浅析房地产价格影响因素(二)

三、房地产价格的宏观影响因素

（一）供给因素。房地产的供给有两种计算方式：一种是房地产供给面积=存量+新开发量-拆毁量；另一种是每块上市房地产面积与容积率的乘积。从供给方面来看，房价主要受到以下几类因素的影响：

1、房地产供给面积。房地产的总供给面积主要包括现有面积、储备面积和潜在面积。现有面积是指已经投入市场，可以投入或已经投入到生产生活中实际运用的建筑面积，主要是现房，但也包括已经验收合格、开始销售的期房。储备面积是指房地产企业出于某些考虑而保留一部分面积，不投入市场，不售卖。潜在面积是指正在建设过程中，或已竣工但还未上市的房地产面积。从两种角度来看，房地产供给面积与房价既呈正相关，又呈负相关。一方面在需求恒定的情况下，房地产面积的增加将导致房价下降；另一方面房地产的生产周期较长，供给的变化滞后于价格。在短期内，房价的变化不会改变房地产的供给面积。但长远来看，房价越高，房地产企业越有开发房地产的动力，房地产面积也会随之增加。

2、房地产开发投资量。这里所说的开发投资量是一个短期指标，通常是指每个开发商在一年内投资于房地产建设项目的总资金额。它将对房价产生双向影响。如果投资额增加，则意味着在一年内开工的建设项目增加，将不可避免地增加未来的房地产供应面积，从而影响房价；如果房价上升，开发商将看到投资房地产的美好前景并增加投资，从而增加房地产的供给。因此，房地产开发投资量与房价的变化为正相关。但同时，这种正相关也是房地产泡沫形成的根源。当房价急剧上涨时，开发商或投资人将获得大量利润，引发投资热潮。直到房价远高于房产本身价值，便产生了房地产泡沫。房地产是我国的支柱产业之一，因此房产泡沫一旦破裂，将给个人和社会带来无法弥补的损失。

3、建筑用地价格。根据中国地价监测网提供的数据，2013~2017年我国的综合地价格指数从218%上升到281%，其中住宅用地从257%上升到347%。数据表明我国地价上升速度较快。作为房地产价格的主要成分，土地价格的变化始终都在影响着房价的涨落。地价的上涨增加了房地产开发成本，导致房价上涨。近年来开发商和投资者对于房价持上涨预期，以及国家现阶段的土地供给制度又给予房价攀升不断的动力。因此地价的上涨已成为我国现阶段的趋势。但如果地价上升的速度过快并超过了房价上涨速度，将会打击开发商的投资热情，降低他们的利润，房地产供给增加将失去动力，从而在一定程度上制约房价和地价的上涨。

4、建筑材料价格。建材价格是房地产价格的重要组成部分，建材价格上涨意味着房地产开发的成本增加，开发商将考虑减少投资，从而减少房地产供给。另一方面，房价上涨又会给予开发商未来房价持续上涨的希望，开发商扩大投资，对建材的需求增加，导致建材价格上涨。

（二）需求因素。如果测算房地产供给的指标主要是上市面积，那么衡量房地产需求的指标就主要是销量了。房地产的销量受到多重因素的影响，从宏观的角度看，主要有以下几个方面：

1、人口净流入量。房地产不仅是投资者的投资热门，也是一个城市的刚需。所以房产的销量与一个城市或国家的人口有很大关系。人口主要基于四个指标：出生率、死亡率、迁出率和迁入率。其中，出生率和死亡率总要对人口总量有较大影响，必然经历一个缓慢的过程。相反，人口的迁入与迁出则会引起大规模的人口流动，相对而言，速度更快，规模更大。例如，2010年设立宁波杭州湾新区，周边一小时内车程的地区的人口开始涌入大批人口。并且，近年来中国农村居民大量涌入城市，而短期内房地产供给的增长具有滞后性，因此造成城区的房源紧张，需求增加也抬高了房价。人口的净流入量是人口迁入量与迁出量之差，主要与一个地区的资源、产业实力、地理区位和政策支持有关。资源占优的城市，主要是自然资源和教育资源等，可为人们提供舒适的环境。如厦门的自然环境优越，空气质量好，因此吸引了大量人口迁入。又如“北上广深”的教育条件好，坐拥众多知名学校，引得众多家长争先恐后地前去抢占资源。资源在一定程度上造就了产业实力，产业实力是一个城市经济发展的重要指标。例如，青岛拥有丰富的海洋资源，与海洋相关的产业，例如生物技术和海洋生物制药，是全国最好的产业之一，并已成为山东省最具吸引力的城市。此外，一个城市的地理位置也是形成“城市魅力”的重要因素，地理位置决定了交通和信息的便捷性。例如郑州位于我国中部，是连接我国各地的主要通道，正因为如此，郑州的经济社会发展水平远远领先于大多数城市，已经形成了对周边人口的辐射力。当然，城市的前景也与国家政策密切相关，通过深圳的崛起，我们也不难发现这点。如果拥有国家的政策扶持，将会对人口迁入产生极大的吸引力。

2、社会环境。从商品经济的角度来看，城市乃至国家的社会观念在很大程度上决定了消费者偏好。中国是一个重视家庭的国家，大多国人都对住房有着深入骨髓的追求。结婚时，女方父母也多数会关注男方是否有自己的住房。甚至在某些地区，男方没有在县城以上的地方购房，就几乎找不到婚姻伴侣。当然，这也是我们生活水平提高的表现。七八十年代，结婚看的还只是大三件，现在标准随着经济的发展而提高。目前，我国还处在快速发展的过程中，对于住房的传统观念一时三刻也不会改变，因此国人对住房的需求讲继续维持一个高水平。

3、人均可支配收入。人均个人可支配收入是人均收入去掉个税之后，剩余的可用于个人自由支配的资金，体现了一国公民的消费能力或消费潜力。它的增加通常会刺激房地产需求的增长，其主要有以下三个：第一，可支配收入增长使更多想购房的人有了购房能力；第二，对投资者而言，收入增长将会使他们产生未来房价会涨的预期，这将激发他们的投资欲望；第三，收入增长将会带来生活质量与消费观念的全面改善，人们开始追求更高水平的享受，即产生对高端房地产的新需求。

（三）其他因素