浅析房地产价格影响因素(二)

国家经济表现良好必然会将人民的生活水平提高到一个新的层面，人民的生活水平提高到一定程度时也必然会追求更好更宽敞舒适的居住环境。这时刚需以及改善性住房需求就会更加活跃起来，同时新的生活理念也会加大住房的需求量，例如老人和子女分开居住等情况。所以在中国经济水平不断提高的背景下，房地产价格宏观层面的持续性上升也是必然的。

2.利率。

贷款利率可以对房地产价格产生很大影响。一方面房地产开发商融资时如贷款利率上涨则会提高房地产开发成本，开发商会尝试将增加的成本加入房地产销售价格中，导致房地产价格上涨。另一方面贷款利率的增加也会让办理按揭贷款的购房者还贷压力增大，这样会造成购买热情减低，进而购买需求下降导致房地产价格下降。通常情况下利率的提高在较长时间周期里会对房地产价格的上涨有抑制作用。

3.居民收入。

我国经济的持续增长，居民收入也不断增加，这让民众的购买力和购买愿望大大增强。在最基本的衣食住行得到满足后，也会进一步的出现“居者有其好屋”的强烈愿望。由于我国改开之前城市化水平较低，在经济高速发展之后人民有了很多可支配收入用来购置房屋，然而城市化以及房地产建设速度难以及时满足民众的购房需求，需大于供，短时间内必然会带来房地产价格的上涨。

（四）房地产的社会因素

影响房地产价格的社会因素有人口状况、社会稳定状况、城市化和房地产投机。

1.人口状况。

人口状况是影响房地产价格最主要的社会因素之一，对房地产价格的影响具体由人口数量、人口年龄结构、人口素质三方面。

①、人口数量特别是外来人口数量对城市房地产价格影响很大。如果一个城市有持续大量的外来人口迁入，必然的此地房地产需求就会加大，本地的房地产价格也会上涨；如果是一个城市人口是净流出的，也必然的房地产价格就会相当疲软。

②、人口年龄结构也对房地产市场有影响，年轻人有大量的房地产购置意愿和相对丰富的资源来支撑这种意愿的实现，人口的年龄结构和房地产价格走向有相关因素。

③、人口素质也与房地产价格有正相关因素，人口素质高低影响社会文明程度和教育以及生活水平。通常社会文明发达进步的地区，公共设施必然要求日益完善和便捷，同时居住环境也会要求宽阔舒适，这些优质资源的具备必然会将城市房地产价格推向上涨。以美国社区为例：人口素质优质的地段税收数额较高并会将税款大量投入公共设施的建设，从而本地段的房地产价格会高企。反之，就会下落。

2.社会稳定状况。

社会越稳定人民越会努力追求高品质的生活，有能力也乐于在房地产中增加投入，并带动房地产价格上涨，如我国几十年来的社会安定为经济发展提供有力保障，也为房地产业的发展和价格的上升提供了有利环境。相反，在一些政局动荡社会混乱的国家，人们过着朝不保夕的生活，得过且过的思想弥漫。在不稳定的社会环境下，储蓄和重视教育的氛围都难以养成，又怎会有大量投资投入到需长期持有的固定资产上，所以房地产价格必然随着破败的社会状况和难以发展的经济情况而持续下跌。

3.城市化。

在社会发展和经济新模式的背景下，城市化以工业和服务业的广阔就业需求聚集大量人口进入城市生活，工业和服务业的经济活动以及相关人员安居所需的各种基础设施和房屋的需求推动城市的扩张，同时也会推动房地产价格的上涨。但是如果城市化发展与实体经济的发展速度不能有效结合匹配的话，可能会导致房地产建设过热出现空置率较高现象，这样也会导致房地产价格出现波动甚至下跌。

4.房地产投机。

房地产的投资和投机都能影响房地产价格的波动，房地产投资是一种理性的有约束性的通过购买和出售与房地产有关的土地或房屋的活动，通过房地产价格的变动赚取利润。而房地产投机则同样是通过购买和出售房地产赚取利润，相对于前者，房地产投机以赚取利润为唯一目的通常缺乏自我约束性对房地产价格的稳定具有一定破坏性作用。 

（五）房地产的政策因素

影响房地产价格的政策因素有土地政策、税收政策、金融政策、行政隶属变更、城市规划和发展战略。

1.土地是影响房地产价格的主要因素。