内 容 摘 要
目前商业银行贷款总额中抵押贷款的比例正在逐年提高，而其中住房抵押贷款所占的比重呈现出上升趋势。这种现象虽然在一定程度上提高了银行的资产质量，化解了金融风险，但同时也出现了拖欠还款，抵押物变现能力差等一系列问题。
针对这些情况，本文尝试从银行内部管理、借款人、房地产商等方面入手，分析其产生的原因以及应采取的相应措施，提出了自己的一些想法
目录
当前个人住房贷款存在的问题及其解决对策 2
一、住房贷款业务的风险来源2
1．系统风险2
2．银行经营和操作风险3
3．借款人风险4
4．房产商风险4
二、个人住房贷款存在问题的解决对策5
1．采取措施，完善银行内部管理5
2．建立个人信用体系6
3．建立对个人住房贷款的保险制度6
4．组建非盈利性的担保机构7
5．培育和完善两级住房金融市场，开辟住房贷款市场的长期资金来源7
当前个人住房贷款存在的问题及其解决对策
住房贷款是房屋购买者以所购买的住房为抵押担保品向银行申请贷款，然后以所贷的款额作为房款付给建筑开发商，再以年金的形式按月向银行支付款项以还清债务的一种贷款行为。
我国住房贷款起步晚，但发展速度较快。1985年中国建设银行发放的首笔个人住房贷款，揭开了全国个人住房贷款的序幕。随着住房商品化改革进程的深入，商品房交易中个人购买占据了主流，个人住房贷款已成为居民家庭寻求融资的主要渠道。因为与企业贷款相比，个人住房贷款有房产作抵押，风险较小，利息回收比较稳定，所以各商业银行把个人住房贷款当作银行的高质量资产，均不断加大对个人住房贷款业务营销力度，并发放了大量个人住房贷款。以中国工商银行为例，截至去年10月底，中国工商银行的住房贷款余额达到了3549.5亿元，比1997年增长了6.6倍，其中个人住房贷款余额达到2418亿元，比1997年增长了38倍，累计为200多万户居民家庭提供了按揭贷款。预计至2005年末，中国工商银行住房贷款占全部贷款的比重将达到15％左右，其中个人住房贷款占全部贷款的比重达到12％以上，将为500多万客户提供个人住房金融服务。随着个人住房贷款业务的发展，其风险逐渐凸现。因此，探讨个人住房贷款存在的问题，并采取相应的措施，对于优化和完善我国住房贷款业务，促进国民经济的增长具有重大意义。
一、住房贷款业务的风险来源
住房贷款业务的风险可以分为系统风险、银行经营和操作风险、借款人信用风险、房产商风险等方面。
1．系统风险
首先房地产业与宏观经济运行高度正相关。2000年以来宏观经济运行带动房地产业景气上升，到2003年房地产业,景气指数从年初的90点左右一路攀升到年末的130点左右,升幅达40%多。但这种继续过快增长令人担忧，因为这种过热不是一般的市场性的过热，而是带有房地产利益集团集体操纵的性质，随着中央政府平抑房价政策的陆续出台，必然导致房地产业降温，银行将面临可能的经济周期风险。
其次是利率变动风险风险。从1997年以来，我国连续7次降息，已使现阶段利率处于很低的水平。个人住房贷款利率5年以下的年利率 为4。2%，6年至30年的的利率为5。8%。我国目前的个人住房贷款利率实行的是浮动利率，近年来通货膨胀大大超出储蓄利率水平，贷款利率势必会上升。一但利率上调，借款人还贷压力增加，货款违约率可能显著上升。
2．银行经营和操作风险
作为零售业务的个人消费信贷相对于对公贷款由于其客户分散、单笔贷款数额小、操作环节多、业务量大、风险相对较低等因素，使得其在商业银行中受重视的程度不够，缺少对信贷行为的监督和有效控制，从而造成银行的信贷风险管理不健全。
首先，贷款前审查不严，贷审会在一定程度上流于形式。按照规定，商品房的销售应具备“五证”——即建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证和商品房预售许可证。目前商品房销售时普遍采用预售的方式，由于种种原因，房产商在取得“五证”并在市场上公开预售时，其开发的商品房往往尚未封顶、甚至地基还没打好。各家商业银行在项目选择上虽有严格、统一的标准，但为抢占份额，常常会放松对项目的严格审查，部分办理贷款的商品房未能达到政策要求的工程进度，使得部分贷款投向质量较差、配套设施不齐全的楼盘。一旦资金链断开，项目无法完工，就会直接影响到银行贷款的安全性。
其次，受旧体制的影响，商业银行形成了重贷轻管、重放轻收的局面。由于主观或客观的因素，信贷人员风险意识淡薄，信贷行为存在有疏漏和不到位之处，致使信贷操作的部分环节未能达到标准要求——如贷前调查不细致、贷款审查不严密、贷款审批不规范、贷后检查不及时、信贷手续不完整、担保措施不落实、抵押评估不准确等。还有的信贷人员甚至只以领导者个人的意图行事。在考核方式上，有相当一部分银行在考核员工的工作业绩时仅仅以放贷额的多寡为标准，也在一定程度上纵容了这些错误做法。这些都为不良资产的形成埋下了伏笔。
第三，对个人信用制度缺乏有效管理手段。个人信用制度是个人通过信用方式获得支付能力而进行的一种消费、投资和经营的制度，是国家监督、管理和保障个人信用活动的一整套规章制度和行为规范。由于我国征信体系尚未建立，银行只能依据借款人的工资收入来判断借款人的还款能力，而且借款人提供的各种证明资料中，身份证和户口本不具备担保性质，其所在单位的人事证明也不能提供以往的信用记录，因此银行信贷人员无法准确把握借款人的真实信用状况，更缺乏先进的信贷信息系统对借款人的信用进行综合评价和后续管理，因而不能全面掌握借款的安全情况。
第四，住房贷款中，住房处置的相关法律不健全。根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第二条规定，借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质押物。但是，借款人拖欠月供6个月以上，贷款银行很难行使住房处置权，即使可以行使，手续也相当复杂。从法院的立案、开庭、审理到执行、查封、委托评估、拍卖等，一个漫长的过程下来，抵押物的价值也可能大幅下降了。最终形成了银行胜诉率高，而执行率低、受偿率更低的尴尬局面。
3．借款人风险
一般来说，各家商业银行在经办个人住房货款时，均要求借款人要有合法个人身份，要有稳定的经济收入，个人信用要好，有偿还货款本息的能力。在办理过程中，基本采取了抵押、抵押加阶段性担保等方式，并要求借款人办理财产抵押登记和保险、公证手续。但由于个人住房货款期限长，最长达30年，不可预测的因素很多：一是由于经济体制改革和结构调整结构的深化，市场经济及社会生活的不确定 性，居民可能会面临失业、疾病、老年化等因素困扰，影响到借款人的收入水平，使得还款能力得不到保证。二是由于市场经济的发展，借款人的观念也在变化，从原来购房居住转为投资，还有的借款人钻国内银行未实现联网、银行间信息沟通渠道不畅的空子，搞多头贷款，以房养房，一旦房屋租金不足以偿还银行月还款额、或家庭发生意外事故，将直接对本息按期偿还产生影响。三是个人住房货款大多是用所购房作为抵押，如借款人丧失还款能力，借款银行只好处置抵押物，而处置抵押物不但成本高，执行难度也比较大，弄不好还会造成损失。
4．房产商风险
房地产业现已成为我国支柱型产业，对我国GDP的贡献率逐年提高。但由于房地产开发所需资金巨大，而房产商自有资金率低，其投资80%来自银行信贷及商品房预售的预收款。房地产原有的现金流链一旦断开，企业自有资金不足，缺乏抵御风险的能力，最终导致银行信贷风险上升。
现在房屋销售的绝大部分是期房，购房者只能从销售人员口中、广告宣传中了解房屋的质量、配套设施等情况。销售人员为了尽快将房屋销售出去，取得佣金，故意隐瞒一些应告知购房者的内容，如合同中漏填某些重要约定，一般购房人并不了解这其中隐情，等到购房者拿到房屋钥匙，才发现房屋质量未能达标，房屋面积测量不准确，配套设施跟不上等问题。当问题无法解决时，业主就有可能采取停止还贷的方式。开发商将购房者的矛盾转嫁给银行，已成为住房贷款业务的风险因素。
部分资信等级较低的开发商还存在通过虚假交易行为套取银行信贷资金的行为。开发商为解决资金不足，串通自己的职工或有关人员，伪造相关材料，抬高房价，大量购买自己开发的房产，通过办理假按揭，套取银行资金，房产商再以按揭者的名义，分期偿还银行贷款本息。这样，房产商的经营情况，将直接影响到银行贷款，增加了个人住房中的风险。
二、个人住房贷款存在问题的解决对策
随着经济和社会的进一步发展，无论是国家为实现国民经济的持续、健康发展，还是一个人为解决住房，或出于个人理财目的，个人住房贷款业务要求会越来越高。尽管目前个人不良贷款率不足1%，绝对额也不大，但随着发展速度地加快、规模的不断扩大，个人信贷业务的市场风险、信用风险、操作风险渐有显现。因此，如何建立和健全风险防范机制，已成为当前急需考虑解决的问题。
央行为防范金融风险，于去年6月对于个人房贷，出台了121号文件。文件规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。121号文件在一定程度上对控制个人住房风险发挥了积极作用，但要推动该业务的健康发展，还需作好以下工作。
1．采取措施，完善银行内部管理
防范金融风险，首先必须严格个人住房贷款事前审批，加强内部控制、完善规章制度、规范操作流程、明确岗位职责是个人信贷业务健康发展的根本保障。要严格贷前调查，明确信贷手续的真实和完整，准确掌握借款人的还款能力和还款意愿及贷款用途，明确各种信贷手续是否符合政策要求和法律规定。
其次要严格贷后检查，通过对个人信贷客户进行持续的贷后监控，及早发现危及债权安全的不良信号，采取相应的防范措施，建立有效的风险预警机制，切实保护银行债权权益。
再者，由于合作商是与个人信贷业务密切相关的项目单位，其经营品质决定了目标客户的消费水平，同时也关系到其所推荐借款对象的信用程度。因此，应重点选择资质高信誉好、规模大风险小、实力强效益好、服务优品牌亮的合作商，根据当地的经营环境，不断发掘、筛选、培育和巩固合作商群体。
2．建立个人信用体系
在美国，个人信用早已不是什么新鲜的东西，而是人们视为在社会中生存的“通行证”。每个有经济活动的人都有一个社会保障号码和相应的账户，该账户记录个人的每一笔收入、纳税、借贷、还款的情况。银行在接受客户申请后通过统一联网的专用网络查询其信用情况，决定是否贷款，是否给予优惠，是否要密切关注其经济活动，乃至采取风险防范措施。此外，个人在申请工作、领取工资、租房、纳税时都要出示和登记这个号码，以备资信调查。因此，大多数人十分珍惜自己的信用，尽力避免被列上“黑名单”。
笔者以为美国的个人信用体系特别值得借鉴。要大力发展个人货款业务，建立健全有效的客户信息系统是关健环节。目前我国的登记手续已在全国300个城市建立起来。不过，信息系统的信息来源是各家商业银行，银行要将自己的客户资源拿出来共享并非易事。为规范我国信用体系，可以考虑国家成立信用管理局，通管全国公司和个人的征信查询，适应社会发展的要求，同时也将对我国信用体系的完整和健全起到积极作用。银行可以利用联合征信体系，掌握客户信用情况，从而降低放贷风险，简便贷款手续。
3．建立对个人住房贷款的保险制度
根据人民银行规定，贷款银行一般都要求抵押人到其认可的保险公司办理抵押物财产保险及贷款信用保险，并明确贷款银行为保险的第一受益人，险种称为“商品房抵押贷款保险”等。抵押物财产保险是针对所购房屋安全的财产险，一旦贷款所购房屋遭受火灾、爆炸、暴风、暴雨等袭击并发生事故时，所造成的损失由保险公司负责偿还。然而商业银行开展个人货款业务主要风险是信用风险，而不是抵押物灭失的风险，当前应大力推行住房货款履约保证保险。一旦投保人在保险期间内因疾病、意外事故造成死亡或高度残疾而无法偿还购房贷款，或投保人因个人无法抗拒的原因失业达一定时间以上，以致无法偿还购房贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。
4．组建非盈利性的担保机构
由政府出面成立不以赢利为目的的国家住房抵押货款担保公司，对一部分购买商品房确有困难的中低收入者实行担保，有利于解除其后顾之忧，促进银行贷款业务的发展，并结合商业保险公司为个人的住房抵押提供保险或保证，完善抵押贷款担保机制。这样既保证了机构的资金安全，也促进了低收入家庭的住房需求，从而保证了住房贷款市场的稳定性和流动性，保证了银行信贷资金的安全。
5．培育和完善两级住房金融市场，开辟住房贷款市场的长期资金来源
住房贷款风险在本质上是由于贷款的期限过长以至于缺乏流动性和不能满足期限的配比原则而引起的。因此，解决这种风险的关键是解决其流动性。
资产证券化把大额的流动性差的金融资产组合，分割成大量小额的流动性强的证券（主要是以债券形式）。因而，资产证券化大大降低了这些大额金融资产的流动性风险，增强了金融机构的安全性。金融机构安全性的增强反过来又有利于提高其大额金融资产的供给能力，从而促进了住宅等实物市场的发展。目前，资产证券化已成为现代金融工程的重要内容之一，为世界各国所高度重视。
目前，我国金融体制改革不断深化，经济运行状况良好,为房地产的证券化创造了一个稳定的大环境。而住房贷款规模不断上升，初步具备住房贷款一级市场的雏形。另外，我国房地产市场体系和证券市场体系初具规模。我国证券市场经过几年的发展逐步走向成熟和规范，证券市场监管力度正在加大，法规体系逐步形成，证券管理、证券交易条件日趋完善，也积累了一些的发展证券市场的经验，为实行房地产证券化提供了较好的金融市场基础。我国要具备成熟的大规模开展资产证券化的基础和条件，保证住房贷款证券化的顺利进行，还需要以下几点措施。①为保障资产证券化的健康运转，围绕资产证券化的基本过程(资产发起、特设目的实体的设立、融资结构的确立)还必须要有相应的专门法规条例予以保证。②为形成有效的抵押贷款市场，必须培育和发展多元化的一级住房抵押市场金融机构。将住房贷款按其特点分解、细分、重新定价、重新分配风险与收益，通过对初级产品的一种深加工，以实现提高金融产品质量、信用等级和分散风险的目的。这在对银行的资产进行分解的同时，也将由银行独自承担的风险进行分散和转移，即将过去由一家承担的发放抵押贷款、持有贷款和回收贷款本息等业务，转化为多家金融机构和机构投资者共同参与的活动，从而将体系内的风险转化为体系外风险。
住房贷款证券化不仅可以提高住房贷款的流动性，降低贷款金融机构的风险，而且开辟了住房贷款长期稳定的资金来源。
总之，目前住房贷款的风险还是一个无法彻底解决的问题，而金融安全又是现在深化金融改革的核心，且银行贷款的很大一部分又是以抵押担保贷款的形式投入到房地产领域。因此，本文尝试从风险产生的原因入手，提出了一些降低抵押贷款风险的基本思路，相信对这一问题的解决有所裨益。
资 料 来 源
武剑、闫岚《我国个人住房贷款业务的风险与防范》，《新金融》2001（11）。
文林峰、蔡云《百姓购房365问》，石油工业出版社。
张虹《住房抵押贷款——中国证券化资产选择的切入点》，《经济体制比较》2004（1）
胡星《住房金融风险防范：国外的经验及启示》，《河南金融管理班干部学院学报》2003（2）
施继元《个人住房贷款的利率风险及其防范》，《金融实务研究》2003（9）
