浅析房地产价格影响因素(一)

目录

一． 引言 2

二、 影响房地产价格的主要因素 2

（一）房地产的区位因素 2

（二）房地产的有效需求因素 2

（三）房地产的经济因素 2

（四）房地产的社会因素 3

（五）房地产的政策因素 4

（六）房地产的心理因素 5

三、 对我国房地产的政策建议 5

（一）加强国家对房地产的政策引导 5

（二）发挥国有房企在市场的引导作用 5

（三）采取有效措施调节房地产有序发展 5

四、 结论 5

参考文献

一．引言

房地产价格是房地产开发商在政府的指导下给出的房地产市场定价。房地产价格是其效用、附属价值、有效市场需求以及政策因素相互作用影响形成的。这些因素相互影响很难进行线性的定量分析，因此需要细致调研在宏观微观仔细分析才能较为准确的判断其变化趋势，进而做出正确的评估。

二、影响房地产价格的主要因素

（一）房地产的区位因素

区位是指特定地块所处的空间位置和相邻地块的相互关系。对于房地产资产来说区位因素非常重要，在区位关系中处于优质资源富集的地块对房地产的价格的加成效果是显著的，例如市区中心位置地块，交通枢纽地块，以及行政中心地块。我国的城市建设在建国之前近似于古典区位理论建设，以模糊的生产区位和市场区位组合的规划建设城市，近乎放任自流。建国以后随着我国工业化程度的提升，城市建设渐以同心圆模式构建区位优质等级，由内而外出现优质等级递减态势。然而随着时间推移此种城市建设规划已不能符合改开后我国经济和社会快速发展的需求，进而在本世纪初期以来，我国大力加快城市化建设，如合肥市在2000年以后的城市规划建设就较符合城市空间结构理论发展出来的多核心模式，不同的区位交错布置，房地产价格也受到区位位置的较大影响。在区位影响上以合肥市为例：出现三个核心地块，以老城区、滨湖新区、政务区为核心，平均房地产价格以这三个核心地块向周边地块递减。其中在合肥政务区这面积不大的区位空间内，2019年以来房价平均单位每平米2万3以上，而周边区域为每平米1万3以上，相差幅度较大。

（二）房地产的有效需求因素

此处借鉴了约翰·凯恩斯的有效需求理论，社会总需求分为消费需求和投资需求。而房地产需求也可细分为刚需、改善以及投资投机需求，其中刚需和改善的需求属于相对稳定和建设性的需求，而投资投机需求属于相对不稳定且带有破坏性因素的需求。我们对稳定的需求可以视做相对有效需求，而对带有破坏性因素的需求则需要审慎的研判并加以考虑。当有效需求增多时房产价格就会趋向上涨，此时投资和投机需求就会活跃起来，在带有破坏性因素的需求大量快速加入房地产市场后会带动房地产价格急速上涨，但同时实际上急速上涨的房价也打压了有效需求，在一段时间后会抑制有效需求，从而让房地产价格上涨态势在缺乏有效支撑后出现横盘或下跌趋势。

（三）房地产的经济因素

影响房地产价格的经济因素主要是经济发展状况，利率以及居民收入。

1.经济发展状况。