浅析房地产价格影响因素(三)

我国地大物博，但可耕地资源十分稀缺且主要分布在东部人口密集地区，而房地产必然需要占用一些可耕地资源，因此我国的土地政策一向比较严格。我国政府制定了科学合理的土地制度和政策保障国家作为土地所有者的利益得到维护，通过合理土地价格调控市场，促进土地的有效利用。同时严格政策对土地出让程序进行规范监察，全力杜绝土地的非法出让，限制炒地和滥用土地行为，净化土地市场，从而在源头上稳定房地产价格。

2.税收政策。

税收是政府财政政策的主要手段，政府可以根据经济运行和社会发展的总体要求而通过税种和税率的变动组合来调节社会总供求关系。房地产税收政策对房地产市场有重要影响，我国政府采取稳健且灵活的税收政策，通过适当放权于地方政府在不同的区域以城市为单元实现不同力度的调节手段，从而遏制房地产投机并尽力消除房地产市场泡沫。

3.金融政策。

房地产行业以及购买者都有融资方面的需求，因此金融政策对房地产价格也有很大甚至短时间内有立竿见影的影响。中央银行的加息和调整银行准备金等调控措施以及各个城市的房贷发放资格管理对于抑制市场过热行为有近乎拉闸灭灯的功效。以合肥市为例：在2017年市内九区二套房房贷限制发放政策实施以来，自2016年下半年的房价疯涨现象得到有效控制。

4.行政隶属变更。

行政区域的变更对房地产价格有所影响，例如巢湖地区被撤并，其中巢湖市以县级市加入合肥地区，地区被撤并降为一个县级市似乎有所损失，但加入省会城市圈必然对以后的经济发展大有裨益，同时房地产价格亦会水涨船高。

5.城市规划和发展战略。

同样的在城市所辖区域内部为了实现城市的总体经济发展目标，甚至是作为区域中心城市实现一整片经济区的经济发展总体目标。全盘规划城市的发展路径、功能定位、牵引区域，合理利用土地和统筹各种资源以科学合理的发展战略以实现城市各阶段经济社会发展目标。例如以合肥市滨湖国家级经济新区的建设带动了整个合肥市城市面貌和经济实力的提升，更甚至提升了合肥城市圈的经济实力，这一现实成就当然会影响到房地产价格，会较大的推动房地产价格上涨。

（六）房地产的心理因素

心理因素对房地产价格的影响有时也是相当大的，刚需需求是迫切强烈的，改善性需求是审慎而挑剔的，投资投机性需求是带有强烈功利性且易受“追涨杀跌”的市场心理所影响的。

三、对我国房地产的政策建议

（一）加强国家对房地产的政策引导

我国房地产利润率高，相对于我国一般制造业企业而言为较高水平，政府应适当加强政策指导，避免房地产企业利润过高导致资源过于聚集，这样的情况会有损我国社会主义公平原则和长期可持续发展原则。

（二）发挥国有房企在市场的引导作用

大型国有房企应发挥我国历史上汉朝就已出现的“常平仓”的作用，应以建设性的房地产发展策略配合政府调控房地产市场，应以房地产市场的最高目标是以更好的为人民群众解决居住问题和为国家的经济发展提供相应支持的角度来制定房地产建设和销售策略。

（三）采取有效措施调节房地产有序发展

房地产价格长期高于我国民众预期，其原因是多种多样的，但从政府的角度上是可以采取有效措施调节房地产行业有序发展的。通过采用堵疏并用的政策调节方式，一面调节市场加大房地产供给，一面通过各种调节方式限制房地产业的投机行为，以便引导房地产业健康发展和房地产价格区间平稳合理的运行。

四、结论

房地产价格是一个非常复杂的由众多因素相互影响相互作用催生出来的要素，由于其与民生以及社会健康发展紧密相关，因此国家以及相关政府职能部门应采取与时俱进的措施和相关配套政策法规来改善目前房价过快波动上涨的现状。建议以下措施可以参考应用：

（1）进一步调控房地产市场，以使房地产价格增长与当地经济和社会发展速度相适应。房地产市场是多种因素参与高度复杂又对国计民生非常重要的市场，房地产价格受多种因素影响在一定时间和范围内曾多次发生过较大波动，短时间里较大的影响了社会以及民众的思想和情绪。但万变不离其宗，只要抓住一个主旨，房地产的发展是建立在实体经济的基础上的，就应采取各种措施调节房地产价格以使得其与当地的长远经济和社会发展相适应。

（2）控制或引导房地产市场的投机因素，使房地产的有效需求因素得到彰显。我国在很长一段时间内房地产作为一种可靠的投资标的必然会吸引国内外各种投机因素的围绕，对于投机因素应加以控制的使用利用其积极的一面防止其有害的一面，绝不能让其危害广大民众对房地产的有效需求。

（3）严格控制土地市场和土地供应，做到有效需求有效供应。引导房地产市场有序发展保障房地产价格稳定应先从源头抓起，严格控制土地市场运行和土地集约有效的供应和使用。禁止囤积土地、擅自改变土地使用性质、擅自改变房地产建设属性等违法违规行为的发生，应利用发展大数据系统在土地供应层面做到有效需求有效供应。

（4）完善房地产市场结构建设，引导住房梯度消费，保障低收入人群的基本住房需求。我国经济快速发展，人民群众根据自身实际情况拥有各种对于房地产的需求，只要是合理合法的需求都应组织市场予以提供适当的解决方案。完善市场建设，提供各种符合要求的供应，引导梯度消费，利用高溢价项目补助低收入人群保障房的建设，以便收到相得益彰的效果。

参考文献

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