期查看抵押物出租情况。贷前没有出租的，现在是否已经出租，贷前已经出租的，现在有没有新的变化和新的合同，有没有告知银行等。
八、划拨土地的抵押
在计划经济时代，国有企业的土地很多是划拨土地，很多划拨土地被国有企业作为抵押物向银行融资。很多信贷人员对划拨土地不了解。划拨土地基本上在我国土地使用制度改革之前，此类土地有以下特点：划拨土地没有经过一级土地市场；划拨土地没有土地使用年限的限制；划拨土地属于国有资产。界定委托评估土地用途，抵押时应考虑土地出让金的情况。土地使用权抵押属于二级市场行为，但划拨土地没有经过一级土地市场，当它直接进入二级市场后，评估时就要充分考虑其特殊性，可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地，并由此确定价格。
随着城市建设的推进，许多划拨土地的用途发生了变化，但这类土地大部分未到土地管理部门办理土地用途变更手续，造成实际用途、规划用途和土地使用登记证登记的土地用途的不一致，这些都会对土地的价值产生影响，也会带来相应的费用，有的甚至办理不了抵押登记。在办理银行贷款抵押登记时，要充分料了解这些情况，在银行贷款确定抵押率时，一定要扣减需要缴纳的土地出让金，使抵押率变得真实合理。
九、抵押物的管理
1、贷前调查和资料收集管理。银行做抵押贷款一定要加前贷前调查，尤其要对抵押物这个第二还款来源进行实地调查，对于抵押前的资料收集、合同填写也要认真对待。要深入了解抵押物的真实价值，防止借款人高估；要辨别是否存在虚拟抵押物，如有些抵押物是在建项目第五层，可是项目还在建第二层，用“空中楼阁”来套取银行贷款；要了解抵押物出租情况，抵押物出租情况与抵押人提供的资料是否相符；要对抵押物保先与公证，在办理抵押登记前，银行和抵押人要对合同办理公证手续；要了解抵押登记和领取的登记证明是否有效，主要的有权登记部门有：土地房产管理部门、工商行政管理部门、具有核发行驶执照的运输工具管理部门等；要审核贷款抵押的主合同核附属合同，两个合同要匹配和完善，不得存有瑕疵或不利于银行的条款。
2、贷后管理。要加强档案管理，档案资料是否齐全对以后处置抵押物有着较大影响，有些按揭贷款由于数量多、时间长，人员变化相对频繁，档案很容易缺失；要关注抵押物的状况及变化，如在建工程进度、抵押物有否被法院查封等。要防止重复抵押情况；要了解抵押人有无违法违规行为；要监督抵押人办好抵押物产权。
2006年3月29日
资料来源：
《中华人民共和国担保法》
《中华人民共和国合同法》
《担保法新释新解与适用》
