作为在银行质押的财产，在未经银行同意是不能擅自拆除、毁损或转让的，实际工作中因多种原因，抵押物被人为拆除、改变、转让时有发生，不仅提高了银行债权资产的保全难度，有的还造成债权资产空置，给银行带来风险。
案例：1997年4月29日，原镇江市北固化工厂向镇江市商业银行股份有限公司京口支行申请两笔贷款555000元和15万元化工厂以其在大东滩的6775.4平方米土地使用权和1165.83平方米房屋产权分别为上述两笔借款提供抵押担保，双方签订了借款合同并依法办理了抵押物登记。借款到期后，化工厂未能依约还款，截止至2000年10月30日，尚欠原告借款本金共计705000元，利息共计508193.05元。借款期间１９９８年１０月１４日化工厂被吊销营业执照后，其主管部门工业公司以及枪神公司、中房公司、中亿公司在明知大东滩的房地产不是枪神公司的财产并已抵押给银行情况下，由枪神公司将该抵押房地产置换给中房公司，并交给中亿公司开发经营。银行不得不将四家企业告上法庭请求判令工业公司以化工厂的财产清偿化工厂欠银行的借款本息，由四被告返还抵押物并承担赔偿。
（二）抵押资产评估登记手续多、费用高的问题
1.抵押资产评估登记手续多、费用高。
借款人在办理抵押贷款时，多数以金融资产、土地使用权、房产、机械设备等资产作抵押，通常要经过公证、工商管理、土地局、房产交易中心、其它银行、证券期货公司等多个部门，手续繁琐。而且这些部门分属不同领导机关，在办理资产评估登记中的要求各异，流程不同，增加了借款人在人力、物力的支出。以某中小企业申请100 万～1000 万元, 期限６个月的贷款为例, 在整个贷款过程中一般需要支付如下费用: 一是资产评估费、抵押登记费和公证费。资产评估费100 万～1000 万元的收费标准一般为6‰～2. 5‰; 抵押登记费, 从50 万～1000 万元的收费标准一般为贷款额度的1‰～0. 1‰; 公证费用, 从50 万～1000 万元的收费标准为贷款额度的0. 3‰～0. 2‰。合计三项费用约为贷款额度的2. 8‰～7. 3‰。二是担保机构收取一定的担保费用。目前, 市场化的担保公司收取的费用一般为标的的1. 4%～3. 5% , 另外还需支付咨询费等费用约0. 3%。而且, 贷款抵押财产评估登记的时效大多为一年, 一年后无论贷款到期偿还后或还是展期都要重新进行评估和登记。
例如：山东济南非国有企业申请贷款时资产评估登记手续繁、费率高。企业办理抵押的主要手续包括抵押登记、评估及抵押合同公证等，涉及工商、房产、财险、法律公证处多个管理部门，手续繁琐，时间长，短者１０多天，长则１个月。需要缴纳的费用包括房产部门的贷款额０•３％的评估费、０•２％的抵押物所有权确认和登记费，土地管理部门的贷款额０•１％—０•２２％的评估费，公证部门的０•１％—０•３％的公证费，综合收费率最低也达０•７％。
2.有关部门收费过高，存在乱收费现象。办理评估登记的有关部门收费较高，有的甚至存在滥收费的现象。由于各类行政管理部门收费条目不统一、收费项目不明确，一些部门收费比例过高，数额较大，甚至超过了国家明文规定的最高限。另外收费随意性较大，部分行政部门变相增加收费项目，人为地加重了借款人在财务上的支出。
例如：江都中小企业省内一项权威调查表明，不少企业也反映，他们在办理贷款抵押过程中，手续烦琐，收费项目过多，收费标准过高。比如某项评估要收取千分之三的评估费、千分之五的担保费，这些费用少则几千，多则数万，甚至多次贷款都得进行资产评估。而收费单位对市政府明确减免的一些收费，他们也会以各种借口进行推托，仍旧要企业花钱、这对于短期融资比较频繁的中小企业来说，融资成本过高也就在所难免
（三）抵押资产处置难、管理难的问题
1.部分抵押资产变现能力差。
银行在得到抵押资产时，往往抵押资产的变现非常困难, 且变现后有些债权也难得到优先清偿。
目前银行得到的房地产抵押较多，由于房地产是一个区域性较强的行业，其市场的复杂程度很难把握。部分房地产抵押品虽然按照要求已经达到银行标准抵押率，但从实际角度来讲其变现能力较低。变现能力较差的房地产如：繁华程度较差区域的大型商场，非居住用房，非工业园区内的厂房，划拨土地上的房产等。我国多数地区没有建立房地产拍卖市场，房地产适价变现处理较困难。而由银行自身经营的住房租赁显然也不符合现况，难于管理。
动产抵押则要求银行对抵押品所在的行业相当熟悉，能确定抵押物品的真实价值，但目前国内银行在运作上往往缺乏经验。上海某银行风险控制部门总经理也表示，银行对动产抵押发放贷款时，必须对抵押公司的上下游企业进行摸底，并检查其本身的经营情况才能放贷。不仅要求抵押物具有足够的价值，还要有足够的变现渠道。
无形资产变现难。与不动产抵押相比，无形资产作为质押物的流动性差，变现还受地域、时间的限制，处置起来相当困难。特别是无形资产转让市场还不成熟、不发达，一旦企业出现经营困难、无力偿还债务等情况，银行不能像处理有形资产抵押贷款一样，通过拍卖、租赁、转让等方式及时收回资金。目前，社会上缺少专业的无形资产交易市场，且交易信息大多比较封闭，不够公开透明，极大程度地影响无形资产的变现能力。
如果是国有、集体企业的抵押物需要拍卖清偿债务时, 变现的难度更大。按国务院相关规定，国有、集体企业破产时，必须优先支付破产费用、税收、社保基金、职工工资、职工安顿费等款项, 其次才处理企业的债权，银行的债务得不到优先清偿的权利从而导致银行合法抵押的债权流失。
2. 抵押资产产权、证照不齐备。
在银行得到的一些抵押资产处理时，常会出现由于抵押登记手续不完善，造成抵押物难于处理。抵押物登记,是指抵押物登记机关根据当事人的申请,依照法定程序,将抵押物上设定、变更、终止抵押权等事项记载于特定的抵押物登记薄上的行为。但对于有些只办理部分产权登记的，导致银行难于处置抵押的资产。例如抵押资产是小产权房或是车辆、船只等特定动产因办理抵押时有关证照不全，从而在实际操作中转让变现困难。
3. 因政策制约抵押资产无法自主经营。
银行收回的抵押资产多种多样、短时间难以变现处理。面对各种的房地产、厂房仓库、机械设备、汽车船只等抵押资产，不管理经营，折旧等因素会使银行损失更加严重。但我国对银行的直接经营范围有明确的规定，银行不能违规经营抵押资产。银行面临两难处境。
4. 无法执行的抵押资产。
当前银行抵押贷款中大部分的抵押物是房地产。而房地产抵押中大部分是私有住宅，如果银行强制执行，而该抵押物是借款人或担保人唯一的自有住房，那么即使银行取得该房地产的相关产权证明也难以执行。
5. 处置抵贷减免税受税费限制。
银行在处理抵押资产时，往往会面临较大的财务费用支出。抵押资产处理的接受企业会要求银行出具发票，以便进行税务抵扣，但被抵押的资产往往拖欠大量的税费，这些都要由银行补交，造成银行支出。
另外由于前段时间我国房地产长期处于上涨区间，银行在进入市场处理房地产时，土地增值税将极大地影响其变现能力。土地增值税，是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。目前范围包括非普通住宅，含住宅中的花园住宅、商铺、办公楼、地产等，与银行办理房地产抵押息息相关。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税征收按照四级超率累进税率：未超过扣除项目的50％，税率30％；超过扣除项目50％，未超过100％部分，税率40％；超过扣除项目100%,未超过200％部分，税率50％；超过扣除项目200％部分，税率60％。假如银行不考虑土地增值税以及8%交易税对实际变现收入的影响，那么银行的放贷金额可能会超出抵押品变现的实际净收入，出现抵押品覆盖率不充足的敞口风险。再加上实际处置中支付的营业税费、评估费、诉讼费、拍卖费等诸多费用，银行往往难以处置抵押资产。
（四）借贷期的市场风险问题
在借贷期间，抵押物的市场价格短时间内巨幅下跌。造成借款企业或个人无法正常还贷。例如：2008年9月26日，某进出口贸易公司以抵押贷款方式从新加坡进口一船燃料油，价值5亿美金，船只在进口途中适逢国庆长假，但由于遭遇到百年不遇的金融风暴，全球大宗商品暴跌，在14天的船期到港后，整船油价已经跌去一半，该企业无力按期还贷。此案例中借款公司无违规行为，进行正常的贸易经营活动，但遭遇到价格在极短时间的暴跌，使企业蒙受损失威胁银行贷款安全。此类事件在近几年的抵押贷款行为中越来越多。
（五）抵押物保险条款是否合理的风险问题
现在大部分借款人和企业出于节约成本的考虑, 拒绝办理财产保险。在未投保的情况下, 一旦产生意外灾害, 随着抵押物的毁损，银行信贷资产也难以保全。还有由于借款人与银行的约定而签署的保险合同的条款与保险法冲突，而给银行带来的潜在风险。
案例：2009年9月周某为购买个人家庭用轿车，向某银行贷款8.6万元，期现为3年，并以该车为该笔贷款的抵押物。周某与银行的合同中约定，周某为抵押物办理保险，保险期不短于贷款期限，保险金额不低于贷款金额。周某在保险单中明确银行为第一保险受益人。周某在保险单特别注明，一旦发生事故，保险理赔金直接划转银行制定账户，替代已经受损的原抵押物担保周某履行债务。同时周某在保险公司为该车购买了车损险和第三者责任险，约定银行为第一受益人。2009年1 2月，周某所购车辆发生交通事故，导致第三人王某受伤、车辆全损。2010年5月，保险公司将车损险理赔款款2.8万元与第三者责任险11万元支付给银行。银行以其中的7．56万元提前清偿了周某所欠全应不低于贷款金额。将剩余6．24万元保险理赔款返还给周某。2010年7月保险公司以银行占有1 1万元车辆第三者责任险保险金缺乏合法依据向法院起诉银行，要求返还11万元的第三者责任险保险金。法院经审理认为第三者责任险属于强制性保险，受益人以为交通事故的受害者，保险合同中关于银行为第三者险的第一受益人的约定违反法律强制性规定而无效，终审判决银行返还保险公司11万元。
（六）《物权法》带来的潜在风险问题
《物权法》的实施虽然给银行带来机遇，但是银行经营管理面临着更大的挑战。动产抵押、预告登记、异议登记及担保物权时限缩短等问题，都将增加银行维护债权的风险。
1.抵押权利的行使时间缩短。
《物权法》第202条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”而最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法若干问题》的解释第12条规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。” 这一规定缩短了担保物权行使的时间,不利于银行实现担保物权。目前按有关规定，以银行处置抵押房产为例，一般要经过7个环节：构成违约、律师函催款、法院诉讼、判决生效、宽限期、拍卖公示、拍卖进款，即使每个环节都很顺利，也要14个月左右的时间。银行如何在规定的主债权诉讼时效期间届满前及时行使担保物权对银行的管理提出挑战。《物权法》则采用主债务诉讼时效模式，缩短了抵押权实行期间，其202条规定立法理由为：主债务时效届满，债务人可行使抗辩权拒绝履行债务；若抵押权依然存在并可以实现，之后抵押人能否再向债务人追偿？如能追偿，意味着强迫主债务人履行超过诉讼时效的自然之债；如不能追偿，则损害抵押人利益和违背担保制度！
2.异议登记的规定。
《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。” 此规定将使银行在办理抵押贷款业务时必须全面考核抵押物的归属。银行在放款前要对抵押物的归属进行全面的调查，确保抵押物的所有权归属于抵押人。银行不能接受异议登记期间的不动产作抵押物，因为一旦登记更正后的权利人不追认，则抵押不发生效力，银行的资产不能得到保全。
3.预告登记的不动产抵押。 商业银行抵押贷款存在的问题及对策(二)由毕业论文网（www.huoyuandh.com）会员上传。
