目 录
一、我国商业银行个人住房贷款存在的主要风险
二、个人住房贷款风险的形成的原因分析
三、商业银行个人住房抵押贷款的风险管理
四、结语
内 容 摘 要
摘要：个人住房贷款业务在我国的发展无法阻挡，在经历了几年的高速增长后，各种假按揭贷款的不断出现以及个人住房贷款不良率的上升，各种隐蔽的风险开始逐渐暴露。这时思考如何从法律上防范我国个人住房贷款风险的问题，对预防住房贷款危机的发生、保障我国住房金融市场健康稳定发展，具有重大的现实意义。个人住房贷款业务是对于信用风险、法律风险与政策风险的风险管理水平要求更高的业务种类。研究个人住房贷款业务的风险管理，对于丰富风险管理理论、提升风险管理实践与发展水平具备较大的指导意义。为此本文理论联系实际，以个人住房贷款业务风险管理为例探讨了我国商业银行贷款风险制度。
关键词：个人住房贷款；贷款风险；贷款风险管理制度
我国商业银行贷款风险管理制度
——以个人住房贷款业务风险管理为例
我国的住房体制改革经过二十年的发展，这二十年也是商业银行个人贷款业务蓬勃
发展的二十年，对商业银行来说，风险和收益是一把双刃剑。银行的生存和发展都是围
绕着管理风险、经营风险这一核心，通过接受风险、承担风险、转移风险来实现利润的
最大化。商业银行的个人住房贷款的风险主要是只由于借款人到期不能偿还银行本息
而使银行蒙受损失的可能性和幅度，是风险因素变量的各种可能值偏离其期望值的可能
性和幅度。外部经济环境的变化如代理的房价下跌或借款人收入下降都会直接引发借款
人、开发商及银行内部管理等多方面的风险，应值得我们重点关注的。
一、我国商业银行个人住房贷款存在的主要风险
（一）、个人住房贷款风险
个人住房贷款风险是指借款人及其担保人未按合同约定偿还贷款本息导致贷款发生损失的可能性。梳理近几年来商业银行个人住房贷款业务的风险案例，结合商业银行信贷风险管理理论，导致个人住房贷款风险及商业银行信贷资金损失最主要的风险从宏观到微观主要包括法律风险、抵押物风险、市场风险、来自开发商的风险、来自借款人的风险等。正确认识住房贷款中的风险是防范和控制风险发生的重要前提，对促进住房贷款业务的顺利发展有着重要的现实意义。
（二）、个人住房贷款业务风险内容
个人住房贷款业务主要风险：法律风险、信用风险、抵押物风险、银行内部管理风险进行分析。具体如下：
1.法律风险
个人住房贷款是一个复合法律行为，涉及到购房者、开发商、商业银行三方法律主体，购房者与开发商之间的房屋买卖关系、购房者(借款人)与商业银行(贷款人)之间的借贷合同关系、购房人(借款人)与抵押贷款银行(抵押权人)之间的抵押担保法律关系、开发商与抵押银行之间的保证关系。《民法》《合同法》《担保法》以及相关金融法律都将对涉及个人住房贷款的三方主体和法律关系进行调整。在众多法律规范对同一行为进行调整的过程中，商业银行必然面对不同法律法规和政策对个人住房贷款活动调整的法律风险。
法律法规风险
法律法规风险是指法律法规制度不健全，对失信、违约行为惩罚办法不具体，执行力度不强，使商业银行面临损失。良好的社会法律环境是发展个人住房贷款的基础条件。我国还没有针对个人住房贷款的专项法律、法规，《商业银行法》、《贷款通则》、《担保法》、《票据法》、《合同法》等法规都是为生产信贷而建立的，与个人住房贷款特点不相符。我国的个人住房贷款业务相对稚嫩，规范其发展的条款、法规逐步出台，但仍不健全，在实践中常常发生“欠款不还”、“欠债有理”的现象，一些法律法规中似乎也有“维护债务人权益”的倾向。现行法律条款基本上都是针对法人制定的，很少有针对个人贷款的条款，这使得银行开办个人信贷业务缺乏法律保障，对出现的问题往往无所适从，特别是在个人贷款的担保方面缺乏法律规范，风险控制难以落实。
（2）政策风险
房地产行业与个人住房贷款的关系较为密切，该行业的政策变化会对个人住房贷款业务的开展带来一定的影响。如最近国务院办公厅新出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》等文件，旨在进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，在某种程度上这种举措会对银行的个人住房贷款带来一定的冲击。相对于产业政策而言，信贷政策风险的不确定性更强、影响也更大。政府宏观经济政策的调整，可能对借款人所在的行业产生不同的影响，通过影响其收入进而危及商业银行信贷资产的安全。
（二）信用风险
信用风险指的是因交易一方不能履行或不能全部履行交收责任而造成的风险。个人住房贷款的信用风险的来源是多方面的，主要分为两大类：第一类是来自开发商的信用风险；第二类是来自借款人的信用风险。
1.来自开发商的信用风险
来自开发商的信用风险是由于开发商的欺诈行为引起的，主要表现为虚假按揭行为引起的风险，虚假按揭是目前对银行造成影响最大、形成不良贷款最集中的风险源之一。开发商为了获得利率优惠的长期贷款弥补建设资金不足或为了尽快回笼资金，通过假首付、溢价登记、虚假房屋、组织内部人员假意购买、一房多售等方式套取银行资金。其表现形式：
（1）借款人身份虚假。是指开发商、中介或个人，通过虚构购房者的形式，采用欺骗或伪造的手段，制造一套个人贷款资料向银行申请贷款，从法律上不存在购房者。
（2）借款意愿虚假。开发商以个人住房贷款为目的找一些人充当购房者。这些购房者仅仅是为开发商向银行申请贷款，一般不太关心房子本身，并缺乏还款意愿。由于购房者确实存在，且相关手续齐全，欺骗性很强。
（3）交易行为虚假。房地产开发商将未卖出的楼盘过户给有关联关系的关系人，再以关系人的名义，以房产抵押向银行申请按揭贷款。
（4）房产价值虚假。开发商与购房者相互串通，抬高房价向银行申请更多的贷款，实际变相提高贷款成数。这种行为对于银行而言可能会造成抵押物价值不足的问题，增加风险。假按揭不仅增加了银行的经营风险，还损害了真正购房人的合法权益，由于合同主体是虚假的，产权办理中实际购房人与登记购房人不一致，容易导致产权纠纷。常见的假按揭案例有开发商虚假销售骗贷。对滞销或不具备销售条件的楼盘，开发商批量组织虚假的购房人（单位职工等）进行虚假购房，并以购房人名义向银行贷款，贷后有开发商分期还贷，一旦开发商后续资金链断裂，贷款出现批量违约。
2.来自借款人的信用风险
借款人的信用风险是个人住房贷款中最直接和最基本的风险，由于目前我国个人信用体系刚刚建立，法律制度尚不完善，也没有从事居民个人资信状况调查评估的机构，银行很难对借款人做出客观、公正的评价。借款人所受的教育程度、所处的生活及社会环境、个人素质的高低，决定了借款人诚实守信的程度。从信用风险的角度来看，借款人主观上可能为获得既得利益故意欺诈，采取弄虚作假等不正当手段骗取银行的贷款，从而产生道德风险。有些借款人根本不具备按期还款的能力，其通过伪造个人身份证、户口本、婚姻状况和收入情况等信用资料骗取银行的贷款购买房屋，再将该房屋出租，以租金收入还贷，一旦房屋无法出租，借款人也就无力继续还款，给银行带来风险。该风险的主要来源分为两类：第一类是借款人的还款能力出现了问题。借款人在未来还款期内的收入情况、财产情况和信用情况是按时还款的保证。借款人经济状况严重恶化导致不能按期或无力偿还银行贷款，以及发生借款人死亡、失踪而无人代其履行合同或继承人或代管人拒绝履行合同等情况造成的借款人违约，直接影响到银行贷款的流动性及安全性，并可能造成贷款损失。第二类是借款人的还款意愿出现了问题。借款人还款意识薄弱、对每月分期还款认识不足或主观上有赖账心理，特别是当担保条款对借款人约束力不强或抵押物处置执行比较困难时，信用风险尤其突出。
（三）抵押物风险贷款
抵押物是商业银行第二还款来源，对个人住房贷款起着第二道屏障保护作用，但由于抵押物价值的影响因素较多，使银行仍面临着许多不确定风险，具体如下：
1.抵押物处置风险
抵押物处置风险主要包括法律执行风险和拍卖风险。实践中，由于处置或执行抵押房屋涉及被执行人及其家属的居住权问题，在我国社会保障体系尚未有效建立，社会保障的范围和程度还不足的社会背景下，银行在处置抵押房屋时，往往面临诸多社会压力和风险。银行在借款人不能履行还款义务时，对抵押物的处置在法律执行上受《民事诉讼法》第 223 条第一款“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的业务，人民法院有权查封、扣押冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行业务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品”的规定的限制，无法对属于购房人唯一住房的抵押房产进行强制执行，这是执法部门出于维护社会稳定等因素的考虑，对银行执行抵押房屋作出若干限制，以保证被执行人及其扶养家属的基本居住条件，从而使银行部分承担了本应由政府承担的对被执行人的社会保障职能。这无疑增加了银行对抵押抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对设定抵押的房屋不能处置，或处置成本高而产生的风险。房屋的处置风险 。抵押物拍卖是实现抵押权的方法之一，我国《担保法》规定了以拍卖方式实行抵押权应由抵押权人与抵押人就抵押物的拍卖问题达成协议。协议不成，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。我国市场体系还不完善，拍卖制度尚不成熟，使得抵押物的拍卖成本加大，甚至拍卖失败。
2.抵押物价格风险
抵押物价格风险是指抵押物随着经济环境、房地产市场供求关系的变化和自然磨损，或是借款人在抵押期间对房屋的损坏而导致抵押物价格的下跌，会给银行带来损失。近几年，北京房价迅速上涨，在此形势下，银行与客户之间相对稳定，客户会鉴于房产升值而主动还款，银行会因为房产升值而认为贷款资产相对安全。但是如果房价下滑个人住房贷款抵押物贬值时，这种暂时的平衡会迅速打破，将会造成违约率升高，贷款质量下降，银行必将面临抵押物折现后不足偿还本息的风险，而且诉讼程序和拍卖程序的繁琐都将抵押物变现成本提高。
延迟办理抵押登记的风险
房产证的抵押登记工作一直是银行个人住房贷款业务中控制风险的关键环节。借款人还清贷款前，在开发商办理完房产证的情况下，银行应及时落实对房产证的抵押登记手续，开发商也希望银行尽快落实抵押登记以免除其对借款人承担的连带保证责任。借款人在还清贷款后，则希望银行尽快办理解除房屋抵押登记手续，以使银行对其房产所享有的抵押权消灭。但现实中，尽管相关部门通过加强管理不断提高了抵押登记办理效率，仍有个别贷款的抵押登记在房屋已经取得产权证书后，因抵押人下落不明等原因无法办理，或因贷后管理人员有限、登记资料需要补正等原因不能及时办理，因此在银行起诉借款人、开发商时，就因未能及时办理抵押登记而带来了法律风险。
（四）、银行内部管理风险
银行内部管理风险是指由于银行工作人员失误或银行管理制度的缺陷导致银行蒙受损失的可能性。从宏观上，管理风险可以分为业务定位（明确或不具体）、管理方式（粗放式或精细化）、管理方法（传统方式或管理创新）、管理工具（有无高科技支持）等几个方面；从微观上，管理风险在个人信贷业务流程的各个环节中均有所体现，包括贷前调查环节、审查审批环节、担保手续办理环节、贷款发放环节、贷后检查和贷后管理环节等。例如：银行的信贷管理规定不健全，容易形成信贷风险；银行在签定合同时因签章不规范等原因导致合同无效而引起的风险；对房地产开发商的经营状况和政府房地产管理部门新的政策、法规没有及时了解，影响了对信贷风险的防范和应急处理。
二、个人住房贷款风险的形成的原因分析
近年来涉及个人住房贷款纠纷的案件越来越多，而且在大部分案件中，商业银行都是以原告的身份出现，商业银行总是通过法律救济的办法才能维护自己的权益，可见，在个人住房贷款的整个过程中，商业银行总体上是处于相对弱势地位的，从而胎带着各种各样的风险。到底是什么原因使商业银行的个人住房贷款风险逐年增加？是什么原因使商业银行在个人住房贷款的过程中处于不利地位？通过总结以上商业银行个人住房贷款的风险表现以及案例对我们的启示，分析归纳我国商业银行个人住房贷款风险成因主要有：借款人信用和银行信息不对称、商业银行个人信用制度不完善、法律法规及政策的不健全、银行内部的风险控制和防范制度存在缺陷。
（一）借款人信用和银行信息不对称
个人住房贷款市场信息不对称主要是指在经济行为决策中，借款人和贷款银行之间的信息不对称。即贷款银行对借款人信息的了解要少于借款人，借款人处于信息优势方，而贷款银行处于信息弱势方。一般情况下，在个人住房贷款审批过程中，贷款银行需要掌握的信息包括：借款人收入状况及其稳定性、资产情况、负债情况、信用记录等信息。而在这些信息中，贷款银行很难对借款人还款意愿和还款能力等进行全面的、准确的调查，特别是对借款人的信誉、收入等方面的未来变化做出准确预测。主要的原因是：借款人的信用状况具有不确定性，首先表现为借款人行为的不确定性，一个具有良好行为准则的借款人可能由于各种原因不按期偿还银行贷款。其次借款人的财务状况具有不确定性。宏观经济走势、借款人所在行业的兴衰、财产突然损失或贬值甚至借款人的身体状况都会对借款人的财务状况产生影响，而这些因素是不确定的。银行无法控制借款人的行为，也不可能随时了解借款人财务状况的变动，而借款人则可以完全掌握和熟悉个人住房贷款业务和政策，这种不对称性的存在，使得风险不可能完全排除，只能尽量降低。再加上，借款人为了获得最低的利率，最高的贷款额度，会刻意隐瞒或向银行提供虚假信息来谋取贷款。这些行为阻碍了贷款银行对借款人的信息搜寻。因此，个人住房贷款市场信息不对称是无法避免。
（二） 商业银行个人信用制度不完善
个人信用制度的发展滞后已成为商业银行防范个人住房贷款风险的重要制约因素。目前，在我国，个人信用制度建设正经历着从无到有的过程。这项制度建设虽取得了一定的进展，但是个人信用数据相对分散，政府部门之间、甚至银行之间在个人信用数据方面没有实现共享。各商业银行对于目标客户的信用评估，由于受到所掌握的客户信用数据的限制，不能够准确地反映出目标客户的信用等级，使防范个人住房贷款风险的第一道屏障失效。可以说，个人信用制度建设的进一步推进仍面临着不少问题与难点。
1、我国个人信用立法严重滞后
个人信用制度的建立涉及社会诸多方面的利益，个人信用数据的收集、公开、使用、披露，个人隐私权的保护等问题都需要有相应的法律体系来保障。就现有立法来看，我国目前缺乏个人信用制度的法律基础和环境，尚未出台《个人信用管理》等信用法律，只是在《民法通则》、《合同法》和《反不正当竞争法》中规定了诚信守法的法律原则，在规范社会信用环境方面缺乏相应的实施细则，可操作性不强，如对惩罚恶意逃废债务者无相关细则可依，同时，对守信、失信行为的概念界定不准确，处罚条款弹性太大，不能够为约束和惩罚失信行为提供完备的法律依据，《刑法》中虽也有对诈骗等犯罪行为处以刑罚的规定，但缺少与信用制度直接相关的立法。虽然一些规章对征信业进行规范，并着手进行信用体系建设，但在法律和行政规章层次尚缺少对征信业进行专门规范的法律规定，征信业的定位和发展方向尚不明确，对征信机构、征信业务活动的监管无法可依。再加上这些法律、法规之间也缺乏体系上的完整性和相融性，法律间配套制度不完善，容易出现立法漏洞，给违法者以可乘之机。
2.个人征信数据信息共享机制不健全
我国的个人征信体系的现状是数据分散、开放程度低，完整的采集个人征信数据存在一定的困难。规范的信用信息共享机制是征信机构公平、合理采集和使用信用信息，并为消费市场提供征信保障服务的基本制度。数据显示，目前我国90%以上的信息和数据集中在政府，而政府部门之间的大量有价值的信息和数据并未通过信息共享转化为信用资源，而被闲置和浪费，阻碍了征信体系向消费者提供全面、权威的信用信息服务。与此同时，目前，我国缺乏相关的信用信息公开、共享的制度和法规，对政府公开信息等缺乏明确界定，堵塞了征信机构从政府等部门获取共享信息的通道。
3.个人征信系统中采集的信息不完整、更新不及时
从目前征信系统数据采集情况看，可能影响商业银行使用征信数据实施差别化房贷政策：一是征信系统对由公积金管理部门发放的个人住房公积金贷款信息的采集尚不完整，许多地区个人住房贷款信息并未得到采集，将影响商业银行对个人第二套房贷的准确认定。二是个人征信系统数据按月更新的采集方式，借款人房贷信息纳入其信用报告最长有2-3个月的时滞，如己结清信息系统反映为逾期、已发生信贷业务系统没有显示等问题。使商业银行可能无法直接根据其历史房贷记录，防范炒房者以“打时间差”的方式恶意规避二套房新政的约束。三是本次房产新政要求对二套房认定的标准按家庭为单位实施，而个人征信系统中对借款人婚姻状况和配偶信息的采集没有严格的审定标准，未成年子女信息也没有予以采集，使得征信系统在认定家庭第二套住房方面权威性有所削弱。从 1999 年上海市开展个人信用体系试点开始，我国个人信用体系才开始逐渐建立，但直到 2004 年底，由中国人民银行组织商业银行建设的全国统一个人信用信息基础数据库才开始试运行，且范围只限定在北京、重庆、深圳、西安、南宁、绵阳和湖州等 7 个城市的各家国有独资商业银行、股份制商业银行和城市商业银行联网查询。虽然，目前我国个人征信体系的建设已经取得了比较大的进步，但还有很长的路要走，征信系统不完善，我国商业银行个人住房贷款的风险就无法从源头上进行防范，商业银行就还需要为此付出沉痛的代价。
（三） 相关的法律法规不健全
商业银行个人住房贷款风险控制中的一个主要障碍就是与个人住房贷款相关的法律法规及政策的不完善不健全，导致商业银行无法有效地对个人住房贷款的各种风险进行管理和防范。个人住房贷款业务的发展，需要依靠健全的法律规范。目前，规范个人住房贷款的专门法律法规仍处空白状态。个人住房贷款业务涉及到诸多法律问题，包括房地产产权、交易、抵押等一系列法律问题。目前我国对于个人住房贷款业务的规范分散在各个法律、法规、条例之中，缺少统一性和完整性。从目前的司法实践看，个人住房贷款业务主要适用《商业银行法》、《担保法》、《城市房地产管理法》、《个人住房担保贷款管理试行办法》等，这在一定程度上给住房贷款业务形成了很多法律风险。使商业银行在开展业务时难以找到明确、唯一的法律依据，造成银行和客户的许多行为在法律效力上存在一定程度的不确定性。同时，由于《商业银行法》于 1995 年 5 月 10 日第八届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议通过，并于 1995年 7 月 1 日起施行。该法是金融领域的基本法，是其他金融下位法的制定依据，为其他金融立法提供了大致的方向和立法原则。《银监法》是我国第一部银行业监管的专门法律，以法律形式系统地建立了对政府机构的监督制约和问责机制，这是我国法律体系中的一次立法创新。目前实施的《个人住房贷款业务管理办法》属于部门规章，法律级别低、法律效力低，对借款人、担保公司等市场参与者的准入条件和权利义务责任等都未做明确的规定，这不仅给监管带来不便，给市场带来不稳定因素，也给个人住房贷款营销带来了障碍。另外，某些法律条款在执行过程中也妨碍了贷款银行行使权益，维护自身的正当利益。例如，银行力图通过采用质押、抵押和保证等风险缓释措施来降低银行贷款的不良率，个人住房贷款的抵押物是住房，当借款人逾期不能清偿到期债务时，银行在行使抵押权时也是困难重重。如果借款人及其家属无其他住所，银行不能将借款人强行从抵押房产中赶出。最高人民法院2004年10月26日发布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中规定:“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。另外，个人住房贷款安全保障制度尚未建立。没有政府机构提供保险和保证的制度，这使许多中低收入的家庭运用个人住房贷款得不到必要的保障，银行的个人住房贷款风险也不能有效地被转移和分担。
（四）银行内部的风险控制和防范制度存在缺陷
由于我国商业银行开展个人住房贷款业务的时间不长，在贷款工具设计、资金筹集、风险管理方法和内部监控方面经验积累不足，又受到各种制度、法律的瓶颈制约，操作疏漏和失误难以避免。但是，更重要的原因还是个人住房贷款管理制度的不完善。银行个人住房贷款管理人员普遍缺少信贷的从业经验，对贷款决策与管理中的风险缺乏敏锐性与判别力，以致风险预防和控制不能及时到位。另外，个别信贷人员的风险防范意识不强，而且对个人住房贷款风险的认识不足。部分信贷人员认为个人住房贷款有抵押房产，风险低，在业务办理过程中常因风险意识较弱不能及时发现异常情况。同时，部分经办人员对假个贷的危害认识不足，有的甚至寄希望于开发商经营项目的好转，认为对信贷资金不会造成很大的风险，从而使本可以防范的贷款风险大量产生。
三、商业银行个人住房抵押贷款的风险管理
（一）构建商业银行信贷风险的管理体系
信贷业务是商业银行重要业务之一，信贷业务风险的管理体系是指商业银行管理信贷风险的一系列制度安排，涵盖了商业银行信贷业务的规定、制度、办法和操作流程等。
(l)贷款授权管理。是指商业银行为了提高贷款的决策效率，提升风险管理水平，在统一法人管理体制下，在商业银行的上下级机构及管理者和业务部门之间，建立委托代理机制以划分贷款决策和管理权限，授权管理的基本原则包括适时调整原则、内容明确原则、区别授权原则、权责一致原则、授权有限原则等。
(2)贷款授信管理。贷款授信管理师通过建立信贷管理制度来防控客户的信用风险。贷款授信管理的原则包括区别授信原则、适时调整原则、最高限额原则等。
(3)审贷分离制度。审贷分离顾名思义是将根据贷款流程指将商业银行贷款的调查、审批和贷后管理三个环节的职责适当分离，分别由不同部门和不同人员来承担，实现岗位制衡，进行标准、专业化的操作并承担相应的岗位职责。
集体审批制度。集体审批便是为了避免因个人能力有限而出现决策失误，采取集体审批的方式进行更加全面的风险分析，做出科学的决策。同时也避免了道德风险，防止权利向个别人员过分集中。
（4）加强信贷法律文本的真实性、合法性、有效性审查
真实性、合法性、有效性是签订各项法律文本的基本要求，也是控制法律风险的最有效手段。个人购房借款和担保合同是确定债权债务的法律文本，也是保全银行资产的重要法律依据。因此规范各种信贷法律文件，尤其是对于借款和担保合同的规范要高度重视。个人住房借款合同内容必须综合考虑现有法律、法规，有针对性地强调个人住房贷款的特殊之处，不能简单搬用普通商业贷款的合同文本。应在法律部门的配合下，个人住房贷款经办人员需要拟定格式条款合同时，应注意遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，既要维护银行的合法权益，又要保障借款人的利益，避免造成合同条款无效的法律风险，另外，银行在拟定合同书及相关资料时，应尽可能做到内容具体明确、文字用语规范，避免出现矛盾或产生歧义，对借款人有争议的条款尽可能按照条款最直接表述的意思进行解释。
（二）商业银行信贷风险的控制方法
商业银行的信贷风险是不可能完全消除的，但可以通过其他的措施手段来进行控制。通常而言，银行的信贷风险控制主要有避免风险、减少风险、转移风险和分散风险四种方法。
(1)避免风险法。银行在信贷管理中，对于高风险型企业银行可以采取禁止发放贷款的办法来避免贷款风险的发生。这个办法简单、安全却是一种消极的预防措施，银行在拒绝承担贷款风险的同时也会使潜在的利益受损。对于商业银行的个人贷款而言，采用避免风险发生主要是四个方面:一是规避重点区域的风险。由于我国经济发展的不平和，各地区房地产价格涨幅差距较大，有的地区为平稳上涨有的则超过了居民能承受的限度，脱离其实际价值过快上涨。商业银行应对开发的贷款进行充分的调查研究，控制对房价上涨过快地区的个人住房抵押贷款的投放，从而规避当房价回落可能给银行带来的风险，避免不必要的损失。二是规避重点机构的风险。当前各家商业银行的业务发展水平不一，对信贷风险的控制能力也有很大差别。有些机构强化员工的风险防范意识，不良率很低，但有的机构风险的防范、控制能力较差，不良贷款时有发生。各商业银行应对所辖各经办机构进行筛选，对于风险控制能力差，不良贷款偏高的经办机构，可以采取暂停发放贷款的措施强制其进行整改，处置存量不良贷款。以免造成更多的不良贷款。三是规避合作方的风险。房地产开发商、各类中介机构是现在商业银行合作的主要机构，在准入时银行都应对其资质、信用程度等方面进行严格审查，并定期对合作中介推荐的贷款的资产质量进行跟踪分析，设立黑名单，凡是列入黑名单的，对其推荐的贷款应予以拒绝或者暂停合作。四是规避不良借款人的风险。信用好，还款能力强是优质借款人的标准，更是贷款偿还的根本保证，对于有不良记录的、人民银行黑名单的客户都应进行规避，不予贷款。
(2)减少风险法。该办法要求借款人通过抵押、担保以及签订限制性条款和契约等方式减少或者降低风险。商业银行应从内部管理入手，建立风险防范制度，健全内部约束惩处机制，减低员工的操作风险和道德风险。其次，通过进一步做好银行的风险管理组织架构建设，来明确部门职责、人员职责，建立责任追究、违约惩处机制。在银行系统建立良好的风险管理文化和风险防范的意识。银行从业人员应坚守风险防范的底线，不能因同业竞争而降低贷款门槛，为不良客户提供可乘之机。
(3)转移风险法。就是银行通过把信贷风险转移给他人而保证自身安全的方法，转移的方法通常有转让、保险、套期交易和互换交易等。商业银行办理个人住房抵押贷款与开发商和中介机构关联较多，在通过其他防控措施防范风险的同时，也可以采取措施对关联单位进行约定，尽可能的转嫁个人住房抵押贷款的风险。对于封闭贷款，开发商进行准入时要求其应对所售商品房承担回购和阶段性保证责任。当借款人拒不还款时，开发商可以回购房屋偿还银行的贷款本息，对于不足部分，应有开发商承担不足部分的担保责任。二是向担保机构转嫁风险。银行、借款人和担保机构签订担保协议，当借款人拒不偿还债务时由担保公司代为偿还，然后担保公司再向借款人追讨。三是向保险公司转嫁风险。可以要求借款人在贷款的时候购买受益人是贷款银行的商业保险，这样当抵押物出现损毁、灭失或借款人拒不还款的情况，由保险公司代为清偿。四是实施按揭贷款的证券化，提前收回贷款，而将风险转移给其他投资者。
(4)分散风险法。分散风险法主要包括借款方的风险分散和贷款方的风险分散。借款方的风险分散主要是指银行对不同产业、行业的客户结构进行管理和整合，实现不把鸡蛋放到一个篮子里的目标，以分散风险。后者主要指对一些大的集团或项目，实行银团贷款的方式，实现各家银行风险共担。
（三）商业银行个人住房抵押贷款风险管理的关键点
外部环境变化导致的房地产价格下降及借款人收入下降都会对商业银行的资产质量带来巨大的影响。与此同时，银行间的竞争除了市场的竞争还有内部风险管理的竞争。作为商业银行发展能力和竞争力的集中体现，风险管理应是银行从业者重点关注的。
从外部环境来看，经济周期波动以及市场不规范的现状，对个人信贷业务发展和资产质量带来潜在隐患。首先经济衰退影响导致客户违约风险增大。受国际金融风暴的影响，自2009年以来我国部分行业发展受到重创，部分地区甚至出现负增长，直接导致借款人的收入水平下降，进而影响其还款能力，银行贷款的违约风险也随之加大。建行上海市分行近期对2008年以来新发放贷款形成的个人不良贷款和非应计贷款作了违约原因分析，结果显示不良贷款中因客户还款能力和还款意愿下降导致违约的情况约占80%。特别是那些抗风险能力较差的个体工商户或者小企业主，由于投资失败或经营效益下滑，导致个人助业贷款、商用房贷款等违约率上升。现阶段经济形势还不能轻言乐观，对个贷业务的影响还需持续关注。其次市场上不规范竞争现象有所抬头。近年来，各主要商业银行都把零售业务作为抢占市场的业务重点，个贷领域的竞争也越来越激烈。2009年以来，个贷市场上降低借款人申请条件、降低贷款条件、降低贷款利率等情况日益增多，部分银行还采取向中介公司高额付费返点的方式(通常为1.5一2个百分点)来抢占二手房市场。在同业竞争压力日益增大的前提下，不规范的恶意竞争给银行的个人住房抵押贷款买下了巨大的风险隐患。
另外房地产押品出现较大价值波动。2009年以来，国内房地产市场出现剧烈震荡，房地产市场形成有价无市的状况，房地产景气度指数一度跌至10年来的最低水平。2009年上半年流动性充裕、通胀预期等因素促使房地产市场呈快速回暖态势，部分地区重回2007年的高位，有些地区又出现”价量猛升”的”井喷”现象。当前一些外资机构当面唱多房地产，背后集中抛售套现，不少地方又出现房地产商囤地捂盘的情况。总的来看，房地产市场在快速回温的同时，原有泡沫尚未化解，新的泡沫又在加剧积聚，今后市场依旧面临很大的不确定性，房地产价格仍有可能出现较大的起伏，因此商业银行须高度警惕。目前商业银行的以住房为抵押的贷款约占全部个人贷款的九成，一旦押品价值出现大幅下跌，可能导致贷款风险集中暴露。从银行自身情况来看，在贷款持续高速增长的情况下，内部管理水平、技术支持能力等方面还存在差距。如存在着流程操作不规范现象。一是贷前调查不严。部分客户经理没有对借款人提交的证件、收入证明等材料进行真实性比对、核查，导致一些客户申报的收入虚高;没有对抵押物的真实性进行实地调查，出现“有证无房”等情况。二是违规兼岗、混岗操作。这个现象在部分人员紧张的分支行存在，个别管理缺失的支行甚至出现主要业务操作环节“一手清”现象，导致个贷业务流程中岗位制衡作用失效，操作风险加大。三是抵押登记不规范。部分商业银行存在未按照规定办理抵押登记或预告登记的情况，或者未在规定时间内办理登记，会出现抵押悬空或开发商“一房多售”现象。其次是我国的商业银行缺乏差别化的贷款定价机制。目前我国商业银行的个人住房抵押贷款业务未能实现根据客户风险、综合贡献度等情况进行差别定价，缺乏科学的定价机制及配套的管理系统。对于多数的商业银行而言贷后管理仍是“短板”。一是存在“重贷轻管“观念。部分商业银行特别是管理层对贷后管理重视不够，导致制度建设不到位、跟踪监测力度不够、贷后监测流于形式。二是监督检查力度不够。个贷业务的贷后管理还缺乏制度化、常态化的监督检查机制，一些分支机构贷后管理中存在的问题长期未能发现并得到整改。三是激励机制有待改进。
个贷业务的风险暴露相对于对公贷款更有滞后性的特点，加之客户较多较零散，使个人贷款的贷后管理特别是不良贷款的贷后催收工作比较困难。需要有合理的激励机制与其配套。但是目前的商业银行“绩效管理”更倾向于贷前营销受理，相对弱化了贷后日常管理，使贷后管理人员工作积极性不高，贷后管理工作进行的不顺畅。“假个贷”威胁依然存在，近年来，各家商业银行均出台了一系列规章制度加强对“假个贷”的风险防控，加强处置历史遗留“假个贷”，成效显著。但是经过清理核查，部分商业银行仍有“假个贷”和“疑似假个贷”暴露出来。国外发达国家有成熟的个人信用制度，而我国的信用制度尚不完善，系统建设有待进一步的提高，同时也应制定统一的征信标准及管理办法，完善信用评分制度的，使商业银行的信贷业务更加高效。其次应让借款人了解借款合同约定的还款义务，加强信用宣传，降低信用差的借款人主动违约的可能。在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色。它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人。因而，加强银行内部信贷管理是防范个人住房贷款风险的重点所在。应强化银行内部的控制与管理，不断完善个人住房贷款的制度流程，增强岗位制衡，另外，在加强银行内部控制制度建设这一硬约束的同时，还应提高银行工作人员内心道德和风险防范意识的软约束，要加强银行工作人员的专业知识、法律知识的培训，不断提高从业人员综合素质和风险防范意识，全面普及贷款风险点，杜绝冒险侥幸心理，加强从业人员道德风险的防范，从根本上防止操作风险和道德风险的出现。
四、结语：个人住房贷款是市场经济发展到一定阶段的产物。个人住房贷款业务日益得到各商业银行的关注，其风险的有效防范也成为各商业银行面临的重要课题。在个人住房贷款业务中，风险点不是一成不变的，而是随着业务的发展层出不穷。对于个人住房贷款的风险各商业银行一定要有清醒的认识，既不能因为存在风险而放弃整个个人住房贷款市场，又不能为了大力发展个人住房贷款业务而忽略风险的存在。商业银行永远要将风险防范放在第一位，面对我国商业银行愈来愈大的个人住房贷款余额，我国银行体系面临的巨大风险也在不断积聚中，所以重新认识个人住房贷款风险将有益于商业银行进一步增强防范意识，降低和防止个人住房贷款风险的发生。
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