内容摘要
第一章 商业银行个人住房贷款业务主要风险
（一）房地产开发商风险
1、房地产开发商风险违约违轨风险
2、选择不同开发商对贷款质量的影响
3、开发商定位风险
4、开发商擅自改变项目性质的风险
5、“烂尾”风险
6、开发商销售风险
7、开发商欺诈风险
8、开发商履约担保责任的风险
（二）借款人风险
1、借款人职业、文化素质对其还款意愿的影响
2、借款人购房动机对其还款意愿的影响
3、还款额对借款人还款能力的影响
4、突发事件对借款人还款能力的影响
（三）法律风险
1、“按揭”风险
2、“执行”风险
3、“回购”风险
4、“时效”风险
第二章 商业银行个人住房贷款业务风险对策
（一）精心培育市场，规范市场行为
（二）逐步建立全社会范围个人信用制度和科学的个人信用评价体系
（三）健全个人住房贷款业务法律法规，创造安全的法律环境
（四）加强个人住房贷款业务的内控制度建设，完善业务操作规程
（五）今后相当长的时期，以一、二手楼为主的个人住房贷款业务依然是商业银行个人贷款业务的发展重点
（六）个人住房贷款客户定位策略
（七）强化个人住房贷款业务风险管理，切实规避贷款风险
（八）实行浮动贷款利率和提前偿还罚息，提高贷款逾期成本
（九）推行个人住房贷款证券化，分散个人住房贷款风险
（十）完善个人住房贷款担保制度，防范和化解系统风险
参考文献
内 容 摘 要
本人进入商业银行工作以来，长期从事个人贷款业务，特别是对零售贷款业务中主力品种的个人住房贷款业务有更多的认识，实际工作中也遇到了诸多问题。为探索当前个人住房贷款业务风险防范措施，更好地做好本职工作，我撰写了本文。
最高人民法院颁布了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号），在目前我国社会保障体系还不够完善，各级政府对公民最低生活保障标准没有明确规定，各级司法机关对该《规定》相关内容细化政策尚未出台的情况下，个别诚信度不高、道德标准低的借款人可能会以“执行”《规定》为借口，或寻找执行《规定》的漏洞，逃废银行债务，加大以个人住房抵押为担保条件的借款纠纷案件执行难度，导致银行个人住房贷款和其他个人住房抵押贷款项下不良贷款增多。
当前，发展个人住房贷款业务面临新的形势和新的挑战。从宏观方面看，个人住房贷款作为一项新兴的金融业务仍处于探索和积累经验阶段；个人信用体系、住房交易市场等还不健全；住房金融的工具比较少，没有形成住房金融证券化，风险过多集中于商业银行；缺乏个人住房贷款的商业保险机制；商业银行住房金融业务发展过程中也出现了一些问题等。为此，中国人民银行、中国银监会连续发出了《关于禁止商业银行推出“零首付”个人住房贷款和不指定用途的个人综合贷款的通知》、《关于规范住房金融业务的通知》、《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《关于加强贷款管理 防范新的金融风险的通知》等文件，重申和明确了商业银行开展个人住房贷款业务应共同遵循的有关规定，这对维护公平竞争的经营环境，促进个人住房贷款业务快速、健康发展必将产生积极作用，同时也会对商业银行选择客户和合作伙伴以及调整个人住房贷款政策和贷款投向等产生重大影响。从商业银行的实际情况看，一方面，有的行对发展个人住房贷款业务的重要性认识不够，态度不积极，工作不主动；有的行在营销上缺乏力度和手段；个人住房贷款从业人员整体素质不高。另一方面，有的行不能正确认识和把握个人住房贷款业务的风险特点，存在重发展轻管理的倾向，不良贷款开始出现；个人住房贷款的整体规划和分类指导工作较为薄弱。虽然这些问题刚刚显现，但切不可放松警惕，视而不见，务必引起商业银行的高度重视，根据新的形势和要求，迅速制定和落实切实可行的工作措施，确保个人住房贷款业务在加强管理、规范运作的前提下持续、快速、健康发展。
论文正文部分共分为两章，各章内容大致如下：
第一章： 本章分析了当前商业银行个人住房贷款业务面临的主要风险。
第二章： 本章阐述了化解银行个人住房贷款风险的对策。
商业银行个人住房贷款业务风险与防范对策
近年来，商业银行加大了个人住房消费贷款业务的拓展力度，各项消费贷款余额有了较快增长，但也出现了诸多问题，如宏观调控加大了市场风险、社会信用制度不健全加大了信用风险、内控制度不严密导致操作风险、法律法规不配套、不完备强化了法律风险等。如果这些问题短期内得不到较好解决，势必威胁全国商业银行两万亿元个人住房贷款安全，制约个人住房贷款业务的进一步发展。
第一章 商业银行个人住房贷款业务主要风险
（一）房地产开发商风险
1、开发商违约违规风险
首先是开发商不能按《商品房购销合同》的约定按时、按质、按量交房的风险，开发商挪用个人住房贷款款项的风险，以及开发商因主体资格、报建手续不合规或违反其他一些法律法规，而导致买卖双方签定的《商品房购销合同》无效的风险。开发商由于上述原因与借款人发生纠纷，将会使银行的抵押权因抵押房产未按期入伙或不符合《商品房购销合同》关于房屋质量、面积之约定而得不到借款人的还款保障，承担了贷款风险。下面这一真实案例凸现了开发商风险：根据《招商银行2005年风险提示》显示，某支行经办的由某房地产有限公司开发的“御峰苑”楼盘按揭项目，目前由于开发商的内部纠纷，现已停工。该行于2004年9月审批通过“御峰苑”按揭额度6500万元，5％保证金,由成都市经大房地产有限公司、四川经大房地产有限公司、成都迪康地产开发有限公司三家共同提供阶段性回购担保。截至2004年12月31日，该行已经发放按揭贷款77笔，合计金额1505万元；已经签署借款合同、准备放款47户，合计金额840.4万元；开发商已提供客户资料、尚未签合同7户，合计金额107.4万元。目前，该行收入保证金帐户389.92万元。该行介入“御峰苑”项目后，前期项目进展基本正常，楼盘如期封顶，该行严格审查按揭客户资料，按揭贷款发放后，严格监控资金用途，按揭资金划转至在某银行开户的施工方帐户，保证资金用于楼盘修建。2005年1月20日，成都市中级人民法院到该行查封成都市经大房地产有限公司帐户。目前，该行已经向成都市中院提出异议，同时立即走访成都市工业学校、成都迪康地产开发有限公司、成都市经大房地产有限公司等单位并对“御峰苑”项目情况展开深入调查。“御峰苑”项目曾经是省市政府制定处理的烂尾楼工程，2004年4月，由政府推荐给成都迪康地产开发有限公司，成都迪康地产开发有限公司在对项目进行了详细考察后决定与原开发商成都市经大房地产有限公司共同开发该项目。成都迪康地产开发有限公司向项目注入资金2300万元；为控制风险，四川经大房地产有限公司向成都迪康地产开发有限公司转让其在成都经大房地产有限公司92.86％股权，并将“御峰苑”1－3层商鋪及地下停车场部分向成都迪康地产开发有限公司关联单位衡平信托抵押；双方共同开发，共同控制公司印章，共同监控资金，保障项目完工、资金回收，同时在该行及中国农业银行成都德胜支行办理按揭。但是，近期双方在项目利润分配、项目回款资金流向等问题上产生严重分歧。据成都迪康地产开发有限公司相关人员向该行反应，四川省经大在外负债严重，公司多次企图分流“御峰苑”销售回款资金。在多次未能如愿抽逃资金后，原成都经大人员伺机抢走了成都经大公章及财务印章。2005年1月20日，四川经大利用抢走的印章伪造成都经大债务，企图通过法院扣划在该行资金。由于项目合作双方的纠纷及矛盾激化，导致“御峰苑”项目陷入停工的状态，对某银行已经叙做的该项目个人住房贷款安全形成严重威胁。据最新掌握信息，该项目部分购房者（借款人）纷纷到该行滋事，影响该行正常经营秩序，部分借款人已停止供款，事态未见明显好转。实践证明，开发商选择不当将会为个人住房贷款业务带来巨大风险。
2、选择不同开发商对贷款质量的影响
开发商之间的不同主要体现在资金实力、开发资质、经营业绩、技术力量、商誉、物管等方面。资金实力决定开发商是否有足够的自有资金投入项目的开发，如资金实力太差，自有资金不足，将增大项目烂尾风险；开发资质是对开发商综合素质及行业地位的一种判断，如其从事超出自身开发资质水平的项目开发，将在项目设计、安全和合规等方面造成一定的隐患；开发商的技术力量、信誉以及物管对其所开发的项目在建筑材料、建筑技术、建筑理念等方面影响较大，直接关系到开发项目的销售。在开发商的选择上如忽略以上情况，贷款质量将受到严重影响。
3、开发商定位风险
开发商开发一个楼盘，如果市场调查不力，市场需求把握不好，销售对象选得不准，或不切实际地追求高、大、全，定价高让人望而却步，或片面地追求经济适用，缺乏“卖点”，无人问津，开发项目最终大多以失败告终。由于目前多数开发商实力有限，抵御市场风险的能力不强，一个项目失败，则全盘被动，所谓一着不慎，满盘皆输。
楼盘地段的定位主要表现在楼盘所处地段的优劣、便利条件、配套设施等方面，其对于楼盘建成后的销售以及以后的增值、变现影响较大，也同时对贷款质量形成影响。
楼盘价格定位对贷款质量的影响主要表现在过高设定楼盘的售价，使其高于同类楼盘的销售价格或超过消费者购买能力，造成滞销。
4、开发商擅自改变项目性质的风险
擅自改变项目性质是指开发商未经有关部门同意，更改项目开发计划和规划，如本计划开发多层住宅，但实施中却改建高层电梯公寓。擅自改变项目性质，容易导致项目前期准备不足，开发能力和实力不能适应新的变化；或因为随意更改项目规划和用地规划，导致工程违规。
5、“烂尾”风险
有些楼盘，由于不能实现预期销售，项目开发商不能取得按揭贷款，投入在建工程，既无力追加自有资金投入，又无法向银行申请到房地产开发贷款，且无其他融资手段，最终因项目所需资金不到位而造成“烂尾”。这方面案例不胜枚举。
6、开发商销售风险
销售风险是指由于国家政策、城市建设规划、区域开发规模、同业竞争、市场机制不完善等引起的风险。如不同地区房地产市场的差异、房地产价格的波动、不同类型房产的需求和供给的变化等直接影响开发项目的市场销售和资金回笼。一个楼盘不仅要有“卖点”，而且要有优秀的营销策划，才能实现销售，获取利润。有些开发商营销工作抓得不好，开发的楼盘在取得《商品房预售许可证》和项目封顶后迟迟不能实现销售，迟迟不能取得银行的按揭贷款，投入项目后期工程，被迫加大自有资金投入，或向银行申请房地产开发贷款，从而加大财务负担。即使项目能按期竣工，但如不能实现销售预期目标，就无法按期收回投资成本。到头来，或是降价销售，让销售利润付诸东流，或是无人问津，造成空置，拖垮开发商。成都某知名楼盘，建筑面积5万平米，由于定位不当，规划不合理，成本高企，性价比差，市场营销乏力，市场竞争力低下，几乎无人问津，300套商品房空置200套，某商业银行1.8亿元开发贷款全部形成不良，造成巨大损失。
7、开发商欺诈风险
目前，极少数开发商和借款人在个人住房贷款业务中存在下列欺诈行为：一是假按揭。开发商为了套取银行信贷资金，往往在没有发生真实的商品房买卖的情况下，采取虚拟《商品房购销合同》，以假购房者的名义向银行申请个人住房贷款，达到套取银行信贷资金的目的。假按揭业务主要指开发商通过本公司员工、股东等关系人以虚假按揭贷款的形式套取银行贷款资金的行为。该行为将使还款来源失去可靠保障，影响贷款按期收回。二是高报价，变相提高贷款成数，加大购房者负担和贷款风险。当前，不少开发商在推出销售楼盘时，往往报价过高。为了让购房者接受其报价，开发商采取不切实际的高承诺，精心包装，招揽客户。如果银行不对开发商的报价进行严格的专业评估，仅按其报价确定贷款成数，向购房者发放个人住房贷款，一方面，变相提高了贷款成数，另一方面加大了购房者的负担，降低了借款人的还款能力，增大了贷款风险。三是重复按揭。极少数不法开发商采取一房多卖的方式，重复向不同的商业银行申请按揭贷款，大量套取银行信贷资金。此种情况较易在多家银行对同一楼盘提供的插花按揭中产生。四是故意遗漏抵押财产共有人的贷款抵押。有的借款人向银行申请按揭贷款时故意隐瞒其婚姻关系，以其向开发商购买的配偶双方共同合法拥有的商品房抵押贷款。当借款人逾期不还款，贷款银行按照《抵押合同》约定处分抵押物时，因越权处分共有人财产，其处分行为无效，银行承担了风险。
8、开发商履行担保责任的风险
目前，银行办理个人住房贷款均要求开发商提供贷款担保，开发商为实现其开发的商品房的销售，同意为借款人提供担保。但由于个人住房贷款的期限最长可至30年，要求开发商在如此长的贷款期限内提供贷款担保，始终具备担保资格和担保能力，是不现实的，实际操作起来，也是很难办到的。时下很多开发商都是项目公司，项目开发完毕即销声匿迹，即使担保期至抵押房屋《他项权证》办妥移交抵押权人为止，银行执行担保的难度也很大。另一方面，当抵押权人依照《抵押合同》的约定，依法申请处分贷款抵押物时，在我国目前的法律环境和市场环境下，既费时费力，又变现困难，存在不能变现，难以变现的巨大风险。
（二）借款人风险
在办理个人住房贷款业务时，虽然贷款银行都督促借款人落实了贷款抵押担保手续，但这仅仅是落实了贷款的第二还款来源，银行更重视的是借款人的第一还款来源，即借款人自身的还款能力。目前，由于我国自然人信用制度不健全，审查借款人还款能力的手段不多，客观上造成对借款人的资信调查和还款能力审查不力，加之个人住房贷款的期限长，单笔贷款金额相对较大，借款人在贷款期限内收入的不稳定性和不可预测性等因素，因此，难以测定借款人在整个贷款期限内合理的收入，并以此核定借款人的贷款限额。目前，仅靠借款人年（月）收入等几个量化指标来确定借款人的贷款额度，具有较大的片面性和随意性。加之商业银行间客户信息交换不足，部分客户在多行多笔贷款，必然削弱借款人还款能力，加大贷款风险。
借款人资信不佳使信贷资产发生风险。借款人资信状况主要包括还款能力和还款意愿，而还款能力和还款意愿取决于借款人的职业、文化素质、购房动机、还款额等多种因素。
1、借款人职业、文化素质对其还款意愿的影响
借款人所受教育程度、职业的稳定性、收入水平以及对信用的认识直接影响其还款意愿。如借款人所受教育程度有限，当其从事的职业缺乏稳定性时，一旦失业，再就业难度相对较大，收入状况必将受到很大影响，违约的概率将增大。因此，借款人职业的稳定性、文化程度的高低等情况属重点控制风险范围。
2、借款人购房动机对其还款意愿的影响
借款人购房动机主要指其购房的目的是置业、保值、投资还是投机。借款人如是为保值、投资或投机购买住房，当出现房价下跌、变现困难等情况时，借款人基于经济利益，就会有违约行为发生。
3、还款额对借款人还款能力的影响
借款人的还款能力主要受其家庭收入以及支出的影响。其能用于归还每期贷款的资金来源，主要是其当期的收支结余，即其收入扣除正常的开支后的余额，如每期应归还的贷款额超过借款人当期的收支结余，其将无力偿还贷款。因此在确定贷款成数、期限、贷款总额时，要充分考虑借款人收支情况以及其他负债情况。
4、突发事件对借款人还款能力的影响
在贷款期内，一些突发事件也会对借款人的还款能力形成较大影响。如家庭成员的健康状况、借款人的婚姻状况等。最近，某银行某支行一“VIP”客户，身前系中国东方航空公司云南分公司一机长，在此前发生的包头空难中罹难，还款风险立即暴露。
（三）法律风险
1、“按揭”风险
截至目前，国家颁布的有关信贷业务的所有法律法规，都没有关于“按揭”的法律定义和表述，即使是1998年中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》也没有关于“按揭”的表述。但“按揭”这一术语却经常出现在个人住房贷款活动中，甚至在有些消费贷款的法律文件中也司空见惯。一旦个人住房贷款业务出现风险，必须诉诸法律，依法收贷时，由于在司法实践中没有关于“按揭”的法律定义和解释，因而，在诉讼活动中，贷款人的主张能否得到法律支持，难以定论。
2、“执行”风险
《担保法》第53条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”根据该条规定，借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，就必须先与抵押人协商一致。此时，倘若抵押人不同意银行拍卖抵押物或抵押人无法联系到，银行只能起诉借款人和抵押人，在我国目前的法制环境下，诉讼及执行旷日持久，费时费力。一般情况下，抵押权人胜诉当不成问题，但由于我国房地产拍卖市场尚不发达，抵押物的处置和变现十分困难。此外，贷款人和开发商在《个人住房贷款合作协议》和《保证合同》中约定：开发商为借款人向贷款人取得的贷款提供全额还款保证，当借款人不能按期偿还借款本息时，由开发商代为清偿。这又与《担保法》相冲突。《担保法》第28条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”根据此条规定，只有在抵押物处分后不足以清偿银行债务时，作为保证人的开发商才对不足部分承担代借款人清偿的保证责任。实践中，开发商往往会以上述法律条款来对抗贷款人要求其提供全额贷款保证的主张。而去年颁布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。根据这一最新司法解释，银行行使抵押权人相关权利将承担新的法律风险，执行风险成倍增加。
3、“回购”风险
《担保法》第40条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满，抵押人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”根据贷款人和保证人签定的《保证合同》约定，当借款人连续数期（一般为三至六期）无法按期清偿应付贷款人贷款本息时，由作为保证人的开发商代为清偿，并由开发商回购该借款人所购住房，回购款项优先用于清偿借款人应付未付贷款人贷款本息及相关费用。然而，根据《担保法》的上述规定，当债务履行期届满，抵押人未受清偿时，抵押物的所有权既不能转移为抵押权人所有，亦不能转移为开发商（债权人）所有，抵押权人在开发商代为清偿后亦不能将抵押权转移为开发商（债权人）所有。开发商在售出房屋后，房屋产权已归购房者所有，因代借款人清偿其应付贷款人的贷款本息和相关费用而向购房者追偿或回购该套住房，势必违背《担保法》和《合同法》的相关规定，无法得到法律支持，从而陷于司法被动。
4、“时效”风险
根据目前我国相关法律规定，贷款诉讼时限为自《借款合同》约定的贷款期（含展期）届满后两年之日止；贷款信用保证担保时限为自《保证合同》约定的担保期届满后6个月止。从个人住房贷款业务的实践情况看，由于此项贷款的期限长（最长可至30年），在其漫长的收贷收息过程中，一旦发生借款人连续不供款，贷款担保人无力履行担保责任，且无法执行抵押或抵押物难以变现等情况，贷款银行的信贷人员不断更替，工作交接不清，未能及时送达《贷款催收通知书》，导致诉讼时效终止，银行将不可避免地蒙受贷款损失。此外，银行在与开发商签定《个人住房贷款按揭合作协议》和《个人住房贷款保证合同》时均约定，当借款人连续3期或累计6期未向贷款人供款时，开发商无条件地回购借款人贷款购买的该套住房，并向贷款人清偿借款人应付未付贷款人的剩余贷款本息及相关费用。而开发商承诺的担保期限如与《担保法》的规定相一致，则一旦出现因借款人违约由担保人履行回购担保责任时，担保人的担保期限已过，担保时效已经终止，银行无权要求开发商履行担保责任。开发商承诺的担保期限如与《担保法》的规定不一致，长于规定期限，则贷款人的此项主张就得不到法律支持，实践中，开发商很可能用《担保法》的规定来对抗贷款人要求其延期承担保证责任的主张，从而造成担保悬空，产生贷款风险。
第二章 商业银行个人住房贷款业务风险对策研究
（一）精心培育市场，规范市场行为
一是要建立良性的市场准入机制和市场竞争机制，通过优胜劣汰，产生一批有实力、资信好，偿债能力强的房地产业精英，为个人住房贷款业务培育优良的市场环境和优质的客户群。二是要选择资本金充足，项目自筹资金到位，项目土地手续完备，费用缴清，产权明晰，已经依法取得《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权证》，项目报建手续完备，水、电、气等辅助设施费用缴清，条件落实，且有已经开发和销售大型楼盘的成功案例的开发商作为合作伙伴，防止极少数开发商搞假按揭，套取银行信贷资金，或因其实力不济，营销不力，后续资金不到位造成项目“烂尾”。对那些提供一个购房者要求购买几套住房、开发商负担购房者所有税费、购房者扣款帐号连号的开发商，贷款银行要高度警惕，该开发商有可能在搞假按揭。银行一旦发现搞假按揭的开发商，应该及时公之于众，视其为过街老鼠。三是工商管理部门、房地产管理部门、银行、抵押登记部门、审计部门、资产评估部门、公证、保险等相关部门应通力合作，严把房地产开发公司的注册关、项目报建手续关、按揭合作关、抵押登记关、财务审计关、资产评估关、销售报价关和公证、保险关，多管齐下，防止欺诈行为，保障个人住房贷款业务的良性发展。
（二）逐步建立全社会范围个人信用制度和科学的个人信用评价体系
建立科学有效的个人征信体系是银行控制个人住房贷款风险的前提保证。目前，人民银行已成功开发并投入使用银行信贷征信服务中心，将金融机构的信用卡个人信息资料、个人贷款信息资料等的个人客户信息资料集中起来，建立部分个人客户信用数据库，并建立了各金融机构之间的信息交换制度。
在建立全社会个人信用制度和信用档案的基础上，各银行还应根据自身业务特点和发展战略制定具体的个人信用评价体系，以此作为放贷的基本标准，使之从源头上发挥防范信贷风险的作用。信用评价体系一般采用积分制，具体分成四个部分：①基本情况评分：包括个人的一系列情况，如出生年月、学历、职业、工作地点、工作经历、工作单位、家庭情况等等，不同情况有不同的积分。②业务状况评分：在信用记录号下，每发生一笔业务，无论是存款、贷款、购买国债及其他金融债券、信用卡消费、透支等等，都有一定的积分。③设立特殊业务奖罚分，如个人信用记录号下屡次发生信用卡恶意透支，并在规定期内弥补透支就可以获得额外奖分；个人贷款按期还本付息情况良好可以获奖分；若发生恶意透支，并且不按时归还所欠本息，就应额外罚分，甚至列入黑名单。④根据上述累积得分评定个人信用等级。信用评价体系是个人住房贷款风险管理的基础，银行可以根据个人信用状况规定不同层次的服务与优惠，如信用累积分达到一定数额，可定期寄送银行资料和服务信息；信用卡透支额度可增大、期限可延长；个人消费贷款、按揭贷款利率在可行范围内可适当下浮；个人贷款担保可根据信用状况等调整。而对信用积分低的客户，则限制办理某些业务，列入黑名单的客户，银行应拒绝提供服务。
（三）健全个人住房贷款业务法律法规，创造安全的法律环境
一是有关部门应尽快为“按揭”正名，给“按揭”一个为司法实践所接受的准确的法律定义和表述。二是回避“回购”的法律风险。鉴于个人住房贷款业务具有不同于公司贷款业务的特殊性，“回购”问题是个人住房贷款业务中实难回避的问题。银行为回避抵押物的“执行”难问题，不得不要求开发商“回购”，从而转嫁抵押物的执行和变现风险。有权部门应从既无损于现行相关法规的完整性、严肃性，又兼顾贷款人、借款人、开发商利益的全局出发，对“回购”问题作出司法解释，以便在今后的关于此类问题的司法实践中加以遵循。
（四）加强个人住房贷款业务的内控制度建设，完善业务操作规程
加强个人住房贷款业务的内控制度建设，完善业务操作规程，有章必循，违章必纠，保障此项业务的健康发展。一是加强个人住房贷款业务的内控制度建设，在不断总结实践经验的基础上，完善业务操作规程；二是加强从业人员培训和依法经营，依法放贷，依法管贷，依法收贷意识，提高从业人员的整体素质和风险防范能力，做到有章必循，违章必纠，防止执行走样；三是个人住房贷款从业人员必须认真学习和掌握相关法律法规，合理规避贷款的“按揭”风险、“回购”风险、“执行”风险和“时效”风险，自觉运用法律武器依法维护贷款人的权益；四是加快个人住房贷款业务的金融电子化建设，实现电子台帐、电子下帐、电子计息以及帐务管理、项目评价、报表统计、档案管理的电子化，提高此项业务的电子化运用水平和贷款管理水平。
（五）今后相当长的时期，以一、二手楼为主的个人住房贷款业务依然是商业银行个人贷款业务的发展重点
今后相当长的时期，以一、二手楼为主的个人住房贷款业务依然是商业银行个人贷款业务的发展重点，各行对此应有清醒认识，集中资源大力拓展此类相对风险较低的个人住房贷款业务，保持个人住房贷款业务的长期可持续发展。在一手楼项目选择上，应优先发展定位合理、中档以上、市场需求大的优质楼盘；原则上不介入安居工程、经济适用住房等面向低端客群的个人住房贷款业务。对高档别墅类住房贷款应谨慎介入，并以落实较高的定价策略和落实关联业务为前提。二手楼贷款重点选择楼龄短、地段好、价格合理的楼盘，原则上不介入土地出让金未清偿的房改房贷款业务，权属有瑕疵或争议、90年代以前的二手房贷款业务一律不应受理。个人批发性商业用房贷款业务原则上应配套批发性个人住房贷款业务叙做并对其销售价格进行专业评估，防止变相提高贷款成数放大贷款风险。个人零售商业用房贷款业务应坚持适度发展方针，重点选择申请人资信良好，地段好，楼龄短（90年代以后），口岸价值高，变现能力强，未列入拆迁计划的临街商业用房叙做，利率上浮。以自用房产抵押的个人消费贷款限于借款人本人消费并有明确合法用途，提供相关贷款用途证明文件，利率上浮。
（六）个人住房贷款客户定位策略
个人住房贷款和个人房产抵押贷款客户应定位在收入稳定、收入来源易调查掌握、资信记录良好、违约率低的客群。
对“VIP”客户、银行信用卡金卡客户、公务员、教师、医生、执业律师、国家事业单位工作人员、优质企业中高级管理人员等客群，符合贷款条件优先办理。对不符合上述条件的客群，贷款操作中，可考虑提高保证条件、降低贷款成数和期限、提高贷款利率等风险防范措施。个人住房贷款业务应选择本地商誉好、品牌佳、实力强、开发、销售业绩优异的房地产开发商和地产中介商进行合作。银行的优质客户、团发客户是重要客户资源，应列入优先营销对象。
（七）强化个人住房贷款业务风险管理，切实规避贷款风险
强化个人住房贷款业务风险管理，严格落实贷款“三查”制度，加强对借款人及借款人家庭收入情况、居住情况调查，认真落实借款人第一还款来源和贷款用途，对非商业银行目标客群，视情采取以下追加债权保障条件：（1）要求借款人增加抵（质）押担保或其他有效担保；（2）要求借款人购买以银行为受益人的意外险；（3）要求借款人出具法律声明。声明放弃处理抵押物时保障其最低生活标准的权利；或提供第二居所证明（包括其本人具有的第二居所声明或第三人同意在抵押人低押房产被处置后愿意接纳抵押人居住的声明）；（4）要求保证人出具法律声明，声明其放弃先行处置抵押物的权利，若借款人违约，保证人立即承担保证责任，代为清偿借款人应付贷款本息及相关费用；（5）其他保障条件。要加强和改善贷后管理工作，克服重贷轻管的错误倾向，明确贷款管理职责，落实责任追究制度。要高度重视抵押登记、评估、交易过户等关键环节管理，防止虚假按揭、虚假交易、评估虚高变相提高贷款成数套取银行贷款，切实规避道德风险和贷款操作风险，保障商业银行个人住房贷款业务的长期健康发展。
（八）实行浮动贷款利率和提前偿还罚息，提高贷款逾期成本
（1）人民银行应加快利率市场化进程，在利率浮动比率、贷款比例和期限安排上，给商业银行以更大的余地，以便更好地为客户服务，更好地防范风险。同时，应允许商业银行在办理个人住房贷款业务中收取必要的手续费、服务费，以补偿商业银行信贷零售业务付出的成本。在个人住房贷款的利率方式安排上，一般应采取浮动利率制，按年度调整一次，从而减少银行利率风险。（2）对贷款期限长、利率风险大的住房贷款尽快实行固定利率和浮动利率并行的利率制度。固定利率是指按照事先确定的利率计算全部贷款期内的全部利息，该利率不再做任何调整和改变。浮动利率是指在贷款合同有效期内，只规定最初一段时间内的利率，在合同到期后，就要根据事先约定的新利率计算方法，按照当时的市场利率重新确定下一阶段贷款利率，浮动利率包括一年期、三年期、五年期等不同期限。通过消费者对两种利率的自由选择，增加消费者的风险和收益意识，规范消费者和银行之间的行为方式和业务往来。（3）实施提前还款罚息制。由于个人住房贷款一般为长期贷款，利率变化将导致银行蒙受利率损失的可能。当利率下跌时，消费者会提前偿还固定利率的贷款，而以较低的利率举借新债。借新债还旧债，会导致银行丧失贷款收益，并给银行重新安排资金造成困难。为此，银行应收取高于预定利率的罚息，弥补信贷资产损失。（4）提高借款人违约成本。目前，商业银行个人住房贷款客户违约率大幅攀升的一个重要原因是借款人违约成本低廉。在我国当前国情和法制环境下，借款人违约，贷款人除按规定收取借款人贷款逾期利息外，很难有其他对此类借款人的制裁措施，客观上助长了恶意逾期和非恶意逾期的大量蔓延。不少借款人视个人信用如无物，恶意逾期大量发生，有钱不还、欠债不还的现象大量存在，商业银行为此付出了极大的催收成本，苦不堪言。鉴于此，建议有权部门尽快建立和完善相关法规，建立类似法人贷款违约惩罚机制，加大借款人逾期成本，增强广大公民的守法意识、履约意识，构建良好金融环境，从源头上控制个人住房贷款违约率的继续攀升，扭转商业银行个人住房逾期贷款清收工作的被动局面。商业银行应审时度势，一方面提高驾御市场风险和规避借款人信用风险的能力，另一方面加大个人住房逾期贷款清收工作力度，正确运用法律手段，增加借款人违约成本，保障个人住房贷款业务的长期健康发展。
（九）推行个人住房贷款证券化，分散个人住房贷款风险
个人住房贷款一般期限较长，造成商业银行短资长贷，加大了流动性风险。西方国家的对策是实现消费贷款证券化，赋予其转让、流通职能，从而达到分散个人住房贷款风险、缩短放款机构持有时间的目的。我国商业银行也应以此为鉴，加快实现资产证券化进程。在证券化过程中，商业银行将其持有的个人住房贷款资产，按照不同地域、利率、期限等方式形成证券组合，出售给政府成立的专门机构或信托公司（SPV〕，由其将购买的贷款组合经担保和信用增级后，以抵押担保证券的形式出售给投资者。由于消费贷款具有利率、借款人违约、提前偿还等多种风险，通过SPV对证券组合采取担保、保险、评级等信用手段可保护投资人的利益，同时也降低了发行人的融资成本。同时，抵押担保证券以消费贷款的未来现金流量为基础，期限较长，相对收益风险比值较高，为金融市场中的长期机构投资者提供了较理想的投资工具。
（十）完善个人住房贷款担保制度，防范和化解系统风险
个人住房贷款与其他贷款不同，借款人是一个个的消费者，贷款购买的是超过其即期收入限度并较长时间才能归还贷款的财产或耐用消费品。因此，在发放消费贷款时，用抵押、担保作还款保证显得十分重要。在欧洲国家，一般采用住房抵押担保发放住宅贷款，在香港实行购房抵押，又称“按揭”业务，是购房的单位或个人以购房合同作抵押获得贷款的方式，美国的抵押贷款之所以不亚于其它贷款的吸引力，不仅因为有三个抵押市场中介来增强抵押券的流动性和偿还力，而且还因为有抵押担保机构来保证抵押贷款的如期收回，在美国进行住房贷款担保的机构有官办的，也有私营的，一旦购房者违约，它们承担金融机构的贷款损失。美国抵押担保的成功还在于设定了融资机构和二级抵押机构，并建立抵押保险，有效增强了贷款的清偿力。我国要尽快健全抵押担保制度，具体应注意几方面：首先应完善担保法，增加有关个人住房贷款的详细条款；其次，应培育规范的抵押品二级市场，使各种贷款抵押物能够迅速变现。第三，可考虑由政府出面组建个人住房贷款担保公司，为长期个人住房贷款提供担保，这也是一些西方国家发展个人住房贷款业务的成功经验。如美国有四家政府性质的按揭担保机构，主要为符合规定条件的个人提供住房贷款担保，并向银行收购部分个人住房贷款，发行住房按揭担保债券，从而在很大程度上解决了部分居民难以提供担保和银行的资金流动性问题，促进了个人住房贷款业务的发展。第四，国家应规定一定金额以上的贷款都要设定担保，银行可视各个贷款品种的规定及申请人资信状况，要求全部提供合适的担保方式，并对担保程序进行严格审查。第五，国家应尽快修订和完善现有涉及个人住房贷款担保的相关法律法规，杜绝法律法规之间相互脱节甚至相互矛盾的内容和环节，建立健全完备的专业法律体系，形成司法部门和行业主管部门各司其职，法制健全、监管到位、管理高效、稳健发展的良好局面，促进商业银行个人住房贷款业务的长期可持续发展，为国民经济发展和社会进步、人民幸福做出应有的贡献。
参考文献
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