试论发展和完善我国房地产金融市场

一、房地产金融市场的概念

二、房地产与金融市场二者的关系

三、我国房地产金融市场现状

四、我国房地产金融市场所存在的问题

五、我国房地产金融市场未来的发展趋势

六、促进我国房地产金融市场健康发展的相关建议

内 容 摘 要

改革开放以来，随着信用工具的日益发达和不断创新，我国房地产金融市场也不断完善与发展，由于房地产与金融市场是高风险积聚的两个重要经济载体，无论是哪一方产生风险都会影响到另一方的正常运行。虽然房地产金融市场在我国房地产经济中发挥着不可替代的作用，但是进一步的发展却受到了许多因素的制约，可以看出，在当前的经济形势下，我国房地产金融市场仍面临着严峻的考验。因此当务之急就是要进一步加快发展和完善我国的房地产金融市场，鼓励房地产金融产品的创新，不断完善我国房地产金融体系，促使我国房地产金融市场的健康繁荣发展。本文立足于我国当前房地产金融市场的现状，遵循提出问题分析问题解决问题的基本思路，对我国房地产金融市场的成因问题和解决措施进行了深入的分析和探讨，力图做到综合全面。

试论发展和完善我国房地产金融市场

一、房地产金融市场的概念

（一）、房地产金融市场的含义

在现代社会中，房地产经济的很多活动都必须要通过金融市场来进行融资活动。房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也可以是间接的。随着社会经济的发展，信用工具的日益深入，房地产金融市场的业务也不断的扩大，包括了各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券、房地产保险、房地产典当等。各种各样的房地产融资活动通过金融市场活跃了起来，随着多种多样的金融房地产活动的开展，房地产金融市场活力日增。同时房地产与金融市场建立了密切的关系。

（二）、房地产金融市场的分类

毋庸置疑，房地产金融市场在现代社会中扮演着重要的角色，作为金融市场的一部分，专家们按照不同的标准对其进行分类。

1、按服务对象不同，房地产金融市场可分为房产金融市场和地产金融市场 

房产金融市场是指银行或其他金融机构为房屋再生产所进行资金融通的市场，其中，住宅金融市场在房产金融市场中占据非常重要的位置。

地产金融市场是指以土地作抵押物而向金融机构获得资金信贷的交易活动关系的总和。地产金融包括农地金融和市地金融，其业务主要是：以土地为抵押品，筹集融通资金，以达到对土地进行开发和利用的目的。

2、按市场层次的不同，房地产金融市场可分为初级市场和二级市场

初级市场也称发行市场或一级市场，是房地产资金初始的交易市场。它是房地产金融市场的基础部分，主要包括金融机构对房地产资金需求者的各种信贷业务。房地产信贷资金运用主要是各项贷款、委托贷款、购买债券、缴存存款准备金、上缴税利等。为降低信贷风险，房地产金融初级市场一般以采用抵押的方式作为信贷交易方式。除此以外，发行房地产证券也是初级市场常使用的信贷金融工具。

二级市场是房地产信用包括二手房的再交易再流通市场，是房地产金融市场的核心部分。二级市场是为提高房地产信用资金的流动性，均衡各金融机构的存贷结构而出现的。通常为区域性市场，主要交易对象为房地产证券交易，主要用于政府，包括发行以指定的不动产作为抵押物的债券，以受押的大量的不动产为抵押品集中发行面额不等的债券等。

3、按市场交易方式，房地产金融市场可分为协议信用市场和公开市场

协议信用市场是由供需双方直接按自愿互利原则进行交易，交易价格由交易双方在借贷协议中议定，交易客户的范围也相对稳定。根据不同的金融工具或不同的交易对象，协议信用市场可分为多种，如住房专项储蓄存款市场、零星货币存款市场、住房专项贷款市场、房地产抵押贷款市场等。 

公开市场以偿还期的长短为尺度，可分为货币市场和长期资本市场。货币市场即短期资金市场，指一年期以下的金融工具交易的场所。资本市场又称长期资金市场，指一年以上的金融工具交易的场所。其中资本市场根据房地产金融业务的不同，房地产金融市场可以分为：房地产储蓄存款市场、房地产抵押贷款市场 、房地产信贷市场。 

二、房地产与金融市场二者的关系

在现代经济社会中，房地产业广泛的融资活动须通过市场关系才能进行。随着信用工具的日益发达和不断创新，我国房地产在金融市场的业务范围不断扩大，由于房地产业与金融市场是风险积聚的两个重要载体，而两个市场在经济运行中表现出相互共生关系，风险会不断累积。一旦风险累积的泡沫破灭，将会导致股市的下挫和崩盘，进而导致房地产市场崩溃、金融危机、经济危机等不良后果。2008年的美国金融危机和2009年的迪拜经济危机再次印证了金融市场和房地产经济之间存在的紧密关系。当经济处于繁荣的时候，房产信贷大肆扩张与此同时风险也在不断的累积，此时的风险无论是否过度都会被强劲的经济增长表面所掩盖，而当经济处于调整期，先前积累的风险会因为经济形势的改变而逐渐暴露出来，导致整个金融动荡，而金融动荡又波及到实体经济，影响实体经济的增长，这时，整个社会的经济发展便会停滞不前，步入衰退。经济繁荣萧条与否通常是围绕市场信贷状况出现。如果获取信贷很容易，对信贷的需求就会大增，房地产的价格也将会被抬高，这也间接的推动了高房价的产生，也推动房地产信贷数量的增加，同时房地产金融市场的风险也在不断累积，经济泡沫便由此产生；反之，如果获取信贷比较麻烦，对信贷的需求将会大大降低，那么房地产融资的途径将会缩小，投资和开发房地产的规模将会下降，经济增长开始放缓甚至衰退。

三、我国房地产金融市场现状

（一）、 以银行为主体的组织体系初步形成

我国目前已初步形成以商业银行为主体的服务房地产开发和住房消费的房地产金融机构组织体系，以国有控股商业银行为主，股份制商业银行、城市商业银行、信用合作机构等银行类金融机构参与的房地产金融组织体系，其业务占房地产金融市场份额的绝大部分。并出现了专业性住房贷款银行，成立了服务于住房融资及担保、保险业务的其他机构，比如信托投资公司、住房置业担保公司、保险公司等。

（二）、市场发育不健全，房地产泡沫化程度较高

我国的房地产金融市场起步比较晚，但发展却很快，就像早产儿一样，先天畸形同时又受到许多不良因素的影响，直接阻碍其正常健康发展。据有关权威部门统计，国际上的房地产利润率一般在5%左右，高的也只有7%左右，而中国的房地产的利润率高达40%，据国家统计局的数据显示，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%，2009年更是增长到68%，是我国居民年工资的10-20多倍。房价超乎想像的远离其真实价值和居民的收入水平，房地产泡沫也在日益显现。

（三）、房地产金融市场仍以一级市场为主

鉴于我国房地产金融体系建设的历史不到30年，其快速发展也是近10年的事，因而房地产金融交易主要集中在一级市场上。为分散住房抵押贷款风险，解决商业银行存贷款的期限错配问题和房地产贷款机构的流动性需求，从1998年开始，人民银行就协调有关部门开始探索住房抵押贷款证券化，培育和发展我国住房金融的二级市场。2005 年12月，中国建设银行首批住房抵押贷款支持证券在全国银行间市场成功发行、交易，标志着我国住房抵押贷款二级市场的诞生。

（四）、 房地产金融市场供需结构失衡

主要表现在资金渠道的单一，新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，同时经济适用房的供给也不能满足需求，而政府至今对建立廉租房和经济适用房的方案还在讨论之中。

四、我国房地产金融市场所存在的问题

改革开放以来，我国经济飞速发展，房地产业更是异军突起，逐渐壮大，成为我国国民经济的支柱产业之一，在我国的经济发展中扮演着重要的角色。随着房地产业发展而建立起来的房地产金融市场，更是在我国经济中发挥着重要的作用。由于房地产业本身容易呈现出资金周转量大，巨额的资金垫付和资金周转期长这些特点，决定了我国房地产业的发展和完善必然离不开金融市场融通资金的渠道，尤其是我国房地产金融市场在成长过程中长期受到传统经济体制的制约，因此，在当前经济形势下面临着许多困难和问题。

（一）、收入差距的扩大导致房地产过度投机

近年来，居民收入差距进一步扩大：一方面，国内资本市场不发达，投资渠道有限，一些通过各种途径先富起来的阶层通过利用低利率贷款买房，再以出租房屋“以房养房”或者等待房子升值后倒卖出去来牟取利润；另一方面，购房需求短期内过快增长抬高了房价，由于消费者“买涨不买落”的心理，房价上涨反而进一步的扩大的需求。而大多房地产商也未能摆正定位和心态，以为暴利会一直持续，拒绝降低房价，并人为的炒高房价。最后的结果是越涨越买、越买越涨，使房地产市场过度投机风气日益浓厚。

（二）、房地产信贷结构的不合理

当前我国的房地产信贷结构出现了严重不合理的情况。住房公积金本来是为了支持低收入家庭为了提高它们的购房能力所设立的一个基金，但是现在，公积金贷款的对象往往是那些高收入家庭，因为高收入家庭的贷款风险很低，甚至没有贷款风险。所以我国当前就出现了穷人没有房富人几套房的普遍现象。另外，银行受利益的驱使，更愿意贷款给商业，娱乐业这些高利润的房地产开发项目。一旦，房地产市场不景气，投放出去的钱，银行就无法收回，资金的断裂同时也会造成了银行的倒闭或破产。

（三）、 个人住房消费信贷的违约风险

目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％，与其他的贷款相比，不良贷款率相对来说较低，因此，商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3—8年，而我国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的，个人住房信贷刚刚进入风险暴露期，即使有问题也可能还没有充分暴露。由于我国个人资信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。未来房价的波动和利率的变化也在一定程度上加大了拖欠还款的信用风险。