《物权法》第20规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”银行如果以预告登记的不动产为抵押物，一旦抵押借款人不能在“能够进行不动产登记之日起三个月内”及时办理正式登记，则银行的债权将随着抵押借款人的所有权预告登记失效而落空。银行受理预告登记的不动产作为抵押物时，必须确定抵押借款人会及时办理正式的登记手续，避免银行资产受损。
4.担保手段的运用。
担保的抵押贷款对银行来说也具有潜在风险。由于担保的介入使得一些无法得到更多借款的企业得到了需要的资金规模。但是太多的担保手段、担保物和担保权利，潜藏着更大、更多的风险隐患。由于动产可以转移占有，导致部分借款人私自将抵押物处理变卖，银行贷款无法落实到抵押物上，造成银行资产流失。
某市博达实业有限公司欲向该市某信托投资银行借款450万，根据投资银行的要求博达以其新购买的华银大厦第三层共1200平米（当时估价350万）作抵押，投资银行认为抵押财产不够，要求博达提供其他的抵押，否则不能借款。博达遂请求三丰商贸集团以其新购买的—块土地作为抵押，同时请个体户丁某以其一辆奔驰牌轿车（当时作价100万）作抵押。上述抵押分别由投资银行与各个抵押人之间订立了合同，且已办理了登记。在博达与投资银行的借款合同中，特别注明以上述三项财产作抵押。在三丰与投资银行订立的抵押合同中，第1条虽规定三丰以其一块位于该市开发区的面积约200亩、作价800万元的土地作抵押，但根据三丰的一再要求，在合同第5条规定：“乙方仅以100万的土地使用权作抵押。”在投资银行与丁某订立抵押合同以后，投资银行发现该轿车已经为他人设置了抵押，但不清楚该抵押担保的债权数额。至借款合同到期以后，博达不能清偿债务。投资银行因将博达的房产拍卖以后仅获得300万元，遂要求拍卖三丰的200亩土地，以清偿剩余的200万元的债务（本金450万元和利息50万元，减去300万元），遭到三丰拒绝，投资银行遂在法院提起诉讼，请求三丰承担抵押责任。
三、规范、创新商业银行业务，有效规避抵押贷款中存在的风险
（一）完善信贷管理制度、提高信贷的监管水平
1. 齐备的流程管理制度。
对于整个社会来看，需要建立一个良好的社会诚信环境，需要逐步建立适用于我国抵押贷款行业的风险预警系统。银行监管机构要收集和处理整个银行抵押贷款业务的各项数据，做好分析整理工作，提高我国银行业对于抵押贷款的整体监控水平，进而保证银行的贷款安全。
对于商业银行来讲，必须制定一套严谨、翔实、操作性强的抵押贷款规章制度和操作流程，不断提高自身抵押贷款的管理水平。首先要建立银行内部的抵押贷款风险控制模型，根据模型的运行结果制定贷款计划、按照计划指导贷款进程。其次银行要制定详细的抵押贷款流程，加强全流程管理，落实岗位管理责任制，实施贷款损失问责制，相关人员专职专岗、相互制约，严格监控风险产生点。第三建立客户信息及信用档案，对客户分级管理，有效预防和控制客户风险的产生。
商业银行在日常管理中要严格执行信贷管理流程，对贷前客户的审核评估要认真细致、对贷款的审批发放、贷后管理要及时谨慎。银行的内部监管机制要对各个环节进行监督，严格控制贷款风险，保证银行信贷资金安全。
在实践中逐步完善抵押贷款管理体系。银行应加强贷前调查，把好贷款发放关。对借款人的第一手资料要详细调查，核定其贷款的真实性与还款的可能性，有效评估借款人信用等级，降低由借款人道德风险给银行带来的潜在风险；在银行核实贷款时，由评估小组集体做出是否给予贷款的决定，减少个人放贷决定，实行审贷分离的原则，有效规避银行职工的道德风险。加强贷后检查工作，按时检查贷款运用情况。严格规范银行的法律文书、合同及相关材料的合法性，避免法律风险的产生。
2. 动态的监管制度。
根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一贷款人风险管理，更加重要的是，应当以优化配置风险资本和配置信贷资产组合为风险管理模式，对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理。所以银行将对整体的抵押贷款业务进行模型计量与测算，全面把握银行的整体贷款风险，对其进行风险评估，有效管理银行资产。我国商业银行已陆续开展对抵押品，尤其是对不动产抵押的系统管理，并开始相关抵押风险的计量模型研究。
具体来说，“动态”的涵义主要表现在三个方面：一是“因时而异”，即从时间维度看，在经济周期的不同阶段对同一家企业的监管目标值各不相同。二是“因企而异”，在不同企业在同一时点上的监管目标值各不相同。三是“因价而异”，在同一时期对不同客户的抵押贷款的品种价格体系适用不同的监管目标值。动态监管的目的是，通过实施个性化、差异化的监管，充分体现风险监管的灵活性和可调性，进一步提高商业银行监管的有效性和针对性。
（二）呼吁政府加强自身管理、提高服务水平
1. 强化政府自身管理、合理收费。
政府及相关部门作为抵押贷款的登记和评估机构，应该强化自身管理能力，优化管理水平。减少抵押贷款办理的繁杂手续、严格按照国家收费标准收费。
政出同门、统一办理抵押贷款的手续及流程，减少人力、物力、财力的支出。
我国各地政府及相关机构在办理抵押贷款的登记和评估时收费不统一，许多政府及相关机构在收费时按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。有的地方某项评估要收取千分之三的评估费、千分之五的担保费，这些收费过高成为贷款企业的负担，特别是中小企业。
我们认为像《盘锦市人民政府2010年关于规范中小企业贷款抵押收费的意见 》中的收费条目更为可取。其中：【一、企业办理抵押贷款，除为保证贷款资金安全所必须的法定登记外，不得随意要求其他任何登记和收费。二、办理不动产登记按件收费，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。企业以建设用地使用权作为抵押物的，土地管理部门可收取土地抵押登记费，每宗地收费标准为650元；企业以建筑物所有权作为抵押物的，房产管理单位可收取建筑物抵押登记费,住宅登记费标准为每件80元，非住宅建筑物登记收费标准每件550元;企业以建设用地使用权、建筑物以外的物品、权利作为抵押的，不得收取抵押登记费。企业抵押的建设用地使用权、建筑物所有权登记期满，继续利用同一抵押物申请抵押贷款续期的，每次只收取工本费10元，不得再收取抵押登记费。三、办理抵押贷款，登记部门不得要求对抵押资产进行评估；债权人或担保人需要评估的，按照“谁委托、谁付费”的原则，由委托方自行委托有资格的评估机构进行评估，债权人、担保人不得强迫企业到指定的评估机构接受服务及收费，上级银行有另行规定的除外。 在贷款期限内，评估机构不得对抵押物重复进行评估收费，企业以同一抵押物申请抵押贷款续期，委托前次评估机构再次进行评估的，其收费标准不超过上期规定收费标准的30%。】
2. 完善中介担保机构。
依靠政府的力量尽快完善起以中小企业、相关政府机构、担保机构和金融机构为主体，信用登记、信用采集、信用评估和信用发布为主要内容的中小企业信用披露制度。特别是地方政府要在各金融机构配合下，投资建立中小企业信息库并与各金融机构联网，实现资源共享。在此基础上，再建立中小企业贷款信用评级制度，强化企业信用观念，以信用等级评定是否贷款和担保，从而为担保机构的健康发展创造有利条件。
（三） 与第三方合作构建抵押资产处理平台
银行可以与第三方机构共同构建抵押资产处理平台。银行可以与拍卖行、现货物流中心、现货交易中心等机构合作共同构建抵押资产处理平台。以便可以及时处理银行的抵押资产，减少银行额外损失，盘活质押资产，提高资产使用效率。
目前在上海的一些钢材现货贸易市场，我们看到商业银行和现货物流中心联手办理抵押贷款及物资处理事宜。进驻该物流中心的钢贸企业通过物流中心办理抵押贷款事宜，银行通过物流中心监管贸易企业的抵押钢材。贸易公司在物流中心的监督下完成现货交易，归还银行贷款。如果贷款企业不能如期归还贷款，银行可以通过物流中心的强大的贸易功能，迅速有效地处理抵押钢材，减少银行额外损失，盘活质押资产，提高资产使用效率。
（四）创新业务模式规避市场风险
商业银行目前正在探索一系列的创新业务，进一步规避抵押贷款的潜在风险，保障银
行抵押贷款的安全性，同时也提高对贷款企业的支持力度。例如：质押仓单的期货保值业务。企业拿现货仓单作为抵押物到银行申请贷款，因为近几年大宗商品的价格经常出现大幅波动，通常企业只可以获得5-7折的现金贷款额度，这样即不能保证银行贷款的安全又不能有效的支持企业。达不到银行与企业双赢的目标。所以银行开展了一系列的创新思维与举措，来解决这一难题。所谓的质押仓单的期货保值业务就是借款企业以现货仓单作为抵押物到银行借款，与此同时企业提交质押物的期货套期保值操作意见给银行审核。银行在审核了现货仓单无误的情况下，与合作的期货公司共同研究企业的期货套期保值方案是否可行，如可行的话，银行将该企业的此次现金贷款的折扣额度上升到8-9折。企业在银行的合作期货公司开设套期保值账户进行操作，银行通过期货公司来监管企业的头寸风险。这样的话，企业有效的规避了抵押物市场价格的波动风险，获得了较高的贷款比例（企业做套期保值所得到的贷款比例比不做要高20-25%，做套期保值占用的保证金比例只有10-15%）。由于企业有效的规避了抵押物价格的波动从而保证了银行贷款的资金安全，银行与企业获得双赢的局面。
举例说明：某家锌锭冶炼厂在2008年3月初以现货仓单3000吨的形式向银行申请为期半年的抵押贷款，银行以10日上海长江现货交易平均价每吨21700元作为抵押贷款基准价格核算贷款额度给予贷款。同日该企业在期货0806合约上以每吨22000元得价格卖出保值。随后美国爆发的次贷危机不断深化并引发全球的金融海啸，风波开始扩散至实体经济，资金持续流出商品市场，商品的金融属性削弱，商品价格进入“去泡沫化”时期。 期间锌锭价格不断下跌，银行不断催促企业补足贷款。企业抵押的现货在不断贬值但期货却在不断盈利，6月2日企业决定期货平仓提前归还银行贷款，当天上海长江现货交易价每吨16800元，上海期货交易价每吨15900元。
现货市场：由于价格下跌企业亏损（16800-21700）*3000=-14700000元
期货市场：由于企业高价保值卖出盈利（22000-15900）*3000=18300000元
评价：由于现货价格不断下跌，企业抵押在银行的锌锭如果不保值的话，按现货价格计算，抵押锌锭将损失市值1470万元，但由于企业做了保值，不但没有损失,因为期货价格波动更大，还为企业带来额外收益360万元。企业可以顺利提前还贷，银行也保全了贷款。
（五）提高信贷人员的综合业务素质
由于市场经济的不断发展，国家的法律法规不断的健全和完善，企业的经营模式也日益多样化。银行应该加强员工培训，让他们充分掌握相关法律知识有效规避法律风险，规范操作行为，有效防范信贷风险。
银行员工要加强学习，强化业务素质。深入学习，全面掌握《物权法》、《担保法》、《合同法》等方面知识，强化法律业务素质。针对不同抵押财产设定的抵押方式、程序等方面的不同要求，完善相关法律手续，确保担保法律效力，避免应登未登风险，防范担保落空的法律风险。
伴随着社会主义商品经济不断深入发展，企业交易范围逐步扩大，交易方式日渐复杂，抵押贷款业务应运而生并不断壮大。经济的高速发展给抵押贷款业务的发展创造了广阔的市场和巨大的商机。由于抵押贷款制度对于银行资产有着较高的安全性，它更便于企业及个人从银行获得贷款。由此抵押贷款的业务范围将扩大到更多的领域。但是，目前我国抵押贷款的运作与放贷还存在着许多问题，譬如抵押贷款贷前对借款企业和个人审查不严、监督机制没有紧密结合、抵押物登记和评估制度不周全，借款企业和个人在贷后还款能力、还款时间、还款风险等现存问题。在中央和政府相关部门的指导下，银行业要妥善解决这些问题，必须要完善内部的管理体制，与广大的企业和群众相互配合，共同促进抵押贷款制度健康、有序、长久的发展。
参考文献：
1.刘刚，《浅谈抵押贷款风险成因及对策》，载自《西南金融》2007年3月刊。
2.刘涛洪，《抵押贷款中存在的问题及其风险防范》，载自《经济问题研究》，2000年12月刊。
3. 师艳，《甘肃省分行授信执行部甘肃省分行不动产押品变现风险分析与对策研究》，载自《中国银行内刊》2010年12月刊。
4.侯亚，《重视抵押物登记，防范授信业务风险》载自《中国银行内刊》2010年2月刊。
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